商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門(mén)

前言

一波緊似一波的房地產(chǎn)調(diào)控，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得不調(diào)整戰(zhàn)略，從住宅市場(chǎng)擠出來(lái)的過(guò)剩流動(dòng)性總是要尋找新的出口，一直游離在調(diào)控政策之外的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑是一個(gè)好的方向。比如旅游地產(chǎn)、購(gòu)物中心、商業(yè)街、物流園區(qū)等商業(yè)項(xiàng)目，這些又都與國(guó)家鼓勵(lì)大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)有密切的關(guān)系。現(xiàn)今各大龍頭房企紛紛劍指商業(yè)地產(chǎn)就是最好的明證。作為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體，選擇操作何種業(yè)態(tài)是房企的天然權(quán)利，在住宅市場(chǎng)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)頭，將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)避風(fēng)港也是順勢(shì)而為之舉。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、物流園區(qū)、旅游地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小不一，有大有小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，以收取租金為投資回報(bào)的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)，盡管大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回報(bào)的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。另外，從可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)看，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該注重推廣綠色低碳技術(shù)與建筑，貫穿規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、消費(fèi)全過(guò)程始終，最大限度地節(jié)約能源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑是將可持續(xù)發(fā)展理念引入建筑領(lǐng)域的結(jié)果，將成為未來(lái)建筑的主導(dǎo)趨勢(shì)。基于此，我們?cè)诙嗄晏剿鞯幕A(chǔ)上，策劃、編撰出了一套適合商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員、策劃人員使用和借鑒的管理工具書(shū)：《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門(mén)》、《商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)》、《商業(yè)地產(chǎn)選項(xiàng)全攻略》、《商業(yè)地產(chǎn)管理模式》?！渡虡I(yè)地產(chǎn)新手快速入門(mén)》主要由商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式四個(gè)部分組成?！渡虡I(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)》主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇及可行性研究、商業(yè)地產(chǎn)投融資管理、土地使用權(quán)獲取與行政審批、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)地產(chǎn)造價(jià)與預(yù)算管理、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收與交付管理九個(gè)章節(jié)?！渡虡I(yè)地產(chǎn)選項(xiàng)全攻略》則由商業(yè)地產(chǎn)地塊定位攻略、商業(yè)地產(chǎn)招商定位攻略、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定位攻略三個(gè)部分組成?！渡虡I(yè)地產(chǎn)管理模式》由商業(yè)地產(chǎn)招商模式、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理三個(gè)部分組成。此外，本套書(shū)附有大量實(shí)戰(zhàn)工具、實(shí)戰(zhàn)范本及經(jīng)典案例，稍加修改便可運(yùn)用于實(shí)際操作中，可以說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)人士不可多得的一個(gè)職場(chǎng)助手。本書(shū)由王高翔、付瑋瓊主編，在編寫(xiě)過(guò)程中，獲得了許多商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)一線從業(yè)人員和朋友的幫助與支持，其中參與編寫(xiě)和提供資料的有靳玉良、劉建偉、劉海江、劉軍、王生平、寧仁梅、李輝、李景吉、李景安、馮飛、楊冬瓊、趙仁濤、趙建學(xué)、陳運(yùn)花、匡五壽、張一文、張眾寬、郭華偉、胡昊文、雷蕾、彭塞峽、孟照友、江美亮、滕寶紅，最后全書(shū)由王高翔、付瑋瓊、匡仲瀟統(tǒng)稿、審核完成，在此對(duì)他們一并表示感謝！由于作者水平所限，不足之處請(qǐng)讀者指正。

內(nèi)容概要

《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門(mén)》主要由商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式四個(gè)部分組成。書(shū)中提供了大量實(shí)用表格、規(guī)范、工具，可以適當(dāng)修改后運(yùn)用。同時(shí)，書(shū)中提供了經(jīng)典案例，供相關(guān)人員管理、培訓(xùn)、策劃時(shí)借鑒。

