商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門

前言

一波緊似一波的房地產(chǎn)調(diào)控，使得房地產(chǎn)開發(fā)公司不得不調(diào)整戰(zhàn)略，從住宅市場擠出來的過剩流動(dòng)性總是要尋找新的出口，一直游離在調(diào)控政策之外的商業(yè)地產(chǎn)，無疑是一個(gè)好的方向。比如旅游地產(chǎn)、購物中心、商業(yè)街、物流園區(qū)等商業(yè)項(xiàng)目，這些又都與國家鼓勵(lì)大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)有密切的關(guān)系?，F(xiàn)今各大龍頭房企紛紛劍指商業(yè)地產(chǎn)就是最好的明證。作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體，選擇操作何種業(yè)態(tài)是房企的天然權(quán)利，在住宅市場面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)頭，將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)避風(fēng)港也是順勢而為之舉。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、物流園區(qū)、旅游地產(chǎn)、專業(yè)市場、寫字樓等。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小不一，有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以收取租金為投資回報(bào)的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)，盡管大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回報(bào)的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。另外，從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)該注重推廣綠色低碳技術(shù)與建筑，貫穿規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、消費(fèi)全過程始終，最大限度地節(jié)約能源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑是將可持續(xù)發(fā)展理念引入建筑領(lǐng)域的結(jié)果，將成為未來建筑的主導(dǎo)趨勢?；诖?，我們在多年探索的基礎(chǔ)上，策劃、編撰出了一套適合商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員、策劃人員使用和借鑒的管理工具書：《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門》、《商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》、《商業(yè)地產(chǎn)選項(xiàng)全攻略》、《商業(yè)地產(chǎn)管理模式》?！渡虡I(yè)地產(chǎn)新手快速入門》主要由商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式四個(gè)部分組成?！渡虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)》主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇及可行性研究、商業(yè)地產(chǎn)投融資管理、土地使用權(quán)獲取與行政審批、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)地產(chǎn)造價(jià)與預(yù)算管理、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收與交付管理九個(gè)章節(jié)?！渡虡I(yè)地產(chǎn)選項(xiàng)全攻略》則由商業(yè)地產(chǎn)地塊定位攻略、商業(yè)地產(chǎn)招商定位攻略、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營定位攻略三個(gè)部分組成?！渡虡I(yè)地產(chǎn)管理模式》由商業(yè)地產(chǎn)招商模式、商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理三個(gè)部分組成。此外，本套書附有大量實(shí)戰(zhàn)工具、實(shí)戰(zhàn)范本及經(jīng)典案例，稍加修改便可運(yùn)用于實(shí)際操作中，可以說是商業(yè)地產(chǎn)人士不可多得的一個(gè)職場助手。本書由王高翔、付瑋瓊主編，在編寫過程中，獲得了許多商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)一線從業(yè)人員和朋友的幫助與支持，其中參與編寫和提供資料的有靳玉良、劉建偉、劉海江、劉軍、王生平、寧仁梅、李輝、李景吉、李景安、馮飛、楊冬瓊、趙仁濤、趙建學(xué)、陳運(yùn)花、匡五壽、張一文、張眾寬、郭華偉、胡昊文、雷蕾、彭塞峽、孟照友、江美亮、滕寶紅，最后全書由王高翔、付瑋瓊、匡仲瀟統(tǒng)稿、審核完成，在此對他們一并表示感謝！由于作者水平所限，不足之處請讀者指正。

內(nèi)容概要

《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門》主要由商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式四個(gè)部分組成。書中提供了大量實(shí)用表格、規(guī)范、工具，可以適當(dāng)修改后運(yùn)用。同時(shí)，書中提供了經(jīng)典案例，供相關(guān)人員管理、培訓(xùn)、策劃時(shí)借鑒。

