房地產(chǎn)投資分析

前言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。行業(yè)發(fā)展離不開(kāi)人才支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正規(guī)化、理性化對(duì)從事房地產(chǎn)工作的人員提出了更高的要求。它需要房地產(chǎn)投資者擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、敏銳的市場(chǎng)洞察力、強(qiáng)大的投資魄力，更需要其擁有良好的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。近年來(lái)，我國(guó)蓬勃發(fā)展的高等職業(yè)教育，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了大量高素質(zhì)技能型專門(mén)人才，在一定程度上滿足了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人才數(shù)量的需求。高等職業(yè)教育不同于普通的高等教育，它是高等教育發(fā)展中的新類(lèi)型，肩負(fù)著培養(yǎng)面向生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)和管理第一線需要的高技能人才的使命，因此其人才培養(yǎng)模式與傳統(tǒng)高等教育有較大差別。教育部教高[2006]16號(hào)文件《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》要求高職教育“要積極推行與生產(chǎn)勞動(dòng)和社會(huì)實(shí)踐相結(jié)合的學(xué)習(xí)模式，把工學(xué)結(jié)合作為高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)模式改革的重要切人點(diǎn)，帶動(dòng)專業(yè)調(diào)整與建設(shè)，引導(dǎo)課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法改革”。根據(jù)文件精神高職房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式應(yīng)從傳統(tǒng)的以知識(shí)、理論教學(xué)為重點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐越虒W(xué)過(guò)程的實(shí)踐性、開(kāi)放性和職業(yè)性為重點(diǎn)，實(shí)訓(xùn)、實(shí)習(xí)應(yīng)成為課堂教學(xué)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本書(shū)在編寫(xiě)過(guò)程中牢牢把握高職教育人才的培養(yǎng)模式，緊扣目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，在做到“理論夠用”的同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)投資分析的過(guò)程與工作進(jìn)行布局安排，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能力與項(xiàng)目決策能力。從而，本教材形成以下幾個(gè)特點(diǎn)。①理論適度，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性。②案例資料多，配合課堂教學(xué)。③章節(jié)思考題、習(xí)題針對(duì)性強(qiáng)，便于培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力。房地產(chǎn)投資分析涉及的學(xué)科知識(shí)非常廣泛，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、金融學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及建筑學(xué)知識(shí)。本課程應(yīng)設(shè)置在上述基礎(chǔ)知識(shí)課程之后，教學(xué)過(guò)程中以案例、資料和行業(yè)熱點(diǎn)為導(dǎo)向，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的接受程度。

內(nèi)容概要

本書(shū)主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí)、房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)籌資與融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告。     本書(shū)重點(diǎn)突出、特色鮮明，全書(shū)強(qiáng)調(diào)政策性、專業(yè)性和實(shí)踐性的結(jié)合，以訓(xùn)練學(xué)生房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能力與項(xiàng)目決策能力為目標(biāo)。為配合課堂教學(xué)，本書(shū)在章節(jié)中配有大量案例資料，章節(jié)后配有思考題、習(xí)題、案例分析訓(xùn)練和技能訓(xùn)練。     本書(shū)可作為高職高專房地產(chǎn)類(lèi)專業(yè)及相關(guān)專業(yè)教材，也可作為成人教育土建類(lèi)及相關(guān)專業(yè)的教材，還可供從事建筑工程等技術(shù)工作的人員及房地產(chǎn)投資者參考。

書(shū)籍目錄

第一章　房地產(chǎn)投資分析概述 　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資 　　一、投資概述 　　二、房地產(chǎn)概述 　　三、房地產(chǎn)投資概述 　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資分析 　　一、房地產(chǎn)投資分析概述 　　二、房地產(chǎn)投資分析的必要性 　　三、房地產(chǎn)投資分析的作用 　　小結(jié) 　　能力訓(xùn)練題 第二章　房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí) 　第一節(jié)　資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算 　　一、資金時(shí)間價(jià)值的含義 　　二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算 　第二節(jié)　資金的等值計(jì)算 　　一、資金等值的相關(guān)概念 　　二、資金等值的計(jì)算 　　三、資金等值計(jì)算公式匯總表及注意事項(xiàng) 　第三節(jié)　現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 　　一、現(xiàn)金流量的相關(guān)概念 　　二、現(xiàn)金流量圖及其繪制 　　小結(jié) 　　能力訓(xùn)練題 第三章　房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 　　一、投資環(huán)境的含義及其特征 　　二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 　　三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 　　一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的含義 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用 　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容 　　小結(jié) 　　能力訓(xùn)練題 第四章　房地產(chǎn)籌資與融資 　第一節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式 　　一、直接融資 　　二、間接融資 　　三、權(quán)益融資 　　四、債務(wù)融資 　第二節(jié)　常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資方式介紹 　　一、房地產(chǎn)信貸 　　二、證券融資 　　三、房地產(chǎn)信托 　　四、房地產(chǎn)抵押貸款證券化 　　五、房地產(chǎn)基金 　　六、其他方式 　第三節(jié)　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 　　一、房地產(chǎn)融資方案 　　二、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查 　　小結(jié) 　　能力訓(xùn)練題 第五章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算 　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資與成本構(gòu)成 　第二節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的依據(jù)與要求 　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本估算 　第三節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 　　一、租售方案 　　二、租售價(jià)格 　　三、租售收入 　　四、自營(yíng)收入 　第四節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 　　一、營(yíng)業(yè)稅金及附加 　　二、土地使用稅 　　三、房產(chǎn)稅 　　四、土地增值稅 　　小結(jié) 　　能力訓(xùn)練題 第六章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 　第一節(jié)　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本概念和評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定 　　一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念 　　二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定 　第二節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 　　一、輔助報(bào)表的編制 　　二、基本報(bào)表的編制 　　三、報(bào)表之間的關(guān)系與編制要求 　第三節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法 　　一、靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析 　　二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析 　　小結(jié) 　　能力訓(xùn)練題 第七章　不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 第八章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告附錄 參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

