物業(yè)公司工程設施與設備管理全案

前言

物業(yè)工程設施與設備管理的任務是通過對建筑物的設施設備進行精心維護、科學檢修、經(jīng)濟運行，保障設備效能的有效發(fā)揮，在為業(yè)主（用戶）提供高效優(yōu)質服務的基礎上，為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、舒適、先進、優(yōu)越的工作環(huán)境。   物業(yè)工程設施與設備的管理幾乎涉及物業(yè)公司經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，其重要作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面。   ①提高服務質量。   ②影響物業(yè)費收費標準和收取。   ③保證建筑物的安全。   ④提高企業(yè)的利潤。   ⑤提高物業(yè)服務中的工作效率。   ⑥影響物業(yè)公司的聲譽。   所以，作業(yè)物業(yè)公司要對物業(yè)工程設施與設備的工作重視起來，不應再處于過去的那種事后維修狀態(tài)，而應該進行全過程管理，使之貫穿于前期介入、接管驗收、常規(guī)管理期。   本書全面細致地介紹了物業(yè)服務公司對物業(yè)設施與設備的管理及維修養(yǎng)護的具體工作，內(nèi)容包括六大塊。   物業(yè)設施與設備管理基礎：首先介紹物業(yè)設施與設備的構成，然后介紹物業(yè)設施與設備管理在不同階段的內(nèi)容與重點及管理的要領。   物業(yè)工程管理體系建立：內(nèi)容包括物業(yè)公司工程部的組建和物業(yè)工程設施與設備管理制度的建設，為人員安排和規(guī)范化管理打下基礎。   前期物業(yè)工程管理：介紹物業(yè)項目前期介入、驗收接管、入伙階段的物業(yè)工程管理的要求、方法、要領。   物業(yè)設施與設備日常管理：首先介紹物業(yè)項目常規(guī)管理期設施與設備的運行、維護保養(yǎng)與應急維修的管理，然后介紹管理質量提升的方法。   房屋日常養(yǎng)護與鑒定：介紹房屋日常養(yǎng)護、完損等級評定的內(nèi)容、方法與步驟。   物業(yè)設施與設備外包管理：首先介紹外包的優(yōu)勢，以及可以外包的服務項目，然后一一介紹編寫外包服務工程說明、承包商選擇、外包合同簽訂、外包服務監(jiān)控等外包過程中關鍵環(huán)節(jié)的操作要領。   本書具有非常強的實操性，所提供的大量制度、表格、作業(yè)標準等均來自于國內(nèi)頂級的物業(yè)公司，讀者可以下載下來，并結合所在企業(yè)的實際情況進行一些個性化的增改。   本書適合物業(yè)管理服務企業(yè)工程部門的土建、水電、機電等專業(yè)從業(yè)人士閱讀，可作為物業(yè)公司工程部門內(nèi)部管理手冊及培訓教程。   在本書編寫整理過程中，獲得了許多朋友的幫助和支持，其中參與編寫和提供資料的有廣東省工業(yè)設備安裝公司副總經(jīng)理林輝以及靳玉良、王高翔、劉建偉、劉海江、周亮、李漢東、韋厚娟、劉軍、段青民、柳景章、李亮、楊冬瓊、趙仁濤、楊吉華、譚雙可、王能、吳定兵、朱霖、朱少軍、趙永秀、李冰冰、趙建學、江美亮、滕寶紅，最后全書由匡仲瀟統(tǒng)稿、審核完成。在此對他們一并表示感謝！ 由于編者水平有限，不足之處在所難免，希望廣大讀者批評指正。 編者

內(nèi)容概要

　　本書主要介紹了物業(yè)設施與設備管理基礎以及物業(yè)工程管理體系建立、前期物業(yè)工程管理、物業(yè)設施與設備日常管理、房屋日常養(yǎng)護與鑒定、物業(yè)設施與設備外包管理等環(huán)節(jié)的操作要領等內(nèi)容。本書具有非常強的實操性，所提供的大量制度、表格、作業(yè)標準等均來自國內(nèi)頂級的物業(yè)公司。
　　本書適合物業(yè)管理服務企業(yè)工程部門的土建、水電、機電等專業(yè)從業(yè)人士閱讀，可作為物業(yè)公司工程部門內(nèi)部管理手冊及培訓教程。

