房屋買賣法律自助手冊

內(nèi)容概要

　　《房屋買賣法律自助手冊》分為一手房購房和二手房買、賣三部分，以交易流程為主線，告訴讀者交易該如何一步一步推進，在各個環(huán)節(jié)中都有哪些風險，如何控制這些風險。為了能夠切合讀者的實際交易經(jīng)歷，為了更方便地閱讀，《房屋買賣法律自助手冊》特意虛構了“阿寶”這個人物。阿寶就是我們，就是跟我們買房賣房時經(jīng)歷同樣的經(jīng)歷、感受同樣的感受、問出同樣的問題的人。

書籍目錄

前言 一手房買賣篇 一手房買賣流程圖 第一章準備 第一步購房前的選擇 情景一：怎樣確保買到稱心如意的房子？ 情景二：商品房銷售分為預售和現(xiàn)售，分別是什么意思？法律如何規(guī)定？ 情景三：買期房還是買現(xiàn)房？  第二步樓盤的了解核實  情景一：去哪里搜索符合自己條件的商品房？ 情景二：如何在網(wǎng)上核實樓盤和開發(fā)商的信息？  情景三：到了售樓處，應該了解些什么信息？  情景四：實地查看看什么？怎么看？ 第二章簽約 第三步認購書簽定 情景一：認購書的法律性質(zhì)是什么？簽了會有什么后果？ 情景二：如何識別認購書中的風險？是否有標準文本？  情景三：開發(fā)商還沒有取得預售許可證的，是否可以簽訂認購書或預售合同？其簽訂行為是否有效？ 第四步商品房銷售合同簽訂 情景一：開發(fā)商的樓書和廣告，對開發(fā)商有約束力嗎？  情景二：簽約前應當注意什么問題？  情景三：購房者對示范文本只能無條件簽名嗎？怎樣設法更改？ 情景四：填寫示范文本應注意什么？如要修改，改什么？ 情景五：預購商品房的預告登記指什么？單方預告登記如何辦理？ 情景六：預售合同簽定后，不登記備案有什么后果？ 情景七：房屋買賣合同在辦理登記過戶后生效還是簽約后生效？ 情景八：商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記是怎么回事，如何辦理？ 情景九：目前上海市預售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓？轉(zhuǎn)讓合同有效嗎？ 情景十：開發(fā)商將房屋全部抵押給銀行后還進行銷售，這種行為是否合法？對購房者有何影響？  情景十一：如果開發(fā)商售房存在欺詐行為，應承擔什么責任？購房者如何處理？ 第五步商品房貸款合同簽定 情景一：除了買賣合同外，購房者還需要簽定哪些合同？ 情景二：住房公積金貸款的申請條件是什么？ 情景三：貸款的數(shù)額和期限有什么限制？ 情景四：貸款合同未能簽定，商品房買賣合同如何處理？買賣合同解除后，貸款合同如何處理？ 第三章交房 第六步商品房的交付使用 情景一：接收房屋時要注意些什么？如何有效維護自己的權益？ 情景二：交房時，開發(fā)商應出具哪些材料？不提供的如何處理？  情景三：住宅交付使用許可證是什么文件？有什么意義？查看時應當注意什么？ 情景四：房屋交房時對實測面積有異議，該請哪些測量機構重新進行測量？ 第七步延期交房糾紛的處理 情景一：交房以交鑰匙算還是以辦理過戶算？有什么區(qū)別？ 情景二：開發(fā)商延期交房如何處理？  情景三：如果購房者延遲收房結果會怎樣？因為不滿意房屋等原因拒收房屋會有什么后果？  情景四：上海地區(qū)預售房屋交接和產(chǎn)證辦理具體流程是怎樣的？實行商品房銷售網(wǎng)上備案后，如何進行房屋交接？  第八步 房屋質(zhì)量保證及質(zhì)量問題處理 情景一：收房時發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量可能存在問題，如何處理？  情景二：房屋的保修期多久，保修范圍包括哪些？ 情景三：認為房屋存在質(zhì)量問題，申請檢驗要向什么機構提出？ 第九步商品房維修基金交納 情景一：維修基金如何交納，什么標準？  情景二：首期維修基金的交納時限？ 情景三：維修基金專戶的開立有何規(guī)定？ 第四章辦證 第十步房產(chǎn)證辦理常見糾紛及解決 情景一：什么時候應當辦理小產(chǎn)權登記？ 情景二：未按期辦理產(chǎn)權登記過戶的如何承擔責任？ 情景三：什么原因會造成產(chǎn)權證辦理延遲呢？ 情景四：辦理房產(chǎn)證需要準備什么材料？ 情景五：辦理房產(chǎn)證有哪些流程？ 情景六：商品房買賣中應交納的稅費有哪些，什么標準？ 二手房買賣篇 第一部分阿寶買房記  二手房買賣流程圖  第一章買房前的準備工作  第一步找一個好的中介公司  情景一：怎樣才能找到一套好房子？ 第二步看房 情景一：看房要注意什么事宜？  第三步簽訂《看房確認書》 情景一：如何簽訂看房確認書？ 第四步下定金前要了解的幾個情況 情景一：下定金前的思考  情景二：下定金前對房子情況進行實際核查  第五步簽訂《房屋買賣意向書》  情景一：買房前的討價還價 情景二：簽訂買賣意向書的注意事項 第六步簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》前要談妥的幾件事 情景一：如何避免戶口糾紛 情景二：如何減少支付定金和首付后的風險 情景三：如何保障過戶手續(xù)順利進行  第二章房屋交易的步驟 第七步銀行抵押貸款的預審（如不選擇銀行貸款則越過此步） 情景一：使用銀行抵押貸款需要哪些費用？  第八步簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》  第九步 交付首期房款取得他項權證并辦理抵押注銷手續(xù) 情景一：交付首期房款后，能否取得他項權證？ 情景二：抵押注銷手續(xù)應如何辦理？  第十步 辦理貸款手續(xù)（如不需貸款則越過此步） 情景一：什么是《個人住房抵押借款合同》和《住房公積金個人購房擔保借款公司》？有無標準文本？ 第十一步辦理房屋交易手續(xù)  情景一：怎樣辦理房屋交易手續(xù)？應特別注意哪些問題？ 第十二步交付第二期房款 情景一：若不通過銀行貸款，應怎樣交付第二期房款？ 情景二：若通過銀行貸款，應怎樣交付第二期房款？ 第十三步辦理房屋交接手續(xù)，交付第三期房款 情景一：第三期房款是在房屋過戶之后交付的嗎？  …… 經(jīng)典案例篇

