城市房屋征收估價技術(shù)體系研究

前言

　　2011年，《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》相繼頒布，北京、上海、南京等城市也陸續(xù)制定了各自新的征收估價規(guī)范，然而，國內(nèi)其他城市卻無法直接照搬別人的估價規(guī)范，這是因為各地區(qū)房地產(chǎn)市場的實際狀況往往差距很大。雖然市場化征收評估的價格是確定房屋拆遷補償結(jié)果的基礎(chǔ)，但其實現(xiàn)方式卻可以有許多種，不同的房地產(chǎn)市場與城市征收補償新規(guī)范之間存在著一定的互動關(guān)系。編制適合某地區(qū)的估價規(guī)范，就是要在分析該地區(qū)房地產(chǎn)市場的特點的基礎(chǔ)上，找到不同類型房屋可選用的具體估價方法并加以合理組合，制定征收估價的標準技術(shù)路線，測定該地區(qū)在估價實踐中的各類參數(shù)和確定一些特殊情況的處理方法，進而實現(xiàn)該地區(qū)的市場化征收估價模式，最終形成該地區(qū)的一套完整的城市房屋征收估價規(guī)范?！　”緯诜治瞿壳肮纼r理論的局限性、估價體系的不足以及在城市房屋征收估價中出現(xiàn)的“非市場化”和“偽市場化”的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對市場化征收估價的技術(shù)體系的構(gòu)建進行了深入的分析，并結(jié)合案例就技術(shù)體系的規(guī)范層、技術(shù)層、支撐層分別加以研究。本書提出了在一般估價原則基礎(chǔ)上的征收估價基本原則，重點研究并形成了符合市場化要求的城市房屋征收估價的方法、估價技術(shù)路線、區(qū)位劃分、參數(shù)測定、配套措施等一整套技術(shù)支撐體系，解決了征收估價實踐中所出現(xiàn)的許多結(jié)構(gòu)性問題。本書的主要創(chuàng)新點如下?！　∈紫龋岢隽耸袌龌魇展纼r技術(shù)體系的結(jié)構(gòu)框架，其中包括規(guī)范層、技術(shù)層、支撐層三個部分。規(guī)范層主要針對原有估價規(guī)范中與征收估價的要求不相適應(yīng)的地方加以完善，對原有估價規(guī)范中缺少的內(nèi)容加以補充，包括征收估價原則，與不同類型房屋、不同區(qū)域房屋相關(guān)的征收估價技術(shù)路線，市場化估價方法的具體實現(xiàn)方式等；技術(shù)層主要為征收估價過程中必須面對的具體估價技術(shù)問題提供解決方案，主要包括征收區(qū)位劃分方法，重要估價技術(shù)參數(shù)的確定方式等內(nèi)容；支撐層是指配合市場化征收目標而產(chǎn)生的與規(guī)范層、技術(shù)層直接相關(guān)的估價技術(shù)，包括與征收估價緊密相關(guān)的住房保障措施、地大于房的土地使用權(quán)補償措施、更新措施等，通過這些配套措施不僅使整個體系更加完整，也為這套市場化征收的估價技術(shù)體系的推廣奠定了基礎(chǔ)。這種估價技術(shù)體系的形成也為其他目的的批量房地產(chǎn)價格估價（如物業(yè)稅的征收等）提供了重要的理論基礎(chǔ)?！　