房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

內(nèi)容概要

本書(shū)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)踐性、政策性和時(shí)事性非常強(qiáng)的特點(diǎn)，在內(nèi)容編寫(xiě)方面注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，客觀反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和工程實(shí)踐，并配合典型的開(kāi)發(fā)案例，具有創(chuàng)新性及實(shí)踐指導(dǎo)性。    全書(shū)共分十章，系統(tǒng)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程理論與實(shí)踐，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施流程與政府監(jiān)管審批程序、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策與可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取與開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析、我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度、物業(yè)管理等內(nèi)容。    本書(shū)可作為高職高專院校工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理等專業(yè)相關(guān)課程的專業(yè)教材，也可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理人員的參考用書(shū)。

書(shū)籍目錄

第一章  概述  第一節(jié)｜房地產(chǎn)的相關(guān)概念    一、房地產(chǎn)    二、房地產(chǎn)業(yè)  第二節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)    二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別  第三節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地位和作用    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序  第四節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍與組織    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要參與者    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)  補(bǔ)充資料  我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第二章  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析  第一節(jié)｜房地產(chǎn)市場(chǎng)概述    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素    三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)層次  第二節(jié)｜房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給    一、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給    二、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給影響因素分析  第三節(jié)｜房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律  第四節(jié)｜政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控    一、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原則    二、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段  補(bǔ)充資料  ～年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施流程與政府監(jiān)管審批程序  第一節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程    一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段    二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段    三、項(xiàng)目建設(shè)階段    四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段    五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖  第二節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要政府辦事程序    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府辦事程序    二、與市政設(shè)施的接駁  第三節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置    五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序    六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序    七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序  補(bǔ)充材料  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  技能訓(xùn)練題第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策與可行性研究  第一節(jié)｜房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容方法    三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法  第二節(jié)｜項(xiàng)目建議書(shū)    一、項(xiàng)目建議書(shū)的作用    二、項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容及要求    三、項(xiàng)目建議書(shū)審批  第三節(jié)｜可行性研究    一、可行性研究的意義    二、可行性研究的工作階段    三、可行性研究的內(nèi)容    四、可行性研究報(bào)告的編制    五、可行性研究報(bào)告的審批  案例分析  某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  技能訓(xùn)練題第五章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取與開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備  第一節(jié)｜土地使用權(quán)的獲取    一、土地的所有權(quán)和使用權(quán)    二、城市土地使用權(quán)劃撥    三、城市土地使用權(quán)出讓    四、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓  第二節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征收與房屋拆遷    一、開(kāi)發(fā)建設(shè)集體土地征收    二、房屋拆遷  第三節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則    二、城市規(guī)劃的體系和編制依據(jù)    三、城市總體規(guī)劃的基本內(nèi)容    四、控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容    五、修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容    六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求  應(yīng)用案例  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  技能訓(xùn)練題第六章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理  第一節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo)    一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的分類    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建及開(kāi)工審批續(xù)的辦理    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工招投標(biāo)  第二節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理與監(jiān)理    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目管理的工作內(nèi)容    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的項(xiàng)目管理    三、建設(shè)工程進(jìn)度控制    四、建設(shè)工程質(zhì)量控制    五、建設(shè)工程的成本控制    六、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同和技術(shù)資料管理    七、開(kāi)發(fā)商對(duì)監(jiān)理的管理  第三節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收    一、竣工驗(yàn)收應(yīng)滿足的條件    二、竣工驗(yàn)收的依據(jù)    三、竣工驗(yàn)收的程序    四、竣工驗(yàn)收的工作階段    五、竣工結(jié)算    六、編制竣工檔案  補(bǔ)充資料  工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中存在的  不規(guī)范現(xiàn)象及其剖析  