房地產(chǎn)估價

前言

　　“21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材”自2001年陸續(xù)出版以來多次印刷，得到了兄弟院校同行的支持和廣大讀者的厚愛，被許多大專院校作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的教材采用，為我國房地產(chǎn)理論的推廣起到了一定的積極作用，也得到許多讀者的認(rèn)可。在這期間，房地產(chǎn)市場、政策、企業(yè)經(jīng)營、消費者消費模式、政府管理目標(biāo)、政策法規(guī)等均發(fā)生了巨大變化，以下幾個統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的情況：與2001年相比，2005年房地產(chǎn)企業(yè)從近3萬家增加到近6萬家，房屋建筑面積從79 411.7萬平方米增加到166 053.26萬平方米，商品房銷售面積也從22 411.9萬平方米增加到55 486.2萬平方米，房地產(chǎn)投資額占GDP的比重從5.87％增加到8.65％（支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是5％以上）。除了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的巨大變化，政府對房地產(chǎn)市場的管理也經(jīng)歷了從培育市場、促進市場發(fā)展到對市場調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場特別是住宅市場穩(wěn)定為目標(biāo)的轉(zhuǎn)變。同時民眾對房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)識也不斷深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品從百姓的生活必需消費品向具有投資消費雙重屬性的商品過渡，百姓投資置業(yè)觀念越來越理性。企業(yè)對房地產(chǎn)市場的把握對企業(yè)在競爭中能否獲勝至關(guān)重要，企業(yè)從賣方市場一買方市場一賣方市場的不斷轉(zhuǎn)換，特別是新的土地出讓（招拍掛）政策的實施，金融政策的出臺，企業(yè)間的合作、兼并、重組等已不是新聞，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式也隨之變化。

內(nèi)容概要

本書分為16章，前5章是關(guān)于房地產(chǎn)估價理論的深化和探討，編者跳開了我國土地產(chǎn)權(quán)制度的限制，從國際層面去思考估價的方法和理論，并深入探討了房地產(chǎn)資本化率和房地產(chǎn)折舊模型，首次提出了房地產(chǎn)利率的概念。第6、第7、第8章詳細(xì)地講解和探討了我國三大估價領(lǐng)域——拆遷評估、課稅評估和抵押貸款價值評估的估價理論、方法、實踐以及存在的問題。從第9章開始，本書進入評估專題和特殊房地產(chǎn)估價環(huán)節(jié)，重點講述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場評級理論方法，寫字樓、酒店、購物中心、高爾夫球場、網(wǎng)球場館、加油站和騎馬場的評估方法、技巧、經(jīng)驗參數(shù)以及注意事項，并加入了大量豐富的案例，有助于對上述問題的理解。

書籍目錄

第1章  比較法  1.1  基本概念及應(yīng)用范圍  1.2  比較法的基本原則  1.3  從比較價值推導(dǎo)市場價值  1.4  比較法舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第2章  收益法  2.1  應(yīng)用范圍  2.2  收益法的基本原則  2.3  收益法舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第3章  成本法  3.1  成本法概述  3.2  基本原則  3.3  成本法舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第4章  房地產(chǎn)利率和資本化率  4.1  研究房地產(chǎn)利率和資本化率的必要性  4.2  對房地產(chǎn)資本化率和房地產(chǎn)利率內(nèi)涵與本質(zhì)的認(rèn)識  4.3  美國關(guān)于資本化率構(gòu)成與資本返還的觀點  4.4  資本化率的分類  4.5  資本化率的影響因素  4.6  資本化率求取方法  4.7  房地產(chǎn)利率求取方法  4.8  牛頓迭代計算求解房地產(chǎn)利率  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第5章  折舊計算  5.1  概述  5.2  折舊計算方法  5.3  特殊情況下的折舊處理  5.4  應(yīng)用舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第6章  拆遷評估  6.1  拆遷評估的法律和政策規(guī)定  6.2 房屋拆遷評估  6.3  房屋拆遷評估程序  6.4  評估模式及方法  6.5  拆遷評估案例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第7章  房地產(chǎn)稅收評估  7.1  批量評稅概述  7.2  數(shù)據(jù)收集與管理  7.3  房地產(chǎn)類別劃分  7.4  評稅分區(qū)  7.5  建立評稅模型  7.6  模型檢驗與校準(zhǔn)  7.7  計稅價值計算  7.8  評稅結(jié)果審核  7.9  評稅結(jié)果通知書  7.10  批量評稅舉例——北京市某開發(fā)區(qū)市場法評稅模型建模  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第8章  抵押貸款評估  8.1  評估的價值類型與目的  8.2  抵押貸款評估中的收益法  8.3  抵押貸款評估中的成本法  8.4  抵押貸款評估中的市場法  8.5  抵押貸款評估制度發(fā)展建議  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第9章  房地產(chǎn)和市場評級  9.1  房地產(chǎn)和市場評級的概念、研究背景和意義  9.2  房地產(chǎn)和市場評級相關(guān)理論  9.3  房地產(chǎn)和市場評級指標(biāo)體系設(shè)計  9.4  房地產(chǎn)和市場評級影響因素  9.5  房地產(chǎn)和市場評級方法研究  9.6  案例分析  9.7  房地產(chǎn)和市場評級需要進一步研究的問題  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第10章  寫字樓評估  10.1  寫字樓概述  10.2  寫字樓市場的特征分析  10.3  寫字樓的評估方法  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第11章  旅館房地產(chǎn)評估  11.1  旅館房地產(chǎn)概述  11.2  旅館房地產(chǎn)的評估方法  11.3  營業(yè)額估算  11.4  應(yīng)用舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第12章  購物中心評估  12.1  購物中心概述  12.2  購物中心的特征分析  12.3  購物中心的評估特點和方法  12.4  應(yīng)用舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第13章  高爾夫球場評估  13.1  高爾夫運動簡介  13.2  高爾夫球場簡介  13.3  高爾夫球場評估  13.4  高爾夫球場評估實例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第14章  網(wǎng)球場館評估  14.1  網(wǎng)球運動簡介  14.2  網(wǎng)球場館  14.3  網(wǎng)球場館的經(jīng)營  14.4  網(wǎng)球場館評估方法與特點  14.5  網(wǎng)球場館收益分析  14.6  網(wǎng)球場館評估案例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第15章  加油站評估  15.1  我國汽車行業(yè)與加油站的發(fā)展?fàn)顩r  15.2  加油站評估方法  15.3  評估案例分析  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題第16章  騎馬場評估  16.1  概述  16.2  評估方法  16.3  評估舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語  復(fù)習(xí)思考題參考文獻