作者簡(jiǎn)介

王高翔，國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司總監(jiān)。具有多年房地產(chǎn)從業(yè)工作經(jīng)歷，10余年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商經(jīng)驗(yàn)，在中信地產(chǎn)工作10余年，參與了深圳乃至華南首家大型購(gòu)物中心一一深圳中信城市廣場(chǎng)主力店招商及開(kāi)業(yè)以來(lái)的各種大型推廣活動(dòng)；在湖南長(zhǎng)沙主持長(zhǎng)沙中信城市廣場(chǎng)的前期策劃、全面招商及商鋪銷售工作；從事商業(yè)顧問(wèn)工作以來(lái)主持參與國(guó)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目的策劃招商工作。主編《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》、《商業(yè)地產(chǎn)招商營(yíng)運(yùn)》等較有影響的專業(yè)暢銷書(shū)籍。

書(shū)籍目錄

第一部分商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1 第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)基本概念2 知識(shí)一：商業(yè)地產(chǎn)的定義2 相關(guān)知識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常用術(shù)語(yǔ)3 知識(shí)二：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別9 知識(shí)三：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值10 知識(shí)四：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)10 知識(shí)五：商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)能減排趨勢(shì)13 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的分類14 分類一：行業(yè)類別14 分類二：市場(chǎng)輻射范圍14 分類三：物業(yè)形態(tài)15 分類四：投資價(jià)值16 第二部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類17 第一節(jié)購(gòu)物中心基礎(chǔ)知識(shí)18 知識(shí)一：購(gòu)物中心簡(jiǎn)述18 知識(shí)二：購(gòu)物中心特征18 相關(guān)知識(shí)：六大著名購(gòu)物中心19 知識(shí)三：購(gòu)物中心發(fā)展20 知識(shí)四：直線帶狀購(gòu)物中心20 知識(shí)五：L形購(gòu)物中心20 知識(shí)六：U形購(gòu)物中心21 知識(shí)七：集團(tuán)型購(gòu)物中心21 知識(shí)八：T形購(gòu)物中心22 知識(shí)九：三角形購(gòu)物中心22 知識(shí)十：?jiǎn)♀徯钨?gòu)物中心23 知識(shí)十一：十字啞鈴形購(gòu)物中心24 知識(shí)十二：垂直立體式購(gòu)物中心24 第二節(jié)專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)知識(shí)25 知識(shí)一：專業(yè)市場(chǎng)相關(guān)概念25 知識(shí)二：專業(yè)市場(chǎng)形成的條件25 知識(shí)三：專業(yè)市場(chǎng)與普通商業(yè)市場(chǎng)的區(qū)別28 知識(shí)四：專業(yè)市場(chǎng)的重要地位29 知識(shí)五：專業(yè)市場(chǎng)的類型29 知識(shí)六：專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展特征31 知識(shí)七：我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問(wèn)題31 知識(shí)八：專業(yè)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)32 知識(shí)九：具有競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)市場(chǎng)32 知識(shí)十：我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)32 第三節(jié)旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)34 知識(shí)一：旅游地產(chǎn)的定義34 知識(shí)二：旅游地產(chǎn)的誕生35 知識(shí)三：旅游地產(chǎn)的分類35 知識(shí)四：旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式36 知識(shí)五：旅游地產(chǎn)產(chǎn)品37 知識(shí)六：旅游地產(chǎn)的特征40 知識(shí)七：旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)42 第四節(jié)物流園區(qū)基礎(chǔ)知識(shí)44 知識(shí)一：物流園區(qū)的內(nèi)涵44 知識(shí)二：物流園區(qū)的特點(diǎn)45 知識(shí)三：物流園區(qū)的分類45 知識(shí)四：物流園區(qū)的功能46 知識(shí)五：物流園區(qū)的作用47 知識(shí)六：物流園區(qū)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)48 第五節(jié)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)48 知識(shí)一：社區(qū)商業(yè)的定義48 知識(shí)二：社區(qū)商業(yè)的類型49 相關(guān)知識(shí)：國(guó)際上的“社區(qū)商業(yè)”50 知識(shí)三：社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)的關(guān)系52 知識(shí)四：社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀52 第六節(jié)寫(xiě)字樓基礎(chǔ)知識(shí)53 知識(shí)一：寫(xiě)字樓的定義53 知識(shí)二：寫(xiě)字樓的分類53 知識(shí)三：寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展特征57 第三部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程59 第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)研60 