作者簡介

王高翔，國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)顧問公司總監(jiān)。具有多年房地產(chǎn)從業(yè)工作經(jīng)歷，10余年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商經(jīng)驗(yàn)，在中信地產(chǎn)工作10余年，參與了深圳乃至華南首家大型購物中心一一深圳中信城市廣場主力店招商及開業(yè)以來的各種大型推廣活動(dòng)；在湖南長沙主持長沙中信城市廣場的前期策劃、全面招商及商鋪銷售工作；從事商業(yè)顧問工作以來主持參與國內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目的策劃招商工作。主編《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》、《商業(yè)地產(chǎn)招商營運(yùn)》等較有影響的專業(yè)暢銷書籍。

書籍目錄

第一部分商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1 第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)基本概念2 知識一：商業(yè)地產(chǎn)的定義2 相關(guān)知識：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常用術(shù)語3 知識二：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別9 知識三：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值10 知識四：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)10 知識五：商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)能減排趨勢13 第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的分類14 分類一：行業(yè)類別14 分類二：市場輻射范圍14 分類三：物業(yè)形態(tài)15 分類四：投資價(jià)值16 第二部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分類17 第一節(jié)購物中心基礎(chǔ)知識18 知識一：購物中心簡述18 知識二：購物中心特征18 相關(guān)知識：六大著名購物中心19 知識三：購物中心發(fā)展20 知識四：直線帶狀購物中心20 知識五：L形購物中心20 知識六：U形購物中心21 知識七：集團(tuán)型購物中心21 知識八：T形購物中心22 知識九：三角形購物中心22 知識十：啞鈴形購物中心23 知識十一：十字啞鈴形購物中心24 知識十二：垂直立體式購物中心24 第二節(jié)專業(yè)市場基礎(chǔ)知識25 知識一：專業(yè)市場相關(guān)概念25 知識二：專業(yè)市場形成的條件25 知識三：專業(yè)市場與普通商業(yè)市場的區(qū)別28 知識四：專業(yè)市場的重要地位29 知識五：專業(yè)市場的類型29 知識六：專業(yè)市場的發(fā)展特征31 知識七：我國專業(yè)市場的現(xiàn)狀與問題31 知識八：專業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)32 知識九：具有競爭力的專業(yè)市場32 知識十：我國專業(yè)市場的發(fā)展趨勢32 第三節(jié)旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)知識34 知識一：旅游地產(chǎn)的定義34 知識二：旅游地產(chǎn)的誕生35 知識三：旅游地產(chǎn)的分類35 知識四：旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式36 知識五：旅游地產(chǎn)產(chǎn)品37 知識六：旅游地產(chǎn)的特征40 知識七：旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢42 第四節(jié)物流園區(qū)基礎(chǔ)知識44 知識一：物流園區(qū)的內(nèi)涵44 知識二：物流園區(qū)的特點(diǎn)45 知識三：物流園區(qū)的分類45 知識四：物流園區(qū)的功能46 知識五：物流園區(qū)的作用47 知識六：物流園區(qū)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)48 第五節(jié)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)知識48 知識一：社區(qū)商業(yè)的定義48 知識二：社區(qū)商業(yè)的類型49 相關(guān)知識：國際上的“社區(qū)商業(yè)”50 知識三：社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)的關(guān)系52 知識四：社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀52 第六節(jié)寫字樓基礎(chǔ)知識53 知識一：寫字樓的定義53 知識二：寫字樓的分類53 知識三：寫字樓市場的發(fā)展特征57 第三部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程59 第一節(jié)市場調(diào)研60 內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的定義與特征60 內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容62 內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的項(xiàng)目64 