章節(jié)摘錄

　　在對比較價格進行加總等計算之前，必須仔細(xì)地檢查在比較價格中是否存在“嚴(yán)重”偏離其他比較價格的交易案例，這些案例可能無法反映正常的市場交易情況，這樣的案例被稱為“非比較案例”。非比較案例的交易價格不能作為比較價格應(yīng)用在房地產(chǎn)估價中，除非能夠非?？隙ǖ卮_定影響非比較案例的不正常交易產(chǎn)生的原因及其對交易價格的影響，并將這種影響從交易價格中剔除。剔除了影響的交易價格被稱為“糾正后交易價格”。糾正后交易價格可以作為比較價格應(yīng)用在房地產(chǎn)估價中?！　』鶞?zhǔn)地價不需要進行非比較案例檢查，因為不正常的交易價格不能用于推導(dǎo)和計算基準(zhǔn)地價。也就是說，不正常的市場交易條件和影響在評估基準(zhǔn)地價時已經(jīng)被排除在外，由此得出的基準(zhǔn)地價是正常的市場交易條件下的地價的綜合表現(xiàn)?！　?.評估比較價值　　在對每個比較案例進行分析并剔出了其中的非比較案例之后，就可以對剩下的比較案例，采取合適的方式進行進一步處理，得到比較價值。計算比較價值的一般方法為算術(shù)平均值法。在引用基準(zhǔn)地價時則不必計算平均值，因為對所引用的基準(zhǔn)地價的換算已經(jīng)考慮到了待評估房地產(chǎn)的特征，或者已經(jīng)考慮到了評估基準(zhǔn)日的市場價值關(guān)系，從而直接得出比較價值。但是，在引用多個基準(zhǔn)地價時，則必須采取合適的計算方法計算比較基準(zhǔn)地價。　　6.評估市場價值　　通過上述過程得到的比較價值并不一定與最后評估得到的市場價值相一致。但是，通過上述過程得到的比較價值（收益價值和成本價值也應(yīng)該如此）應(yīng)該盡量接近市場價值。這只能在估價所需要的全部初始數(shù)據(jù)（參數(shù)）最佳地反映了估價基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場狀況，而且完全在估價的方法中被充分考慮到的條件下，才可能實現(xiàn)。這個目標(biāo)在運用比較法時相對容易達(dá)到，因為通過比較價值，房地產(chǎn)市場的狀況可以最直接地得到反映?！　≈挥挟?dāng)可以充分說明由于某些情況的存在使房地產(chǎn)市場的狀況沒有得到充分反映時，市場價值才可以通過加減調(diào)整方法從比較價值中推導(dǎo)出來。此外，當(dāng)收益法或者成本法也同時被應(yīng)用于估價，并且得到了與比較價值相偏差的結(jié)果，而由于專業(yè)性的原因，收益價值或者成本價值必須予以考慮時，也必須對比較價值進行調(diào)整。

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