物業(yè)公司外包服務(wù)管理全案

前言

　　早期物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)中的機(jī)電、綠化、保安、清潔基本都是由物業(yè)公司自身組建的隊伍來完成，物業(yè)公司通常是小而全，必須添置各種專業(yè)設(shè)備，配備相關(guān)專業(yè)人員，大大增加了管理成本和自身負(fù)擔(dān)，因而利潤空間非常少?！　《鼛啄?，一些專業(yè)服務(wù)公司發(fā)展起來，它們加入物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)，協(xié)助物業(yè)公司分別承擔(dān)著各項專業(yè)服務(wù)保障，如安全保護(hù)，電梯專業(yè)維修/檢測，保安、消防監(jiān)控/報警設(shè)施、設(shè)備維修/檢測，水箱消毒/水質(zhì)檢測，環(huán)境保潔，垃圾外運，化糞池清淘、外運，專業(yè)消殺等。專業(yè)公司的加入使物業(yè)公司可以：　　降低成本，提高企業(yè)運行效率；　　更加專業(yè)化、規(guī)范化和市場化，同時促進(jìn)物業(yè)企業(yè)規(guī)?；?；　　更加專注于管理，提高整體管理水平，取得社會美譽(yù)度和認(rèn)知度。　　因而，越來越多的物業(yè)公司將一些專業(yè)化很強(qiáng)的業(yè)務(wù)外包出去，將富余的人力、物力、財力解放出來、轉(zhuǎn)移出去，從而能從繁雜的基礎(chǔ)性事務(wù)中解脫出來，更多地起到組織、調(diào)度、整合與分配資源的作用。　　然而，盡管將業(yè)務(wù)外包出去有許多優(yōu)勢，許多物業(yè)公司還是不敢這樣做，因為他們不知道怎樣去保證好外包業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量、怎樣保證業(yè)主滿意，不知道怎樣去與專業(yè)服務(wù)商打交道?！　』诖?，我們組織編寫了本書，旨在為讀者在這方面釋疑解惑，提供一攬子的解決方案?！　”緯婕?xì)致地介紹了物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)務(wù)外包管理的要領(lǐng)，內(nèi)容包括四大塊?！　∥飿I(yè)管理業(yè)務(wù)外包概述：首先分析外包業(yè)務(wù)的優(yōu)劣勢，再介紹將業(yè)務(wù)外包出去以后的控制關(guān)鍵要點?！　⊥獍鼧I(yè)務(wù)招標(biāo)工作：重點介紹外包業(yè)務(wù)招標(biāo)的工作程序及招標(biāo)文件的編制要求，在此，提供了大量的招標(biāo)文件供參考?！　⊥獍?wù)商的選擇與簽約：介紹外包服務(wù)商的選擇渠道、標(biāo)準(zhǔn)、方法及選中服務(wù)商以后的簽約工作，并提供大量的實操范本供參考。　　外包服務(wù)質(zhì)量控制：首先介紹業(yè)務(wù)外包質(zhì)量控制的要點，再一一介紹物業(yè)管理業(yè)務(wù)常見的外包業(yè)務(wù)——綠化養(yǎng)護(hù)、保潔、保安服務(wù)、專業(yè)設(shè)備、工程維修項目、電梯維保項目等的控制方法?！　”緯哂蟹浅?qiáng)的實操性，所提供的大量標(biāo)書范本、合同范本、管理表格等均來自于國內(nèi)頂級的物業(yè)公司，讀者可以將其下載下來，并結(jié)合外包業(yè)務(wù)的實際情形進(jìn)行一些個性化的修改。　　在本書編寫整理過程中，獲得了許多朋友的幫助和支持，其中參與編寫和提供資料的有靳玉良、王高翔、劉建偉、劉海江、周亮、李漢東、韋厚娟、劉軍、段青民、柳景章、李亮、楊冬瓊、趙仁濤、楊吉華、譚雙可、王能、吳定兵、朱霖、朱少軍、趙永秀、李冰冰、趙建學(xué)、江美亮、滕寶紅，最后全書由匡仲瀟統(tǒng)稿、審核完成。在此對他們一并表示感謝！　　由于編者水平有限，不足之處在所難免，希望廣大讀者批評指正?！　【幷?/pre>


內(nèi)容概要
　　《物業(yè)公司外包服務(wù)管理全案》全面、細(xì)致地介紹了物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)務(wù)外包管理的要領(lǐng)，內(nèi)容包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包概述、外包業(yè)務(wù)招標(biāo)工作、外包服務(wù)商的選擇與簽約及各項外包業(yè)務(wù)（綠化養(yǎng)護(hù)、保潔、保安服務(wù)、專業(yè)設(shè)備、工程維修項目、電梯維保項目等）的質(zhì)量控制方法、步驟、要領(lǐng)。本書具有非常強(qiáng)的實操性，所提供的大量標(biāo)書范本、合同范本、管理表格等均來自于國內(nèi)頂級的物業(yè)公司?！　　段飿I(yè)公司外包服務(wù)管理全案》適合物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購、管理部門尤其是項目管理處的經(jīng)理閱讀，也可作為物業(yè)企業(yè)各項外包業(yè)務(wù)的控制手冊及培訓(xùn)教程。



