房地產(chǎn)行業(yè)思考（上下）

內(nèi)容概要

上冊(cè)：   2008年是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的一年，雖然支撐中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的基本面并未被顛覆，但不確定性確實(shí)已成為現(xiàn)代社會(huì)的既定景象。為什么萬(wàn)科會(huì)在市場(chǎng)調(diào)整期率先降價(jià)，發(fā)出追求合理利潤(rùn)的行業(yè)呼聲？新鴻基為何在內(nèi)地的市場(chǎng)高點(diǎn)頻頻出手，勇奪地王，并占據(jù)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)九成以上的市場(chǎng)份額？長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在成都的南城都匯項(xiàng)目為何始終不緊不慢……本書(shū)將所有開(kāi)發(fā)企業(yè)分為三大類(lèi)：地產(chǎn)商、房產(chǎn)商、房地產(chǎn)商，鎖定了數(shù)個(gè)標(biāo)桿性開(kāi)發(fā)企業(yè)，以數(shù)理研究承載邏輯美學(xué)，對(duì)原型企業(yè)屬性與其商業(yè)邏輯之間的根源性聯(lián)系進(jìn)行了探索，并對(duì)各自邏輯下的運(yùn)營(yíng)差異進(jìn)行了解讀。通過(guò)剖析不同開(kāi)發(fā)企業(yè)的商業(yè)邏輯，可以幫助大家看穿市場(chǎng)現(xiàn)象背后的成因，更是引導(dǎo)大家進(jìn)入一個(gè)新的思考維度的引玉之磚。下冊(cè)：	地震影響下城市居民的短期消費(fèi)習(xí)慣有何改變？災(zāi)后重建中，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與城市消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)怎樣的新特征？地震對(duì)消費(fèi)者心理會(huì)產(chǎn)生什么影響？這一影響的衰減周期又是多久？震后輕災(zāi)區(qū)與重災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的表現(xiàn)差異……本書(shū)結(jié)合美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家與地區(qū)震后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡，借助各類(lèi)翔實(shí)的數(shù)據(jù)，把歷史性規(guī)律與“5•12”地震后都江堰、成都等地的實(shí)證研究進(jìn)行對(duì)比分析，創(chuàng)新性地歸納出地震后城市價(jià)值與消費(fèi)心理的諸多規(guī)律，這也體現(xiàn)出實(shí)證研究與案例分析超越理論層面的價(jià)值與意義。

作者簡(jiǎn)介

成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成立于1998年，是成都最早從事房地產(chǎn)智力服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)之一。向客戶(hù)提供營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、土地營(yíng)銷(xiāo)、舊城改造、市場(chǎng)研究、顧問(wèn)咨詢(xún)等服務(wù)，現(xiàn)服務(wù)于萬(wàn)科、龍湖、華僑城、中信、中鐵二局、水井坊、正成、武城等知名地產(chǎn)商。正合地產(chǎn)以?xún)?yōu)秀的業(yè)績(jī)