實(shí)戰(zhàn)范例××商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析65 實(shí)戰(zhàn)范例××商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊分析69 實(shí)戰(zhàn)范例經(jīng)營者問卷調(diào)查表74 實(shí)戰(zhàn)范例市場客戶調(diào)查75 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心競爭對手分析78 實(shí)戰(zhàn)范例消費(fèi)者問卷調(diào)查表82 實(shí)戰(zhàn)范例××商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈分析85 內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的方法87 實(shí)戰(zhàn)范例消費(fèi)者問卷調(diào)查88 內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的步驟92 第二節(jié)項(xiàng)目分析94 內(nèi)容一：外部環(huán)境94 實(shí)戰(zhàn)范例××旅游地產(chǎn)溫泉項(xiàng)目外部環(huán)境分析95 內(nèi)容二：項(xiàng)目概況99 內(nèi)容三：法律及政策風(fēng)險(xiǎn)性100 內(nèi)容四：市場狀況101 內(nèi)容五：項(xiàng)目規(guī)劃情況103 內(nèi)容六：項(xiàng)目開發(fā)104 內(nèi)容七：投資收益分析104 內(nèi)容八：預(yù)測取得土地的風(fēng)險(xiǎn)107 第三節(jié)項(xiàng)目定位108 要點(diǎn)一：客戶定位108 要點(diǎn)二：主題定位109 要點(diǎn)三：功能定位110 要點(diǎn)四：形象定位111 要點(diǎn)五：價(jià)格定位113 第四節(jié)建筑規(guī)劃115 內(nèi)容一：出入口空間規(guī)劃設(shè)計(jì)115 內(nèi)容二：外部動(dòng)線聯(lián)系116 內(nèi)容三：員工動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)118 內(nèi)容四：水平動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)119 內(nèi)容五：垂直動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)120 內(nèi)容六：外立面規(guī)劃121 內(nèi)容七：環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)123 內(nèi)容八：工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分析126 內(nèi)容九：廣告位、指示牌及活動(dòng)廣場127 內(nèi)容十：消防設(shè)計(jì)127 內(nèi)容十一：低碳節(jié)能設(shè)計(jì)131 第五節(jié)營銷推廣133 要點(diǎn)一：不同階段營銷133 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心項(xiàng)目開盤運(yùn)作方案138 要點(diǎn)二：招商處的營銷推廣140 實(shí)戰(zhàn)范例××購物廣場招商處包裝方案141 要點(diǎn)三：樓書宣傳143 要點(diǎn)四：DM單宣傳144 要點(diǎn)五：VI系統(tǒng)宣傳145 要點(diǎn)六：戶外包裝宣傳146 要點(diǎn)七：媒體廣告宣傳146 實(shí)戰(zhàn)范例××建材專業(yè)市場媒體推廣方案148 要點(diǎn)八：開展活動(dòng)營銷153 實(shí)戰(zhàn)范例××建材市場新聞發(fā)布暨招商說明會153 第六節(jié)項(xiàng)目招商154 要點(diǎn)一：組建招商團(tuán)隊(duì)154 要點(diǎn)二：客戶接待159 要點(diǎn)三：招商談判162 要點(diǎn)四：回答客戶咨詢的問題169 第四部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理173 第一節(jié)商戶裝修管理174 要點(diǎn)一：制定商戶裝修流程174 要點(diǎn)二：明確裝修材料要求174 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心商戶裝修管理流程175 要點(diǎn)三：保證裝修安全管理要求176 實(shí)戰(zhàn)范例施工人員出入證176 實(shí)戰(zhàn)范例商戶裝修施工人員出入辦證表177 要點(diǎn)四：加強(qiáng)裝修現(xiàn)場管理178 要點(diǎn)五：召開商戶裝修座談會178 實(shí)戰(zhàn)范例××電子市場商戶商裝座談會召開方案179 要點(diǎn)六：簽訂鋪位裝修協(xié)議書180 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心裝修施工協(xié)議書180 第二節(jié)日常物業(yè)管理183 類別一：寫字樓日常物業(yè)管理183 實(shí)戰(zhàn)范例××寫字樓保潔項(xiàng)目清潔頻次規(guī)定185 實(shí)戰(zhàn)范例××寫字樓保潔管理規(guī)定187 類別二：購物中心日常物業(yè)管理195 實(shí)戰(zhàn)范例××專業(yè)市場清潔服務(wù)表195 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心環(huán)境衛(wèi)生保潔197 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心火警處理預(yù)案198 實(shí)戰(zhàn)范例××購物中心停電處理預(yù)案201