作者簡介

邵小云，深圳市金順物業(yè)管理公司，常務副總經(jīng)理，物業(yè)管理師、人力資源管理師，從事物業(yè)管理工作10余年，曾在中海物業(yè)、綠景物業(yè)、皇庭物業(yè)等大型物業(yè)管理企業(yè)任職，了解先進的物業(yè)管理模式和全程運作；熟悉人力資源戰(zhàn)略體系的建立、工作崗位分析、員工招聘與配置、員工培訓與開發(fā)、績效管理、薪酬福利管理和勞動關系管理等各個模塊，管理模式獨樹一幟；具有全面主持企業(yè)ISO9001：2000版質量管理體系建立、實施、認證工作。

書籍目錄

第一章 物業(yè)設施與設備管理基礎
第一節(jié)　物業(yè)設施與設備的構成　
一、基礎設備類構成　
二、生活設備類構成　
三、安全設備類構成　
第二節(jié)　物業(yè)工程設施設備管理核心　
一、物業(yè)工程設施設備任務　
二、物業(yè)工程設施設備內(nèi)容　
第三節(jié)　物業(yè)設施設備管理要點　
一、物業(yè)公司早期介入　
二、做好設備管理資料　
三、熟悉設備運行情況　
四、建立績效考核機制　
五、設備定期維修保養(yǎng)　
六、提升員工綜合素質　
第二章 物業(yè)工程管理體系建立
第一節(jié)　物業(yè)公司工程部的組建　
一、公司總部設立工程部　
二、各項目管理處設立工程組　
三、工程部各崗位職務說明　
第二節(jié)　物業(yè)工程管理制度建設　
一、認真制定管理制度　
二、嚴格實施管理制度　
三、定期進行監(jiān)督檢查　
【范本01】工程部行為準則　
【范本02】工程部培訓制度　
【范本03】工程部日常工作管理規(guī)定　
【范本04】安全保衛(wèi)制度　
【范本05】工程驗收制度　
【范本06】設備維修制度　
【范本07】報告制度　
【范本08】工具管理制度　
【范本09】巡檢制度　
【范本10】交接班制度　
【范本11】值班制度　
【范本12】材料領取制度　
【范本13】機房鑰匙管理制度　
【范本14】機電設備房出入管理制度　
【范本15】設備事故與應急處理程序　
第三章 前期物業(yè)工程管理
第一節(jié)　前期介入期工程管理　
一、工程部前期介入的目的　
二、工程部介入的工作流程　
三、物業(yè)工程前期介入的事項　
四、圖紙審核與巡查工作　
五、工程部現(xiàn)場詳細巡查　
第二節(jié)　驗收接管期工程管理　
一、物業(yè)接管驗收的作用　
二、物業(yè)接管驗收的對象　
三、物業(yè)接管驗收的條件　
四、接管驗收的資料要求　
五、房屋接管驗收的標準　
六、接管驗收的操作步驟　
七、驗收后入伙前的設施成品保護　
【范本16】房屋及公共設施移交清單　
【范本17】樓宇建筑接管驗收記錄　
【范本18】公共機電設備驗收單　
【范本19】公用建筑小型設施驗收單　
【范本20】室外給排水驗收單　
【范本21】 房屋公共部位及設施移交清單　
【范本22】工程資料移交清單　
【范本23】 房屋附屬設施設備移交清單　
【范本24】物業(yè)工程移交項目匯總表　
【范本25】接管驗收遺留問題統(tǒng)計表　
【范本26】工程質量問題處理通知單　
第三節(jié)　入伙階段工程管理　
一、辦理入住手續(xù)時期的工程管理　
二、業(yè)主裝修過程的工程管理　
三、違規(guī)裝修的工程管理　
第四章 物業(yè)設施設備日常管理
第一節(jié)　設施設備運行管理　
一、制訂合理的運行計劃　
二、配備合格的運行管理人員　
三、提供良好的運行環(huán)境　
四、建立健全必要的規(guī)章制度　
五、設施設備的狀態(tài)管理　
六、做好運行記錄　
七、對運行狀態(tài)的分析　
【范本27】 設施設備運行計劃　
【范本28】 供配電設施設備運行管理標準作業(yè)規(guī)程　
【范本29】 柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程　
【范本30】 中央空調運行管理標準作業(yè)規(guī)程　
【范本31】 給排水設施設備運行管理標準作業(yè)規(guī)程　
【范本32】 消防系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程　
【范本33】 弱電系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程　
第二節(jié)　設施設備維護保養(yǎng)管理　
一、設備維護保養(yǎng)的類別　
