身邊的法律顧問

前言

房屋在人們生活中起著重要的作用，是人們生活和休憩的港灣。房屋具有價(jià)值高的特點(diǎn)，有的房屋價(jià)格高達(dá)上千萬(wàn)元，便宜的也有十幾萬(wàn)元，因此生活中因?yàn)榉课莅l(fā)生的糾紛屢見不鮮。那么當(dāng)您遇到房屋糾紛時(shí)該怎么辦呢？我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)數(shù)量眾多，查詢到適用的法規(guī)本已不易，而法律條文又往往晦澀難懂，非法律專業(yè)人士即使查詢到適用的法規(guī)，也難以把握其含義，無法將法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)問題相結(jié)合。為此我們選取了生活中有關(guān)房屋的常見的法律問題，邀請(qǐng)既有法律專業(yè)知識(shí)，又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)律師，從當(dāng)事人的角度出發(fā)，結(jié)合其在從事律師工作中積累的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，精心編寫了本書。旨在讓您在處理房屋糾紛時(shí)省時(shí)、省錢、省力。本書包括商品房買賣、二手房買賣、房屋租賃、房屋中介服務(wù)、房屋贈(zèng)與、房屋裝修等內(nèi)容，并精心選取了現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的具有代表性的案例，簡(jiǎn)單明了，通俗易懂，幫您對(duì)號(hào)入座地解決問題。限于篇幅，同時(shí)由于有關(guān)房屋的內(nèi)容異常繁雜，隨著社會(huì)的發(fā)展，各種新型案例不斷出現(xiàn)，因此本書選取的問題及案例遠(yuǎn)不能涵蓋有關(guān)房屋的全部?jī)?nèi)容。另需說明的是，本書未涉及房地產(chǎn)物業(yè)管理、房屋抵押及房屋繼承的相關(guān)內(nèi)容，該內(nèi)容在本系列叢書中已單獨(dú)列冊(cè)撰寫。

內(nèi)容概要

法律與我們老百姓的生活越來越緊密了，當(dāng)您遇到糾紛的時(shí)候，是否急切希望了解一些與糾紛相關(guān)的法律知識(shí)來維護(hù)您自己的合法權(quán)益？本套叢書就是為了滿足您的需要而做的！    本套書每本都包括“問答篇”、“案例篇”，部分書還附有“法律法規(guī)”等內(nèi)容，“問答篇”告訴您相關(guān)基礎(chǔ)法律知識(shí)，解答您心中的疑問；“案例篇”選取實(shí)踐中多發(fā)的典型案例進(jìn)行分析，您可以尋找和您遇到的糾紛相似的案例重點(diǎn)閱讀。    本套叢書的作者或者是著名高校從事教學(xué)研究并對(duì)法律實(shí)務(wù)諳熟的法律專家，或者是有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的資深律師，保證您獲得最權(quán)威、最實(shí)用的維權(quán)知識(shí)和方法！

作者簡(jiǎn)介

袁華之，北京中孚律師事務(wù)所一級(jí)合伙人，律師。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院兼職碩士生導(dǎo)師，北京市評(píng)標(biāo)專家，中華全國(guó)律協(xié)民事委員會(huì)委員，長(zhǎng)年從事房地產(chǎn)、建設(shè)工程等方面法律實(shí)務(wù)，具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