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：    （5）室外消火栓宜采用地上式消火栓。地上式消火栓應(yīng)有1個(gè)DN150或DN100和2個(gè)DN65的栓口。采用室外地下式消火栓時(shí)，應(yīng)有DN100和DN65的栓口各1個(gè)。寒冷地區(qū)設(shè)置的室外消火栓應(yīng)有防凍措施。 （6）消火栓距路邊不應(yīng)大于2m，距房屋外墻不宜小于5m。 （7）建筑的室外消火栓、閥門、消防水泵接合器等設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的永久性固定標(biāo)志。 2.室內(nèi)消火栓 室內(nèi)消火栓的布置要符合以下要求。 （1）商業(yè)地產(chǎn)建筑各層均應(yīng)設(shè)置消火栓。 （2）消防電梯間前室內(nèi)應(yīng)設(shè)置消火栓。 （3）室內(nèi)消火栓應(yīng)設(shè)置在位置明顯且易于操作的部位，栓口離地面或操作基面高度宜為1.1m，其出水方向宜向下或與設(shè)置消火栓的墻面成90°，栓口與消火栓箱內(nèi)邊緣的距離不應(yīng)影響消防水帶的連接。 （4）冷庫內(nèi)的消火栓應(yīng)設(shè)置在常溫穿堂或樓梯間內(nèi)。 （5）室內(nèi)消火栓的間距應(yīng)由計(jì)算確定，間距不應(yīng)大于50m。 （6）同一建筑物內(nèi)采用統(tǒng)一規(guī)格的消火栓、水槍和水帶，每條水帶的長度不應(yīng)大于25m。 （7）室內(nèi)消火栓的布置應(yīng)保證每一個(gè)防火分區(qū)同層有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何部位。建筑高度≤24m且體積≤5000m3的多層倉庫，可采用1支水槍充實(shí)水柱到達(dá)室內(nèi)任何部位。 （8）高位消防水箱靜壓不能滿足最不利點(diǎn)消火栓水壓要求，應(yīng)在每個(gè)室內(nèi)消火栓處設(shè)置直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕，并應(yīng)有保護(hù)設(shè)施。 （9）設(shè)有室內(nèi)消火栓的建筑，如為平屋頂時(shí)，宜在平屋頂上設(shè)置試驗(yàn)和檢查用的消火栓。 內(nèi)容十一：低碳節(jié)能設(shè)計(jì) 在商業(yè)地產(chǎn)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要注重低碳節(jié)能的概念，具體而言，商業(yè)地產(chǎn)建筑可采用以下措施。 （1）明確項(xiàng)目建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo)。 （2）要將節(jié)能低碳設(shè)計(jì)的核心思想，貫穿到建筑的整個(gè)生命周期內(nèi)（從材料開采、加工、儲存、運(yùn)輸、使用、維護(hù)維修、更新改造，到最后拆除、廢棄物處置），以盡可能減少對自然環(huán)境的有害影響，節(jié)約資源能源，減少二氧化碳排放量，降低建筑運(yùn)行成本，建設(shè)“健康、舒適”的環(huán)境。 （3）嚴(yán)格遵循中國綠色建筑體系標(biāo)準(zhǔn)，包括《綠色建筑評價(jià)標(biāo)識管理辦法》、《綠色建筑評價(jià)技術(shù)細(xì)則》、《城市污水再生利用技術(shù)政策》等。

編輯推薦

《商業(yè)地產(chǎn)新手快速入門》可供商業(yè)地產(chǎn)新入職人員及策劃、管理人員使用和借鑒，也可供有志于從事商業(yè)地產(chǎn)的人士參考。

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