書(shū)籍目錄

第一篇 自我約束的房產(chǎn)商：專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、精細(xì)化第一章 房產(chǎn)商的盈利模式與核心能力——帕爾迪、萬(wàn)科1. 建立與市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)相匹配的公司結(jié)構(gòu)市場(chǎng)化趨勢(shì)促使行業(yè)規(guī)則呈現(xiàn)全新形態(tài)萬(wàn)科股權(quán)重組是選擇市場(chǎng)化道路的重要一步市場(chǎng)化道路下的政商關(guān)系：職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)、組織與政府的對(duì)接模式2. 建立立足市場(chǎng)化發(fā)展的盈利模式專(zhuān)業(yè)化是企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最高效的定位：從多元走向集中住宅開(kāi)發(fā)充分利用資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)與高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品聚焦主流市場(chǎng)與城市白領(lǐng)3. 持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的決策能力是運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)提高資源整合度，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)客戶(hù)維系，全力提升產(chǎn)品、服務(wù)品質(zhì)，挖掘經(jīng)營(yíng)效率4. 盈利模式對(duì)專(zhuān)業(yè)能力與精細(xì)化能力提出更高要求太平洋對(duì)岸的標(biāo)桿：帕爾迪的戰(zhàn)略圖萬(wàn)科在專(zhuān)業(yè)化與精細(xì)化方面與帕爾迪的差距5. 精細(xì)化能力的三個(gè)關(guān)鍵詞：工廠(chǎng)化、客戶(hù)滿(mǎn)意度與產(chǎn)業(yè)鏈整合工廠(chǎng)化是公司高質(zhì)量增長(zhǎng)與成本控制的技術(shù)手段客戶(hù)管理能力是提高重復(fù)及相關(guān)購(gòu)買(mǎi)的基礎(chǔ)價(jià)值鏈整合是成本控制的有效途徑第二章 房產(chǎn)商土地儲(chǔ)備規(guī)模的安全紅線(xiàn)1. 房產(chǎn)商土地儲(chǔ)備的關(guān)鍵詞：進(jìn)出平衡束之高閣的低吸高拋原理合理的土地儲(chǔ)備模型：水池平衡原理2. 帕爾迪土地儲(chǔ)備的兩個(gè)核心指標(biāo)土地儲(chǔ)備規(guī)模旨在滿(mǎn)足未來(lái)2~3年的房屋銷(xiāo)售量物業(yè)投入與銷(xiāo)售收入比值約等于13. 帕爾迪逆市跑贏大勢(shì)的秘訣：土地儲(chǔ)備安全紅線(xiàn)的本質(zhì)土地儲(chǔ)備的理想范式：50%的合理資產(chǎn)負(fù)債率+65%的土地儲(chǔ)備資產(chǎn)率次貸信用危機(jī)中積極調(diào)整土地儲(chǔ)備策略提高運(yùn)營(yíng)效率，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均保持在100%以上合理的土地儲(chǔ)備策略使帕爾迪業(yè)績(jī)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手4. 以帕爾迪土地儲(chǔ)備經(jīng)驗(yàn)推證萬(wàn)科萬(wàn)科土地儲(chǔ)備的三個(gè)階段萬(wàn)科土地儲(chǔ)備可滿(mǎn)足未來(lái)3~4年的住宅銷(xiāo)售需求萬(wàn)科土地儲(chǔ)備量偏大第三章 資本擴(kuò)張鍛造萬(wàn)科多元化融資能力1. 資本擴(kuò)張凸顯融資赤字2001年開(kāi)始連續(xù)4年全國(guó)布局，萬(wàn)科投資赤字現(xiàn)象凸顯2005年開(kāi)始連續(xù)3年加快土地儲(chǔ)備，融資赤字現(xiàn)象加劇2. 融資赤字淬煉多元化融資能力4年全國(guó)布局，尋求可轉(zhuǎn)債、境外融資與信托等多元化融資渠道多元化融資渠道運(yùn)用日趨嫻熟，再次進(jìn)行定向增發(fā)2008年股市蕭條，萬(wàn)科慎行股權(quán)融資3. 多元化融資決策的前提：資本結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)第二篇 地產(chǎn)商的入場(chǎng)券：資金、資源與模式第四章 資源整合型的地產(chǎn)商模式——華僑城1. 央企開(kāi)發(fā)商將成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的行業(yè)力量集團(tuán)母公司資源嫁接催生主題地產(chǎn)央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組或?qū)⒄Q生中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的航空母艦2. 地產(chǎn)商華僑城的發(fā)展歷程國(guó)資委控股下的華僑城集團(tuán)旅游為核心的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展城邦計(jì)劃：模式的復(fù)制與擴(kuò)張3. 華僑城的盈利模式：產(chǎn)業(yè)嫁接下的區(qū)域土地增值“旅游+地產(chǎn)”的綜合運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式“低負(fù)債＋低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＋高利潤(rùn)”的資本運(yùn)作模式4. 地產(chǎn)商的入場(chǎng)券：資金、資源與模式5. 民營(yíng)企業(yè)的類(lèi)地產(chǎn)商實(shí)踐	第五章 業(yè)務(wù)多元化的地產(chǎn)商模式——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1. 市場(chǎng)化運(yùn)作——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的企業(yè)基因基因1：半世紀(jì)錘煉而成的公司反周期投資能力基因2：以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，構(gòu)建多元化業(yè)務(wù)平臺(tái)基因3：成功的多業(yè)務(wù)組合確保長(zhǎng)江實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)平穩(wěn)基因4：中資背景，土地儲(chǔ)備有限2. 