∑浯?，提出了征收估價區(qū)位即“同一供求圈”的劃分方法。本書利用圖形單元法和系統(tǒng)聚類的方法建立了征收估價區(qū)位的劃分方法，根據(jù)相關(guān)地理信息系統(tǒng)的工具構(gòu)建了各征收估價區(qū)位圖形單元，通過各單元標準樣本房屋價格的測算，采用系統(tǒng)聚類的方法進行征收估價區(qū)位的分等定級，使得不同的分區(qū)能正確反映當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價格基準水平和不同區(qū)位的存量房市場價格水平落差。通過該方法的實際應(yīng)用，不僅明確了“同一供求圈”的范圍、限定了標準樣本房屋的選取范圍以及評估標準樣本房屋時選取的可比實例的范圍，同時也根據(jù)征收分區(qū)的不同制定出不同分區(qū)的住宅保障單價，對征收過程中產(chǎn)生的弱勢群體的利益給予了特別保護。這種方法劃分流程簡便，是一種可行的分等定級方式，除了應(yīng)用于征收估價的區(qū)位劃分以外，還可以廣泛應(yīng)用于各種批量房地產(chǎn)估價的目的，也可以為城市基準房價及房價等級的確定奠定基礎(chǔ)?！　∽詈?，提出了估價技術(shù)參數(shù)的確定方法。本書利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法與因子分析法給出了征收估價過程中主要技術(shù)參數(shù)的確定方法，包括非住宅中的報酬率、成新率，住宅房屋評估過程中的區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)，并對市場比較法的估價模型進行了改進。本書對這些估價技術(shù)參數(shù)的確定方法與流程進行了深入研究，解決了市場比較法所需修正系數(shù)的取值與權(quán)重的設(shè)定等一系列問題，使傳統(tǒng)估價方法成為更加科學、合理、精確的估價方法，同時該方法所確定的估價技術(shù)參數(shù)也滿足了征收估價的基本原則，具有修正過程清晰、橫向可比、操作方便的優(yōu)點，進一步體現(xiàn)了估價技術(shù)體系的完整性?！　”緯窃诙鲙熖频律平淌诘南ば闹笇Ш蛧栏褚笙峦瓿傻摹Ｔ诖藭瓿芍H，首先要衷心感謝我的恩師唐德善教授，唐教授對前沿方向敏銳的洞察力、嚴謹?shù)闹螌W作風深深讓我折服，把我領(lǐng)進了管理科學的研究領(lǐng)域，讓我對技術(shù)經(jīng)濟學科有了更深層次的認識和理解，將會使我終身受益。此外還要衷心感謝河海大學商學院、公共管理學院、水電學院各位老師的指導和支持。衷心感謝陸海曙博士、董衛(wèi)博士、陳紅艷博士、葉彩霞博士、范倉海博士、王瑞娜博士、付光輝博士等同窗師兄弟、師姐妹及好友所給予的真誠幫助?！　「兄x江蘇省建設(shè)廳、南京市房管局、浦口區(qū)房管局、溧水縣建設(shè)局、常州市建設(shè)局等政府相關(guān)部門給予的大力支持。向所有關(guān)心和幫助過我的老師、專家和親朋好友表示最崇高的敬意和最衷心的感謝?！　∮捎跁r間倉促，水平有限，疏漏和錯誤之處在所難免，誠懇期待廣大讀者和同仁批評指正?！　∽髡摺　?011年11月于南京工業(yè)大學

