土地儲備融資實(shí)務(wù)指南

前言

　　前言　　資金問題是土地儲備的首要問題，也是關(guān)系到城市建設(shè)與發(fā)展的基礎(chǔ)性問題。隨著中國城市化水平的不斷提高，城市規(guī)模越來越大。擴(kuò)大的城市規(guī)模不但需要土地儲備予以支撐，同樣需要良好的融資平臺以促進(jìn)其發(fā)展。再好的城市發(fā)展設(shè)計如果沒有充足的資金作為后盾，也只能是紙上談兵。所以，建立一個形式靈活、渠道多樣、可持續(xù)的融資平臺是所有城市建設(shè)者、土地儲備主導(dǎo)者和具體項(xiàng)目運(yùn)營者共同關(guān)注的話題?！　≈袊?001年全面開始實(shí)施土地儲備制度以來，融資工作作為事關(guān)土地儲備成敗的關(guān)鍵步驟一直在不斷探索和實(shí)踐中。各地也都根據(jù)自己發(fā)展的獨(dú)特情況因地制宜地提出、設(shè)計、實(shí)施、運(yùn)營了多種融資模式，有的依托政府信用充分利用銀行貸款作為資金的重要來源，有的借助項(xiàng)目運(yùn)作從民間借貸融資，還有的憑借大型企業(yè)的金融優(yōu)勢，通過信托、債券等募集資本。融資模式的多樣化已經(jīng)成為區(qū)別不同土地儲備模式的重要標(biāo)志。特別是近幾年來，由于土地一級開發(fā)主體的角色不同，各地在實(shí)踐中又探索出許多新的綜合性融資方式，建立了完善的融資平臺，保證了項(xiàng)目的及時推進(jìn)和正常運(yùn)營，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效果和社會效果?！　〉瑫r我們也應(yīng)當(dāng)看到，國內(nèi)還有許多地方的政府、企業(yè)和負(fù)責(zé)單位受到資金問題的困擾，不清楚或不能很好地建立符合自身發(fā)展特色的融資渠道，許多新興城市及將要實(shí)施土地儲備的中小城鎮(zhèn)還在融資方面徘徊不前，許多很好的項(xiàng)目設(shè)計因?yàn)橘Y金問題停滯不前，許多城市因此錯過了良好的發(fā)展時機(jī)。所以，圖書市場上急需一本能夠系統(tǒng)歸納、整理、提煉、總結(jié)各地土地儲備及城市發(fā)展融資模式以為后發(fā)城市提供參考的圖書。　　在此背景下，我們組織編寫了《土地儲備融資實(shí)務(wù)指南》一書，旨在通過系統(tǒng)研究近10年來中國土地儲備融資模式的發(fā)展變化，總結(jié)整理各地開展實(shí)施的不同土地儲備融資模式，提煉與梳理在融資方面的經(jīng)驗(yàn)、辦法和舉措，為繼續(xù)完善或準(zhǔn)備實(shí)施土地儲備的城市提供融資模式參考和案例分析，更好地為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展服務(wù)?！　　锻恋貎淙谫Y實(shí)務(wù)指南》定位于為中國已經(jīng)或準(zhǔn)備實(shí)施土地儲備的城市、機(jī)構(gòu)、企業(yè)和土地儲備的政策制定者、業(yè)務(wù)執(zhí)行者及學(xué)習(xí)研究者提供全面、系統(tǒng)、詳細(xì)的有關(guān)融資模式的介紹和案例分析,因此專業(yè)性、適用性、實(shí)用性、易讀性、參考性和通用性是本書的特色。　　專業(yè)性：針對土地融資模式，總結(jié)與整理各地不同類型的融資模式，包含從融資平臺設(shè)計、融資渠道規(guī)劃、融資方案實(shí)施、可持續(xù)的融資機(jī)制運(yùn)營的全過程，是融專業(yè)知識、法律法規(guī)、流程操作、模式分析、案例介紹和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為一體的土地儲備融資方面的專業(yè)性書籍。　　適用性：以國內(nèi)主流融資模式和融資平臺建設(shè)為基礎(chǔ)，在現(xiàn)行法律法規(guī)及政策許可條件下，綜合分析各種模式的適用范圍，所需的政策環(huán)境、行政支撐、模式平臺、機(jī)構(gòu)設(shè)置及業(yè)務(wù)流程，對各土地儲備組織機(jī)構(gòu)相互借鑒經(jīng)驗(yàn)，各新興城市開展土地儲備并打造獨(dú)具特色的融資平臺有較好的指導(dǎo)性和規(guī)范性?！　?shí)用性：以模式提煉和案例分析為主要內(nèi)容，一方面，通過模式提煉總結(jié)共性，梳理共性，提升共性，為所有設(shè)計和實(shí)施土地儲備的單位與企業(yè)提供融資方面的國內(nèi)外理論支撐。另一方面，通過案例分析，增強(qiáng)對理論知識應(yīng)用領(lǐng)域的拓展，引導(dǎo)讀者活學(xué)活用各種儲備理論知識，更好地將理論經(jīng)驗(yàn)與具體實(shí)踐結(jié)合起來，加強(qiáng)圖書對實(shí)際工作的指導(dǎo)力度?！　∫鬃x性：本書為方便廣大的土地儲備從業(yè)者及土地儲備各參與單位、個人參考閱讀，在文字介紹的基礎(chǔ)上，增添了多種表格、圖表、示范文本、實(shí)物圖樣等，以增強(qiáng)圖書的可讀性與易懂性，方便讀者對本書內(nèi)容的理解、應(yīng)用和記憶。　　參考性：本書基本涵蓋了國內(nèi)外所有與土地儲備融資、城市發(fā)展融資有關(guān)的做法、舉措和經(jīng)驗(yàn)案例，具有廣泛的通用性與備查性。因此本書除了是一本土地儲備融資方面的研究著作外，還是一線工作人員和實(shí)際參與者的重要參考資料，便于讀者一邊實(shí)踐，一邊參考。　　通用性：除了土地儲備融資本身的內(nèi)容之外，本書還涉及與之相關(guān)的部分業(yè)務(wù)，如土地規(guī)劃、土地評估、房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)、政策管理等。因此，本書還具有較強(qiáng)的通用性，除了適合土地儲備領(lǐng)域的參與者閱讀參考之外，也是所有土地業(yè)務(wù)從業(yè)者的首選資料?！　【幷?011年1月

