中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度比較研究

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)作為一種歷史悠久的財(cái)產(chǎn)載體，對(duì)于國(guó)家及個(gè)人的意義非同一般，而房地產(chǎn)法律制度的研究也十分必要。就中國(guó)而言，隨著福利分房制度的終結(jié)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化正式啟動(dòng)，并在之后十多年里快速發(fā)展，成為中國(guó)內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中出現(xiàn)了許許多多問(wèn)題，政府隨之出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)來(lái)加以引導(dǎo)、調(diào)控。近幾年來(lái)，中國(guó)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性上漲，極有可能危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)同中國(guó)相似的情況，韓國(guó)政府也出臺(tái)過(guò)“土地公概念”相關(guān)法律制度等綜合政策，雖然失敗，但中國(guó)政府可以從中吸取教訓(xùn)，以保證中央政令的可行性和執(zhí)行力。
《中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度比較研究》從房地產(chǎn)制度基本問(wèn)題、房地產(chǎn)權(quán)屬及相關(guān)法律制度、房地產(chǎn)交易中的權(quán)屬登記等理論和實(shí)踐出發(fā)，進(jìn)一步闡述中韓城市房地產(chǎn)交易穩(wěn)定化法律對(duì)策以及韓國(guó)的“土地公概念”法律制度，以期能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善有所助益。
《中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度比較研究》由金玄卿所著。

作者簡(jiǎn)介

金玄卿，女，韓國(guó)人，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院講師，是中國(guó)人民大學(xué)第一位正式外籍教師。自1998年開始就讀于中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，先后獲得法學(xué)學(xué)士、民商法學(xué)碩士及博士學(xué)位。畢業(yè)后留院任教，研究領(lǐng)域?yàn)橹袊?guó)民法、比較法、醫(yī)療侵權(quán)和人權(quán)法?，F(xiàn)任中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院外事工作委員會(huì)韓國(guó)法項(xiàng)目主任、韓國(guó)法研究所副所長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)。代表性成果：《韓國(guó)實(shí)施〈公民權(quán)利和政治權(quán)利國(guó)際公約〉的簡(jiǎn)介》，載于《環(huán)球法律評(píng)論》，2007年第4期(總第29卷)；《論韓國(guó)民法對(duì)所有權(quán)的限制》，載于《河北法學(xué)》第28卷，2010年6月第6期(總第200期)；《韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資法律制度的借鑒與啟示》，載于《判解研究》，2007年第1輯(總第33輯)；《關(guān)于中國(guó)物權(quán)法上的宅基地使用權(quán)問(wèn)題研究》，載于韓國(guó)核心期刊《嶺南法學(xué)》第26號(hào)，2008年4月；［韓］《現(xiàn)代中國(guó)法概論》(合著)，2009年，韓國(guó)博英社出版，等等。

書籍目錄

第1章 序言
  1.1 研究背景與意義
  1.2 研究方法
  1.3 研究?jī)?nèi)容
第2章 房地產(chǎn)基本問(wèn)題概述
  2.1 房地產(chǎn)概述
  2.2 房地產(chǎn)法律制度
  2.3 小結(jié)
第3章 中韓城市房地產(chǎn)權(quán)屬及相關(guān)法律制度
  3.1 土地所有權(quán)與土地使用權(quán)概述
  3.2 中韓城市房屋土地權(quán)屬
  3.3 中韓城市房屋權(quán)屬
  3.4 小結(jié)
第4章 中韓城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
  4.1 房地產(chǎn)物權(quán)登記制度概述
  4.2 外國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度
  4.3 中國(guó)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
  4.4 韓國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
  4.5 中韓房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及其對(duì)策
  4.6 小結(jié)
第5章 中韓城市房地產(chǎn)交易穩(wěn)定化法律對(duì)策
  5.1 中國(guó)城市房地產(chǎn)交易概述
  5.2 中國(guó)房地產(chǎn)金融中的擔(dān)保制度
  5.3 中國(guó)城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其穩(wěn)定化 對(duì)策
  5.4 韓國(guó)城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定化相關(guān)法律政策
  5.5 小結(jié)
第6章 中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度發(fā)展完善的建議
  6.1 中國(guó)房地產(chǎn)交易法律制度對(duì)韓國(guó)法律制度的 影響
  6.2 韓國(guó)法律制度對(duì)中國(guó)城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)投資 法律制度的啟示
  6.3 小結(jié)
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   （二）建筑物區(qū)分所有權(quán) 房屋所有權(quán)按照主體的構(gòu)成不同，可將房屋所有權(quán)分為獨(dú)有房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)，亦稱為住宅所有權(quán)、公寓所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分所享有的專有所有權(quán)與對(duì)共用部分所享有的共有權(quán)，以及由此形成的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)之總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)既包括獨(dú)有房屋所有權(quán)，也包括共有房屋所有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)。中國(guó)《物權(quán)法》第70、71條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個(gè)方面的內(nèi)容： 一是對(duì)專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用、收益和處分的權(quán)利，可以通過(guò)各種合法方式加以利用。 二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 對(duì)于共有部分的共有權(quán)的性質(zhì)，筆者認(rèn)為對(duì)建筑的共有部分不能簡(jiǎn)單的根據(jù)建筑物的分割方式將其劃分為共有共有（因?yàn)橹黧w不能根據(jù)對(duì)建筑物分割的份額來(lái)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)），或者是按份共有。雖然中國(guó)的現(xiàn)行立法對(duì)共有部分的修繕義務(wù)作出了明文規(guī)定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，具體標(biāo)準(zhǔn)很難度量。例如，對(duì)于一棟建筑物，大家對(duì)共同使用的通道、樓梯以及廁所等公共設(shè)施，如何通過(guò)按份共有來(lái)確定使用權(quán)；另外，如果共用設(shè)施物遭受到破壞或損害，又如何通過(guò)按份共有來(lái)確定其賠償責(zé)任呢？實(shí)際上，共用設(shè)施物是不能按份額來(lái)確定使用權(quán)多少的，既然無(wú)法確定其權(quán)利，那也無(wú)法確定其義務(wù)。因此從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，區(qū)分所有共有部分不能是按份共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)此應(yīng)該根據(jù)具體的實(shí)際情況來(lái)確定，不能一概而論。 對(duì)區(qū)分所有人共同使用的財(cái)產(chǎn)如果不能判斷其范圍的話，那么就推定該財(cái)產(chǎn)是共同共有的。 對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，區(qū)分所有人應(yīng)該不按份額地共同合理使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用收益。不過(guò)，在整個(gè)建筑物中，各區(qū)分所有人都應(yīng)該根據(jù)自己所占的比例來(lái)承擔(dān)修繕義務(wù)。

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