資產(chǎn)評估

前言

　　資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟體系中的一個不可或缺的專業(yè)化市場中介服務(wù)行業(yè)，是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的客觀要求和必然產(chǎn)物，具有明顯的客觀性和公正性。資產(chǎn)評估在經(jīng)濟活動中占有重要的地位，評估業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，關(guān)系到國家金融安全和資本市場公信力。在經(jīng)濟全球化的過程中，各國政府更加重視推動評估業(yè)的發(fā)展，促進評估準(zhǔn)則與評估管理的完善，加強評估領(lǐng)域的溝通與建設(shè)。評估業(yè)在國際社會中占有不可忽視的一席之地。1981年，國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則委員會成立，該委員會在第十四屆年會上，更名為國際評估準(zhǔn)則委員會，簡稱IVSC。該委員會于1985年成為聯(lián)合國經(jīng)濟與社會理事會成員。到目前為止，包括中國、美國、英國、俄羅斯、法國等在內(nèi)的國際評估準(zhǔn)則委員會會員已達53個?！　‖F(xiàn)代資產(chǎn)評估在國外已有百余年歷史，但在我國還是個年輕的行業(yè)，是改革開放以后，在市場的動力和政府的拉力雙重作用下萌芽和發(fā)展起來的。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，我國資產(chǎn)評估作為一個獨立的專業(yè)化市場中介服務(wù)行業(yè)得到了長足發(fā)展，在深化企業(yè)改革、推動結(jié)構(gòu)調(diào)整、規(guī)范資本市場、優(yōu)化資源配置、促進經(jīng)濟發(fā)展、維護投資者合法權(quán)益和社會公眾利益等方面發(fā)揮著獨特的作用，已經(jīng)成為市場經(jīng)濟體系中不可分割的組成部分。大力培育和發(fā)展資產(chǎn)評估中介服務(wù)行業(yè)，既是社會經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要，也是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求?！吨腥A人民共和國公司法》明確規(guī)定，對作為出資的實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價?！吨腥A人民共和國證券法》明確規(guī)定，申請公開發(fā)行公司債券，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院授權(quán)的部門或者國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)報送資產(chǎn)評估報告和驗資報告等。

內(nèi)容概要

當(dāng)前，經(jīng)濟全球化和科技進步不斷加快，我國改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)進入關(guān)鍵階段，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)重組成為經(jīng)濟增長的強大動力，城鄉(xiāng)和諧發(fā)展和市場公平交易成為社會發(fā)展的基本規(guī)則，市場的基礎(chǔ)性作用向縱深發(fā)展，政府職能的轉(zhuǎn)變、政府行為的規(guī)范和社會法治環(huán)境的改善，為資產(chǎn)評估行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，同時也對資產(chǎn)評估行業(yè)人才提出了新的更高的要求，資產(chǎn)評估行業(yè)大有可為，步人了一個充滿機遇和挑戰(zhàn)的新階段。從事資產(chǎn)評估工作和將要從事資產(chǎn)評估工作的人員，只有掌握了資產(chǎn)評估的基本原理、內(nèi)在規(guī)律和專業(yè)方法，才能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟對資產(chǎn)評估的要求，才能在激烈的市場競爭中適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求。    資產(chǎn)評估是一門實踐性很強的學(xué)科，在學(xué)習(xí)過程中，應(yīng)注重理論與實踐相結(jié)合，通過對資產(chǎn)評估基本原理與方法的學(xué)習(xí)，熟悉資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)，把握資產(chǎn)評估的本質(zhì)及其特征，著重掌握資產(chǎn)評估的收益法、市場法和成本法三大基本方法及其在機器設(shè)備評估、無形資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估以及企業(yè)價值評估等實踐中的應(yīng)用，了解我國資產(chǎn)評估的歷史及特色和國際評估動態(tài)。通過該課程的學(xué)習(xí)，培養(yǎng)和提高正確分析和解決資產(chǎn)評估實際問題的能力。

