房地產(chǎn)投資分析

前言

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。行業(yè)發(fā)展離不開人才支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正規(guī)化、理性化對從事房地產(chǎn)工作的人員提出了更高的要求。它需要房地產(chǎn)投資者擁有較強的經(jīng)濟實力、敏銳的市場洞察力、強大的投資魄力，更需要其擁有良好的專業(yè)知識儲備。近年來，我國蓬勃發(fā)展的高等職業(yè)教育，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了大量高素質(zhì)技能型專門人才，在一定程度上滿足了房地產(chǎn)業(yè)對人才數(shù)量的需求。高等職業(yè)教育不同于普通的高等教育，它是高等教育發(fā)展中的新類型，肩負著培養(yǎng)面向生產(chǎn)、建設、服務和管理第一線需要的高技能人才的使命，因此其人才培養(yǎng)模式與傳統(tǒng)高等教育有較大差別。教育部教高[2006]16號文件《關于全面提高高等職業(yè)教育教學質(zhì)量的若干意見》要求高職教育“要積極推行與生產(chǎn)勞動和社會實踐相結(jié)合的學習模式，把工學結(jié)合作為高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)模式改革的重要切人點，帶動專業(yè)調(diào)整與建設，引導課程設置、教學內(nèi)容和教學方法改革”。根據(jù)文件精神高職房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式應從傳統(tǒng)的以知識、理論教學為重點轉(zhuǎn)變?yōu)橐越虒W過程的實踐性、開放性和職業(yè)性為重點，實訓、實習應成為課堂教學的關鍵環(huán)節(jié)。本書在編寫過程中牢牢把握高職教育人才的培養(yǎng)模式，緊扣目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點，在做到“理論夠用”的同時，圍繞房地產(chǎn)投資分析的過程與工作進行布局安排，重點培養(yǎng)學生房地產(chǎn)項目策劃能力與項目決策能力。從而，本教材形成以下幾個特點。①理論適度，強調(diào)實用性。②案例資料多，配合課堂教學。③章節(jié)思考題、習題針對性強，便于培養(yǎng)學生實際操作能力。房地產(chǎn)投資分析涉及的學科知識非常廣泛，包括經(jīng)濟學、投資學、會計學、金融學、工程經(jīng)濟學、房地產(chǎn)策劃、市場營銷及建筑學知識。本課程應設置在上述基礎知識課程之后，教學過程中以案例、資料和行業(yè)熱點為導向，增強學生對知識的接受程度。

內(nèi)容概要

本書主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資分析的基本知識、房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析、房地產(chǎn)籌資與融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價、不確定性分析與風險分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告。     本書重點突出、特色鮮明，全書強調(diào)政策性、專業(yè)性和實踐性的結(jié)合，以訓練學生房地產(chǎn)項目策劃能力與項目決策能力為目標。為配合課堂教學，本書在章節(jié)中配有大量案例資料，章節(jié)后配有思考題、習題、案例分析訓練和技能訓練。     本書可作為高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)及相關專業(yè)教材，也可作為成人教育土建類及相關專業(yè)的教材，還可供從事建筑工程等技術工作的人員及房地產(chǎn)投資者參考。