書籍目錄

第一部分  問答篇　（一）商品房買賣　　1．商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別？預(yù)售和現(xiàn)售分別需符合哪些條件？  　　2．購(gòu)房中的“五證”、“兩書”是指什么？  　　3．“訂金”和“定金”有何區(qū)別？簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金后，商品房認(rèn)購(gòu)入因與開發(fā)商無法就合同條款達(dá)成一致而未簽訂合同時(shí)，開發(fā)商有權(quán)沒收定金嗎？ 　　4．簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金后，因房?jī)r(jià)上漲開發(fā)商拒絕簽訂合同的，認(rèn)購(gòu)人除要求開發(fā)商雙倍返還定金外，還能要求差價(jià)賠償嗎？      5．兩入以上共同購(gòu)房需辦理哪些手續(xù)？      6．無民事行為能力人和限制行為能力入購(gòu)房需辦理哪些手續(xù)？      7．買受人能否借用他人的名義購(gòu)房？      8．開發(fā)商若委托中介機(jī)構(gòu)出售房屋，買受人應(yīng)注意哪些問題？     9．簽署商品房預(yù)售合同應(yīng)辦理哪些手續(xù)？辦理備案登記手續(xù)是否為商品房預(yù)售合同的生效條件？     10．商品房預(yù)售合同通常都包含前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，并將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件，對(duì)此買房人應(yīng)注意哪些問題？      11．預(yù)售合同簽訂后，購(gòu)買人可否要求任意變更買受人姓名？符合變更條件的，變更手續(xù)如何辦理？     12．預(yù)售商品房開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)怎么辦？  　　13．買受人先簽署合同后，開發(fā)商以蓋章為由將合同全部收走，買受人該如何維護(hù)自己的權(quán)益？  　　14．商品房銷售的計(jì)價(jià)方式分為哪幾種？  　　15．開發(fā)商在收取房屋價(jià)款后可否對(duì)房屋中的某項(xiàng)設(shè)施另行收取費(fèi)用？  　　16．商品房哪些部位可以計(jì)入公攤面積？  　　17．開發(fā)商贈(zèng)送閣樓或低價(jià)出售閣樓，購(gòu)買頂樓的買房人應(yīng)注意哪些問題？  　　18．開發(fā)商出售房屋時(shí)是否可以將地下人防工程一并出售？  　　19．購(gòu)買精裝修的房屋應(yīng)該注意什么？  　　20．貸款有哪些種類？  　　21．等額本息還款方式與等額本金還款方式有何區(qū)別？  　　22．買受人向銀行提前還款可以要求退還哪些費(fèi)用？提前償還貸款是否對(duì)銀行構(gòu)成違約？  　　23．商品房按揭貸款中，房屋抵押后如不能按期歸還貸款，是否僅以抵押房屋承擔(dān)還款責(zé)任？  　　24．銀行不批準(zhǔn)買受人的貸款申請(qǐng)時(shí)，買受人可以解除房屋預(yù)售合同嗎？  　　25．買受人可否以開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證為由拒絕向銀行償還貸款？  　　26．商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，貸款合同如何處理？  　　27．買受人在什么情況下可以拒絕收房？  　　28．買受人可否以配套設(shè)施未完工為由拒絕收房？配套設(shè)施與約定不符，買受人能否據(jù)此解除合同？  　　29．出賣人逾期交房的，買受人該怎么辦？  　　30．出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定面積不符的應(yīng)如何處理？  　　31．在符合交房條件的情況下，買受人逾期收房的，逾期收房期間所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？   ……  （二）二手房買賣   （三）房屋租賃   （四）中介   （五）贈(zèng)與   （六）裝修 第二部分  案例篇   （一）商品房買賣   （二）二手房買賣   （三）租賃   （四）中介   （五）抵押   （六）贈(zèng)與   （七）裝修 后記

章節(jié)摘錄

第一部分 問答篇1．商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別？預(yù)售和現(xiàn)售分別需符合哪些條件？商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為，商品房預(yù)售又稱“賣樓花”。商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25％以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗(yàn)收。商品房預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)。商品房預(yù)售對(duì)買房人而言存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。主要為了確?，F(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格合法。（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)證書。

后記

歷時(shí)三個(gè)月，本書終于誕生了，撰寫本書的過程使我們有機(jī)會(huì)將工作中的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行歸納和總結(jié)，并將心得體會(huì)與他人進(jìn)行交流和溝通，這為我們以后的工作奠定了更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們衷心地向?yàn)槲覀兲峁椭母魑蝗耸勘硎靖兄x，感謝北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院萬(wàn)迪法官為我們提供了案例素材，使得我們編人本書的每個(gè)案例均有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的參考性和實(shí)用性。我們還要感謝北京德勝投資有限責(zé)任公司的孫順莉女士，感謝她在百忙之中為我們審閱書稿，并提出寶貴意見。感謝上述各位為我們提供的無私幫助，沒有他們就沒有本書的順利出版。在今后的工作中，我們將愈加勤奮和努力，對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)和實(shí)務(wù)進(jìn)行更加深入的研究，爭(zhēng)取在不久的將來能夠編寫出質(zhì)量更高的書籍以饗讀者。

編輯推薦

《身邊的法律顧問:房產(chǎn)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》由中國(guó)人民大學(xué)出版社出版。遇到糾紛不用怕，法律顧問請(qǐng)回家。

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