內(nèi)容概要

　　中國開始實(shí)施土地儲備制度以來，融資一直成為困擾當(dāng)?shù)卣⑼恋貎錂C(jī)構(gòu)及土地開發(fā)企業(yè)的難題，而城市的建設(shè)與發(fā)展需要一個形式靈活、渠道多樣、可持續(xù)的融資平臺作為持久資本后盾。本書系統(tǒng)介紹了近10年來中國土地儲備融資模式的發(fā)展變化，總結(jié)整理各地在實(shí)踐運(yùn)行中形成的不同融資模式，提煉融資經(jīng)驗(yàn)、辦法和舉措，為繼續(xù)完善或準(zhǔn)備實(shí)施土地儲備的城市提供融資模式參考和案例分析，以更好地為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展服務(wù)。
　　本書對中國已經(jīng)實(shí)施或準(zhǔn)備實(shí)施土地儲備的城市管理者、儲備與一級開發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)、銀行等部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)執(zhí)行者及學(xué)習(xí)研究者探索有效融資模式具有極大的參考價值。同時，本書兼具專業(yè)性、適用性、實(shí)用性、易讀性、參考性和通用性，可作為大專院校土地資源管理、房地產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)師生的參考教材。
　　讀者對象:
本書兼具專業(yè)性、適用性、實(shí)用性、易讀性、參考性和通用性，可作為大專院校土地資源管理、房地產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)師生的參考教材。
　　一級分類:科技圖書
　　二級分類:建筑
　　三級分類:建筑