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  技能訓(xùn)練題第七章  房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃  第一節(jié)｜房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容    三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本過(guò)程  第二節(jié)｜房地產(chǎn)營(yíng)銷策略    一、制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略    二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略    三、房地產(chǎn)渠道策略  第三節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)策劃    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)概述    二、產(chǎn)品研發(fā)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與各職能部門(mén)的關(guān)系  第四節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的STP策劃    一、市場(chǎng)細(xì)分    二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇    三、產(chǎn)品定位策略  補(bǔ)充應(yīng)用案例  水石嘉園營(yíng)銷策劃案例  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第八章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析  第一節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的運(yùn)動(dòng)特征    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的原則  第二節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的渠道    一、企業(yè)自有資金    二、銀行貸款融資    三、證券融資    四、房地產(chǎn)投資信托融資    五、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款    六、由承包商帶資承包建設(shè)工程    七、房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資    八、利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資  第三節(jié)｜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措過(guò)程    一、選擇融資組織形式    二、分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需要量，編制資金使用計(jì)劃    三、選擇資金來(lái)源    四、融資方案分析與選擇    五、與資金融出者進(jìn)行協(xié)商    六、按規(guī)定辦理各類融資手續(xù)  第四節(jié)｜金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查  第五節(jié)｜房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析    一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念    二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性    三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制  閱讀資料  閱讀資料  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第九章  我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度  第一節(jié)｜我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收    一、房地產(chǎn)稅收概述    二、房地產(chǎn)稅收的種類  第二節(jié)｜我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題  第三節(jié)｜物業(yè)稅    一、物業(yè)稅的概念    二、其他國(guó)家或地區(qū)物業(yè)稅的征收    三、物業(yè)稅設(shè)置的目的    四、我國(guó)物業(yè)稅的發(fā)展演變  補(bǔ)充資料  土地增值稅的繳納  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第十章  物業(yè)管理  第一節(jié)｜物業(yè)管理概述    一、物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念    二、物業(yè)管理的基本特點(diǎn)  第二節(jié)｜物業(yè)管理機(jī)構(gòu)    一、業(yè)主    二、業(yè)主大會(huì)    三、業(yè)主委員會(huì)    四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)  第三節(jié)｜物業(yè)管理的模式與內(nèi)容    一、物業(yè)管理模式    二、物業(yè)管理模式的類型    三、物業(yè)管理的內(nèi)容  第四節(jié)｜物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)    一、物業(yè)管理前期介入    二、前期物業(yè)管理    三、承接查驗(yàn)    四、入住    五、裝修管理    六、日常物業(yè)管理  第五節(jié)｜物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)    一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位    二、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入    三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的參與  補(bǔ)充資料  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出的意見(jiàn)  本章小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題附錄1  中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（修正）附錄2  中華人民共和國(guó)土地管理法參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量資金的運(yùn)作，少則數(shù)百萬(wàn)，多則數(shù)億、十幾億，而且大量資金要在較短時(shí)間內(nèi)投入。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位合理、把握準(zhǔn)確，將會(huì)帶來(lái)巨大的收益，但是一旦決策失誤，也將造成大量樓盤(pán)空置，資金積壓，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)。比如一幢樓房就需要投資幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)半年、一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能建成?？梢?jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資周轉(zhuǎn)慢，周轉(zhuǎn)率低。這是從事房地產(chǎn)投資時(shí)必須充分考慮到的。　　5.保值增值性　　由于土地是不可再生的自然資源，而隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的不斷增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地需求的日益擴(kuò)大、建筑成本的提高，房地產(chǎn)的價(jià)格總的趨勢(shì)是不斷上漲，從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能。這就是人們進(jìn)行房地產(chǎn)投資的可靠性?！　》康禺a(chǎn)的這些特性對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)具有很大影響，房地產(chǎn)投資策略的制訂、決策和經(jīng)營(yíng)都必須考慮房地產(chǎn)的這些特性。　　從投資方面看，房地產(chǎn)價(jià)值量大，易保存，能保值增值。只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，房地產(chǎn)投資完全能為所有者帶來(lái)穩(wěn)定的收益。但是，過(guò)度投機(jī)容易導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)熱，從而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行?！　∫弧⒎康貒?yán)業(yè)　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)的含義　　房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和擴(kuò)大而發(fā)展和擴(kuò)大。在我國(guó)，把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門(mén)，開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，是從實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革之后才開(kāi)始的?！　》康禺a(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這里所說(shuō)的房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅，倉(cāng)庫(kù)，廠房，商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括以下具體內(nèi)容。

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