房地產(chǎn)估價原理

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)估價原理（第7版）》涵蓋了專業(yè)人員需要的所有估價方法，這些是方法對估價人員透切地理解變化了的估價環(huán)境是必需的。書中設(shè)計了大量的實用內(nèi)容來引導(dǎo)你進(jìn)入房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，還配置了許多資料、公式、練習(xí)題和復(fù)習(xí)思考題供你練習(xí)，《房地產(chǎn)估價原理（第7版）》還介紹了影響估價關(guān)鍵問題的最新知識和其特點——包括對環(huán)境的關(guān)注和公平估價、估價標(biāo)準(zhǔn)的實際作用，其中特別強(qiáng)調(diào)了在估價實務(wù)中已運用的各種技術(shù)?！斗康禺a(chǎn)估價原理（第7版）》是你靈活、有效、積極地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價知識的最佳選擇?！　　斗康禺a(chǎn)估價原理》旨在幫助學(xué)生建立理論基礎(chǔ)，同時使已經(jīng)創(chuàng)立的專業(yè)估價理論及技巧與實踐緊密結(jié)合。書中對房地產(chǎn)估價基本方法的解釋是全面的，當(dāng)然，也是簡明易懂的。眾多的例題，包括公式和數(shù)據(jù)的運用，有助于讀者了解實際的估價工作。書中的練習(xí)題和復(fù)習(xí)題具有很強(qiáng)的實用性，讀者在實際估價工作中也許會遇到類似問題。

作者簡介

　　威廉·L.小文托洛，從匹茲堡大學(xué)獲得心理學(xué)碩士學(xué)位，曾任發(fā)展系統(tǒng)協(xié)會及其分會的副主席，也擔(dān)任過房地產(chǎn)教育協(xié)會的副主席。他研究開發(fā)了大量的工業(yè)培訓(xùn)計劃和指南，其中包括福特汽車公司采用的一套全面處理賬目通信的課程。除了《房地產(chǎn)估價原理》這本著作，他還單獨或者和他人合作撰寫了許多貿(mào)易方面的書本，包括《房地產(chǎn)估價藝術(shù)》、《怎樣使用統(tǒng)一的居住類房地產(chǎn)估價報告書》、《掌握房地產(chǎn)數(shù)學(xué)》、《居住類建筑》、《家庭賬目查閱指南和會計原理》。小文托洛先生現(xiàn)住在美國佛羅里達(dá)州薩拉索塔（Sarusota）?！　　　●R莎·R.威廉斯，從德克薩斯大學(xué)獲得的法學(xué)博士學(xué)位，是一名作家和教育家，在得克薩斯和加利福尼亞州從事過法律工作。她也曾在桑河的弗朗西斯科大學(xué)學(xué)科計劃中擔(dān)任房地產(chǎn)講師。除了《房地產(chǎn)估價原理》這本著作，她還單獨或者和他人合作撰寫了《房地產(chǎn)估價藝術(shù)》、《怎樣使用統(tǒng)一的居住類房地產(chǎn)估價報告書》、《ADA手冊》、《加利福尼亞州房地產(chǎn)估價

書籍目錄

譯者序言作者簡介前言致謝第一章 估價職業(yè)概述估價人員的工作估價人員的資格現(xiàn)代估價事務(wù)所有效的估價作業(yè)獲取估價任務(wù)估價人員的報酬執(zhí)業(yè)執(zhí)照和資格證書《1989年金融機(jī)構(gòu)改革、恢復(fù)和實施決議》估價人員的執(zhí)業(yè)執(zhí)照估價基金會其他聯(lián)邦法規(guī)以公平原則估價考慮環(huán)境因素專業(yè)估價標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)協(xié)會小結(jié)復(fù)習(xí)思考題1第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價概述基本概念什么是房地產(chǎn)估價？房地產(chǎn)和不動產(chǎn)個人財產(chǎn)土地的法律描述地塊和街區(qū)系統(tǒng)邊界和邊區(qū)系統(tǒng)美國政府測量系統(tǒng)合法權(quán)益終身保有地產(chǎn)非終身保有地產(chǎn)其他權(quán)益房地產(chǎn)所有權(quán)的形式個人所有權(quán)共同所有權(quán)所有權(quán)其他形式所有權(quán)特殊形式所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓契約的形式書面記錄小結(jié)復(fù)習(xí)思考題2第三章 房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的特征市場分析信用成本房地產(chǎn)如何融資價值基礎(chǔ)影響房地產(chǎn)價值的因素……第四章 估價程序第五章 建筑物及其環(huán)境第六章 數(shù)據(jù)收集第七章 土地評估第八章 成本法--第一部分：重建成本/重置成本第九章 成本法--第二部分：折舊第十章 市場比較法第十一章　 收益還原法第十二章　 直接還原法和收益還原法第十三章　 估價結(jié)果調(diào)整與估價報告第十四章　 部分權(quán)益的評估第十五章　 評估中的數(shù)理統(tǒng)計法附錄　專業(yè)估價實務(wù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)詞匯表參考答案

