房地產基本制度與政策

前言

　　在我國，隨著社會主義經濟建設的迅速發(fā)展和經濟體制改革的不斷深入，房地產業(yè)得到了迅速發(fā)展，它已成為一個獨立的重要產業(yè)，人們越來越意識到它對國民經濟發(fā)展的貢獻、對城市改造和建設的貢獻以及對改善人民生活質量的貢獻。房地產業(yè)發(fā)展事關國計民生，已成為社會關注的熱點問題。房地產業(yè)是一個受資金、政策、社會環(huán)境、關聯(lián)產業(yè)等因素影響非常大的產業(yè)，它的一舉一動，一波一折，都會對一個地方的國民經濟產生相當大的影響。為了引導房地產業(yè)的發(fā)展方向，規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，建立良好的市場秩序，促進房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展，國家根據房地產業(yè)發(fā)展及宏觀調控的需要制定了一系列的法律法規(guī)，使我國的房地產管理法律制度逐步健全和完善。本書根據房地產市場發(fā)展現狀，突出了《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律制度的重要地位，特別對近年來更新、廢止的法律法規(guī)作出及時調整，并結合房地產經濟活動的基本現狀、基本理論、基本規(guī)律進行了系統(tǒng)、詳細的論述。本書以房地產的開發(fā)經營活動全過程為主線，介紹了房地產法律體系、房地產權益、建設用地制度與政策、國有土地上房屋征收與補償法律制度、房地產開發(fā)建設、房地產交易管理、房地產登記、房地產中介服務管理、房地產稅收、物業(yè)管理、住房公積金、房地產糾紛處理法律制度等內容，部分內容是結合全國有關房地產注冊估價師和注冊經紀人、物業(yè)管理師考試的要求而編寫的。　　本書共十二章，由劉薇主編，臧煒彤、崔琦副主編。劉薇負責全書的統(tǒng)稿，大綱的制定、策劃和初稿的審閱。具體編寫分工如下：吉林建筑工程學院劉薇編寫第一章、第四章、第八章、第十章；吉林建筑工程學院臧煒彤編寫第二章、第三章、第十一章、第十二章；長春工程學院崔琦編寫第五章、第六章、第七章、第九章；吉林建筑工程學院劉穎春參編第八章；白山市規(guī)劃局（城鄉(xiāng)規(guī)劃勘測設計院）單珊參編第七章，吉林大學姜璐參加思考題的編寫和全書的校對?！　”緯诰帉戇^程中參考了眾多專家學者的相關著作，在此向他們表示最誠摯的謝意?！　∮捎诜康禺a法律、法規(guī)、規(guī)章很多，鑒于編者水平有限，書中難免存在疏漏和不妥之處，敬請專家和讀者批評指正。

內容概要

本書以房地產的開發(fā)經營活動全過程為主線，介紹了房地產法律體系、房地產權益、建設用地制度與政策、國有土地上房屋征收與補償法律制度、房地產開發(fā)建設、房地產交易管理、房地產登記、房地產中介服務管理、房地產稅收、物業(yè)管理、住房公積金、房地產糾紛處理法律制度等內容，部分內容是結合全國有關房地產注冊估價師和注冊經紀人、物業(yè)管理師考試的要求而編寫的。     本書可作為高等院校、高等職業(yè)學校等工程管理專業(yè)、房地產專業(yè)和其他相關專業(yè)的教材，也可以作為房地產行業(yè)培訓和執(zhí)業(yè)資格考試的參考用書。

書籍目錄

第一章 房地產法律法規(guī)概述  第一節(jié) 房地產和房地產業(yè)  第二節(jié) 我國房地產法律制度發(fā)展歷程  本章小結  思考題第二章 房地產權益  第一節(jié) 房地產所有權  第二節(jié) 土地所有權  第三節(jié) 房屋所有權  本章小結  思考題第三章 建設用地法律制度  第一節(jié) 我國現行的土地制度  第二節(jié) 土地征收  第三節(jié) 土地使用權取得  第四節(jié) 閑置土地的處理  本章小結  思考題第四章 國有土地上房屋征收與補償法律制度  第一節(jié) 國有土地上房屋征收與補償概述  第二節(jié) 國有土地上房屋征收的補償  第三節(jié) 國有土地上房屋征收的估價  第四節(jié) 國有土地上房屋征收糾紛的處理  第五節(jié) 國有土地上房屋征收的法律責任  本章小結  思考題第五章 房地產開發(fā)建設法律制度  第一節(jié) 房地產開發(fā)概述  第二節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)管理  第三節(jié) 房地產開發(fā)規(guī)劃管理  第四節(jié) 房地產開發(fā)建設管理  本章小結  思考題第六章 房地產交易管理法律制度  第一節(jié) 房地產交易概述  第二節(jié) 房地產轉讓管理  第三節(jié) 商品房銷售管理  第四節(jié) 房屋租賃管理  第五節(jié) 房地產抵押管理  本章小結  思考題第七章 房地產權屬登記法律制度第八章 房地產中介服務管理法律制度第九章 房地產稅收法律制度第十章 住房公積金法律制度第十一章 物業(yè)管理法律制度第十二章 房地產糾紛處理法律制度參考文獻

章節(jié)摘錄

　?、葚斦恳?guī)定的其他扣除項目?！　∩鲜隹鄢椖康木唧w內容如下?！　。?）取得土地使用權所支付的金額指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額?！　。?）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本指納稅人在房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。其中：　?、偻恋卣饔眉安疬w補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置拆遷用房支出等；　?、谇捌诠こ藤M，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出；　　③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費；　　④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；　?、莨才涮自O施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出；　?、揲_發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！　。?）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用）指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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