內(nèi)容概要

　　本書在分析目前估價理論的局限性、估價體系不足的基礎(chǔ)上，對市場化征收估價的技術(shù)體系的構(gòu)建進行了深入的分析，并結(jié)合案例就技術(shù)體系的規(guī)范層、技術(shù)層、支撐層分別加以研究。本書結(jié)合最新的政策和實踐成果，注重基本理論與案例的結(jié)合，內(nèi)容既有系統(tǒng)性，又有很強的實用性和示范性。適合房地產(chǎn)及相關(guān)從業(yè)人員、管理人員參考。
　　一級分類:經(jīng)管
　　二級分類:經(jīng)管
　　三級分類:經(jīng)管

書籍目錄

1 緒論
1.1 城市房屋征收問題成為城市“死結(jié)”問題
1.2 國內(nèi)外征收補償制度的不同特點
1.2.1 我國城市房屋征收補償制度
1.2.2 國外的征收補償制度
1.3 征收補償估價技術(shù)體系研究的價值
1.3.1 征收補償估價研究的目標
1.3.2 征收補償估價研究的理論價值
1.3.3 征收補償估價研究的現(xiàn)實意義
1.4 征收補償估價方法的研究現(xiàn)狀
1.4.1 國外對于征收估價的研究現(xiàn)狀
1.4.2 國內(nèi)對于征收估價的研究現(xiàn)狀
1.4.3 國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀評述
1.5 征收補償估價方法研究的理論基礎(chǔ)
1.5.1 地租理論
1.5.2 區(qū)位理論
1.5.3 博弈理論
1.6 征收補償估價方法的研究內(nèi)容與技術(shù)路線
1.6.1 研究內(nèi)容
1.6.2 研究方法
1.6.3 研究的技術(shù)路線
1.7 解決的關(guān)鍵問題和研究的創(chuàng)新點
1.7.1 解決的關(guān)鍵問題
1.7.2 研究的創(chuàng)新點
2 市場化征收估計技術(shù)體系的結(jié)構(gòu)框架
2.1 現(xiàn)行房地產(chǎn)估價理論與征收估價體系的不足
2.1.1 估價規(guī)范自身的局限性
2.1.2 傳統(tǒng)估價方法的不足
2.1.3 現(xiàn)有征收估價體系的不足
2.2 市場化征收估價技術(shù)體系的形成
2.2.1 市場化征收的博弈分析
2.2.2 市場化征收的內(nèi)涵
2.2.3 市場化征收估價技術(shù)體系的結(jié)構(gòu)
本章小結(jié)
3 市場化征收估價方法與估價技術(shù)路線研究
3.1 市場化征收估價方法選擇的基本原則
3.2 市場化征收估價方法與估價技術(shù)路線
3.2.1 征收估價方法的要求
3.2.2 城市房屋的分類
3.2.3 城市區(qū)域的分類
3.2.4 住宅房屋估價方法與估價技術(shù)路線的內(nèi)容
3.2.5 非住宅房屋估價方法與估價技術(shù)路線的內(nèi)容
本章小結(jié)
4 市場化征收估價區(qū)位劃分研究
4.1 市場化征收估價區(qū)位劃分的目的和作用
4.2 市場化征收估價區(qū)位劃分的原則與要求
4.3 市場化征收估價區(qū)位劃分方法
4.3.1 區(qū)位劃分的可選方法比較
4.3.2 圖形單元法的提出
4.3.3 可比實例與標準樣本房屋選取的要求
4.3.4 可比實例的選取方法
4.4 實證分析：南京市主城區(qū)利用圖形單元法劃分征收估價區(qū)位
本章小結(jié)
5 市場化征收估價技術(shù)參考與估價模型研究
5.1 技術(shù)參數(shù)研究的內(nèi)容
5.2 報酬率的確定方法研究
5.2.1 已有的報酬率求取方法的分析
5.2.2 改進的市場提取法
5.3 成新率的確定方法研究
5.3.1 房屋建筑物折舊的求取方法
5.3.2 成新率的確定方法
5.4 區(qū)域因素、個別因素的修正系數(shù)確定方法研究
5.4.1 區(qū)域因素的確定
5.4.2 個別因素的確定
5.4.3 區(qū)域因素、個別因素的修正系數(shù)的確定
5.5 市場比較法估價模型的改進
5.5.1 市場比較法的基礎(chǔ)數(shù)學模型
5.5.2 市場比較法的改進數(shù)學模型
5.6 實證分析：南京市主城區(qū)的征收估價技術(shù)參數(shù)與估價模型
5.6.1 南京市主城區(qū)報酬率的確定
5.6.2 南京市主城區(qū)成新率評分修正系數(shù)的確定
5.6.3 南京市主城區(qū)區(qū)域因素、個別因素的修正系數(shù)的確定
5.6.4 南京市主城區(qū)市場比較法估價模型的確定
本章小結(jié)
6 市場化征收估價技術(shù)體系的影響與配套措施研究
6.1 市場化征收估價模式的政策效應(yīng)影響與對策
6.1.1 對存量房市場的影響與對策
6.1.2 對政府角色的影響與對策
6.2 市場化征收中的最低補償保障措施研究
6.2.1 征收中保障措施的作用
6.2.2 最低補償保障方式的確定
6.3 “地大于房”的土地使用權(quán)補償措施研究
6.3.1 “地大于房”的土地使用權(quán)補償?shù)脑?br />6.3.2 “地大于房”的土地使用權(quán)估價的方法
6.4 征收估價區(qū)位及參數(shù)的更新措施
6.4.1 城市房屋征收估價區(qū)位劃分的更新
6.4.2 住宅房屋征收估價主要參數(shù)的更新
6.4.3 非住宅房屋征收估價主要參數(shù)的更新
本章小結(jié)
7 總結(jié)與展望
7.1 全文總結(jié)
7.2 本書展望
附錄1 南京市一級征收分區(qū)住宅區(qū)域修正系數(shù)測算結(jié)果
附錄2 南京市一級征收分區(qū)住宅成套因素a修正系數(shù)表
附錄3 南京市一級征收分區(qū)住宅結(jié)構(gòu)因素a修正系數(shù)表
附錄4 南京市一級征收分區(qū)住宅成新因素a修正系數(shù)表
附錄5 南京市一級征收分區(qū)住宅朝向因素a修正系數(shù)表
附錄6 南京市一級征收分區(qū)住宅層次因素a修正系數(shù)表
附錄7 南京市一級征收分區(qū)住宅功能因素a修正系數(shù)表
附錄8 YZ市國有土地上房屋征收評估技術(shù)細則

圖書封面

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