房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)

前言

　　房地產(chǎn)估價自20世紀(jì)90年代中期引入我國后，已經(jīng)歷了十幾年的時間，取得了長足發(fā)展。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，作為一個發(fā)展迅速的新型中介服務(wù)行業(yè)，在維護(hù)市場秩序、保障各類產(chǎn)權(quán)交易主體方面發(fā)揮了重要作用。在我國市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的過程中，需要大量高素質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)估價的教育成為一種客觀需要?！　　斗康禺a(chǎn)估價理論與實務(wù)》正是順應(yīng)這一需求而編寫的。本書緊密結(jié)合全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的要求，力求理論聯(lián)系實際，較為全面地介紹了房地產(chǎn)估價的基本概念、基本原則、基本原理以及程序和方法， 使學(xué)習(xí)者能打下一個良好的理論基礎(chǔ)，并對房地產(chǎn)估價實踐有所了解和把握。本書可以作為房地產(chǎn)專業(yè)、管理類專業(yè)本科學(xué)生的教材，也可作為研究生的學(xué)習(xí)參考用書?！　”緯晒笾骶?，負(fù)責(zé)全書的大綱設(shè)計、總纂定稿；姬海君、宋宏擔(dān)任本書副主編，協(xié)助主編做了大量相關(guān)工作。各章執(zhí)筆編寫者分別為：第一章、第二章、第三章、第五章，郭斌；第四章，謝明志；第六章、第七章，姬海君；第八章，廖陽；第九章，張煒；第十章，宋宏?！　”緯诰帉戇^程中參考了許多文獻(xiàn)資料，在此謹(jǐn)向有關(guān)作者致以衷心感謝。同時，姜宏偉、劉軍、孫克軍、戚佳做了大量基礎(chǔ)工作，在此一并表示感謝。本書在編寫過程中力求準(zhǔn)確，但由于水平所限，不足之處在所難免，敬請廣大讀者不吝批評指正。