二、物業(yè)設施設備的保養(yǎng)周期及項目　
三、物業(yè)設施設備的保養(yǎng)計劃　
四、物業(yè)設施設備的保養(yǎng)計劃實施　
【范本34】 年度物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)計劃　
【范本35】 供配電設施設備維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程　
【范本36】 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程　
【范本37】 中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程　
【范本38】 排水設施設備維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程　
【范本39】 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程　
【范本40】 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程　
第三節(jié)　應急維修的管理　
一、設備維修信息的獲得　
二、設備維修的實施　
三、設備報修單的設計　
【范本41】 設備巡視簽到表　
【范本42】 空調系統(tǒng)巡視維護表　
【范本43】 電梯系統(tǒng)巡視維護表　
【范本44】 消防報警系統(tǒng)巡視維護表　
【范本45】 氣體消防系統(tǒng)巡視維護表　
【范本46】 供配電系統(tǒng)巡視維護表　
【范本47】 供水系統(tǒng)巡視維護表　
【范本48】 排水系統(tǒng)巡視維護表　
【范本49】 監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表　
【范本50】 避雷系統(tǒng)巡視維護表　
【范本51】 停車場管理系統(tǒng)巡視維護表　
【范本52】 樓宇自控系統(tǒng)巡視維護表　
【范本53】 巡查問題處理表　
第四節(jié)　物業(yè)設施設備管理質量提升　
一、物業(yè)設施設備管理質量目標　
二、物業(yè)設施設備質量標準的制定　
三、開展物業(yè)服務檢查　
四、缺陷原因的分析與措施　
五、 全面質量管理計劃（運作和維護專用）　
【范本54】 物業(yè)工程服務質量檢查標準　
第五章 房屋的日常養(yǎng)護與完損鑒定
第一節(jié)　房屋的日常養(yǎng)護　
一、房屋養(yǎng)護的原則　
二、房屋日常養(yǎng)護的類型　
三、房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容　
四、房屋日常養(yǎng)護的程序　
第二節(jié)　房屋完損等級的評定　
一、 房屋完損標準的劃分和等級分類　
二、房屋完好率、危險率的計算　
三、房屋等級評定的部位　
四、房屋等級評定的期間　
五、評定房屋完損等級的步驟　
【范本55】 房屋分幢完損等級評定表　
【范本56】 房屋完損等級匯總表　
【范本57】 公司房屋完損等級匯總表　
第六章 物業(yè)設施設備外包管理
第一節(jié)　物業(yè)設施設備外包概述　
一、什么是設施設備外包　
二、設施設備外包的好處　
三、容易獲得外部資源的項目　
四、物業(yè)設施運作與維護外包形式　
第二節(jié)　編寫外包服務工程說明　
一、工程說明書的形式　
二、工程說明書編寫的要求　
三、工程說明的內(nèi)容　
四、與工程說明書有關的其他事項　
第三節(jié)　承包商的選擇　
一、承包商能力的審查　
二、承包商選擇的方法　
三、承包商能力的判斷　
【范本58】 承包商初審記錄　
第四節(jié)　外包合同的簽訂　
一、外包合同的類型　
二、外包合同簽訂的要求　
三、外包合同的內(nèi)容　
四、外包合同的簽訂　
【范本59】 電梯保養(yǎng)合同書　
【范本60】 公共機電設備維修保養(yǎng)合同　
第五節(jié)　外包服務的監(jiān)控　
一、指定專人負責　
二、監(jiān)控外包服務情況　
三、定期監(jiān)管考評　
【范本61】 電梯外包月度考核表　
【范本62】 消防系統(tǒng)外包月度考核表　
【范本63】 供配電系統(tǒng)外包月度考核表　
【范本64】 外包維修保養(yǎng)季度考評表　
【范本65】 承包商評價表　
【范本66】 設備故障問題轉呈單　

