房地產(chǎn)金融綱要

前言

　　早在數(shù)年以前，東方房地產(chǎn)學(xué)院的教師在討論房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)時(shí)，就提出了系統(tǒng)引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的前沿理論和最新成果以饗讀者的設(shè)想。經(jīng)過(guò)兩年多的艱苦努力，在上海人民出版社的支持下，《東方房地產(chǎn)譯叢》終于編譯出版了?！　?0世紀(jì)90年代起，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人均收人水平穩(wěn)步提高，人們改善居住條件所形成的房地產(chǎn)需求容量日益擴(kuò)大。順應(yīng)這種趨勢(shì)，政府相關(guān)部門(mén)不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)了住房制度改革、土地制度改革、金融制度改革，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。時(shí)至今日，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)地位發(fā)生了根本性變化，已經(jīng)成為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶有支柱性質(zhì)的重要產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用?！　』仡櫼酝姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，我們?cè)诮⒅袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，一方面始終堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，采取了一系列具有中國(guó)特色的改革舉措及推進(jìn)措施，并取得了良好的成效；另一方面，也在很多方面吸收了我國(guó)港臺(tái)地區(qū)和國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)作模式中的成功經(jīng)驗(yàn)，比如美國(guó)的房地產(chǎn)金融制度、新加坡的公積金制度、我國(guó)香港地區(qū)的經(jīng)紀(jì)人制度等都給予我們不少的借鑒?？梢哉f(shuō)，今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在很大程度上有機(jī)融合了不少?lài)?guó)際化的元素，而這些元素在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程中有著相當(dāng)重要的意義。近年來(lái)，隨著中國(guó)加入WT0后與世界經(jīng)濟(jì)接軌的加速，房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化趨勢(shì)更加明顯。一方面，越來(lái)越多的國(guó)外及港臺(tái)地區(qū)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介企業(yè)搶灘中國(guó)大陸尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，與大陸企業(yè)形成相互競(jìng)爭(zhēng)的格局；另一方面，國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)的資金、技術(shù)、理念通過(guò)各種方式積極滲透到大陸的房地產(chǎn)策劃、開(kāi)發(fā)、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，與大陸的房地產(chǎn)業(yè)形成共生共榮的態(tài)勢(shì)。在這種背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更需要迅速提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力、加快走向成熟。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮中日趨高漲的情況，也需要我們更好地借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。為此，我們必須緊跟國(guó)外房地產(chǎn)理論和實(shí)踐發(fā)展的最新動(dòng)向，進(jìn)一步吸引國(guó)外同行的系統(tǒng)理論及最新成果以供借鑒。

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)金融綱要(第10版)》是在東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平教授牽頭下，組織專(zhuān)門(mén)的力量，從美國(guó)引進(jìn)翻譯的專(zhuān)著之一。具有系統(tǒng)性、權(quán)威性、原創(chuàng)性?！斗康禺a(chǎn)金融綱要(第10版)》是對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的全面描寫(xiě)。對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人信貸進(jìn)行詳細(xì)描寫(xiě)，介紹了各種信貸工具和方法。同時(shí)也介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中涉及的金融工具。

書(shū)籍目錄

第一章 房地產(chǎn)金融的本質(zhì)與周期關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)金融的本質(zhì)抵押貸款活動(dòng)房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)金融的變化小結(jié)復(fù)習(xí)題第二章 貨幣與貨幣體系關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)什么是貨幣聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)信貸政策工具美國(guó)財(cái)政部聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)(FHLB)小結(jié)復(fù)習(xí)題第三章 房地產(chǎn)金融中的其他政府行為關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)美國(guó)住房與城市發(fā)展部(HUD)其他聯(lián)邦立法州融資機(jī)構(gòu)農(nóng)業(yè)貸款小結(jié)復(fù)習(xí)題第四章 二級(jí)抵押市場(chǎng)關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FreddieMac)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)其他政府參與者房地產(chǎn)抵押投資渠道(REMICS)次級(jí)融資貸款的二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)復(fù)習(xí)題第五章 資金來(lái)源：信托機(jī)構(gòu)關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)商業(yè)銀行互助儲(chǔ)蓄銀行儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)／節(jié)儉儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)人壽保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金和退休金項(xiàng)目信用聯(lián)合社小結(jié)復(fù)習(xí)題第六章 資金來(lái)源：半信托機(jī)構(gòu)和非信托貸款人關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)半信托機(jī)構(gòu)非信托貸款人其他貸款人小結(jié)復(fù)習(xí)題第七章 房地產(chǎn)金融工具關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)負(fù)擔(dān)和留置權(quán)房地產(chǎn)貸款對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利票據(jù)加信托契約票據(jù)加抵押合同產(chǎn)權(quán)契約合同(土地合同)次級(jí)融資工具抵押放貸工具中的特殊條款小結(jié)復(fù)習(xí)題第八章 普通貸款關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)貸款利率私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)(PMI)永久或暫時(shí)利率買(mǎi)低方式貸款人資格審核一些特別的普通貸款項(xiàng)目小結(jié)復(fù)習(xí)題第九章 由FHA承保的貸款關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)組織機(jī)構(gòu)和投保條件項(xiàng)目概述保險(xiǎn)原則其他常用FHA貸款項(xiàng)目直接背書(shū)和共同保險(xiǎn)FHA抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的貢獻(xiàn)小結(jié)復(fù)習(xí)題第十章 VA擔(dān)保貸款關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)美國(guó)“退伍軍人事務(wù)部”的房地產(chǎn)貸款擔(dān)保項(xiàng)目VA擔(dān)保貸款的申請(qǐng)VA付款漸增式還款抵押貸款小結(jié)復(fù)習(xí)題第十一章 房地產(chǎn)貸款的操作關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)借款人資格審查抵押品資格確定產(chǎn)權(quán)資格審核小結(jié)復(fù)習(xí)題第十二章 房地產(chǎn)貸款的交割關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)獲得貸款的成本貸款后續(xù)服務(wù)貸款轉(zhuǎn)手小結(jié)復(fù)習(xí)題第十三章 當(dāng)代房地產(chǎn)金融關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)利息支付和利率的變化創(chuàng)新型還款計(jì)劃抵押貸款形式上的創(chuàng)新免稅房地產(chǎn)金融售后回租賣(mài)方的售前再融資買(mǎi)方利用賣(mài)方的權(quán)益產(chǎn)權(quán)參與小結(jié)復(fù)習(xí)題第十四章 違約與沒(méi)收關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)違約調(diào)整沒(méi)收短額裁定稅收對(duì)沒(méi)收的影響拍賣(mài)小結(jié)復(fù)習(xí)題題解……