內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的定義與特征60 內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容62 內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的項(xiàng)目64 實(shí)戰(zhàn)范例××商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析65 實(shí)戰(zhàn)范例××商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊分析69 實(shí)戰(zhàn)范例經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查表74 實(shí)戰(zhàn)范例市場(chǎng)客戶調(diào)查75 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析78 實(shí)戰(zhàn)范例消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查表82 實(shí)戰(zhàn)范例××商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈分析85 內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法87 實(shí)戰(zhàn)范例消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查88 內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟92 第二節(jié)項(xiàng)目分析94 內(nèi)容一：外部環(huán)境94 實(shí)戰(zhàn)范例××旅游地產(chǎn)溫泉項(xiàng)目外部環(huán)境分析95 內(nèi)容二：項(xiàng)目概況99 內(nèi)容三：法律及政策風(fēng)險(xiǎn)性100 內(nèi)容四：市場(chǎng)狀況101 內(nèi)容五：項(xiàng)目規(guī)劃情況103 內(nèi)容六：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)104 內(nèi)容七：投資收益分析104 內(nèi)容八：預(yù)測(cè)取得土地的風(fēng)險(xiǎn)107 第三節(jié)項(xiàng)目定位108 要點(diǎn)一：客戶定位108 要點(diǎn)二：主題定位109 要點(diǎn)三：功能定位110 要點(diǎn)四：形象定位111 要點(diǎn)五：價(jià)格定位113 第四節(jié)建筑規(guī)劃115 內(nèi)容一：出入口空間規(guī)劃設(shè)計(jì)115 內(nèi)容二：外部動(dòng)線聯(lián)系116 內(nèi)容三：?jiǎn)T工動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)118 內(nèi)容四：水平動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)119 內(nèi)容五：垂直動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)120 內(nèi)容六：外立面規(guī)劃121 內(nèi)容七：環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)123 內(nèi)容八：工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分析126 內(nèi)容九：廣告位、指示牌及活動(dòng)廣場(chǎng)127 內(nèi)容十：消防設(shè)計(jì)127 內(nèi)容十一：低碳節(jié)能設(shè)計(jì)131 第五節(jié)營(yíng)銷推廣133 要點(diǎn)一：不同階段營(yíng)銷133 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)運(yùn)作方案138 要點(diǎn)二：招商處的營(yíng)銷推廣140 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物廣場(chǎng)招商處包裝方案141 要點(diǎn)三：樓書(shū)宣傳143 要點(diǎn)四：DM單宣傳144 要點(diǎn)五：VI系統(tǒng)宣傳145 要點(diǎn)六：戶外包裝宣傳146 要點(diǎn)七：媒體廣告宣傳146 實(shí)戰(zhàn)范例××建材專業(yè)市場(chǎng)媒體推廣方案148 要點(diǎn)八：開(kāi)展活動(dòng)營(yíng)銷153 實(shí)戰(zhàn)范例××建材市場(chǎng)新聞發(fā)布暨招商說(shuō)明會(huì)153 第六節(jié)項(xiàng)目招商154 要點(diǎn)一：組建招商團(tuán)隊(duì)154 要點(diǎn)二：客戶接待159 要點(diǎn)三：招商談判162 要點(diǎn)四：回答客戶咨詢的問(wèn)題169 第四部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理173 第一節(jié)商戶裝修管理174 要點(diǎn)一：制定商戶裝修流程174 要點(diǎn)二：明確裝修材料要求174 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心商戶裝修管理流程175 要點(diǎn)三：保證裝修安全管理要求176 實(shí)戰(zhàn)范例施工人員出入證176 實(shí)戰(zhàn)范例商戶裝修施工人員出入辦證表177 要點(diǎn)四：加強(qiáng)裝修現(xiàn)場(chǎng)管理178 要點(diǎn)五：召開(kāi)商戶裝修座談會(huì)178 實(shí)戰(zhàn)范例××電子市場(chǎng)商戶商裝座談會(huì)召開(kāi)方案179 要點(diǎn)六：簽訂鋪位裝修協(xié)議書(shū)180 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心裝修施工協(xié)議書(shū)180 第二節(jié)日常物業(yè)管理183 類別一：寫(xiě)字樓日常物業(yè)管理183 實(shí)戰(zhàn)范例××寫(xiě)字樓保潔項(xiàng)目清潔頻次規(guī)定185 實(shí)戰(zhàn)范例××寫(xiě)字樓保潔管理規(guī)定187 類別二：購(gòu)物中心日常物業(yè)管理195 實(shí)戰(zhàn)范例××專業(yè)市場(chǎng)清潔服務(wù)表195 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心環(huán)境衛(wèi)生保潔197 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心火警處理預(yù)案198 實(shí)戰(zhàn)范例××購(gòu)物中心停電處理預(yù)案201

