房地產(chǎn)基本制度與政策

前言

　　在我國，隨著社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，它已成為一個獨(dú)立的重要產(chǎn)業(yè)，人們越來越意識到它對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)、對城市改造和建設(shè)的貢獻(xiàn)以及對改善人民生活質(zhì)量的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)國計民生，已成為社會關(guān)注的熱點問題。房地產(chǎn)業(yè)是一個受資金、政策、社會環(huán)境、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等因素影響非常大的產(chǎn)業(yè)，它的一舉一動，一波一折，都會對一個地方的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，建立良好的市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，國家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控的需要制定了一系列的法律法規(guī)，使我國的房地產(chǎn)管理法律制度逐步健全和完善。本書根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，突出了《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律制度的重要地位，特別對近年來更新、廢止的法律法規(guī)作出及時調(diào)整，并結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的基本現(xiàn)狀、基本理論、基本規(guī)律進(jìn)行了系統(tǒng)、詳細(xì)的論述。本書以房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動全過程為主線，介紹了房地產(chǎn)法律體系、房地產(chǎn)權(quán)益、建設(shè)用地制度與政策、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理、住房公積金、房地產(chǎn)糾紛處理法律制度等內(nèi)容，部分內(nèi)容是結(jié)合全國有關(guān)房地產(chǎn)注冊估價師和注冊經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理師考試的要求而編寫的。　　本書共十二章，由劉薇主編，臧煒彤、崔琦副主編。劉薇負(fù)責(zé)全書的統(tǒng)稿，大綱的制定、策劃和初稿的審閱。具體編寫分工如下：吉林建筑工程學(xué)院劉薇編寫第一章、第四章、第八章、第十章；吉林建筑工程學(xué)院臧煒彤編寫第二章、第三章、第十一章、第十二章；長春工程學(xué)院崔琦編寫第五章、第六章、第七章、第九章；吉林建筑工程學(xué)院劉穎春參編第八章；白山市規(guī)劃局（城鄉(xiāng)規(guī)劃勘測設(shè)計院）單珊參編第七章，吉林大學(xué)姜璐參加思考題的編寫和全書的校對?！　”緯诰帉戇^程中參考了眾多專家學(xué)者的相關(guān)著作，在此向他們表示最誠摯的謝意?！　∮捎诜康禺a(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章很多，鑒于編者水平有限，書中難免存在疏漏和不妥之處，敬請專家和讀者批評指正。

內(nèi)容概要

本書以房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動全過程為主線，介紹了房地產(chǎn)法律體系、房地產(chǎn)權(quán)益、建設(shè)用地制度與政策、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理、住房公積金、房地產(chǎn)糾紛處理法律制度等內(nèi)容，部分內(nèi)容是結(jié)合全國有關(guān)房地產(chǎn)注冊估價師和注冊經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理師考試的要求而編寫的。     本書可作為高等院校、高等職業(yè)學(xué)校等工程管理專業(yè)、房地產(chǎn)專業(yè)和其他相關(guān)專業(yè)的教材，也可以作為房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)和執(zhí)業(yè)資格考試的參考用書。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)法律法規(guī)概述  第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)  第二節(jié) 我國房地產(chǎn)法律制度發(fā)展歷程  本章小結(jié)  思考題第二章 房地產(chǎn)權(quán)益  第一節(jié) 房地產(chǎn)所有權(quán)  第二節(jié) 土地所有權(quán)  第三節(jié) 房屋所有權(quán)  本章小結(jié)  思考題第三章 建設(shè)用地法律制度  第一節(jié) 我國現(xiàn)行的土地制度  第二節(jié) 土地征收  第三節(jié) 土地使用權(quán)取得  第四節(jié) 閑置土地的處理  本章小結(jié)  思考題第四章 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度  第一節(jié) 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償概述  第二節(jié) 國有土地上房屋征收的補(bǔ)償  第三節(jié) 國有土地上房屋征收的估價  第四節(jié) 國有土地上房屋征收糾紛的處理  第五節(jié) 國有土地上房屋征收的法律責(zé)任  本章小結(jié)  思考題第五章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律制度  第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理  第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理  第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理  本章小結(jié)  思考題第六章 房地產(chǎn)交易管理法律制度  第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理  第三節(jié) 商品房銷售管理  第四節(jié) 房屋租賃管理  第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理  本章小結(jié)  思考題第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法律制度第九章 房地產(chǎn)稅收法律制度第十章 住房公積金法律制度第十一章 物業(yè)管理法律制度第十二章 房地產(chǎn)糾紛處理法律制度參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?、葚斦恳?guī)定的其他扣除項目?！　∩鲜隹鄢椖康木唧w內(nèi)容如下?！　。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額?！　。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其中：　?、偻恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；　?、谇捌诠こ藤M(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出；　?、劢ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；　?、芑A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；　?、莨才涮自O(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；　　⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！　。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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