住房革命--個人住房投資與房地產(chǎn)市場

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目錄
前言
第一章 住房危機：嚴重短缺與空置并存
第一節(jié) 危機根源：傳統(tǒng)體制下的實物分房
一、實物分房：傳統(tǒng)計劃體制的支柱
二、住宅短缺與傳統(tǒng)建房體制
三、傳統(tǒng)實物分房：六大弊端
四、低工資下的住房需求抑制
五、傳統(tǒng)福利分房阻礙房型進步
附錄1―1―1：廢除實物分房――市場經(jīng)濟的勝利
第二節(jié) 走出危機：住房商品化過程
一、體制松動：房地產(chǎn)開發(fā)的緩慢市場化
二、安居房與商品房
三、安居工程：體制如何完善
四、公有住房向商品房的轉化
附錄1―2―1：住房商品化過程中的尋租行為
第二章 住房革命：從實物到貨幣
第一節(jié) 住房改革：背景與內(nèi)容
一、住房改革：基本內(nèi)容和措施
二 房改核心：住房分配制度
三、房改深化：時機與背景
附錄2―1―1：舊房改政策的困境與對策
第二節(jié) 質(zhì)變：分房制度的變革
一、貨幣化分房：勢在必行
二、貨幣分房：含義與實質(zhì)
三、貨幣分房：意義與限制條件
四、貨幣分房應處理好五大關系
五 貨幣分房：政策走向和建議
第三章 貨幣分房：形式與標準
第一節(jié) 貨幣分房：形式與途徑
一、貨幣分房：政策大框架
二、貨幣分房：方法與思路
三、貨幣分房的兩種形式
四、貨幣分房：方式選擇
第二節(jié) 住房公積金：內(nèi)容與作用
一、住房公積金：產(chǎn)生與內(nèi)容
附錄3―2―1：住房公積金如何集中管理
二、住房公積金：作用與意義
三、住房公積金管理運作中的監(jiān)督機制
附錄3―2―2：住房公積金的支取
附錄3―2―3：能否再建公積金：幾種特例的處理
附錄3―2―4：住房公積金抵押貸款和商業(yè)性住房
抵押貸款有何不同
第三節(jié) 工資補貼：標準與方案
一、廣東：三市一縣貨幣分房的試行方案
二、山東省職工住房貨幣化分配辦法
附錄3―3―1：廣州市的貨幣分房方案
第四章 住房消費與個人住房投資
第一節(jié) 貨幣買房：程序與產(chǎn)權
一、兩難選擇：貨幣化后買什么房
二、如何買到擁有合法產(chǎn)權的商品房
三、購買房改住房與購買一般住宅商品房的區(qū)別
四、購房：現(xiàn)房與期房的優(yōu)劣比較
附錄4―1―1：產(chǎn)權、所有權和使用權
附錄4―1―2：買一套商品房到底需要多少錢
附錄4―1―3：個人購房怎樣辦理房屋所有權證
附錄4―1―4： 購買商品房的步驟
第二節(jié) 住房消費：質(zhì)量與選擇
一、住房質(zhì)量：安居之本
二、選一個好位置：商品房選購策略
三、擦亮眼睛：慎重對待房地產(chǎn)廣告
附錄4―2―1：購房者如何辨識不實房地產(chǎn)廣告
中的誤導
四、個人購買的住房如何維修
第三節(jié) 個人房地產(chǎn)投資利潤與風險
一、房地產(chǎn)的定義與范圍
二、什么是住宅
三、房地產(chǎn)的特征
四、投資房地產(chǎn)有哪些好處
五、個人投資房地產(chǎn)前要作好哪些準備
六、投資房地產(chǎn)要承擔哪些風險
附錄4―3―1：開發(fā)商所售每套住宅的建筑面積
的計算方法
附錄4―3―2：建筑容積率 建筑密度和綠化率
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)：成長與競爭
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)開發(fā)：成長過程
一、商品性房地產(chǎn)開發(fā)的啟動
二、第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮
三、房地產(chǎn)開發(fā)：連鎖反應與宏觀調(diào)控
附錄5―1―1：中國房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段
第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)：競爭與誤區(qū)
一、一個極端理性的行業(yè)
二、房地產(chǎn)業(yè)：不是冒險家的樂園
三、房地產(chǎn)開發(fā)與政府行為
四、誤區(qū)：輿論及理論的錯誤導向
附錄5―2―1：警惕房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫
附錄5―2―2：銀行要向開發(fā)商“逼債”
第六章 房地產(chǎn)市場：盤活與對策
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場：交易與中介
一、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵
二、房地產(chǎn)交易及其分類
附錄6―1―1：房地產(chǎn)交易中如何辦理公證
附錄6―1―2：差價換房
三、房地產(chǎn)中介與經(jīng)紀
附錄6―1―3：如何選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀人
附錄6―1―4：北京市房地產(chǎn)中介的收費規(guī)定