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   插圖：    （5）室外消火栓宜采用地上式消火栓。地上式消火栓應(yīng)有1個(gè)DN150或DN100和2個(gè)DN65的栓口。采用室外地下式消火栓時(shí)，應(yīng)有DN100和DN65的栓口各1個(gè)。寒冷地區(qū)設(shè)置的室外消火栓應(yīng)有防凍措施。 （6）消火栓距路邊不應(yīng)大于2m，距房屋外墻不宜小于5m。 （7）建筑的室外消火栓、閥門(mén)、消防水泵接合器等設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的永久性固定標(biāo)志。 2.室內(nèi)消火栓 室內(nèi)消火栓的布置要符合以下要求。 （1）商業(yè)地產(chǎn)建筑各層均應(yīng)設(shè)置消火栓。 （2）消防電梯間前室內(nèi)應(yīng)設(shè)置消火栓。 （3）室內(nèi)消火栓應(yīng)設(shè)置在位置明顯且易于操作的部位，栓口離地面或操作基面高度宜為1.1m，其出水方向宜向下或與設(shè)置消火栓的墻面成90°，栓口與消火栓箱內(nèi)邊緣的距離不應(yīng)影響消防水帶的連接。 （4）冷庫(kù)內(nèi)的消火栓應(yīng)設(shè)置在常溫穿堂或樓梯間內(nèi)。 （5）室內(nèi)消火栓的間距應(yīng)由計(jì)算確定，間距不應(yīng)大于50m。 （6）同一建筑物內(nèi)采用統(tǒng)一規(guī)格的消火栓、水槍和水帶，每條水帶的長(zhǎng)度不應(yīng)大于25m。 （7）室內(nèi)消火栓的布置應(yīng)保證每一個(gè)防火分區(qū)同層有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何部位。建筑高度≤24m且體積≤5000m3的多層倉(cāng)庫(kù)，可采用1支水槍充實(shí)水柱到達(dá)室內(nèi)任何部位。 （8）高位消防水箱靜壓不能滿足最不利點(diǎn)消火栓水壓要求，應(yīng)在每個(gè)室內(nèi)消火栓處設(shè)置直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕，并應(yīng)有保護(hù)設(shè)施。 （9）設(shè)有室內(nèi)消火栓的建筑，如為平屋頂時(shí)，宜在平屋頂上設(shè)置試驗(yàn)和檢查用的消火栓。 內(nèi)容十一：低碳節(jié)能設(shè)計(jì) 在商業(yè)地產(chǎn)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要注重低碳節(jié)能的概念，具體而言，商業(yè)地產(chǎn)建筑可采用以下措施。 （1）明確項(xiàng)目建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo)。 （2）要將節(jié)能低碳設(shè)計(jì)的核心思想，貫穿到建筑的整個(gè)生命周期內(nèi)（從材料開(kāi)采、加工、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、使用、維護(hù)維修、更新改造，到最后拆除、廢棄物處置），以盡可能減少對(duì)自然環(huán)境的有害影響，節(jié)約資源能源，減少二氧化碳排放量，降低建筑運(yùn)行成本，建設(shè)“健康、舒適”的環(huán)境。 （3）嚴(yán)格遵循中國(guó)綠色建筑體系標(biāo)準(zhǔn)，包括《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法》、《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則》、《城市污水再生利用技術(shù)政策》等。

編輯推薦

《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門(mén)》可供商業(yè)地產(chǎn)新入職人員及策劃、管理人員使用和借鑒，也可供有志于從事商業(yè)地產(chǎn)的人士參考。

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