插圖：一方面，隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加，這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行不斷運(yùn)動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來(lái)利潤(rùn)，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。另一方面，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。資金時(shí)間價(jià)值的特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。①資金的時(shí)間價(jià)值與資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程緊密相關(guān)。如果資金只是作為儲(chǔ)藏物品保存起來(lái)，那么無(wú)論經(jīng)過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間，它都不會(huì)增值，仍與原數(shù)量相等（從時(shí)間價(jià)值的角度看，反而會(huì)貶值）。也就是資金本身并不會(huì)增值，只有一旦投入某種運(yùn)動(dòng)過(guò)程，比如投入生產(chǎn)領(lǐng)域，或者存人銀行（間接投資活動(dòng)），才會(huì)帶來(lái)增值。因此資金的時(shí)間價(jià)值離不開(kāi)相關(guān)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。②資金的時(shí)間價(jià)值與一定的時(shí)間點(diǎn)密切相關(guān)。資金投入生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)不同，即時(shí)機(jī)不同，所帶來(lái)的時(shí)間價(jià)值的大小便不同。因?yàn)樵诓煌臅r(shí)間點(diǎn)上意味著所參與的生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的環(huán)境不同，其結(jié)果會(huì)產(chǎn)生不同的報(bào)酬，因而資金時(shí)間價(jià)值與其所處的時(shí)間點(diǎn)有關(guān)。所以不同時(shí)間點(diǎn)上的資金具有不同的價(jià)值。③資金的時(shí)間價(jià)值與資金的周轉(zhuǎn)率有著直接的關(guān)系。資金每經(jīng)過(guò)一個(gè)運(yùn)動(dòng)回合，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的增值部分，所以在相同的時(shí)間段內(nèi)，資金的時(shí)間價(jià)值隨周轉(zhuǎn)次數(shù)的增加而增加。④資金的時(shí)間價(jià)值與一定的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。資金的時(shí)間價(jià)值也可以這樣理解：如果資金作為儲(chǔ)藏品和作為一種稀有資源投入生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)過(guò)程具有同樣的價(jià)值，由于作為儲(chǔ)藏品更安全，更方便使用，就不會(huì)有資金投入生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域，正是由于生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)于資金投入者來(lái)說(shuō)，只有給予其資金足夠的報(bào)酬，他才會(huì)心甘情愿地把資金投入該領(lǐng)域。因此，資金時(shí)間價(jià)值的大小與風(fēng)險(xiǎn)成正比關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，資金的時(shí)間價(jià)值也越大。⑤資金的時(shí)間價(jià)值是一種客觀存在。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)基本原則就是充分利用資金的時(shí)間價(jià)值并最大限度地獲取其時(shí)間價(jià)值，這就是加速資金周轉(zhuǎn)、早日回收資金并不斷獲取高利潤(rùn)的投資動(dòng)力，而任何積壓資金或閑置資金不用，就是白白地?fù)p失了資金的時(shí)間價(jià)值。所以一個(gè)成功的企業(yè)，除了留有必要的流動(dòng)資金外，手頭一般是沒(méi)有閑置資金的。一個(gè)興旺的企業(yè)，其富有決不應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在其有多少現(xiàn)金上，在這一點(diǎn)上它與小農(nóng)經(jīng)濟(jì)絕不相同。因此資金時(shí)間價(jià)值是一種客觀存在，而它的時(shí)間價(jià)值能否較好地表現(xiàn)出來(lái)，則與該資金的使用者如何恰當(dāng)?shù)厥褂糜兄苯雨P(guān)系。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。

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