房地產(chǎn)估價(jià)原理

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)估價(jià)原理（第7版）》涵蓋了專業(yè)人員需要的所有估價(jià)方法，這些是方法對(duì)估價(jià)人員透切地理解變化了的估價(jià)環(huán)境是必需的。書(shū)中設(shè)計(jì)了大量的實(shí)用內(nèi)容來(lái)引導(dǎo)你進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，還配置了許多資料、公式、練習(xí)題和復(fù)習(xí)思考題供你練習(xí)，《房地產(chǎn)估價(jià)原理（第7版）》還介紹了影響估價(jià)關(guān)鍵問(wèn)題的最新知識(shí)和其特點(diǎn)——包括對(duì)環(huán)境的關(guān)注和公平估價(jià)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際作用，其中特別強(qiáng)調(diào)了在估價(jià)實(shí)務(wù)中已運(yùn)用的各種技術(shù)。《房地產(chǎn)估價(jià)原理（第7版）》是你靈活、有效、積極地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)的最佳選擇。　　《房地產(chǎn)估價(jià)原理》旨在幫助學(xué)生建立理論基礎(chǔ)，同時(shí)使已經(jīng)創(chuàng)立的專業(yè)估價(jià)理論及技巧與實(shí)踐緊密結(jié)合。書(shū)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本方法的解釋是全面的，當(dāng)然，也是簡(jiǎn)明易懂的。眾多的例題，包括公式和數(shù)據(jù)的運(yùn)用，有助于讀者了解實(shí)際的估價(jià)工作。書(shū)中的練習(xí)題和復(fù)習(xí)題具有很強(qiáng)的實(shí)用性，讀者在實(shí)際估價(jià)工作中也許會(huì)遇到類似問(wèn)題。

作者簡(jiǎn)介

　　威廉·L.小文托洛，從匹茲堡大學(xué)獲得心理學(xué)碩士學(xué)位，曾任發(fā)展系統(tǒng)協(xié)會(huì)及其分會(huì)的副主席，也擔(dān)任過(guò)房地產(chǎn)教育協(xié)會(huì)的副主席。他研究開(kāi)發(fā)了大量的工業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃和指南，其中包括福特汽車公司采用的一套全面處理賬目通信的課程。除了《房地產(chǎn)估價(jià)原理》這本著作，他還單獨(dú)或者和他人合作撰寫(xiě)了許多貿(mào)易方面的書(shū)本，包括《房地產(chǎn)估價(jià)藝術(shù)》、《怎樣使用統(tǒng)一的居住類房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)》、《掌握房地產(chǎn)數(shù)學(xué)》、《居住類建筑》、《家庭賬目查閱指南和會(huì)計(jì)原理》。小文托洛先生現(xiàn)住在美國(guó)佛羅里達(dá)州薩拉索塔（Sarusota）。　　　　馬莎·R.威廉斯，從德克薩斯大學(xué)獲得的法學(xué)博士學(xué)位，是一名作家和教育家，在得克薩斯和加利福尼亞州從事過(guò)法律工作。她也曾在桑河的弗朗西斯科大學(xué)學(xué)科計(jì)劃中擔(dān)任房地產(chǎn)講師。除了《房地產(chǎn)估價(jià)原理》這本著作，她還單獨(dú)或者和他人合作撰寫(xiě)了《房地產(chǎn)估價(jià)藝術(shù)》、《怎樣使用統(tǒng)一的居住類房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)》、《ADA手冊(cè)》、《加利福尼亞州房地產(chǎn)估價(jià)

