房地產(chǎn)估價(jià)

前言

　　“21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材”自2001年陸續(xù)出版以來(lái)多次印刷，得到了兄弟院校同行的支持和廣大讀者的厚愛(ài)，被許多大專院校作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的教材采用，為我國(guó)房地產(chǎn)理論的推廣起到了一定的積極作用，也得到許多讀者的認(rèn)可。在這期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)者消費(fèi)模式、政府管理目標(biāo)、政策法規(guī)等均發(fā)生了巨大變化，以下幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的情況：與2001年相比，2005年房地產(chǎn)企業(yè)從近3萬(wàn)家增加到近6萬(wàn)家，房屋建筑面積從79 411.7萬(wàn)平方米增加到166 053.26萬(wàn)平方米，商品房銷售面積也從22 411.9萬(wàn)平方米增加到55 486.2萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)投資額占GDP的比重從5.87％增加到8.65％（支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是5％以上）。除了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的巨大變化，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也經(jīng)歷了從培育市場(chǎng)、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展到對(duì)市場(chǎng)調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)的轉(zhuǎn)變。同時(shí)民眾對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)也不斷深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品從百姓的生活必需消費(fèi)品向具有投資消費(fèi)雙重屬性的商品過(guò)渡，百姓投資置業(yè)觀念越來(lái)越理性。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握對(duì)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中能否獲勝至關(guān)重要，企業(yè)從賣方市場(chǎng)一買方市場(chǎng)一賣方市場(chǎng)的不斷轉(zhuǎn)換，特別是新的土地出讓（招拍掛）政策的實(shí)施，金融政策的出臺(tái)，企業(yè)間的合作、兼并、重組等已不是新聞，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式也隨之變化。

內(nèi)容概要

本書(shū)分為16章，前5章是關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)理論的深化和探討，編者跳開(kāi)了我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的限制，從國(guó)際層面去思考估價(jià)的方法和理論，并深入探討了房地產(chǎn)資本化率和房地產(chǎn)折舊模型，首次提出了房地產(chǎn)利率的概念。第6、第7、第8章詳細(xì)地講解和探討了我國(guó)三大估價(jià)領(lǐng)域——拆遷評(píng)估、課稅評(píng)估和抵押貸款價(jià)值評(píng)估的估價(jià)理論、方法、實(shí)踐以及存在的問(wèn)題。從第9章開(kāi)始，本書(shū)進(jìn)入評(píng)估專題和特殊房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)級(jí)理論方法，寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)館、加油站和騎馬場(chǎng)的評(píng)估方法、技巧、經(jīng)驗(yàn)參數(shù)以及注意事項(xiàng)，并加入了大量豐富的案例，有助于對(duì)上述問(wèn)題的理解。

