房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)

前言

　　房地產(chǎn)估價(jià)自20世紀(jì)90年代中期引入我國(guó)后，已經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，取得了長(zhǎng)足發(fā)展。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，作為一個(gè)發(fā)展迅速的新型中介服務(wù)行業(yè)，在維護(hù)市場(chǎng)秩序、保障各類產(chǎn)權(quán)交易主體方面發(fā)揮了重要作用。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的過(guò)程中，需要大量高素質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)的教育成為一種客觀需要?！　　斗康禺a(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》正是順應(yīng)這一需求而編寫(xiě)的。本書(shū)緊密結(jié)合全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的要求，力求理論聯(lián)系實(shí)際，較為全面地介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、基本原則、基本原理以及程序和方法， 使學(xué)習(xí)者能打下一個(gè)良好的理論基礎(chǔ)，并對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐有所了解和把握。本書(shū)可以作為房地產(chǎn)專業(yè)、管理類專業(yè)本科學(xué)生的教材，也可作為研究生的學(xué)習(xí)參考用書(shū)?！　”緯?shū)由郭斌主編，負(fù)責(zé)全書(shū)的大綱設(shè)計(jì)、總纂定稿；姬海君、宋宏擔(dān)任本書(shū)副主編，協(xié)助主編做了大量相關(guān)工作。各章執(zhí)筆編寫(xiě)者分別為：第一章、第二章、第三章、第五章，郭斌；第四章，謝明志；第六章、第七章，姬海君；第八章，廖陽(yáng)；第九章，張煒；第十章，宋宏?！　”緯?shū)在編寫(xiě)過(guò)程中參考了許多文獻(xiàn)資料，在此謹(jǐn)向有關(guān)作者致以衷心感謝。同時(shí)，姜宏偉、劉軍、孫克軍、戚佳做了大量基礎(chǔ)工作，在此一并表示感謝。本書(shū)在編寫(xiě)過(guò)程中力求準(zhǔn)確，但由于水平所限，不足之處在所難免，敬請(qǐng)廣大讀者不吝批評(píng)指正。

內(nèi)容概要

　　《普通高等教育“十一五”規(guī)劃教材·房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》緊密結(jié)合全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱的要求，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、基本原則、基本原理以及程序，不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論，還涵蓋了房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法，并配有各種具體實(shí)例，便于老師教學(xué)?！镀胀ǜ叩冉逃笆晃濉币?guī)劃教材·房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》可作為大學(xué)本科和研究生學(xué)習(xí)、研究房地產(chǎn)估價(jià)的教材，也適合于參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的業(yè)內(nèi)人士以及房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員閱讀，還可作為對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)感興趣人士的參考用書(shū)。