章節(jié)摘錄

　　之所以說(shuō)房地產(chǎn)是一個(gè)本地市場(chǎng)，那是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有不可移動(dòng)性。人們不可能搬動(dòng)一片土地。因此，各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)都是在不動(dòng)產(chǎn)上或針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的。人們?cè)谕恋厣仙w房子，將各種設(shè)施搬到土地上，對(duì)土地征稅。房地產(chǎn)貸款是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)提供的，貸款人通常是當(dāng)?shù)氐馁J款機(jī)構(gòu)或者國(guó)家貸款機(jī)構(gòu)的當(dāng)?shù)卮頇C(jī)構(gòu)?！　”镜胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)本地房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)至關(guān)重要，尤其當(dāng)它們影響到不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候。地區(qū)、國(guó)家乃至全球的經(jīng)濟(jì)和政治因素也會(huì)對(duì)特定的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，然而，最能夠直接影響本地具體不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的是某些地方性的活動(dòng)?！　±?，警方動(dòng)用權(quán)力制定包括分區(qū)規(guī)劃在內(nèi)的一系列規(guī)定，這可能將會(huì)導(dǎo)致特定房產(chǎn)價(jià)格的大幅度上升，同時(shí)其周邊房產(chǎn)的價(jià)格則可能會(huì)大幅度下跌。關(guān)于開(kāi)發(fā)或不開(kāi)發(fā)某些地區(qū)、污染控制、建筑標(biāo)準(zhǔn)以及保護(hù)海岸線和野生動(dòng)物棲息地等一系列政策，也會(huì)對(duì)居民區(qū)的經(jīng)濟(jì)平衡和房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響?！　≡诮?jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，利率或者（和）失業(yè)率都會(huì)增加，此時(shí)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)就會(huì)縮減抵押貸款。這就會(huì)加劇下降的趨勢(shì)。反之，在景氣時(shí)期，則會(huì)加大抵押貸款力度以滿足不斷增長(zhǎng)的需求。　　全國(guó)市場(chǎng)　　當(dāng)?shù)盅嘿J款需求量猛增時(shí)，當(dāng)?shù)刭J款機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)告急。而在經(jīng)濟(jì)衰退期，這些貸款機(jī)構(gòu)可能無(wú)法為他們過(guò)多的資金尋找到安全的出路。為平衡這兩種惡性趨勢(shì)，全國(guó)抵押市場(chǎng)由此應(yīng)運(yùn)而生?！　≡诜康禺a(chǎn)抵押這個(gè)繁榮的全國(guó)市場(chǎng)上，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（FannieMae）、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FreddieMac）、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GinnieMae）是主要的參與者。它們和其他一些規(guī)模較小的機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成了二級(jí)市場(chǎng)。這些“二級(jí)”所有者購(gòu)買(mǎi)了地方貸款人、儲(chǔ)蓄所、銀行、抵押銀行和其他機(jī)構(gòu)創(chuàng)造的貸款，然后將這些貸款合并組成抵押池。然后，這些抵押池被按照不同比例以證券的形式出售給投資者，稱(chēng)為抵押支持證券?！　∵@些二級(jí)抵押市場(chǎng)的參與者在資金過(guò)剩的地區(qū)和資金短缺的地區(qū)間進(jìn)行資金調(diào)度，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們還對(duì)其證券的購(gòu)買(mǎi)者提供安全投資，并且允許經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較慢地區(qū)的貸款機(jī)構(gòu)有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)抵押，而另一方面自己則向經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)的貸款機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)貸款。

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