第二節(jié) 公房：上市與流通
一、公房上市：當務之急
二、公房上市：意義與困境
三、存量公房：上市與流通
附錄6―2―1：北京市已售公房出售問題研究
附錄6―2―2：公房的售后再交易
第三節(jié) 激活房市：對策與措施
一、住房消費：為何熱不起來
二、商品房空置：探源
三、消化空置房：對策
附錄6―3―1：盤活房市的一種思路：商品房與房改房
市場聯(lián)動
附錄6―3―2：房產(chǎn)地產(chǎn)分流：啟動房市的新對策
第七章 物業(yè)管理：售后服務與定位
第一節(jié) 物業(yè)管理：服務與承諾
一、物業(yè)管理的內(nèi)涵
二、物業(yè)管理：服務的具體對象與內(nèi)容
三、物業(yè)管理：營銷與承諾
四、物業(yè)管理：社區(qū)協(xié)調(diào)和安全保障
五、物業(yè)管理品牌效應
第二節(jié) 物業(yè)管理：定位與定價
一、物業(yè)管理：如何定位
二、是入住后才開始服務嗎
三、物業(yè)管理的合理收費
四、物業(yè)管理：服務質(zhì)量與定價
第三節(jié) 現(xiàn)代物業(yè)的管理技巧
一、物業(yè)管理的本質(zhì)：多服務少管理
二、物業(yè)管理：細致與周到
三、物業(yè)管理的誤區(qū)：保安和收費
四、物業(yè)管理員的素質(zhì)
五、物業(yè)管理中的有償服務
六、小事不小：電梯運轉
第八章 房價：構成與變動
第一節(jié)房價：構成與變動
一、商品住宅：價格構成
二、北京：現(xiàn)行商品房價格構成
附錄8―1―1：北京房地產(chǎn)開發(fā)稅費一覽表
三、房地產(chǎn)價格的影響因素
附錄8―1―2：住房租金與售價的函數(shù)關系
第二節(jié) 房價過高：現(xiàn)狀與原因
一、房價過高：無奈的現(xiàn)實
二、商品房能否降價：從取消48項收費談起
三、高房價與高消費――一議房價為何降不下
四、“愿打”與“愿挨”――二議房價為何降不下
五、“舊瓶”與“新酒”――三議房價為何降不下
六、房價過高：四重奏
附錄8―2―1：目前商品房價格中的不合理因素有
哪些
七、房價太高誰之過：另一種說法
第三節(jié) 如何降價：對策與思路
一、理順商品住宅價格體系：關鍵
二、房地分價：降價新思路
三 強行壓價限價：行政措施
第九章 房地產(chǎn)：投機與炒作策略
第一節(jié) 房地產(chǎn)投機的形式與功能
一、房地產(chǎn)投機與投資的區(qū)別
二、房地產(chǎn)投機的形式
三、房地產(chǎn)投機的經(jīng)濟功能
四、房地產(chǎn)投機的特點
第二節(jié) 房地產(chǎn)投機的基本策略
一、房地產(chǎn)投機的位置策略
二、房地產(chǎn)投機的時機策略
三、房地產(chǎn)投機的質(zhì)量策略
四、房地產(chǎn)投機的策略體系
第三節(jié) 中外房產(chǎn)投機技巧
一、利用房產(chǎn)財貨特性進行炒作
二、根據(jù)房產(chǎn)市場特性進行炒作
三、利用相關法令政策的漏洞進行炒作
第四節(jié) 房地產(chǎn)投機誤區(qū)及管理
一、產(chǎn)生房地產(chǎn)投機活動的原因
二、房地產(chǎn)投機的消極作用
三、中國金融機構在房地產(chǎn)投機中的誤區(qū)
四、房地產(chǎn)投機活動的管理
第十章 房地產(chǎn)營銷：策略與技巧
第一節(jié) 影響房地產(chǎn)營銷的因素
一、影響房地產(chǎn)市場及營銷的主要因素
二、宏觀經(jīng)濟形勢變化對房地產(chǎn)市場及營銷的影響
三、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的潛在影響
四、目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀與房地產(chǎn)營銷
五、政府行政行為與房地產(chǎn)市場營銷
六、街區(qū)環(huán)境與房地產(chǎn)營銷
七、投資商的自身條件對營銷的影響
八、房地產(chǎn)項目的類型與市場營銷
第二節(jié) 成功的房地產(chǎn)營銷：策略與技巧
一、失敗的房地產(chǎn)營銷的主要表現(xiàn)
二、漫談房地產(chǎn)營銷的策略與技巧
三、制定正確的操作程序
第十一章 房地產(chǎn)：擔保、抵押與融資
第一節(jié) 住房信貸：走向中國百姓
一、住房信貸：政策與市場環(huán)境
二、住房信貸：優(yōu)良的信貸產(chǎn)品
三、中國住房信貸：現(xiàn)狀與問題
四、發(fā)展住房信貸：對策與建議
附錄11―1―1：老百姓：為何離住房信貸那么遠
第二節(jié) 商業(yè)性個人住房貸款：方法與途徑
一、申請個人住房擔保貸款：條件
二、申請資料
三、貸款額度與期限
四、貸款擔保方式：選擇與權衡
第三節(jié) 政策性擔保貸款：如何用公積金買房
一、申請階段
二、審核階段
三、貸款調(diào)查與實施階段
第四節(jié) 樓宇按揭貸款：鼓勵與限制
一、樓宇按揭：定義與要素
二、按揭貸款：程序與手續(xù)
三、小心按揭陷阱
四、樓宇按揭與保險
附錄11―4―1：樓宇按揭：限制政策

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