書籍目錄

第一章　房地產(chǎn)投資分析概述 　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資 　　一、投資概述 　　二、房地產(chǎn)概述 　　三、房地產(chǎn)投資概述 　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資分析 　　一、房地產(chǎn)投資分析概述 　　二、房地產(chǎn)投資分析的必要性 　　三、房地產(chǎn)投資分析的作用 　　小結(jié) 　　能力訓練題 第二章　房地產(chǎn)投資分析基本知識 　第一節(jié)　資金的時間價值及其計算 　　一、資金時間價值的含義 　　二、資金時間價值的計算 　第二節(jié)　資金的等值計算 　　一、資金等值的相關概念 　　二、資金等值的計算 　　三、資金等值計算公式匯總表及注意事項 　第三節(jié)　現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 　　一、現(xiàn)金流量的相關概念 　　二、現(xiàn)金流量圖及其繪制 　　小結(jié) 　　能力訓練題 第三章　房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析 　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 　　一、投資環(huán)境的含義及其特征 　　二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 　　三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資市場分析 　　一、房地產(chǎn)投資市場分析的含義 　　二、房地產(chǎn)市場分析的作用 　　三、房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容 　　小結(jié) 　　能力訓練題 第四章　房地產(chǎn)籌資與融資 　第一節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式 　　一、直接融資 　　二、間接融資 　　三、權益融資 　　四、債務融資 　第二節(jié)　常見的房地產(chǎn)融資方式介紹 　　一、房地產(chǎn)信貸 　　二、證券融資 　　三、房地產(chǎn)信托 　　四、房地產(chǎn)抵押貸款證券化 　　五、房地產(chǎn)基金 　　六、其他方式 　第三節(jié)　房地產(chǎn)項目融資 　　一、房地產(chǎn)融資方案 　　二、金融機構(gòu)對項目貸款的審查 　　小結(jié) 　　能力訓練題 第五章　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算 　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資與成本構(gòu)成 　第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的依據(jù)與要求 　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本估算 　第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 　　一、租售方案 　　二、租售價格 　　三、租售收入 　　四、自營收入 　第四節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金估算 　　一、營業(yè)稅金及附加 　　二、土地使用稅 　　三、房產(chǎn)稅 　　四、土地增值稅 　　小結(jié) 　　能力訓練題 第六章　房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價 　第一節(jié)　財務評價基本概念和評價指標的確定 　　一、財務評價的基本概念 　　二、財務評價指標的確定 　第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制 　　一、輔助報表的編制 　　二、基本報表的編制 　　三、報表之間的關系與編制要求 　第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價方法 　　一、靜態(tài)財務評價指標分析 　　二、動態(tài)財務評價指標分析 　　小結(jié) 　　能力訓練題 第七章　不確定性分析與風險分析 第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告附錄 參考文獻

章節(jié)摘錄

插圖：一方面，隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進行不斷運動，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。另一方面，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。資金時間價值的特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面。①資金的時間價值與資金的運動過程緊密相關。如果資金只是作為儲藏物品保存起來，那么無論經(jīng)過多長時間，它都不會增值，仍與原數(shù)量相等（從時間價值的角度看，反而會貶值）。也就是資金本身并不會增值，只有一旦投入某種運動過程，比如投入生產(chǎn)領域，或者存人銀行（間接投資活動），才會帶來增值。因此資金的時間價值離不開相關的運動過程。②資金的時間價值與一定的時間點密切相關。資金投入生產(chǎn)運動的時間點不同，即時機不同，所帶來的時間價值的大小便不同。因為在不同的時間點上意味著所參與的生產(chǎn)運動過程的環(huán)境不同，其結(jié)果會產(chǎn)生不同的報酬，因而資金時間價值與其所處的時間點有關。所以不同時間點上的資金具有不同的價值。③資金的時間價值與資金的周轉(zhuǎn)率有著直接的關系。資金每經(jīng)過一個運動回合，就會產(chǎn)生相應的增值部分，所以在相同的時間段內(nèi)，資金的時間價值隨周轉(zhuǎn)次數(shù)的增加而增加。④資金的時間價值與一定的風險有關。資金的時間價值也可以這樣理解：如果資金作為儲藏品和作為一種稀有資源投入生產(chǎn)運動過程具有同樣的價值，由于作為儲藏品更安全，更方便使用，就不會有資金投入生產(chǎn)領域和流通領域，正是由于生產(chǎn)領域和流通領域存在較大的風險，所以對于資金投入者來說，只有給予其資金足夠的報酬，他才會心甘情愿地把資金投入該領域。因此，資金時間價值的大小與風險成正比關系，風險越大，資金的時間價值也越大。⑤資金的時間價值是一種客觀存在。企業(yè)經(jīng)營的一項基本原則就是充分利用資金的時間價值并最大限度地獲取其時間價值，這就是加速資金周轉(zhuǎn)、早日回收資金并不斷獲取高利潤的投資動力，而任何積壓資金或閑置資金不用，就是白白地損失了資金的時間價值。所以一個成功的企業(yè)，除了留有必要的流動資金外，手頭一般是沒有閑置資金的。一個興旺的企業(yè)，其富有決不應當表現(xiàn)在其有多少現(xiàn)金上，在這一點上它與小農(nóng)經(jīng)濟絕不相同。因此資金時間價值是一種客觀存在，而它的時間價值能否較好地表現(xiàn)出來，則與該資金的使用者如何恰當?shù)厥褂糜兄苯雨P系。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。在技術經(jīng)濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利率是資金時間價值的一種標志。

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