章節(jié)摘錄

版權頁：   插圖：   有時售樓人員會告訴你，需要取得土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證等才能辦理預售許可證，因此有預售許可證就說明有其它四證，只要看預售許可證就可以了。這種說法可以說基本沒錯，因為相關規(guī)定確實如此。但法律規(guī)定和實際情況往往不能一一對應，一旦聯(lián)想到開發(fā)商的社會資源，現(xiàn)實情況的復雜性就很可能會加倍。所以，謹慎一點沒壞處。 六、 《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 文件意義： 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應具備企業(yè)法人資格，還必須取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。如果開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可能導致商品房買賣合同無效或無法辦理產(chǎn)權過戶。如果沒有該證書，至少便能夠說明開發(fā)商不夠正規(guī)，有可能是那種能賺錢就造，賺不了就跑的投機商。 如果該項目為委托銷售的情形，即開發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務機構進行售房，則不但應審查開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，還應審查房地產(chǎn)中介服務機構是否為合法主體，即房地產(chǎn)中介服務機構是否取得工商營業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書》。 注意事項： 除了審查上述資質(zhì)證書以外，還應審查房地產(chǎn)中介服務機構的代售行為是否合法，即審查該機構是否持有開發(fā)商出具的《授權委托書》以及打算購買的房屋是否在委托銷售范圍之內(nèi)。 主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分了級別，并標注在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》上。通常一級企業(yè)的注冊資本比較雄厚，開發(fā)經(jīng)營時間較長，工程質(zhì)量合格率較高，對技術人員的要求較高。對二、三、四級企業(yè)的審查條件標準則逐級降低。因此通過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別的記載，可以初步判斷開發(fā)商的實力。 友情提示： 阿寶購房時，碰上了樓市火爆的行情。為了簽上一套異常熱銷的房子，他排了兩天的隊，其間辛苦毋庸贅述。好不容易輪到自己時，他早已心力交瘁，就怕在緊要關頭橫生枝節(jié)前功盡棄，哪里還有底氣提出“非分”的要求一一要求開發(fā)商提供上述證書和證件？開發(fā)商也懶得敷衍一個要這要那的麻煩先生。

編輯推薦

《房屋買賣法律自助手冊》由上海人民出版社出版。

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