書籍目錄
第一章 物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包概述第一節(jié) 引進(jìn)業(yè)務(wù)外包的原因一、業(yè)務(wù)外包的定義二、專業(yè)化服務(wù)的趨勢三、物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢四、物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包的不足第二節(jié) 業(yè)務(wù)外包控制關(guān)鍵一、合理確定外包業(yè)務(wù)范圍二、充分做好外包服務(wù)準(zhǔn)備工作三、慎重選擇承包商四、完善管理制度五、把好合同的草擬與簽訂關(guān)六、加強(qiáng)外包業(yè)務(wù)的日常管控七、注重與承包商的雙贏關(guān)系【范本01】物業(yè)服務(wù)外包控制程序【范本02】保潔外包作業(yè)指導(dǎo)書【范本03】綠化外包服務(wù)質(zhì)量評審細(xì)則【范本04】電梯維保外包質(zhì)量監(jiān)督辦法第二章 物業(yè)外包服務(wù)招標(biāo)管理第一節(jié) 物業(yè)外包服務(wù)招標(biāo)程序一、招標(biāo)活動組織管理二、編制招標(biāo)文件三、發(fā)出招標(biāo)邀請四、選擇專家評委五、接受投標(biāo)文件六、資格審查七、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)八、下達(dá)中標(biāo)通知九、簽訂合同第二節(jié) 外包服務(wù)招標(biāo)文件的編寫一、招標(biāo)文件的組成二、招標(biāo)文件的格式三、招標(biāo)文件的編寫要求【范本05】××廣場中央空調(diào)系統(tǒng)維保招標(biāo)文件【范本06】電梯維護(hù)保養(yǎng)招標(biāo)書【范本07】綠化養(yǎng)護(hù)管理招標(biāo)書【范本08】××工業(yè)園區(qū)清潔招標(biāo)書第三章 承包商的選擇與簽約第一節(jié) 承包商的評定與選擇一、確定評定標(biāo)準(zhǔn)二、尋找潛在的承包商三、對承包商進(jìn)行調(diào)查四、公正地比較五、確定合格承包商【范本09】外包商調(diào)查報告【范本10】承包商初審記錄【范本11】承包商評審報告【范本12】合格承包商名單第二節(jié) 與承包商簽訂合同一、外包合同的形式二、外包合同談判三、外包合同的起草與審核四、外包合同的簽訂【范本13】設(shè)施設(shè)備運作與維護(hù)外包服務(wù)合同【范本14】公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)外包合同【范本15】消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)外包合同【范本16】電梯日常維護(hù)保養(yǎng)外包合同【范本17】小區(qū)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)外包合同【范本18】中央空調(diào)設(shè)施維保外包合同【范本19】××小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)外包合同【范本20】××大廈保潔外包合同【范本21】保潔服務(wù)外包合同【范本22】保安服務(wù)外包合同第四章 服務(wù)外包質(zhì)量控制第一節(jié) 服務(wù)外包質(zhì)量控制關(guān)鍵點一、確立質(zhì)量目標(biāo)二、制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)三、加強(qiáng)雙方溝通四、開展質(zhì)量檢查五、處理質(zhì)量問題第二節(jié) 綠化服務(wù)外包質(zhì)量控制一、匯總綠化清單二、明確綠化標(biāo)準(zhǔn)三、確定作業(yè)頻度四、安排綠化工作五、綠化服務(wù)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)六、外包綠化服務(wù)的監(jiān)督檢查第三節(jié) 保潔服務(wù)外包質(zhì)量控制一、確定保潔服務(wù)項目二、制定保潔服務(wù)程序三、確定保潔服務(wù)頻率四、提供保潔工作計劃五、監(jiān)測保潔服務(wù)質(zhì)量六、評定保潔服務(wù)外包質(zhì)量第四節(jié) 保安服務(wù)外包質(zhì)量管理一、前期籌備階段的管理二、進(jìn)駐物業(yè)項目初期階段三、正常管理運作階段第五節(jié) 專業(yè)設(shè)施設(shè)備外包管理一、共用設(shè)施設(shè)備運作與維護(hù)外包的形式二、確定外包設(shè)備及其項目三、制定設(shè)備維保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)四、監(jiān)控外包服務(wù)情況五、定期監(jiān)管考評第六節(jié) 電梯維保服務(wù)外包質(zhì)量監(jiān)控一、確定電梯維保的要求二、謹(jǐn)慎電梯維保承包商三、提供充分的電梯技術(shù)資料四、監(jiān)測電梯維保的情況五、確定電梯外包服務(wù)質(zhì)量評定第七節(jié) 工程項目外包質(zhì)量管理一、工程外包有哪些業(yè)務(wù)二、工程外包項目要有專人負(fù)責(zé)三、工程外包項目的六大控制點四、工程外包項目工作流程、工作內(nèi)容與質(zhì)量要求參考文獻(xiàn)





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