章節(jié)摘錄

版權頁：   插圖：   第一節(jié) 物業(yè)設施與設備的構成 物業(yè)設施與設備是指與房屋建筑相配套的機器、設施、裝置、儀器、管線及機具等，且在使用過程中基本保持原有實物形態(tài)的物質資料的總稱。它是物業(yè)固定資產(chǎn)的主要組成部分，是實現(xiàn)物業(yè)使用價值不可或缺的要素之一。由于設備管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，而設備分類又是設備管理的基礎性工作，因此，為了使物業(yè)設備能夠保持正常的使用功能和狀態(tài)，首先需要了解物業(yè)設備的構成。 物業(yè)中的設備通常包括基礎設備、生活設備、安全設備三大類。 一、基礎設備類構成 基礎設備是指為人們提供基本生活和工作的物質，為其他設備提供主要能源的各類設施設備。對居住物業(yè)來說，基礎設備包括供配電設備、供水設備兩類設備系統(tǒng)。 （一）供配電設備 供配電設備系統(tǒng)是指將電源與用電設備聯(lián)系在一起的電氣設備系統(tǒng)總和，它包括供電設備和配電設備兩個子系統(tǒng)。 1.供電設備系統(tǒng) 將高壓6～10kV或低壓380／220V的電能輸入建筑物中的電氣設備組合稱為供電設備系統(tǒng)。供電設備系統(tǒng)一般有三種形式，即高壓供電形式、低壓供電形式、自備發(fā)電機組供電形式。 2.配電設備系統(tǒng) 將輸入建筑物中的電能經(jīng)配電裝置分配給各個用電設備的電氣設備組合稱為配電設備系統(tǒng)。配電設備系統(tǒng)一般包括：進線柜、計量柜、分配柜、連接柜、母排等。 （二）供水設備 供水設備是指滿足業(yè)主及使用人及其他設備系統(tǒng)對水量、水壓、水質等要求的各類給水設施與設備。供水設備系統(tǒng)一般有兩種形式，即市網(wǎng)供水形式、二次供水形式。按照整個供水環(huán)節(jié)可將它劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。 一、生活設備類構成 生活設備是指與業(yè)主及使用人的生活密切相關，并且影響業(yè)主及使用人生活環(huán)境質量的各類設備的總和。 （一）電梯 電梯是指用電力拖動的特殊交通運輸工具，包括轎廂式電梯和自動扶梯。 （1）轎廂式電梯一般由曳引系統(tǒng)、轎廂與對重系統(tǒng)、門系統(tǒng)、安全保護系統(tǒng)和控制系統(tǒng)等部分組成。 （2）自動扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以用很小的空間運送大量人員。自動扶梯在構造上與轎廂式電梯有些相似，但在許多方面比轎廂式電梯簡單，它一般由驅動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。 （二）排水設施設備 排水設施設備是指收集并排放人們生活廢水和建筑物自然積水，使其到規(guī)定范圍的排水設施設備。它包括排水管道、排污管道、通氣管、清通設備、提升設備、室內(nèi)排水管道、污水井、化糞池等，還包括物業(yè)附屬的衛(wèi)生設施設備如浴缸、水盆、沖洗盆、抽水馬桶等。 （三）停車設施設備 停車設施設備主要是指與停車場所引導、控制、顯示、管理有關的設施設備。 （四）普通照明設施設備 普通照明系統(tǒng)是指用以滿足共用居住環(huán)境要求的照明電氣設施設備，包括各種控制開關、插座、照明設施。照明系統(tǒng)按作用功能不同，可分為視覺照明系統(tǒng)和景觀照明系統(tǒng)。 （五）弱電設備 弱電設備是指為物業(yè)內(nèi)部提供某種特定用途的弱電設備及裝置。通常包括通信設備、廣播設備、共用天線設備、閉路電視系統(tǒng)等。隨著現(xiàn)代物業(yè)中技術含量的增加，尤其是智能建筑的產(chǎn)生和發(fā)展，弱電設備將變得越來越復雜。

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