書(shū)籍目錄

譯者序言作者簡(jiǎn)介前言致謝第一章 估價(jià)職業(yè)概述估價(jià)人員的工作估價(jià)人員的資格現(xiàn)代估價(jià)事務(wù)所有效的估價(jià)作業(yè)獲取估價(jià)任務(wù)估價(jià)人員的報(bào)酬執(zhí)業(yè)執(zhí)照和資格證書(shū)《1989年金融機(jī)構(gòu)改革、恢復(fù)和實(shí)施決議》估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)執(zhí)照估價(jià)基金會(huì)其他聯(lián)邦法規(guī)以公平原則估價(jià)考慮環(huán)境因素專業(yè)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)協(xié)會(huì)小結(jié)復(fù)習(xí)思考題1第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)概述基本概念什么是房地產(chǎn)估價(jià)？房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)土地的法律描述地塊和街區(qū)系統(tǒng)邊界和邊區(qū)系統(tǒng)美國(guó)政府測(cè)量系統(tǒng)合法權(quán)益終身保有地產(chǎn)非終身保有地產(chǎn)其他權(quán)益房地產(chǎn)所有權(quán)的形式個(gè)人所有權(quán)共同所有權(quán)所有權(quán)其他形式所有權(quán)特殊形式所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓契約的形式書(shū)面記錄小結(jié)復(fù)習(xí)思考題2第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征市場(chǎng)分析信用成本房地產(chǎn)如何融資價(jià)值基礎(chǔ)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素……第四章 估價(jià)程序第五章 建筑物及其環(huán)境第六章 數(shù)據(jù)收集第七章 土地評(píng)估第八章 成本法--第一部分：重建成本/重置成本第九章 成本法--第二部分：折舊第十章 市場(chǎng)比較法第十一章　 收益還原法第十二章　 直接還原法和收益還原法第十三章　 估價(jià)結(jié)果調(diào)整與估價(jià)報(bào)告第十四章　 部分權(quán)益的評(píng)估第十五章　 評(píng)估中的數(shù)理統(tǒng)計(jì)法附錄　專業(yè)估價(jià)實(shí)務(wù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)詞匯表參考答案

