房地產(chǎn)投資決策分析

前言

　　早在數(shù)年以前，東方房地產(chǎn)學(xué)院的教師在討論房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)時，就提出了系統(tǒng)引進國外房地產(chǎn)經(jīng)濟運作的前沿理論和最新成果以饗讀者的設(shè)想。經(jīng)過兩年多的艱苦努力，在上海人民出版社的支持下，《東方房地產(chǎn)譯叢》終于編譯出版了。　　從20世紀(jì)90年代起，中國國民經(jīng)濟高速發(fā)展，人均收入水平穩(wěn)步提高，人們改善居住條件所形成的房地產(chǎn)需求容量日益擴大。順應(yīng)這種趨勢，政府相關(guān)部門不失時機地推進了住房制度改革、土地制度改革、金融制度改革，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化運作向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場日趨繁榮，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。時至今日，中國的房地產(chǎn)業(yè)地位發(fā)生了根本性變化，已經(jīng)成為整個國民經(jīng)濟帶有支柱性質(zhì)的重要產(chǎn)業(yè)，在我國社會經(jīng)濟新一輪發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用?！　』仡櫼酝姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，我們在建立中國房地產(chǎn)市場的過程中，一方面始終堅持從實際出發(fā)，采取了一系列具有中國特色的改革舉措及推進措施，并取得了良好的成效；另一方面，也在很多方面吸收了我國港臺地區(qū)和國外房地產(chǎn)運作模式中的成功經(jīng)驗，比如美國的房地產(chǎn)金融制度、新加坡的公積金制度、我國香港地區(qū)的經(jīng)紀(jì)人制度等都給予我們不少的借鑒。可以說，今天的一中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在很大程度上有機融合了不少國際化的元素，而這些元素在中國房地產(chǎn)業(yè)的成長過程中有著相當(dāng)重要的意義。近年來，隨著中國加入WTO后與世界經(jīng)濟接軌的加速，房地產(chǎn)業(yè)的國際化趨勢更加明顯。一方面，越來越多的國外及港臺地區(qū)知名房地產(chǎn)開發(fā)、中介企業(yè)搶灘中國大陸尤其是沿海發(fā)達地區(qū)，與大陸企業(yè)形成相互競爭的格局；另一方面，國外和港臺地區(qū)的資金、技術(shù)、理念通過各種方式積極滲透到大陸的房地產(chǎn)策劃、開發(fā)、消費等各個環(huán)節(jié)，與大陸的房地產(chǎn)業(yè)形成共生共榮的態(tài)勢。在這種背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更需要迅速提升自己的核心競爭能力、加快走向成熟。與此同時，我國房地產(chǎn)市場在繁榮中日趨高漲的情況，也需要我們更好地借鑒成熟市場經(jīng)濟國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗。為此，我們必須緊跟國外房地產(chǎn)理論和實踐發(fā)展的最新動向，進一步吸引國外同行的系統(tǒng)理論及最新成果以供借鑒。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)投資決策分析(第4版)》有三個鮮明的特點：一是系統(tǒng)性，該譯叢書不僅介紹了美國房地產(chǎn)運作的基本原理、動作方法和實踐經(jīng)驗，而且涵蓋了房地產(chǎn)動作的主要領(lǐng)域；二是權(quán)威性，該譯叢以美國房地產(chǎn)界最新研究成果為藍本，保證了較高的學(xué)術(shù)水準(zhǔn)和較強的應(yīng)用價值；三是原創(chuàng)性，在翻譯過程中，譯者嚴格忠于原著，盡量大可能保證了原汁原味的效果。相信本套譯叢的編輯出版，必將對中國房地產(chǎn)業(yè)的理論研究和實踐運動起到積極的推動作用?！　　斗康禺a(chǎn)投資決策分析(第4版)》是對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的基本闡述，介紹決定對房地產(chǎn)進行投資的基本工具。《房地產(chǎn)投資決策分析(第4版)》從市場研究、現(xiàn)金流預(yù)測、信貸資金、所得稅、風(fēng)險因素等方面進行了分析。