作者簡介

　　俞明軒，男，博士，副教授?！　⊙芯款I(lǐng)域：　　1、房地產(chǎn)經(jīng)營　　2、房地產(chǎn)投資　　3、房地產(chǎn)金融　　4、企業(yè)重組與資產(chǎn)評估　　5、企業(yè)價值評估　　6、工程項目管理　　主要經(jīng)歷：　　1985年9月—1990年9月同濟大學(xué)（工學(xué)學(xué)士）　　1990年9月—1993年1月中國人民大學(xué)（經(jīng)濟學(xué)碩士）　　1993年4月至今中國人民大學(xué)任教　　其中：　　1994年10月—1995年10月香港理工大學(xué)（研究員助理）　　1994年9月—1997年7月中國人民大學(xué)（經(jīng)濟學(xué)博士）　　1998年5月—2000年5月北京大學(xué)（博士后）　　主要科研項目：　　住房抵押貸款風(fēng)險及其分散研究（教育部“九五”規(guī)劃項目，項目主持人）　　土地收購儲備模式研究（國土資源部資助項目，項目主持人）　　青島城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系研究（項目主持人）　　城市地產(chǎn)評估信息系統(tǒng)開發(fā)與研制　　房地產(chǎn)抵押評估技術(shù)規(guī)范研究　　國家注冊資產(chǎn)評估師行為責(zé)任研究（中國資產(chǎn)評估協(xié)會資助項目，項目主持人）　　論文：　　在《國有資產(chǎn)管理》,《中國財經(jīng)報》,《中國國土資源報》,《中國房地產(chǎn)金融》,　　《中國地產(chǎn)市場》,《中國土地》,《中國資產(chǎn)評估》,《重慶建筑大學(xué)學(xué)報》,　　《哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報》,《北京房地產(chǎn)》,《安居》,《中國房地產(chǎn)商情》,　　《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》,《環(huán)球時報》,　　《InternationalJournalforHousingScienceandItsApplication》等報刊雜志發(fā)表四十多篇學(xué)術(shù)論文?！　≈饕鳎骸　　斗康禺a(chǎn)市場風(fēng)險》（第二作者），天津大學(xué)出版社，1996年；　　《房地產(chǎn)評估方法與管理》（獨著），中國經(jīng)濟出版社，1999年；　　《房地產(chǎn)投資分析》（第一作者），中國人民大學(xué)出版社，2002年；　　《經(jīng)濟法實務(wù)》（參編）中國人民大學(xué)出版社，2003年；　　《房地產(chǎn)經(jīng)濟》（參編）中國發(fā)展出版社，2004年；　　《資產(chǎn)評估》（參編）中國財經(jīng)出版社，2004年?！　　镀髽I(yè)價值評估》（主編）中國人民大學(xué)出版社，2004年　　獲獎情況：　　1990年獲得第一屆中國土地學(xué)會“全國十大土地科技青年獎”?！　?997年和2000年分別獲中國人民大學(xué)優(yōu)秀科研成果論文獎。　　1993年至1996年獲國家土地管理局工作成果一等獎和科技進步二等獎。