章節(jié)摘錄

　　競爭原則　　根據(jù)競爭原則，當(dāng)市場上某房地產(chǎn)的供應(yīng)相對于其需求來說不足，且為房地產(chǎn)所有者創(chuàng)造超額利潤時，結(jié)果就會吸引更多房地產(chǎn)進(jìn)人市場?！　∷蓄愋偷姆康禺a(chǎn)都在某種形式上受競爭的影響。一所房子的價值將受到同一地區(qū)其他相似房子數(shù)量的影響。只要存在少量房地產(chǎn)相互競爭，以吸引相對數(shù)量大得多的購買者，那么這些房地產(chǎn)的價格就會比當(dāng)存在許多這樣的待售房地產(chǎn)時高得多。　　收益性房地產(chǎn)總是容易受到競爭的影響。例如，如果一種需求為某個零售商鋪帶來超額利潤，那么此區(qū)域?qū)⑽嗨频纳啼仭＿@種競爭逐漸使第一個商鋪的利潤減少。在大量商鋪存在的情況下，除非整個市場的需求增加，否則會導(dǎo)致沒有足夠的銷路去支持這么多商鋪的運作，其中一個或更多商鋪將被迫停業(yè)。有時反過來會出現(xiàn)另一種情況，即新增競爭者充當(dāng)了對該地發(fā)展的激勵作用，使這個地區(qū)成了商品的銷售中心，如購物中心?！　∽儎釉瓌t　　所有房地產(chǎn)都受到變動原則的影響。沒有固定不變的自然、經(jīng)濟(jì)條件。正是由于房地產(chǎn)會遭受自然現(xiàn)象—地震、龍卷風(fēng)、火災(zāi)、暴風(fēng)雪以及自然環(huán)境造成的日常磨損、撕裂的影響，房地產(chǎn)交易（正如其他交易一樣）也將受制于它的市場需求。時刻注意過去和未來可能預(yù)測到的自然現(xiàn)象的影響以及市場變化情況是估價人員的工作?！　〕砷L、均衡、衰落和復(fù)興原則　　根據(jù)變動對房地產(chǎn)的影響，普通物理退化和市場需求顯示出一個已開發(fā)房地產(chǎn)將要經(jīng)歷的四個階段：（ 1）成長，進(jìn)行開發(fā)改造，房地產(chǎn)需求膨脹；（2）均衡或穩(wěn)定，此時房地產(chǎn)幾乎不發(fā)生變化；（3）衰落，此時房地產(chǎn)需要越來越多的維修，以使得在需求減少時房地產(chǎn)能夠保持其最初的效用；（ 4）復(fù)興或復(fù)原，發(fā)生于當(dāng)需求增長時，以促進(jìn)房地產(chǎn)革新?！　》康禺a(chǎn)生命周期的前三階段也稱為開發(fā)、成熟和老化階段。成長、均衡、衰落和復(fù)興原則同樣適用于整個地區(qū)?！　C(jī)會成本原則　　在對盈利性房地產(chǎn)估價時，機(jī)會成本是具有不同回報率的兩個投資之間的價值差異。估價人員在選擇委估房地產(chǎn)回報率時應(yīng)考慮這些選擇方案。反過來，回報率也會影響該房地產(chǎn)的最終估價?！　》峙淅碚撛瓌t　　價值的概念如果沒有分配理論就不會存在。分配理論考慮的是生產(chǎn)的四要素（資金、人工、土地和管理），以及在特定企業(yè)中四者所需的回報。資金回報表現(xiàn)為利息或報酬。人工的使用需要以工資或薪水給予補(bǔ)償。土地回報指的是地租·最后，對企業(yè)風(fēng)險承擔(dān)者和／或企業(yè)中處于同等地位的人——管理的職能—的回報就是利潤?！　∈Ｓ嗌a(chǎn)力原則　　第十一章和第十二章討論的收益法估價時使用了投資房地產(chǎn)剩余價值的概念。如果從凈收人中扣除所有者的花費（資金、人工和管理），余額就稱為剩余生產(chǎn)力，也就是投資者使用土地的回報，或地租?！　☆A(yù)期原則　　按照預(yù)期原則，房地產(chǎn)價值將會受到對未來發(fā)生某事的期望的影響。房地產(chǎn)購買者的期望在某種程度上取決于所購房地產(chǎn)的類型。獨戶住宅的購買者通常期望利用房地產(chǎn)作為一個容身之地所帶來的樂趣，以及作為所有者的聲望價值。同樣，一些商業(yè)房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)作為開展商業(yè)活動的設(shè)施前提。但是房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生利潤是大多數(shù)商業(yè)和多戶住宅房地產(chǎn)購買者最主要的期望?！　〕藫碛蟹康禺a(chǎn)所帶來的利益，房地產(chǎn)還可帶來一種利益，這種利益只有將它售出時才能實現(xiàn)。歷史證明，房地產(chǎn)普遍是一種增值資產(chǎn)。因此，人們往往抱著將來會有更高價值的期望購買房地產(chǎn)。對高價的預(yù)期通常能夠?qū)崿F(xiàn)，因為土地提供固定的供應(yīng)量以滿足事實證明是持續(xù)增長的需求。然而，如果產(chǎn)權(quán)可能受到限制，或者房地產(chǎn)不知何故對預(yù)期購買者并不那么有吸引力，預(yù)期價值也可能降低?！　　?/pre>








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