多元化業(yè)務(wù)組合下的地產(chǎn)盈利模式：土地增值溢利非地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高利潤(rùn)低周轉(zhuǎn)郊區(qū)大型屋邨開(kāi)發(fā)收獲土地溢價(jià)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的反周期投資策略3. 時(shí)間溢價(jià)模式下的土地儲(chǔ)備特征資本負(fù)債率的安全紅線(xiàn)是溢價(jià)的前提香港土地儲(chǔ)備規(guī)模滿(mǎn)足3年開(kāi)發(fā)需求走出香港進(jìn)軍內(nèi)地，突破發(fā)展瓶頸內(nèi)地土地儲(chǔ)備延續(xù)并放大香港囤地模式4. 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)香港市場(chǎng)過(guò)冬之道合作開(kāi)發(fā)與自主開(kāi)發(fā)隨市場(chǎng)變化消長(zhǎng)投資型物業(yè)有效平滑銷(xiāo)售毛利的波動(dòng)第六章 內(nèi)部融資的卓越實(shí)踐——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)依托內(nèi)部融資良性發(fā)展1. 內(nèi)部融資大幅降低投資赤字在市場(chǎng)衰退期，內(nèi)部融資解決半數(shù)投資支出需求高內(nèi)部融資量不僅來(lái)自于多元化的盈利渠道，也得益于銷(xiāo)售性物業(yè)存貨的減持2. 高內(nèi)部融資率下的外部融資結(jié)構(gòu)：債務(wù)融資為主、股權(quán)融資為輔長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為提高公司資金利用率，債務(wù)融資占據(jù)主導(dǎo)地位股權(quán)融資僅作為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)平衡資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的手段第三篇 產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值最大化的房地產(chǎn)商第七章 產(chǎn)業(yè)鏈上的多元化發(fā)展——新鴻基1. 新鴻基的業(yè)務(wù)框架策略：產(chǎn)業(yè)鏈上的多元化發(fā)展“房地產(chǎn)+多元投資”的業(yè)務(wù)組合以房地產(chǎn)為核心，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)成本控制自力更生，保持較低資產(chǎn)負(fù)債率與合理的債項(xiàng)組合2. 住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的盈利模式：快速銷(xiāo)售、復(fù)合增值住宅銷(xiāo)售物業(yè)秉持全線(xiàn)產(chǎn)品策略，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售與高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率城市綜合體運(yùn)作模式，商業(yè)、住宅復(fù)合增值產(chǎn)品科技創(chuàng)新+立體式集成化開(kāi)發(fā)流程體系，確保卓越品質(zhì)3. 商業(yè)投資業(yè)務(wù)的盈利模式：長(zhǎng)期持有，資本增值逐步增加投資型物業(yè)規(guī)模，平衡銷(xiāo)售收入波動(dòng)投資物業(yè)在總資產(chǎn)占比維持于60%，空間分布與產(chǎn)業(yè)特征契合第八章 房地產(chǎn)商之中的房產(chǎn)商——中海發(fā)展1. 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域做大做強(qiáng)“房地產(chǎn)+多元化投資”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)鏈價(jià)值最大化業(yè)務(wù)框架調(diào)整：從雙主營(yíng)業(yè)務(wù)走向單主營(yíng)業(yè)務(wù)2. 盈利模式：聚焦住宅開(kāi)發(fā)、關(guān)注周轉(zhuǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)筑就企業(yè)牢固的風(fēng)險(xiǎn)防御線(xiàn)：四大城市圈均衡發(fā)展3. 從成都中海管窺中海戰(zhàn)略聚焦主流地段提供全線(xiàn)產(chǎn)品，聚焦主流區(qū)間快慢結(jié)合，降低市場(chǎng)下調(diào)帶來(lái)的整體業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)快速應(yīng)變提高運(yùn)營(yíng)效能商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同增值，建筑質(zhì)量打造產(chǎn)品口碑第九章 中海轉(zhuǎn)型期的土地策略1. 中海的土地儲(chǔ)備量日益增長(zhǎng)土地儲(chǔ)備規(guī)模與新增土地雙雙攀升銷(xiāo)售物業(yè)投入與銷(xiāo)售收入之比遠(yuǎn)高于1，土地儲(chǔ)備規(guī)模遠(yuǎn)大于3年開(kāi)發(fā)需求2. 運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)支持中海的高土地儲(chǔ)備策略財(cái)務(wù)狀況：中海土地儲(chǔ)備與資產(chǎn)規(guī)模的匹配度、償債能力均優(yōu)于萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)效率偏低：銷(xiāo)售物業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均40%3. 內(nèi)地拓展：土地儲(chǔ)備空間分布日趨均衡第十章 新鴻基樓市復(fù)蘇期的土地儲(chǔ)備策略1. 高土地儲(chǔ)備下，新鴻基穩(wěn)步實(shí)施瘦身計(jì)劃2003年前土地儲(chǔ)備滿(mǎn)足7年以上的開(kāi)發(fā)需要新鴻基的土地儲(chǔ)備瘦身行動(dòng)：持續(xù)降低銷(xiāo)售物業(yè)投入瘦身的財(cái)務(wù)前提：高銷(xiāo)售物業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低資產(chǎn)負(fù)債率2. 瘦身不忘積極改善土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)土地儲(chǔ)備類(lèi)型多元化：降低住宅土地儲(chǔ)備規(guī)模土地儲(chǔ)備空間分布均衡：香港空間分布穩(wěn)定，內(nèi)地拓展策略激進(jìn)

