中國房地產(chǎn)市場調(diào)控新論

內(nèi)容概要

房地產(chǎn)市場調(diào)控，是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要對(duì)象，直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行；同時(shí)，房地產(chǎn)市場調(diào)控又是房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展的有力保障。本書針對(duì)房地產(chǎn)市場暴露的問題，分析其產(chǎn)生的原因；借鑒境外房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，尋找解決問題的對(duì)策；理清思路，提高對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的規(guī)律性認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性，從理論和實(shí)踐兩方面論述我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路與方法，從而引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。    本書的主要內(nèi)容包括以下三個(gè)部分：    第一，通過對(duì)境外房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐的分析，發(fā)現(xiàn)和總結(jié)出對(duì)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控具有指導(dǎo)意義的經(jīng)驗(yàn)和啟示。美國、德國、日本、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)在房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐中，經(jīng)歷了市場的經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的成功增長，經(jīng)歷了戰(zhàn)爭或經(jīng)濟(jì)困難造成的住房供應(yīng)緊缺。盡管各國和地區(qū)發(fā)展過程中背景不同、經(jīng)濟(jì)水平不同、市場化程度不同，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐中，有著相同的特征。這些特征，反映了房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐帶有規(guī)律性的共性：一是房地產(chǎn)市場調(diào)控的本質(zhì)，是滿足本國和地區(qū)居民最基本的住房需求。這是各國和地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控的基礎(chǔ)和落腳點(diǎn)。二是各國和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都非常重視。政府為保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，采取了多個(gè)方面的調(diào)控對(duì)策和措施。金融政策、稅收政策、土地政策、價(jià)格管制等手段的運(yùn)用，是各國和地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方法。三是隨著各國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的變化、住房保障的完善，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也在發(fā)生種種變化。雖然各國和地區(qū)在房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中，遇到的矛盾不相一致，調(diào)控方法存在個(gè)性和明顯差異，但市場化選擇仍是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。本書從政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)層面發(fā)現(xiàn)和總結(jié)了美國、德國、日本、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的有益思路和方法；同時(shí)，對(duì)日本的房地產(chǎn)泡沫破滅和美國發(fā)生的房地產(chǎn)次貸危機(jī)等由于房地產(chǎn)市場調(diào)控不當(dāng)而產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行了分析。    第二，對(duì)中國房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐進(jìn)行分析。在分析比較境外房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過分析我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，總結(jié)了我國房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐的不足。其主要包括：一是房地產(chǎn)市場發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮還不夠；二是房地產(chǎn)市場體系建設(shè)還不完善；三是房地產(chǎn)市場調(diào)控的方法與手段還不完備；四是房地產(chǎn)市場調(diào)控和國民經(jīng)濟(jì)調(diào)控的協(xié)調(diào)還不夠有效；五是技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐手段還比較薄弱。縱觀我國20多年的房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，面對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，政府在實(shí)施調(diào)控時(shí)，有時(shí)是自覺的，有時(shí)是被迫的，也有時(shí)是盲目的。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，像任何新生事物一樣，對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)有一個(gè)從必然王國走向自由王國的認(rèn)識(shí)過程。要使我國房地產(chǎn)市場調(diào)控達(dá)到更好的效果，必須從以下方面著手：一是要抓住當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中住房消費(fèi)領(lǐng)域的主要矛盾，理清房地產(chǎn)市場效率和社會(huì)公平的關(guān)系，才能把握房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)。二是要建立完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，才能保證房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功。三是要協(xié)調(diào)好各方的利益，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控的基礎(chǔ)。四是要用科學(xué)的態(tài)度和方法，通過堅(jiān)持不懈的努力，才能取得房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效。  　第三，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場化發(fā)展方向，堅(jiān)持社會(huì)公平的原則，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場體系建設(shè)和制度建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的完善，堅(jiān)持發(fā)揮中央和地方“兩個(gè)積極性”，需要進(jìn)一步完善中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的整體設(shè)計(jì)。本書對(duì)中國房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行了整體設(shè)計(jì)，其內(nèi)容是在全面分析房地產(chǎn)市場調(diào)控的理論和實(shí)踐的基礎(chǔ)上歸納與提煉的。它包含了對(duì)中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的地位和作用、目的和原則、方式和手段、環(huán)節(jié)和節(jié)奏的論述，包含了中國房地產(chǎn)市場調(diào)控中外部環(huán)境的塑造、我國住房供應(yīng)模式選擇的研究和論證、中央與地方政府關(guān)系的處理。其中，在外部環(huán)境塑造方面，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境、貨幣流通環(huán)境、外匯及匯率環(huán)境等方面進(jìn)行了研究和分析，并提出相關(guān)建議。在我國住房供應(yīng)模式選擇方面，把我國當(dāng)前住房供應(yīng)模式界定為“市場－適度保障型”，提出了市場化方式是我國現(xiàn)階段住房主要供應(yīng)模式，保障性措施是國家對(duì)靠自身支付能力不能解決居住困難群體進(jìn)行的救助。在解決中低收入居住困難者的基本住房問題時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持適度的原則，既要兼顧各方利益，又要遵循張弛有度。通過市場原則和福利原則的有機(jī)結(jié)合，既體現(xiàn)市場法則，又體現(xiàn)政策的扶持。對(duì)此，提出了協(xié)調(diào)處理政策性福利住房供應(yīng)與房地產(chǎn)市場關(guān)系的建議。在中央與地方政府關(guān)系處理方面，通過博弈關(guān)系的分析，歸納出中央和地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的表現(xiàn)和造成博弈關(guān)系的制度性根源，提出了房地產(chǎn)市場調(diào)控中協(xié)調(diào)中央和地方關(guān)系的方法：一是明確房地產(chǎn)市場調(diào)控中中央和地方協(xié)調(diào)關(guān)系的目標(biāo)和原則；二是構(gòu)建中央和地方政府適應(yīng)于房地產(chǎn)市場調(diào)控要求的新型關(guān)系，構(gòu)建解決沖突的新機(jī)制和新制度；三是加強(qiáng)中央政府對(duì)房地產(chǎn)形勢的正確判斷；四是進(jìn)一步發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的積極性；五是創(chuàng)立中央和地方房地產(chǎn)市場的兩級(jí)管理模式。