書籍目錄

1　土地儲備概述
2　土地儲備融資概述
3　銀行貸款融資
4　抵押融資
5　項(xiàng)目融資
6　信托融資
7　證券融資
8　債券融資
9　基金融資
10　土地儲備融資管理
11　土地儲備融資風(fēng)險與防范
參考文獻(xiàn)
后記

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：插圖：（1）政府土地整理儲備計劃的不確定性按照規(guī)定，土地主管部門在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下對來年的土地利用情況進(jìn)行預(yù)測，并由其制定下年度土地整理儲備計劃，指導(dǎo)土地儲備機(jī)構(gòu)工作的進(jìn)行。但在實(shí)踐中，由于中國大多數(shù)城市正處在發(fā)展階段，土地整理儲備計劃的可執(zhí)行性不高，土地整理計劃并沒有起到指導(dǎo)的作用。另外，封閉式基金是有期限的，在中國為5年以上，通常為10～15年，并且在此期間內(nèi)不能贖回。而土地計劃只是確定未來一年的土地整理儲備計劃，土地管理部門根本無法較準(zhǔn)確地預(yù)測未來10～15年的土地儲備需求，鑒于土地整理儲備量的不確定性，所需資金也無法預(yù)測，封閉式基金無法隨著土地儲備量的變化而進(jìn)行相應(yīng)的資金調(diào)整，尤其是土地整理量不大時，會造成資金占用浪費(fèi)，故封閉式基金無法滿足土地整理儲備工作的需求。（2）土地一級開發(fā)時間的不確定性土地儲備投資信托基金的設(shè)立旨在解決土地一級開發(fā)的資金困難。但在中國，一方面征地時間無法控制，征地中可能遇到較大的阻礙，影響征地進(jìn)度；另一方面，許多城市，尤其是發(fā)展較慢的中小城市，土地一級開發(fā)工作的周期主要決定于社會對該土地需求的緊迫性，盡管國家對新征土地的開發(fā)利用有相關(guān)的規(guī)定，但中國城市發(fā)展參差不齊，各地具體情況不盡相同，故而政策執(zhí)行的靈活性阻礙了政策的執(zhí)行力度。開放式基金規(guī)模的可變性和交易價格的可控制性決定了只有采用開放式基金才能及時根據(jù)市場的供需狀況有效調(diào)整基金供給，滿足土地一級開發(fā)的資金需求，并不至于滋生其他問題，同時也降低了投資者的投資風(fēng)險。（3）土地出讓時間的不確定性土地主管部門對土地出讓計劃每年都要制定，但此計劃并沒產(chǎn)生實(shí)際作用。中國國有土地通過招拍掛或者協(xié)議的方式出讓給用地者，土地所屬區(qū)段、價格等因素都可能導(dǎo)致土地出讓時間偏離土地出讓計劃。尤其是在中小城市往往會出現(xiàn)這樣的一種情況：應(yīng)企業(yè)要求，政府組織征收開發(fā)土地，但等到開發(fā)完成之后，企業(yè)又因各種原因不愿意接受土地，并因此導(dǎo)致土地長期閑置。土地出讓收益決定了土地儲備投資信托基金投資者的收益情況，如果采用封閉式土地儲備投資信托基金，很可能由于出讓計劃的變更或土地出讓計劃的不成功而影響土地儲備投資信托基金的收益，從而使投資收益下降。開放式基金具有較強(qiáng)的靈活性和流動性，能夠很好地解決土地出讓的不確定性帶來的問題。

編輯推薦

《土地儲備融資實(shí)務(wù)指南》對中國已經(jīng)實(shí)施或準(zhǔn)備實(shí)施土地儲備的城市管理者、儲備與一級開發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)、銀行等部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)執(zhí)行者及學(xué)習(xí)研究者探索有效融資模式具有極大的參考價值；同時兼具專業(yè)性、適用性、實(shí)用性、易讀性、參考性和通用性，可作為大專院校土地資源管理、房地產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)師生的參考教材。

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