房地產法律制度

前言

　　當前，關于房地產法律法規(guī)的教材主要有法學研究和法規(guī)匯編兩種體例，而對于要求熟知法律法規(guī)并側重于實踐應用的管理類學生，這種教材要么過于理論性（法學用），要么過于晦澀（法律法規(guī)匯編）。本書致力于對此進行改進，并著重考慮了讀者的需求，按一般讀者的認知規(guī)律進行編寫?！　”緯w系和內容安排，遵循了以下幾個原則。　　1.內容強調理論與應用性并重　　管理類學生學習法律的目的一般包括兩個方面：一是要求熟知行業(yè)相關法律法規(guī)的規(guī)定，以避免將來從業(yè)時由于不熟悉規(guī)定而帶來的經(jīng)營風險；二是要求在掌握法律法規(guī)內容的基礎上，強化法律意識，能運用法律手段解決實際問題。因此，面向管理類學生的教材，一方面應加強法律制度理論體系的建設和完善，另一方面也應加強應用性的內容?！　?.章節(jié)內容的編排依據(jù)學生的認知原理進行創(chuàng)設　　依據(jù)教育學原理——學生的認知原理編排行文是本書的特點，且經(jīng)教學實踐證實有效。具體思路是每一個主題內容引入典型案例，結合法律、法規(guī)進行編寫。由案例介紹和焦點問題入手，通過設置問題情境激發(fā)讀者和學生探索問題的求知欲，將所研究的主題內容生動地展開，再逐步分析和介紹理論。此種方法避免了學生由于缺乏社會實踐知識和興趣而不愿學習和看書的弊端。因此，每一章的行文均在適當?shù)臅r候，引入了典型案例，以加強讀者的感性認知，并同時創(chuàng)設問題，引發(fā)思考。　　3.與實踐和前沿掛鉤　　本書的內容力求創(chuàng)新和保持前沿。房地產業(yè)市場化發(fā)展與注重政府調控管理的特點使得房地產法律制度內容龐大且更新頻繁，因此詳細學習并密切關注最新制度政策對房地產從業(yè)者和該專業(yè)學生顯得格外重要。本書將近幾年來新頒布和修訂的有關房地產和部分土地的法律法規(guī)以及政策制度在相應部分吸收進來，如《物權法》、《全國土地總體利用規(guī)劃綱要（2006-2020）》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《民用建筑節(jié)能條例》、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》等。同時本書也包括了許多當前亟需研究和解決的重大問題分析，如城市房屋拆遷有無存在的必要性討論，保障性住房制度體系建設探討，實施物業(yè)稅的必要性以及注意問題等。

內容概要

本書是一本面向管理類學生推出的房地產法律法規(guī)教材，主要針對管理類學生的特點，側重引入典型案例，結合法律法規(guī)。本書重點介紹了不動產物權制度、中國土地管理制度以及城鎮(zhèn)住房、房地產開發(fā)、房地產交易、房地產中介、不動產權屬、不動產信息公開查詢、物業(yè)管理等制度。     本書可作為各高校房地產管理專業(yè)、工程管理專業(yè)房地產管理方向的專業(yè)教材，并可供從事土地管理和房地產管理方面的科研和實際工作者參閱。