書籍目錄

序前言第一章　導(dǎo)論　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)控研究的背景　第二節(jié)　研究的理論意義和實(shí)踐意義　第三節(jié)　研究的基本思路　第四節(jié)　研究方法和創(chuàng)新之處　  一、研究方法　  二、主要?jiǎng)?chuàng)新之處第二章　文獻(xiàn)綜述　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)控內(nèi)涵研究綜述　  一、房地產(chǎn)市場體系的基本構(gòu)架　  二、房地產(chǎn)市場價(jià)格問題研究　  三、房地產(chǎn)市場與金融、外資政策　  四、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)周期　第二節(jié)　政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用和關(guān)系研究綜述　  一、政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用研究綜述　  二、中央與地方政府關(guān)系研究綜述　第三節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)控手段和方法研究綜述第三章　基礎(chǔ)理論　第一節(jié)　市場失靈與房地產(chǎn)市場調(diào)控的理論　  一、市場失靈理論　  二、市場經(jīng)濟(jì)中的政府職能理論　  三、房地產(chǎn)的市場失靈及機(jī)理分析　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的特殊性理論　  一、房地產(chǎn)價(jià)格體系的基本概念和影響因素　  二、房地產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)的影響因素　  三、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)市場　第三節(jié)  中央與地方事權(quán)關(guān)系及房市調(diào)控中的博弈理論　  一、中央與地方事權(quán)關(guān)系的一般理論　  二、協(xié)調(diào)中央與地方利益和事權(quán)關(guān)系理論分析框架　  三、博弈論及其分類　  四、房市調(diào)控中中央與地方政府的博弈第四章　境外房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐及啟示　第一節(jié)　美國房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐　  一、稅收政策是美國調(diào)控房市的主要手段　  二、土地儲(chǔ)備制度是美國調(diào)控房市的重要手段　  三、確保基本居住需要的租房模式是美國調(diào)控房市的重要方法　  四、金融政策杠桿是美國調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要工具　  五、小結(jié)　第二節(jié)　德國房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐　  一、福利住房政策是德國解決居民住房問題的主要舉措　  二、完備的住房儲(chǔ)蓄體系是德國穩(wěn)定房價(jià)的重要方法　  三、嚴(yán)格的房地產(chǎn)租賃和交易市場管制是德國穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段　  四、小結(jié)　……第五章  中國房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐的分析第六章　完善中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的整體設(shè)計(jì)第七章　中國房地產(chǎn)市場調(diào)控中中央與地方關(guān)系的處理第八章　展望主要參考文獻(xiàn)后記

章節(jié)摘錄

　　第二章　文獻(xiàn)綜述　　本章圍繞房地產(chǎn)市場調(diào)控，從房地產(chǎn)市場調(diào)控內(nèi)涵研究、政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用及中央和地方關(guān)系協(xié)調(diào)研究、房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段和方法研究等三個(gè)大的方面來回顧相關(guān)的文獻(xiàn)研究?！　〉谝还?jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)控內(nèi)涵研究綜述　　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究如同產(chǎn)業(yè)發(fā)展一樣，研究仍處于初期階段，相關(guān)的理論尚不完備，而國外關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究比較全面，西方發(fā)達(dá)國家由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較長，發(fā)展理論研究也比較完善，形成了許多專著和文獻(xiàn)，這些國家理論研究成果用于實(shí)踐也較廣泛。近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，我國學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控內(nèi)涵的研究也越來越深入?！　　∫?、房地產(chǎn)市場體系的基本構(gòu)架　　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門中的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品要經(jīng)過生產(chǎn)、供應(yīng)、消費(fèi)等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了銷售服務(wù)、管理等服務(wù)要素。這一過程涉及一系列的交易關(guān)系，形成了一個(gè)以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和服務(wù)內(nèi)外兩層的市場結(jié)構(gòu)體系?！　　　?/pre>








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