內(nèi)容概要

　　《普通高等教育“十一五”規(guī)劃教材·房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)》緊密結(jié)合全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的要求，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)估價的基本概念、基本原則、基本原理以及程序，不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論，還涵蓋了房地產(chǎn)估價的基本方法，并配有各種具體實例，便于老師教學(xué)?！镀胀ǜ叩冉逃笆晃濉币?guī)劃教材·房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)》可作為大學(xué)本科和研究生學(xué)習(xí)、研究房地產(chǎn)估價的教材，也適合于參加房地產(chǎn)估價師考試的業(yè)內(nèi)人士以及房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員閱讀，還可作為對房地產(chǎn)估價感興趣人士的參考用書。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)估價概述第一節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素一、估價當(dāng)事人二、估價對象三、估價目的四、影響估價對象價值的因素五、估價時點六、估價依據(jù)七、估價假設(shè)八、估價原則九、估價程序十、估價方法十一、價值的測算與判定第三節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項目四、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章 和規(guī)范性文件五、制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見六、成立房地產(chǎn)估價行業(yè)組織七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系八、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場九、開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)十、深化、拓寬了房地產(chǎn)估價的內(nèi)容與領(lǐng)域復(fù)習(xí)思考題第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義與特性一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)三、房地產(chǎn)的特性第二節(jié) 房地產(chǎn)的價格與影響因素一、房地產(chǎn)價格的概念二、房地產(chǎn)價格的影響因素第三節(jié) 房地產(chǎn)價值和價格的種類一、使用價值和交換價值二、原始價值、賬面價值和市場價值三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值和投資價值四、成交價格、市場價格、公開市場價值、清算價值和評估價值五、市場調(diào)節(jié) 價、政府指導(dǎo)價和政府定價六、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格七、土地價格、建筑物價格和房地價格八、總價格、單位價格和樓面地價九、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格十、實際價格和名義價格十一、期房價格和現(xiàn)房價格十二、買賣價格、抵押價值、租賃價格、保險價值、典價、課稅價值和征用價值十三、標(biāo)價、起價、成交價和均價十四、起拍價、保留價、應(yīng)價和成交價十五、招標(biāo)價格、拍賣價格和掛牌價格十六、補(bǔ)地價復(fù)習(xí)思考題第三章 市場法第一節(jié) 市場法的基本原理一、市場法的概念二、市場法的原理及其條件第二節(jié) 市場法估價的操作步驟一、搜集交易實例二、選取可比實例三、建立價格比較基礎(chǔ)四、交易情況修正五、交易日期調(diào)整六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整七、比準(zhǔn)價格的求取第三節(jié) 市場法的運用舉例復(fù)習(xí)思考題第四章 成本法第一節(jié) 成本法的基本原理及操作步驟一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的估價對象和條件四、成本法操作步驟第二節(jié) 房地產(chǎn)的成本價格一、土地取得成本二、開發(fā)成本三、管理費用四、銷售費用五、投資利息六、銷售稅費七、開發(fā)利潤第三節(jié) 重新構(gòu)建價格的求取一、重新購建價格的含義二、重新購建價格的求取思路三、建筑物重新購建價格的求取方式四、建筑物重新購建價格的求取方法第四節(jié) 建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因二、房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定三、求取建筑物折舊的方法四、土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響第五節(jié) 成本法的運用舉例復(fù)習(xí)思考題第五章 收益法第一節(jié) 收益法的基本原理及操作步驟一、收益法的含義二、收益法的理論依據(jù)三、收益法適用的估價對象和基本前提四、收益法估價的操作步驟五、報酬資本化法的主要計算公式第二節(jié) 凈收益的求取一、凈收益的概念和凈收益流的模式二、凈收益測算的基本原理三、不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取四、收益年限的確定五、凈收益求取中應(yīng)該注意的問題第三節(jié) 報酬率的求取一、報酬率的定義和實質(zhì)二、報酬率的求取方法三、報酬率的種類第四節(jié) 直接資本化法一、直接資本化法的含義及基本公式二、幾種收益乘數(shù)法三、報酬資本化法和直接資本化法的比較第五節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)一、投資組合技術(shù)二、剩余技術(shù)第六節(jié) 收益法的應(yīng)用舉例一、收益法公式的應(yīng)用二、凈收益的求取三、綜合應(yīng)用復(fù)習(xí)思考題第六章 假設(shè)開發(fā)法第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開發(fā)法的含義及理論依據(jù)二、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件三、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式一、假設(shè)開發(fā)法基本公式二、基本公式計算中各項的求取三、按估價對象細(xì)化的公式第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點第四節(jié) 運用舉例復(fù)習(xí)思考題第七章 房地產(chǎn)估價的其他方法第一節(jié) 路線價法一、路線價法的基本原理二、路線價法的操作步驟三、路線價法的實際操作四、應(yīng)用舉例第二節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法一、基準(zhǔn)地價修正法的基本原理二、城市基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟三、基準(zhǔn)地價修正法的操作步驟第三節(jié) 長期趨勢法一、長期趨勢法的基本原理二、長期趨勢法的操作步驟三、長期趨勢法的基本方法復(fù)習(xí)思考題第八章 房地產(chǎn)估價報告第一節(jié) 房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容一、房地產(chǎn)估價報告的寫作基礎(chǔ)二、房地產(chǎn)估價報告的寫作原則三、房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告錯誤分析及改錯舉例一、房地產(chǎn)估價報告錯誤分析二、房地產(chǎn)估價報告改錯舉例復(fù)習(xí)思考題第九章 各種類型的房地產(chǎn)估價第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價一、居住房地產(chǎn)及其特點二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)的估價一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素三、商業(yè)房地產(chǎn)估價方法四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理第三節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)的估價一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要因素三、工業(yè)房地產(chǎn)估價常用方法四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理第四節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價方法和技術(shù)路線復(fù)習(xí)思考題第十章 各種目的的房地產(chǎn)估價第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的法律規(guī)定二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項及評估風(fēng)險第三節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓價格評估一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定二、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點三、國有土地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇第四節(jié) 城市房屋拆遷估價一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點二、城市房屋拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題五、城市房屋拆遷估價的工作方式六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決第五節(jié) 房屋租賃價格評估一、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定二、房屋租賃價格評估的特點三、房屋租賃價格評估常用的估價方法第六節(jié) 房地產(chǎn)保險估價一、房地產(chǎn)保險概述二、房地產(chǎn)保險估價的特點第七節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價一、房產(chǎn)稅估價二、土地增值稅估價三、契稅估價第八節(jié) 房地產(chǎn)分割、合并估價一、房地產(chǎn)分割、合并估價的特點二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定三、房地產(chǎn)合并估價方法要點第九節(jié) 房地產(chǎn)糾紛估價一、房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛及其特點二、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛及其特點三、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點四、房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)注意的幾個問題復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本?！　∮辛速Y金的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來各期的凈收益現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于以下3個因素：　?。?）未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；　?。?）獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；　　（3）獲得凈收益的風(fēng)險——獲得凈收益的風(fēng)險越低，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低?！　∪?、收益法適用的估價對象和基本前提　　1．收益法適用的估價對象　　收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可，例如估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，可以將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價。即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用。　　2．收益法估價的基本前提　　收益法評估出的價值取決于估價師對未來的預(yù)期，那么錯誤和非理性的預(yù)期就會得出錯誤的評估價值。它涉及三個基本的要素：　?。?）估價對象的預(yù)期收益；　?。?）報酬率或資本化率；　　（3）估價對象取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。　　因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）。從這個意義上講，運用收益法必須具備的前提條件是：　?。?）估價對象的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并且可以用貨幣衡量，這就要求估價對象與其經(jīng)營收入之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。　?。?）估價對象擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并且可以用貨幣衡量，這是測算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。對于投資者來說，投資風(fēng)險大，要求的回報率就高，投資風(fēng)險小，其回報率也相應(yīng)地降低?！　。?）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認(rèn)識作出的，所以必須以廣泛、深入的市場調(diào)查和市場分析為基礎(chǔ)。

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