章節(jié)摘錄

　　第一篇 震后經(jīng)濟(jì)重建城市價(jià)值體系　　第一章 城市經(jīng)濟(jì)受損與短期消費(fèi)變化　　摘記　　地震對(duì)城市產(chǎn)業(yè)的破壞，直接影響居民收入水平與投資消費(fèi)偏好，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求及購(gòu)買(mǎi)力。四川經(jīng)濟(jì)在本次地震中受損嚴(yán)重，但震后3個(gè)月，初步擺脫地震陰影，重新進(jìn)入上升通道?！　∈?huì)成都受災(zāi)輕微，作為全川最大的經(jīng)濟(jì)體，短期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)基本與全省同步，居民的消費(fèi)偏好并未發(fā)生改變?！　≈貫?zāi)區(qū)都江堰、德陽(yáng)、綿陽(yáng)的短期經(jīng)濟(jì)恢復(fù)表現(xiàn)各有差異。從短期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，都江堰旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)受到重創(chuàng)，整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度的負(fù)增長(zhǎng)，短期難以全面恢復(fù)；重型裝備制造業(yè)基地德陽(yáng)由于工業(yè)破壞集中于綿竹、什邡等地，雖兩地復(fù)蘇滯緩，但德陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)仍保持緩慢增長(zhǎng)；地震對(duì)科技城綿陽(yáng)的破壞，集中于安縣、北川、平武、江油，對(duì)城市工業(yè)根基影響較小，震后綿陽(yáng)工業(yè)產(chǎn)值短暫下滑后，迅速回升?！　≌w經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力的差異已顯現(xiàn)于居民消費(fèi)端。受家庭可支配收入縮減的影響，都江堰城市居民一改消費(fèi)大膽的傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)而吝于消費(fèi)、緊縮開(kāi)支，汲汲于銀行儲(chǔ)蓄；德陽(yáng)城市居民面對(duì)收入增長(zhǎng)趨緩，表現(xiàn)與都江堰居民類(lèi)似，但程度較輕；綿陽(yáng)城市居民并未呈現(xiàn)出因擔(dān)憂(yōu)收入的減少而改變消費(fèi)能力與偏好的狀況?！　　?/pre>




編輯推薦
　　《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》等專(zhuān)業(yè)媒體關(guān)注及轉(zhuǎn)載，趙曉與聶梅生作序推薦，正合地產(chǎn)顧問(wèn)公司十周年傾情敬獻(xiàn)。　　該叢書(shū)分上下兩冊(cè)。上冊(cè)《在不確定中前行：做有準(zhǔn)備的企業(yè)》是一本對(duì)所有開(kāi)發(fā)企業(yè)思考其發(fā)展戰(zhàn)略都具備指導(dǎo)意義的書(shū)。2008年是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的一年，雖然支撐中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的基本面并未被顛覆，但不確定性確實(shí)已成為現(xiàn)代社會(huì)的既定景象。正合地產(chǎn)顧問(wèn)從一個(gè)全新的思考維度——開(kāi)發(fā)商屬性入手，將所有開(kāi)發(fā)企業(yè)分為地產(chǎn)商、房產(chǎn)商、房地產(chǎn)商三大類(lèi)，對(duì)各類(lèi)企業(yè)屬性與其商業(yè)邏輯之間的根源性聯(lián)系進(jìn)行了探索，并對(duì)各自邏輯下的運(yùn)營(yíng)差異進(jìn)行了解讀。圖書(shū)出版之后的幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，我們看到市場(chǎng)的變化與該書(shū)根據(jù)開(kāi)發(fā)商屬性所做出的預(yù)測(cè)相吻合，這部得到市場(chǎng)證明的研究成果更體現(xiàn)出其超越理論層面的意義和價(jià)值。　　下冊(cè)《地震對(duì)城市居住模式的影響》這一命題，國(guó)外有一些研究卻不成體系；國(guó)內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域研究更幾近真空地帶。身處成都，正合切身體驗(yàn)到地震對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響，作為站在市場(chǎng)前沿最接近消費(fèi)者的市場(chǎng)主體，正合借助夯實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、實(shí)地考察以及國(guó)外相關(guān)研究成果，填補(bǔ)了這一研究空白。





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