書(shū)籍目錄

第1章  比較法  1.1  基本概念及應(yīng)用范圍  1.2  比較法的基本原則  1.3  從比較價(jià)值推導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)值  1.4  比較法舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第2章  收益法  2.1  應(yīng)用范圍  2.2  收益法的基本原則  2.3  收益法舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第3章  成本法  3.1  成本法概述  3.2  基本原則  3.3  成本法舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第4章  房地產(chǎn)利率和資本化率  4.1  研究房地產(chǎn)利率和資本化率的必要性  4.2  對(duì)房地產(chǎn)資本化率和房地產(chǎn)利率內(nèi)涵與本質(zhì)的認(rèn)識(shí)  4.3  美國(guó)關(guān)于資本化率構(gòu)成與資本返還的觀點(diǎn)  4.4  資本化率的分類  4.5  資本化率的影響因素  4.6  資本化率求取方法  4.7  房地產(chǎn)利率求取方法  4.8  牛頓迭代計(jì)算求解房地產(chǎn)利率  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第5章  折舊計(jì)算  5.1  概述  5.2  折舊計(jì)算方法  5.3  特殊情況下的折舊處理  5.4  應(yīng)用舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第6章  拆遷評(píng)估  6.1  拆遷評(píng)估的法律和政策規(guī)定  6.2 房屋拆遷評(píng)估  6.3  房屋拆遷評(píng)估程序  6.4  評(píng)估模式及方法  6.5  拆遷評(píng)估案例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第7章  房地產(chǎn)稅收評(píng)估  7.1  批量評(píng)稅概述  7.2  數(shù)據(jù)收集與管理  7.3  房地產(chǎn)類別劃分  7.4  評(píng)稅分區(qū)  7.5  建立評(píng)稅模型  7.6  模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)  7.7  計(jì)稅價(jià)值計(jì)算  7.8  評(píng)稅結(jié)果審核  7.9  評(píng)稅結(jié)果通知書(shū)  7.10  批量評(píng)稅舉例——北京市某開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)法評(píng)稅模型建模  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第8章  抵押貸款評(píng)估  8.1  評(píng)估的價(jià)值類型與目的  8.2  抵押貸款評(píng)估中的收益法  8.3  抵押貸款評(píng)估中的成本法  8.4  抵押貸款評(píng)估中的市場(chǎng)法  8.5  抵押貸款評(píng)估制度發(fā)展建議  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第9章  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)  9.1  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)的概念、研究背景和意義  9.2  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)相關(guān)理論  9.3  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)  9.4  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)影響因素  9.5  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)方法研究  9.6  案例分析  9.7  房地產(chǎn)和市場(chǎng)評(píng)級(jí)需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第10章  寫(xiě)字樓評(píng)估  10.1  寫(xiě)字樓概述  10.2  寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特征分析  10.3  寫(xiě)字樓的評(píng)估方法  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第11章  旅館房地產(chǎn)評(píng)估  11.1  旅館房地產(chǎn)概述  11.2  旅館房地產(chǎn)的評(píng)估方法  11.3  營(yíng)業(yè)額估算  11.4  應(yīng)用舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第12章  購(gòu)物中心評(píng)估  12.1  購(gòu)物中心概述  12.2  購(gòu)物中心的特征分析  12.3  購(gòu)物中心的評(píng)估特點(diǎn)和方法  12.4  應(yīng)用舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第13章  高爾夫球場(chǎng)評(píng)估  13.1  高爾夫運(yùn)動(dòng)簡(jiǎn)介  13.2  高爾夫球場(chǎng)簡(jiǎn)介  13.3  高爾夫球場(chǎng)評(píng)估  13.4  高爾夫球場(chǎng)評(píng)估實(shí)例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第14章  網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估  14.1  網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)簡(jiǎn)介  14.2  網(wǎng)球場(chǎng)館  14.3  網(wǎng)球場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)  14.4  網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估方法與特點(diǎn)  14.5  網(wǎng)球場(chǎng)館收益分析  14.6  網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估案例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第15章  加油站評(píng)估  15.1  我國(guó)汽車行業(yè)與加油站的發(fā)展?fàn)顩r  15.2  加油站評(píng)估方法  15.3  評(píng)估案例分析  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題第16章  騎馬場(chǎng)評(píng)估  16.1  概述  16.2  評(píng)估方法  16.3  評(píng)估舉例  本章小結(jié)  關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)  復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　在對(duì)比較價(jià)格進(jìn)行加總等計(jì)算之前，必須仔細(xì)地檢查在比較價(jià)格中是否存在“嚴(yán)重”偏離其他比較價(jià)格的交易案例，這些案例可能無(wú)法反映正常的市場(chǎng)交易情況，這樣的案例被稱為“非比較案例”。非比較案例的交易價(jià)格不能作為比較價(jià)格應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)中，除非能夠非?？隙ǖ卮_定影響非比較案例的不正常交易產(chǎn)生的原因及其對(duì)交易價(jià)格的影響，并將這種影響從交易價(jià)格中剔除。剔除了影響的交易價(jià)格被稱為“糾正后交易價(jià)格”。糾正后交易價(jià)格可以作為比較價(jià)格應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)中?！　』鶞?zhǔn)地價(jià)不需要進(jìn)行非比較案例檢查，因?yàn)椴徽５慕灰變r(jià)格不能用于推導(dǎo)和計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。也就是說(shuō)，不正常的市場(chǎng)交易條件和影響在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)已經(jīng)被排除在外，由此得出的基準(zhǔn)地價(jià)是正常的市場(chǎng)交易條件下的地價(jià)的綜合表現(xiàn)。　　5.評(píng)估比較價(jià)值　　在對(duì)每個(gè)比較案例進(jìn)行分析并剔出了其中的非比較案例之后，就可以對(duì)剩下的比較案例，采取合適的方式進(jìn)行進(jìn)一步處理，得到比較價(jià)值。計(jì)算比較價(jià)值的一般方法為算術(shù)平均值法。在引用基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)則不必計(jì)算平均值，因?yàn)閷?duì)所引用的基準(zhǔn)地價(jià)的換算已經(jīng)考慮到了待評(píng)估房地產(chǎn)的特征，或者已經(jīng)考慮到了評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值關(guān)系，從而直接得出比較價(jià)值。但是，在引用多個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則必須采取合適的計(jì)算方法計(jì)算比較基準(zhǔn)地價(jià)。　　6.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值　　通過(guò)上述過(guò)程得到的比較價(jià)值并不一定與最后評(píng)估得到的市場(chǎng)價(jià)值相一致。但是，通過(guò)上述過(guò)程得到的比較價(jià)值（收益價(jià)值和成本價(jià)值也應(yīng)該如此）應(yīng)該盡量接近市場(chǎng)價(jià)值。這只能在估價(jià)所需要的全部初始數(shù)據(jù)（參數(shù)）最佳地反映了估價(jià)基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而且完全在估價(jià)的方法中被充分考慮到的條件下，才可能實(shí)現(xiàn)。這個(gè)目標(biāo)在運(yùn)用比較法時(shí)相對(duì)容易達(dá)到，因?yàn)橥ㄟ^(guò)比較價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況可以最直接地得到反映?！　≈挥挟?dāng)可以充分說(shuō)明由于某些情況的存在使房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況沒(méi)有得到充分反映時(shí)，市場(chǎng)價(jià)值才可以通過(guò)加減調(diào)整方法從比較價(jià)值中推導(dǎo)出來(lái)。此外，當(dāng)收益法或者成本法也同時(shí)被應(yīng)用于估價(jià)，并且得到了與比較價(jià)值相偏差的結(jié)果，而由于專業(yè)性的原因，收益價(jià)值或者成本價(jià)值必須予以考慮時(shí)，也必須對(duì)比較價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。

圖書(shū)封面

圖書(shū)標(biāo)簽Tags

無(wú)

評(píng)論、評(píng)分、閱讀與下載

---

    房地產(chǎn)估價(jià) PDF格式下載

---