集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究

前言

　　我國的土地問題歷來都是廣受社會關(guān)注的重要問題。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題關(guān)系黨和國家事業(yè)發(fā)展全局，解決好“三農(nóng)”問題是全黨工作的重中之重，大力推進改革創(chuàng)新，加強農(nóng)村制度建設(shè)是黨和國家今后一個時期的重要工作。而在農(nóng)村的各項制度中，土地制度無疑是基礎(chǔ)，土地制度的創(chuàng)新能對農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展起到牽一發(fā)而動全身的作用，無論是解決“三農(nóng)”問題還是化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，都避不開這一話題。這也是近些年來土地問題一直廣受關(guān)注的重要原因。對土地問題的學(xué)術(shù)研究，可以從政治學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)等不同的角度展開。從近些年的情況來看，基于經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)的研究多一些，基于法學(xué)的研究相對較少。這主要是因為土地法是一個跨領(lǐng)域的、公私法交融的學(xué)科，涵蓋的范圍非常龐雜。從民法的視角來看，土地物權(quán)是一種非常重要的不動產(chǎn)物權(quán)，對土地法的研究屬于物權(quán)法、不動產(chǎn)法研究的重要部分；從行政法的視角來看，土地法的研究包括土地用途管制、土地稅收、土地登記、土地征收等內(nèi)容；從經(jīng)濟法的視角來看，還包括土地金融等方面的內(nèi)容。再加上土地法的政策性和實踐性非常強，土地法的研究較少受到學(xué)者們的青睞。宋志紅博士一直致力于土地法的研究，其經(jīng)濟學(xué)和法學(xué)的復(fù)合學(xué)術(shù)背景以及其對土地管理實踐的長期關(guān)注為其在這一交叉學(xué)科的研究提供了便利?！　』仡櫢母镩_放30年來我國土地制度變革的歷程，第一次劃時代的改革是農(nóng)村土地打破“大包干”實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，第二次則是城市國有土地有償使用改革。目前對農(nóng)村土地制度改革的關(guān)注主要集中在集體建設(shè)用地部分。鑒于立法過程中的爭議比較大，以及農(nóng)村土地使用制度的創(chuàng)新正在探索之中，2007年通過的《物權(quán)法》對集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)都只作了簡略的規(guī)定，更多的內(nèi)容留給了土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定來規(guī)范。從改革開放30年的發(fā)展歷程看，我國的經(jīng)濟體制經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，國有土地的使用經(jīng)歷了從行政劃撥到以市場配置資源為主的歷程，農(nóng)村承包地正在推動有條件的市場化流轉(zhuǎn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用制度也要往這個方向發(fā)展。黨的十七屆三中全會《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益?！边@為集體建設(shè)用地使用制度的創(chuàng)新指明了方向，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了政策支持。下一步則要通過法律的立改廢來落實這一政策精神。目前，《土地管理法》正在修改，如何在《土地管理法》的修改中落實改革精神，消除當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)面臨的法律障礙；如何制定專項法律界定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及管理規(guī)則；集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)需要哪些配套制度輔佐，等等，均需要研究。

內(nèi)容概要

　　《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究》從法律的視角對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一改革熱點問題進行了全面的研究。首先，介紹和剖析了我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的歷史、現(xiàn)狀以及近年來試點探索的情況，其次，對改革現(xiàn)行集體建設(shè)用地使用制度、推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和可行性進行了論證，最后，對我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建進行了探討，包括作為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)前提的集體土地所有權(quán)制度的完善、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度本身的構(gòu)建，以及相關(guān)配套制度的建設(shè)三個方面，并在此基礎(chǔ)上提出了立法建議。

作者簡介

　　宋志紅，女，湖北省京山縣人。1998-2002年就讀于中國人民大學(xué)土地管理專業(yè)，獲經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位；2002-2004年就讀于中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)，獲法學(xué)碩士學(xué)位；碩士畢業(yè)后就職于北京市朝陽區(qū)人民法院，從事民商事審判工作；2005-2008年就讀于中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)，獲法學(xué)博士學(xué)位?，F(xiàn)任教于國家行政學(xué)院法學(xué)教研部，致力于民商法、土地法、房地產(chǎn)法等領(lǐng)域的教學(xué)和研究。曾在《法制日報》、《法學(xué)雜志》、《中國土地科學(xué)》、《國土資源報》等法學(xué)和土地類重要刊物上發(fā)表論文十余篇。

書籍目錄

第一章 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的歷史、現(xiàn)狀與突破第一節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念第二節(jié) 集體土地制度歷史回顧第三節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析第四節(jié) 探索與突破——集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和可行性分析第一節(jié) 經(jīng)濟學(xué)理論基礎(chǔ)第二節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性分析第三節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提：集體土地所有權(quán)制度的完善第一節(jié) 現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度的缺陷第二節(jié) 完善集體土地所有權(quán)制度的模式選擇第三節(jié) 對集體土地所有權(quán)主體制度的改造第四節(jié) 集體土地所有權(quán)的效力范圍第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度設(shè)計第一節(jié) 總論第二節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)第三節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的再次流轉(zhuǎn)第四節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序第五章 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)配套制度的完善第一節(jié) 完善土地征用征收法律制度第二節(jié) 完善集體土地利用規(guī)劃制度第三節(jié) 建立集體建設(shè)用地地價管理制度第四節(jié) 完善集體建設(shè)用地地籍管理與登記制度第五節(jié) 建立集體建設(shè)用地的整理與儲備制度第六節(jié) 建立集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)交易中介機構(gòu)第七節(jié) 完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配管理制度第八節(jié) 完善農(nóng)村社會保障制度第六章 研究結(jié)論與建議第一節(jié) 本文研究結(jié)論第二節(jié) 立法建議參考文獻后記

章節(jié)摘錄

　?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)用地。它包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村（行政村或村民小組）兩級農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織舉辦的企業(yè)，農(nóng)民集資聯(lián)辦的企業(yè)，農(nóng)民個體企業(yè)和以集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件、由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同其他類型企業(yè)共同興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地。　?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地，簡稱為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性建設(shè)用地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施用地主要是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村為滿足農(nóng)村村民生產(chǎn)、生活需要而修建的基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地，“如道路、橋梁、電力通訊設(shè)備等”占用的土地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地是指在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村中為滿足農(nóng)村農(nóng)民文化、教育、醫(yī)療的需要而舉辦的公益事業(yè)占用的土地，如鄉(xiāng)村會議室、學(xué)校、衛(wèi)生所、幼兒園、敬老院等占用的土地?！　。?）農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。通常是指農(nóng)村居民個人（也包括回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、軍人、城鎮(zhèn)居民及歸僑、港澳臺同胞等）為建造住宅而占用的土地。包含主要建筑物（居民住房）和附屬建筑（廚房、廁所、畜舍等），以及房屋周圍為獨家使用的土地等，依法取得使用權(quán)但仍未開工建設(shè)房屋的土地也屬于宅基地。①　　而在集體建設(shè)用地市場開放的地方，其范圍更寬泛，包含一切由集體享有所有權(quán)的用于建設(shè)用途的土地，不僅包括符合現(xiàn)行法律規(guī)定的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地，而且包括現(xiàn)在的隱形市場中大量存在而未來立法可能承認的其他一切經(jīng)營性的集體建設(shè)用地，與用于農(nóng)業(yè)用途的集體土地相對。

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