房地產(chǎn)法律制度

前言

　　當(dāng)前，關(guān)于房地產(chǎn)法律法規(guī)的教材主要有法學(xué)研究和法規(guī)匯編兩種體例，而對(duì)于要求熟知法律法規(guī)并側(cè)重于實(shí)踐應(yīng)用的管理類學(xué)生，這種教材要么過于理論性（法學(xué)用），要么過于晦澀（法律法規(guī)匯編）。本書致力于對(duì)此進(jìn)行改進(jìn)，并著重考慮了讀者的需求，按一般讀者的認(rèn)知規(guī)律進(jìn)行編寫。　　本書體系和內(nèi)容安排，遵循了以下幾個(gè)原則。　　1.內(nèi)容強(qiáng)調(diào)理論與應(yīng)用性并重　　管理類學(xué)生學(xué)習(xí)法律的目的一般包括兩個(gè)方面：一是要求熟知行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以避免將來從業(yè)時(shí)由于不熟悉規(guī)定而帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；二是要求在掌握法律法規(guī)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化法律意識(shí)，能運(yùn)用法律手段解決實(shí)際問題。因此，面向管理類學(xué)生的教材，一方面應(yīng)加強(qiáng)法律制度理論體系的建設(shè)和完善，另一方面也應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)用性的內(nèi)容?！　?.章節(jié)內(nèi)容的編排依據(jù)學(xué)生的認(rèn)知原理進(jìn)行創(chuàng)設(shè)　　依據(jù)教育學(xué)原理——學(xué)生的認(rèn)知原理編排行文是本書的特點(diǎn)，且經(jīng)教學(xué)實(shí)踐證實(shí)有效。具體思路是每一個(gè)主題內(nèi)容引入典型案例，結(jié)合法律、法規(guī)進(jìn)行編寫。由案例介紹和焦點(diǎn)問題入手，通過設(shè)置問題情境激發(fā)讀者和學(xué)生探索問題的求知欲，將所研究的主題內(nèi)容生動(dòng)地展開，再逐步分析和介紹理論。此種方法避免了學(xué)生由于缺乏社會(huì)實(shí)踐知識(shí)和興趣而不愿學(xué)習(xí)和看書的弊端。因此，每一章的行文均在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，引入了典型案例，以加強(qiáng)讀者的感性認(rèn)知，并同時(shí)創(chuàng)設(shè)問題，引發(fā)思考?！　?.與實(shí)踐和前沿掛鉤　　本書的內(nèi)容力求創(chuàng)新和保持前沿。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展與注重政府調(diào)控管理的特點(diǎn)使得房地產(chǎn)法律制度內(nèi)容龐大且更新頻繁，因此詳細(xì)學(xué)習(xí)并密切關(guān)注最新制度政策對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)者和該專業(yè)學(xué)生顯得格外重要。本書將近幾年來新頒布和修訂的有關(guān)房地產(chǎn)和部分土地的法律法規(guī)以及政策制度在相應(yīng)部分吸收進(jìn)來，如《物權(quán)法》、《全國土地總體利用規(guī)劃綱要（2006-2020）》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《民用建筑節(jié)能條例》、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》等。同時(shí)本書也包括了許多當(dāng)前亟需研究和解決的重大問題分析，如城市房屋拆遷有無存在的必要性討論，保障性住房制度體系建設(shè)探討，實(shí)施物業(yè)稅的必要性以及注意問題等。

內(nèi)容概要

本書是一本面向管理類學(xué)生推出的房地產(chǎn)法律法規(guī)教材，主要針對(duì)管理類學(xué)生的特點(diǎn)，側(cè)重引入典型案例，結(jié)合法律法規(guī)。本書重點(diǎn)介紹了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度、中國土地管理制度以及城鎮(zhèn)住房、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)信息公開查詢、物業(yè)管理等制度。     本書可作為各高校房地產(chǎn)管理專業(yè)、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)管理方向的專業(yè)教材，并可供從事土地管理和房地產(chǎn)管理方面的科研和實(shí)際工作者參閱。

