中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度比較研究

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)作為一種歷史悠久的財產(chǎn)載體，對于國家及個人的意義非同一般，而房地產(chǎn)法律制度的研究也十分必要。就中國而言，隨著福利分房制度的終結(jié)，房地產(chǎn)的市場化正式啟動，并在之后十多年里快速發(fā)展，成為中國內(nèi)生經(jīng)濟增長的重要引擎。中國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展中出現(xiàn)了許許多多問題，政府隨之出臺相應的房地產(chǎn)法律法規(guī)來加以引導、調(diào)控。近幾年來，中國重點城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性上漲，極有可能危及中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。韓國的房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過同中國相似的情況，韓國政府也出臺過“土地公概念”相關(guān)法律制度等綜合政策，雖然失敗，但中國政府可以從中吸取教訓，以保證中央政令的可行性和執(zhí)行力。
《中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度比較研究》從房地產(chǎn)制度基本問題、房地產(chǎn)權(quán)屬及相關(guān)法律制度、房地產(chǎn)交易中的權(quán)屬登記等理論和實踐出發(fā)，進一步闡述中韓城市房地產(chǎn)交易穩(wěn)定化法律對策以及韓國的“土地公概念”法律制度，以期能對中國房地產(chǎn)市場的完善有所助益。
《中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度比較研究》由金玄卿所著。

作者簡介

金玄卿，女，韓國人，中國人民大學法學院講師，是中國人民大學第一位正式外籍教師。自1998年開始就讀于中國人民大學法學院，先后獲得法學學士、民商法學碩士及博士學位。畢業(yè)后留院任教，研究領域為中國民法、比較法、醫(yī)療侵權(quán)和人權(quán)法?，F(xiàn)任中國人民大學法學院外事工作委員會韓國法項目主任、韓國法研究所副所長兼秘書長。代表性成果：《韓國實施〈公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約〉的簡介》，載于《環(huán)球法律評論》，2007年第4期(總第29卷)；《論韓國民法對所有權(quán)的限制》，載于《河北法學》第28卷，2010年6月第6期(總第200期)；《韓國房地產(chǎn)市場投資法律制度的借鑒與啟示》，載于《判解研究》，2007年第1輯(總第33輯)；《關(guān)于中國物權(quán)法上的宅基地使用權(quán)問題研究》，載于韓國核心期刊《嶺南法學》第26號，2008年4月；［韓］《現(xiàn)代中國法概論》(合著)，2009年，韓國博英社出版，等等。

書籍目錄

第1章 序言
  1.1 研究背景與意義
  1.2 研究方法
  1.3 研究內(nèi)容
第2章 房地產(chǎn)基本問題概述
  2.1 房地產(chǎn)概述
  2.2 房地產(chǎn)法律制度
  2.3 小結(jié)
第3章 中韓城市房地產(chǎn)權(quán)屬及相關(guān)法律制度
  3.1 土地所有權(quán)與土地使用權(quán)概述
  3.2 中韓城市房屋土地權(quán)屬
  3.3 中韓城市房屋權(quán)屬
  3.4 小結(jié)
第4章 中韓城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
  4.1 房地產(chǎn)物權(quán)登記制度概述
  4.2 外國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度
  4.3 中國城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
  4.4 韓國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
  4.5 中韓房地產(chǎn)登記制度存在的問題及其對策
  4.6 小結(jié)
第5章 中韓城市房地產(chǎn)交易穩(wěn)定化法律對策
  5.1 中國城市房地產(chǎn)交易概述
  5.2 中國房地產(chǎn)金融中的擔保制度
  5.3 中國城市房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀及其穩(wěn)定化 對策
  5.4 韓國城市房地產(chǎn)交易市場穩(wěn)定化相關(guān)法律政策
  5.5 小結(jié)
第6章 中韓城市房地產(chǎn)交易法律制度發(fā)展完善的建議
  6.1 中國房地產(chǎn)交易法律制度對韓國法律制度的 影響
  6.2 韓國法律制度對中國城市房地產(chǎn)交易市場投資 法律制度的啟示
  6.3 小結(jié)
結(jié)論
參考文獻
后記

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   （二）建筑物區(qū)分所有權(quán) 房屋所有權(quán)按照主體的構(gòu)成不同，可將房屋所有權(quán)分為獨有房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)，亦稱為住宅所有權(quán)、公寓所有權(quán)，是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對專有部分所享有的專有所有權(quán)與對共用部分所享有的共有權(quán)，以及由此形成的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)之總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)既包括獨有房屋所有權(quán)，也包括共有房屋所有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)。中國《物權(quán)法》第70、71條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個方面的內(nèi)容： 一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用、收益和處分的權(quán)利，可以通過各種合法方式加以利用。 二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。 對于共有部分的共有權(quán)的性質(zhì)，筆者認為對建筑的共有部分不能簡單的根據(jù)建筑物的分割方式將其劃分為共有共有（因為主體不能根據(jù)對建筑物分割的份額來享有權(quán)利和承擔義務），或者是按份共有。雖然中國的現(xiàn)行立法對共有部分的修繕義務作出了明文規(guī)定，但是在現(xiàn)實生活中，具體標準很難度量。例如，對于一棟建筑物，大家對共同使用的通道、樓梯以及廁所等公共設施，如何通過按份共有來確定使用權(quán)；另外，如果共用設施物遭受到破壞或損害，又如何通過按份共有來確定其賠償責任呢？實際上，共用設施物是不能按份額來確定使用權(quán)多少的，既然無法確定其權(quán)利，那也無法確定其義務。因此從這個角度來說，區(qū)分所有共有部分不能是按份共有財產(chǎn)。對此應該根據(jù)具體的實際情況來確定，不能一概而論。 對區(qū)分所有人共同使用的財產(chǎn)如果不能判斷其范圍的話，那么就推定該財產(chǎn)是共同共有的。 對共同共有的財產(chǎn)，區(qū)分所有人應該不按份額地共同合理使用，而對按份共有的財產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應按照確定的份額使用收益。不過，在整個建筑物中，各區(qū)分所有人都應該根據(jù)自己所占的比例來承擔修繕義務。

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