書籍目錄

第一章 緒論   第一節(jié) 相關法律基礎理論   第二節(jié) 經(jīng)濟法律關系和房地產法律關系   第三節(jié) 房地產法律制度概述   參考文獻 第二章 不動產物權制度   第一節(jié) 不動產物權概述   第二節(jié) 不動產所有權   第三節(jié) 不動產用益物權   第四節(jié) 不動產擔保物權   第五節(jié) 不動產物權的保護和征收   參考文獻 第三章 中國土地管理制度   第一節(jié) 中國土地管理概述   第二節(jié) 中國土地管理的基本制度   參考文獻 第四章 中國城鎮(zhèn)住房法律制度   第一節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度概述   第二節(jié) 住房保障制度   第三節(jié) 住房金融制度   參考文獻 第五章 房地產開發(fā)法律制度   第一節(jié) 房地產開發(fā)流程及相關重要制度   第二節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)   第三節(jié) 房地產開發(fā)用地法律制度   第四節(jié) 項目勘查設計法律制度   第五節(jié) 項目施工、監(jiān)理與竣工驗收環(huán)節(jié) 法律制度   參考文獻 第六章 房地產交易法律制度與政策   第一節(jié) 房地產轉讓   第二節(jié) 房地產租賃   第三節(jié) 房地產抵押   參考文獻 第七章 房地產中介法律制度與政策   第一節(jié) 房地產中介服務概述   第二節(jié) 房地產中介服務機構   第三節(jié) 房地產中介服務人員   第四節(jié) 房地產中介業(yè)務管理   參考文獻 第八章 不動產權屬登記法律制度 第九章 房地產稅收法律制度 第十章 物業(yè)管理制度 附錄

章節(jié)摘錄

　?。?）有償合同和無償合同有償合同是指當事人因取得權利（包括利益）須償付一定代價的合同；無償合同是指當事人一方獲得對方給與的利益而不支付任何代價的合同。有償合同是商品交換最典型的法律形式，在實踐中，絕大多數(shù)反映交易關系的合同都是有償?shù)摹o償合同的典型代表為贈與合同?！　。?）有名合同與無名合同有名合同，又稱典型合同，是指法律對其名稱和內容作了專門規(guī)定的合同。《合同法》分則規(guī)定了買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承攬合同，建設工程合同，運輸合同，技術合同，保管合同，倉儲合同，委托合同，行紀合同，居間合同等15類為有名合同。無名合同，又稱非典型合同，是指法律上尚未確定一定名稱與規(guī)則的合同。根據(jù)合同自愿原則，只要不違背法律的禁止性規(guī)范和社會公共利益，當事人可以自由訂立無名合同。對于無名合同，《合同法》規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定?！薄　。?）要式合同與不要式合同要式合同是指依據(jù)法律規(guī)定必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。不要式合同是指當事人訂立的合同依法并不需要采取特定形式的合同。當事人可以采取口頭方式，也可以采取書面等其他方式，如合同書方式、公證方式等。不要式合同采取不特定的形式不影響合同的成立和生效?！　。?）諾成合同與實踐合同諾成合同是指當事人一方的意思表示一旦為對方同意即告成立的合同。諾成合同的特點在于當事人雙方意思表示一致之時合同即告成立，絕大多數(shù)的合同都是諾成合同；實踐合同則是指除了當事人雙方意思表示一致之外，尚需交付標的物才能成立的合同。在這種合同中，僅憑雙方當事人意思表示一致，還不能產生一定的權利與義務關系，必須在一方實際交付了標的物之后，才能產生法律效果。實踐合同通常要根據(jù)法律的特別規(guī)定訂立，因此實踐合同是特殊合同。在學習與實踐中，尤其要注意法律中關于諾成合同與實踐合同的規(guī)定。根據(jù)《合同法》，自然人之間的借款合同、保管合同都是實踐合同，該法第210條、第367條分別規(guī)定：“自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時生效”，“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外?！薄　?.合同的內容　　合同的內容主要規(guī)定當事人的權利與義務。除少數(shù)由法律直接規(guī)定外，絕大多數(shù)合同內容可以由當事人依據(jù)意思自治原則自由協(xié)商確定，只要當事人的約定不違背國家法律的禁止性規(guī)定，國家并不干預合同的具體內容。《合同法》第12條對合同包括的一般條款作了規(guī)定。這些條款包括以下幾項。　?。?）當事人的名稱或姓名和住所這一條款也可以稱為當事人條款，為合同的履行提供方便，同時住所也是判斷當事人履行情況的依據(jù)。在發(fā)生糾紛之后，當事人的住所還可以成為確定受訴法院的依據(jù)。

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