書籍目錄

第一部分 房地產(chǎn)投資分析的基本問題第一章 房地產(chǎn)投資決策第二章 投資戰(zhàn)略與市場效率概念第三章 土地利用與房地產(chǎn)租賃價值第一部分案例分析第二部分 市場研究與現(xiàn)現(xiàn)金流預(yù)測第四章 市場研究工具和技術(shù)第五章 營運史的重構(gòu)第六章 收入和資產(chǎn)價值預(yù)測第二部分案例分析第三部分 借貸資金的使用第七章 財務(wù)杠桿與投資分析第八章 信貸工具和借款安排第九章 借貸成本第三部分案例分析第四部分 所得稅因素第十章 所得稅的基本問題第十一章 不動產(chǎn)處置的稅收結(jié)果第十二章 其他所得稅問題第四部分案例分析第五部分 投資績效測量第十三章 傳統(tǒng)的投資效益測量方法第十四章 現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析第十五章 投資目標(biāo)和決策標(biāo)準(zhǔn)第五部分案例分析第六部分 風(fēng)險因素第十六章 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險第十七章 傳統(tǒng)的風(fēng)險調(diào)整方法第十八章 當(dāng)代風(fēng)險測量技術(shù)第十九章 投資組合中的風(fēng)險管理第六部分案例分析第七部分 投資分析過程概述第二十章 投資可行性分析第二十一章 細分經(jīng)營的投資分析第二十二章 開發(fā)和整修第二十三章 工業(yè)不動產(chǎn)、辦公樓和購物中心分析第八部分 房地產(chǎn)證券化第二十四章 房地產(chǎn)辛迪加第二十五章 房地產(chǎn)投資信托第八部分案例分析附錄A 復(fù)利和貼現(xiàn)的數(shù)學(xué)方法附錄B 借助于財務(wù)計算器的復(fù)利和貼現(xiàn)計算附錄C 金融表格附錄D 正常分布表附錄E 重要公式和常用符號

章節(jié)摘錄

　　如果房地產(chǎn)市場是一個原子狀市場，即購買者、銷售者、房東和租戶都是價格接受者，那么市場研究則幾乎不需要進行，關(guān)注重點應(yīng)主要放在成本控制上。　　但是，所有的房產(chǎn)至少在一個方面具有獨特性，因為每一個物業(yè)地處的位址都是獨一無二的。不過這種地理位置上的獨特性，在不同情況下表現(xiàn)出來的重要性是不同的。具有某種特殊性的地塊常常在價格上占有明顯優(yōu)勢。獨特性包括許多方面，如建筑美學(xué)、建造質(zhì)量、豪華裝備以及其他任何能引起租戶強烈興趣的有特色的東西?！　》康禺a(chǎn)在購買者感覺中形成的獨特性要比它實際的物理差異更重要。物業(yè)的風(fēng)格、建筑質(zhì)量和功能特色等，都有可能被競爭者所模仿，但是各物業(yè)的聲譽卻是它所特有的，因此有些物業(yè)會有意識地制造自己的聲譽，以吸引一個特定階層的購買者。根據(jù)物業(yè)區(qū)位的具體情況，有些物業(yè)能獲得比區(qū)位相似、裝備相近的物業(yè)的現(xiàn)行租金更高的額外租金，而有些則可能得削價出售?！　≡趦r格搜尋者市場中，誰對市場拿捏得更準(zhǔn)，誰就更容易在競爭的市場中獲得更多的利潤。如果投資商能夠分辨出哪一個區(qū)位在不遠的將來會對租戶具有競爭上的優(yōu)勢，他們就能在這類信息反映到價格上之前，搶先得到適當(dāng)區(qū)位地塊的所有權(quán)。如果他們能準(zhǔn)確預(yù)測將來幾年內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢的變化，他們就能更準(zhǔn)確地估算出新物業(yè)的投資價值。將投資價值與尚未完全反映相關(guān)信息的市場價值進行比較，可以使那些敏銳的研究人員和市場分析家更好地駕馭市場。為此，本書的第二部分將著重討論市場研究問題。

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