章節(jié)摘錄

　　競(jìng)爭(zhēng)原則　　根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)原則，當(dāng)市場(chǎng)上某房地產(chǎn)的供應(yīng)相對(duì)于其需求來(lái)說(shuō)不足，且為房地產(chǎn)所有者創(chuàng)造超額利潤(rùn)時(shí)，結(jié)果就會(huì)吸引更多房地產(chǎn)進(jìn)人市場(chǎng)?！　∷蓄愋偷姆康禺a(chǎn)都在某種形式上受競(jìng)爭(zhēng)的影響。一所房子的價(jià)值將受到同一地區(qū)其他相似房子數(shù)量的影響。只要存在少量房地產(chǎn)相互競(jìng)爭(zhēng)，以吸引相對(duì)數(shù)量大得多的購(gòu)買者，那么這些房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)比當(dāng)存在許多這樣的待售房地產(chǎn)時(shí)高得多?！　∈找嫘苑康禺a(chǎn)總是容易受到競(jìng)爭(zhēng)的影響。例如，如果一種需求為某個(gè)零售商鋪帶來(lái)超額利潤(rùn)，那么此區(qū)域?qū)⑽嗨频纳啼?。這種競(jìng)爭(zhēng)逐漸使第一個(gè)商鋪的利潤(rùn)減少。在大量商鋪存在的情況下，除非整個(gè)市場(chǎng)的需求增加，否則會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有足夠的銷路去支持這么多商鋪的運(yùn)作，其中一個(gè)或更多商鋪將被迫停業(yè)。有時(shí)反過(guò)來(lái)會(huì)出現(xiàn)另一種情況，即新增競(jìng)爭(zhēng)者充當(dāng)了對(duì)該地發(fā)展的激勵(lì)作用，使這個(gè)地區(qū)成了商品的銷售中心，如購(gòu)物中心?！　∽儎?dòng)原則　　所有房地產(chǎn)都受到變動(dòng)原則的影響。沒(méi)有固定不變的自然、經(jīng)濟(jì)條件。正是由于房地產(chǎn)會(huì)遭受自然現(xiàn)象—地震、龍卷風(fēng)、火災(zāi)、暴風(fēng)雪以及自然環(huán)境造成的日常磨損、撕裂的影響，房地產(chǎn)交易（正如其他交易一樣）也將受制于它的市場(chǎng)需求。時(shí)刻注意過(guò)去和未來(lái)可能預(yù)測(cè)到的自然現(xiàn)象的影響以及市場(chǎng)變化情況是估價(jià)人員的工作?！　〕砷L(zhǎng)、均衡、衰落和復(fù)興原則　　根據(jù)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的影響，普通物理退化和市場(chǎng)需求顯示出一個(gè)已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)將要經(jīng)歷的四個(gè)階段：（ 1）成長(zhǎng)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造，房地產(chǎn)需求膨脹；（2）均衡或穩(wěn)定，此時(shí)房地產(chǎn)幾乎不發(fā)生變化；（3）衰落，此時(shí)房地產(chǎn)需要越來(lái)越多的維修，以使得在需求減少時(shí)房地產(chǎn)能夠保持其最初的效用；（ 4）復(fù)興或復(fù)原，發(fā)生于當(dāng)需求增長(zhǎng)時(shí)，以促進(jìn)房地產(chǎn)革新。　　房地產(chǎn)生命周期的前三階段也稱為開(kāi)發(fā)、成熟和老化階段。成長(zhǎng)、均衡、衰落和復(fù)興原則同樣適用于整個(gè)地區(qū)。　　機(jī)會(huì)成本原則　　在對(duì)盈利性房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，機(jī)會(huì)成本是具有不同回報(bào)率的兩個(gè)投資之間的價(jià)值差異。估價(jià)人員在選擇委估房地產(chǎn)回報(bào)率時(shí)應(yīng)考慮這些選擇方案。反過(guò)來(lái)，回報(bào)率也會(huì)影響該房地產(chǎn)的最終估價(jià)?！　》峙淅碚撛瓌t　　價(jià)值的概念如果沒(méi)有分配理論就不會(huì)存在。分配理論考慮的是生產(chǎn)的四要素（資金、人工、土地和管理），以及在特定企業(yè)中四者所需的回報(bào)。資金回報(bào)表現(xiàn)為利息或報(bào)酬。人工的使用需要以工資或薪水給予補(bǔ)償。土地回報(bào)指的是地租·最后，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者和／或企業(yè)中處于同等地位的人——管理的職能—的回報(bào)就是利潤(rùn)?！　∈Ｓ嗌a(chǎn)力原則　　第十一章和第十二章討論的收益法估價(jià)時(shí)使用了投資房地產(chǎn)剩余價(jià)值的概念。如果從凈收人中扣除所有者的花費(fèi)（資金、人工和管理），余額就稱為剩余生產(chǎn)力，也就是投資者使用土地的回報(bào)，或地租。　　預(yù)期原則　　按照預(yù)期原則，房地產(chǎn)價(jià)值將會(huì)受到對(duì)未來(lái)發(fā)生某事的期望的影響。房地產(chǎn)購(gòu)買者的期望在某種程度上取決于所購(gòu)房地產(chǎn)的類型。獨(dú)戶住宅的購(gòu)買者通常期望利用房地產(chǎn)作為一個(gè)容身之地所帶來(lái)的樂(lè)趣，以及作為所有者的聲望價(jià)值。同樣，一些商業(yè)房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)作為開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)的設(shè)施前提。但是房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生利潤(rùn)是大多數(shù)商業(yè)和多戶住宅房地產(chǎn)購(gòu)買者最主要的期望?！　〕藫碛蟹康禺a(chǎn)所帶來(lái)的利益，房地產(chǎn)還可帶來(lái)一種利益，這種利益只有將它售出時(shí)才能實(shí)現(xiàn)。歷史證明，房地產(chǎn)普遍是一種增值資產(chǎn)。因此，人們往往抱著將來(lái)會(huì)有更高價(jià)值的期望購(gòu)買房地產(chǎn)。對(duì)高價(jià)的預(yù)期通常能夠?qū)崿F(xiàn)，因?yàn)橥恋靥峁┕潭ǖ墓?yīng)量以滿足事實(shí)證明是持續(xù)增長(zhǎng)的需求。然而，如果產(chǎn)權(quán)可能受到限制，或者房地產(chǎn)不知何故對(duì)預(yù)期購(gòu)買者并不那么有吸引力，預(yù)期價(jià)值也可能降低?！　　?/pre>








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