中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全息解讀

內(nèi)容概要

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要理論解釋，只有對(duì)過(guò)去和現(xiàn)在做出科學(xué)的解釋，才能準(zhǔn)確地預(yù)知與把握未來(lái)。　　現(xiàn)在，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的解讀太多了，可絕大部分解釋者像足球場(chǎng)上的初級(jí)球員們“盯球”，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各種現(xiàn)象翩翩起舞，對(duì)各種現(xiàn)象背后的規(guī)律性缺乏有說(shuō)服力的探討。董金社先生與他的合作者最難能可貴之處在于他們?cè)O(shè)定了嚴(yán)肅的解釋目標(biāo)——觸摸房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂，以抓住操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)形之手。在我看來(lái)，他們的這一嘗試基本達(dá)到了目的，有些探索從學(xué)術(shù)角度看已經(jīng)具有了明顯的突破價(jià)值?！　”緯?shū)的最大亮點(diǎn)是作者通過(guò)三層空間的演繹，揭示了中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。他們發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)行財(cái)稅體制下，全國(guó)人民辛苦創(chuàng)造了城市價(jià)值，促進(jìn)了城市級(jí)差地租提升，但凡有房屋的，均能通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、投資增值、城市化等方式從全民的貢獻(xiàn)中分得利益，無(wú)房者卻喪失了這種利益分配資格。他們進(jìn)而深刻地指出，房地產(chǎn)是一種社會(huì)財(cái)富重新分配的工具，誰(shuí)把握了這個(gè)工具，誰(shuí)就獲得了參與分享城市財(cái)富溢價(jià)的資格，房地產(chǎn)扮演了社會(huì)財(cái)富“異化”的不光彩角色。我覺(jué)得這個(gè)觀點(diǎn)具有重要的創(chuàng)新價(jià)值——如果該結(jié)論成立，大家對(duì)中國(guó)諸多房地產(chǎn)現(xiàn)象的困惑便迎刃而解。例如，房地產(chǎn)為何能創(chuàng)造出無(wú)數(shù)的超級(jí)富豪？人們?yōu)槭裁锤?jìng)相買房？市場(chǎng)需求為何這么旺盛？房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升為何還有那么多人買房？

書(shū)籍目錄

序第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本矛盾解析　一、供需緊平衡是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾　二、人口、耕地和建設(shè)用地之間的矛盾　三、資源有限性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的矛盾　四、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的矛盾　五、貧、富人群購(gòu)房及持有房屋行為不同造成的矛盾　六、政府和開(kāi)發(fā)商的重重矛盾　七、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的矛盾　八、老百姓與政府之間的矛盾　九、從矛盾論解讀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的基本立場(chǎng)第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)特色　一、觸摸房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂：中國(guó)特色　二、房地產(chǎn)的本質(zhì)解讀：三層空間理論與二元解釋　三、地產(chǎn)空間：級(jí)差地租和連續(xù)性投資　四、中國(guó)地產(chǎn)模式的五大特色　五、從中國(guó)房地產(chǎn)特色看高房?jī)r(jià)紓解措施第三章 房?jī)r(jià)收入比與L型社會(huì)的房?jī)r(jià)　一、房?jī)r(jià)收入比之辨　二、L型社會(huì)及其收入分配格局　三、我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算及評(píng)價(jià)第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力：國(guó)際化、東部化和城市化　一、世界財(cái)富的中國(guó)化與資產(chǎn)價(jià)值重估　二、我國(guó)城市化對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)富推動(dòng)力　三、城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)的推動(dòng)路徑　四、城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響第五章 地王與天價(jià)地現(xiàn)象：真相與謊言　一、地王與天價(jià)地現(xiàn)象　二、地王與天價(jià)地：誰(shuí)之過(guò)?　三、地王與天價(jià)地：生成機(jī)制分析　第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)：賣拐還是真拐?　一、拐點(diǎn)辨析　二、房地產(chǎn)拐點(diǎn)分析　三、拐點(diǎn)論與無(wú)拐點(diǎn)論：是是非非　四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性拐點(diǎn)判斷第七章 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫：有還是沒(méi)有　一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫有無(wú)之爭(zhēng)　二、美麗而不可琢磨的“泡沫　三、房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制分析　四、房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度指標(biāo)體系　五、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的性質(zhì)第八章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行模式的戰(zhàn)略抉擇　一、無(wú)形之手、有形之手與緊箍咒的辯證　二、房地產(chǎn)調(diào)控的原則性問(wèn)題　三、調(diào)控的主要手段及效果分析　四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控階段分析　五、調(diào)控政策得失：房?jī)r(jià)為何越調(diào)越高?　六、化解房地產(chǎn)矛盾的調(diào)控措施　七、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)模式的戰(zhàn)略抉擇主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　城市化的持續(xù)發(fā)展，人口向城市集中的壓力和城市人口內(nèi)在的消費(fèi)張力，是房地產(chǎn)需求形成的動(dòng)力。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《城市藍(lán)皮書(shū)》，2008年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口突破6億大關(guān)，達(dá)到6.07億人，城鎮(zhèn)化率為45.7％。每年我國(guó)城市化人口達(dá)1300萬(wàn)-1500萬(wàn)人，城市化率每年提高1個(gè)多百分點(diǎn)。國(guó)家發(fā)改委還在研究如何讓1.4億的農(nóng)民工轉(zhuǎn)入城市，提高農(nóng)民工們的生活質(zhì)量，分享改革開(kāi)放的創(chuàng)富成果，這無(wú)疑將加快城市化進(jìn)程?！　?jù)建設(shè)部調(diào)查統(tǒng)計(jì)，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積由6.7 平方米，上升到28平方米多（根據(jù)表1一1推算，1998年以來(lái)，人均居住建筑面積每年增加1平方米）。專家預(yù)計(jì)，如果我國(guó)城市化率在未來(lái)的20年內(nèi)由現(xiàn)在的45.7 ％上升到70％，根據(jù)現(xiàn)在的人口基數(shù)，將有約3.5 億人被城市化；若按人均28平方米的居住建筑面積計(jì)算，需要98億平方米的住房，年均5億平方米。這僅是人口增量需求部分。城市人口存量新增需求亦相當(dāng)可觀，若按現(xiàn)有城市人口6億多，人均住房面積每年提升1平方米，那么，每年就需增加約6億平方米，兩者合計(jì)11億平方米，即使未來(lái)存量人口人均面積提升減速，每年住宅需求量也相當(dāng)驚人。　　根據(jù)黃石松、陳紅梅對(duì)我國(guó)住房需求總量預(yù)測(cè)模型，2008～2012年城市化創(chuàng)造的住房需求總量為31.6 264億平方米，而城市居民的改善型需求分?jǐn)偟矫恳荒甑睦碚撔枨罅繛?.4 601億平方米。兩者合計(jì)，“按照現(xiàn)在的城市化推進(jìn)速度，今后5年，中國(guó)每年住房需求在10～14億平方米”。①這與我們的簡(jiǎn)單推算基本一致。

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