書籍目錄

第一章 緒論   第一節(jié) 相關(guān)法律基礎(chǔ)理論   第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系和房地產(chǎn)法律關(guān)系   第三節(jié) 房地產(chǎn)法律制度概述   參考文獻(xiàn) 第二章 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度   第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)概述   第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)   第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)   第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)   第五節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)和征收   參考文獻(xiàn) 第三章 中國土地管理制度   第一節(jié) 中國土地管理概述   第二節(jié) 中國土地管理的基本制度   參考文獻(xiàn) 第四章 中國城鎮(zhèn)住房法律制度   第一節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度概述   第二節(jié) 住房保障制度   第三節(jié) 住房金融制度   參考文獻(xiàn) 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度   第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)重要制度   第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)   第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度   第四節(jié) 項(xiàng)目勘查設(shè)計(jì)法律制度   第五節(jié) 項(xiàng)目施工、監(jiān)理與竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) 法律制度   參考文獻(xiàn) 第六章 房地產(chǎn)交易法律制度與政策   第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓   第二節(jié) 房地產(chǎn)租賃   第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押   參考文獻(xiàn) 第七章 房地產(chǎn)中介法律制度與政策   第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)概述   第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)   第三節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員   第四節(jié) 房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理   參考文獻(xiàn) 第八章 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度 第九章 房地產(chǎn)稅收法律制度 第十章 物業(yè)管理制度 附錄

章節(jié)摘錄

　?。?）有償合同和無償合同有償合同是指當(dāng)事人因取得權(quán)利（包括利益）須償付一定代價(jià)的合同；無償合同是指當(dāng)事人一方獲得對(duì)方給與的利益而不支付任何代價(jià)的合同。有償合同是商品交換最典型的法律形式，在實(shí)踐中，絕大多數(shù)反映交易關(guān)系的合同都是有償?shù)?。無償合同的典型代表為贈(zèng)與合同?！　。?）有名合同與無名合同有名合同，又稱典型合同，是指法律對(duì)其名稱和內(nèi)容作了專門規(guī)定的合同?！逗贤ā贩謩t規(guī)定了買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈(zèng)與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承攬合同，建設(shè)工程合同，運(yùn)輸合同，技術(shù)合同，保管合同，倉儲(chǔ)合同，委托合同，行紀(jì)合同，居間合同等15類為有名合同。無名合同，又稱非典型合同，是指法律上尚未確定一定名稱與規(guī)則的合同。根據(jù)合同自愿原則，只要不違背法律的禁止性規(guī)范和社會(huì)公共利益，當(dāng)事人可以自由訂立無名合同。對(duì)于無名合同，《合同法》規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定?！薄　。?）要式合同與不要式合同要式合同是指依據(jù)法律規(guī)定必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。不要式合同是指當(dāng)事人訂立的合同依法并不需要采取特定形式的合同。當(dāng)事人可以采取口頭方式，也可以采取書面等其他方式，如合同書方式、公證方式等。不要式合同采取不特定的形式不影響合同的成立和生效。　?。?）諾成合同與實(shí)踐合同諾成合同是指當(dāng)事人一方的意思表示一旦為對(duì)方同意即告成立的合同。諾成合同的特點(diǎn)在于當(dāng)事人雙方意思表示一致之時(shí)合同即告成立，絕大多數(shù)的合同都是諾成合同；實(shí)踐合同則是指除了當(dāng)事人雙方意思表示一致之外，尚需交付標(biāo)的物才能成立的合同。在這種合同中，僅憑雙方當(dāng)事人意思表示一致，還不能產(chǎn)生一定的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，必須在一方實(shí)際交付了標(biāo)的物之后，才能產(chǎn)生法律效果。實(shí)踐合同通常要根據(jù)法律的特別規(guī)定訂立，因此實(shí)踐合同是特殊合同。在學(xué)習(xí)與實(shí)踐中，尤其要注意法律中關(guān)于諾成合同與實(shí)踐合同的規(guī)定。根據(jù)《合同法》，自然人之間的借款合同、保管合同都是實(shí)踐合同，該法第210條、第367條分別規(guī)定：“自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時(shí)生效”，“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！薄　?.合同的內(nèi)容　　合同的內(nèi)容主要規(guī)定當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。除少數(shù)由法律直接規(guī)定外，絕大多數(shù)合同內(nèi)容可以由當(dāng)事人依據(jù)意思自治原則自由協(xié)商確定，只要當(dāng)事人的約定不違背國家法律的禁止性規(guī)定，國家并不干預(yù)合同的具體內(nèi)容。《合同法》第12條對(duì)合同包括的一般條款作了規(guī)定。這些條款包括以下幾項(xiàng)?！　。?）當(dāng)事人的名稱或姓名和住所這一條款也可以稱為當(dāng)事人條款，為合同的履行提供方便，同時(shí)住所也是判斷當(dāng)事人履行情況的依據(jù)。在發(fā)生糾紛之后，當(dāng)事人的住所還可以成為確定受訴法院的依據(jù)。

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