書籍目錄

第一章　緒論  第一節(jié)　資產(chǎn)評估的含義  第二節(jié)　資產(chǎn)評估的對象  第三節(jié)　資產(chǎn)評估的要素  第四節(jié)　資產(chǎn)評估價值類型  第五節(jié)　資產(chǎn)評估的功能  本章小結(jié)  名詞和術(shù)語  思考題第二章　資產(chǎn)評估的基本方法  第一節(jié)　市場法  第二節(jié)　收益法  第三節(jié)　成本法  第四節(jié)　評估方法的選擇  本章小結(jié)  名詞和術(shù)語  思考題第三章　機器設(shè)備評估  第一節(jié)　概述　第二節(jié)　成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用　第三節(jié)　市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用　第四節(jié)　收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用　本章小結(jié)　名詞和術(shù)語　思考題第四章　無形資產(chǎn)評估  第一節(jié)　無形資產(chǎn)評估概述  第二節(jié)　無形資產(chǎn)的評估方法  第三節(jié)　專利資產(chǎn)和專有技術(shù)評估  第四節(jié)　商標(biāo)權(quán)的評估  第五節(jié)　商譽的評估  本章小結(jié)  名詞和術(shù)語  思考題第五章　房地產(chǎn)評估  第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述  第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素  第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用  第四節(jié)　市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用  第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用  第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用  第七節(jié)　基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用  第八節(jié)　路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用  本章小結(jié)  名詞和術(shù)語  思考題第六章　資源資產(chǎn)評估  第一節(jié)　資源資產(chǎn)概述  第二節(jié)　森林資源資產(chǎn)評估  第三節(jié)　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估  本章小結(jié)  名詞和術(shù)語　思考題第七章　企業(yè)價值評估第八章　資產(chǎn)評估報告第九章　我國資產(chǎn)評估行業(yè)管理第十章　資產(chǎn)評估準(zhǔn)則參考書目

章節(jié)摘錄

　　二、森林資源資產(chǎn)價格構(gòu)成的主要因素　　森林資源作為一種可再生的自然資源，包括天然林和人工林。天然林與人工林相比，除了更新方式不同外，都要進行管理，國家每年都要投人千百萬元的資金進行森林資源的保護。森林資源資產(chǎn)的價格影響因素，包括市場供求因素以及所投入的必要的勞動量因素等。森林資源資產(chǎn)價格，主要由下列因素構(gòu)成：（一）營林生產(chǎn)成本營林生產(chǎn)成本是確定森林價格的基礎(chǔ)。營林生產(chǎn)成本應(yīng)以能夠提供商品材的劣等宜林地的營林生產(chǎn)成本作為依據(jù)。　?。ǘ┵Y金的時間價值　　由于培育森林資源的長期性，森林資源的生產(chǎn)周期長，從栽植到采伐往往需要幾年、十幾年或幾十年的時間。在營林生產(chǎn)過程中，需不斷投入資金，因此，森林資源資產(chǎn)價格的評估應(yīng)充分考慮資金時間價值對林木價值的影響，充分考慮資金占用的利息，營林生產(chǎn)成本應(yīng)以復(fù)利計算。同時，林木在不同的時間有不同的價值，同一樹種在不同年齡時的林木價值不同，形成森林的時序成本和時序價格?！　。ㄈ├麧櫋　∩仲Y源資產(chǎn)的價格中應(yīng)當(dāng)包括營林利潤。在森林資源資產(chǎn)評估中，營林利潤率的確定，可以以社會平均資本利潤率為基礎(chǔ)，同時應(yīng)考慮營林生產(chǎn)周期長、風(fēng)險大，以及林木生產(chǎn)的實際情況，進行適當(dāng)調(diào)整?！　。ㄋ模┒惤稹　∩仲Y源資產(chǎn)經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的各種稅費?！　。ㄎ澹┝帜旧a(chǎn)中的損失　　在漫長的森林培育過程中，林木可能會遭受各種各樣的自然災(zāi)害，如火、風(fēng)、雷、水、病蟲害等，會帶來一定的經(jīng)濟損失。在評估中，必須對林木生產(chǎn)過程中的這些意外損失做出合理的估計?！　。┑刈狻　≡谖覈值厮袡?quán)和使用權(quán)相分離，森林資源資產(chǎn)的價格中應(yīng)包括絕對地租和級差地租，地租量應(yīng)根據(jù)不同林地、不同樹種、不同經(jīng)營水平等因素確定，如：氣候條件、土地肥沃程度、交通條件、宜林性質(zhì)等因素?！　。ㄆ撸┑貐^(qū)差價和樹種差價　　林木是在一定的自然地理條件下，經(jīng)過人類勞動而生產(chǎn)出來的，因此，林木的成本與價格，既受自然條件的制約，又受林木本身生態(tài)特性的影響，形成了林木的地區(qū)差價和樹種差價。因此差價是森林資源資產(chǎn)價格的重要特征。

圖書封面

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