書(shū)籍目錄

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的概念第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素一、估價(jià)當(dāng)事人二、估價(jià)對(duì)象三、估價(jià)目的四、影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)假設(shè)八、估價(jià)原則九、估價(jià)程序十、估價(jià)方法十一、價(jià)值的測(cè)算與判定第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目四、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規(guī)章 和規(guī)范性文件五、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)六、成立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系八、形成了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)九、開(kāi)展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)十、深化、拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容與領(lǐng)域復(fù)習(xí)思考題第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義與特性一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)三、房地產(chǎn)的特性第二節(jié) 房地產(chǎn)的價(jià)格與影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值四、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值和評(píng)估價(jià)值五、市場(chǎng)調(diào)節(jié) 價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)六、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格七、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格八、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)九、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格十、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格十一、期房?jī)r(jià)格和現(xiàn)房?jī)r(jià)格十二、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、抵押價(jià)值、租賃價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)值、典價(jià)、課稅價(jià)值和征用價(jià)值十三、標(biāo)價(jià)、起價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)十四、起拍價(jià)、保留價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)十五、招標(biāo)價(jià)格、拍賣(mài)價(jià)格和掛牌價(jià)格十六、補(bǔ)地價(jià)復(fù)習(xí)思考題第三章 市場(chǎng)法第一節(jié) 市場(chǎng)法的基本原理一、市場(chǎng)法的概念二、市場(chǎng)法的原理及其條件第二節(jié) 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟一、搜集交易實(shí)例二、選取可比實(shí)例三、建立價(jià)格比較基礎(chǔ)四、交易情況修正五、交易日期調(diào)整六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整七、比準(zhǔn)價(jià)格的求取第三節(jié) 市場(chǎng)法的運(yùn)用舉例復(fù)習(xí)思考題第四章 成本法第一節(jié) 成本法的基本原理及操作步驟一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件四、成本法操作步驟第二節(jié) 房地產(chǎn)的成本價(jià)格一、土地取得成本二、開(kāi)發(fā)成本三、管理費(fèi)用四、銷(xiāo)售費(fèi)用五、投資利息六、銷(xiāo)售稅費(fèi)七、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)第三節(jié) 重新構(gòu)建價(jià)格的求取一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法第四節(jié) 建筑物折舊的求取一、建筑物折舊的含義和原因二、房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定三、求取建筑物折舊的方法四、土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響第五節(jié) 成本法的運(yùn)用舉例復(fù)習(xí)思考題第五章 收益法第一節(jié) 收益法的基本原理及操作步驟一、收益法的含義二、收益法的理論依據(jù)三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和基本前提四、收益法估價(jià)的操作步驟五、報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式第二節(jié) 凈收益的求取一、凈收益的概念和凈收益流的模式二、凈收益測(cè)算的基本原理三、不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取四、收益年限的確定五、凈收益求取中應(yīng)該注意的問(wèn)題第三節(jié) 報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的定義和實(shí)質(zhì)二、報(bào)酬率的求取方法三、報(bào)酬率的種類第四節(jié) 直接資本化法一、直接資本化法的含義及基本公式二、幾種收益乘數(shù)法三、報(bào)酬資本化法和直接資本化法的比較第五節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)一、投資組合技術(shù)二、剩余技術(shù)第六節(jié) 收益法的應(yīng)用舉例一、收益法公式的應(yīng)用二、凈收益的求取三、綜合應(yīng)用復(fù)習(xí)思考題第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義及理論依據(jù)二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本公式二、基本公式計(jì)算中各項(xiàng)的求取三、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)第四節(jié) 運(yùn)用舉例復(fù)習(xí)思考題第七章 房地產(chǎn)估價(jià)的其他方法第一節(jié) 路線價(jià)法一、路線價(jià)法的基本原理二、路線價(jià)法的操作步驟三、路線價(jià)法的實(shí)際操作四、應(yīng)用舉例第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法一、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本原理二、城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的操作步驟第三節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本方法復(fù)習(xí)思考題第八章 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作基礎(chǔ)二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作原則三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤分析及改錯(cuò)舉例一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤分析二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)舉例復(fù)習(xí)思考題第九章 各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價(jià)一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)方法四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理第三節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)常用方法四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理第四節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)方法和技術(shù)路線復(fù)習(xí)思考題第十章 各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)及評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決第五節(jié) 房屋租賃價(jià)格評(píng)估一、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定二、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估常用的估價(jià)方法第六節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)第七節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)一、房產(chǎn)稅估價(jià)二、土地增值稅估價(jià)三、契稅估價(jià)第八節(jié) 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)一、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)第九節(jié) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)一、房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類糾紛及其特點(diǎn)二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)四、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。資金的時(shí)間價(jià)值也稱為貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來(lái)同樣多的資金具有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢(qián)比將來(lái)的錢(qián)更值錢(qián)。資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利率”。利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本?！　∮辛速Y金的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)各期的凈收益現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于以下3個(gè)因素：　?。?）未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；　?。?）獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；　?。?）獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)——獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)越低，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。　　三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和基本前提　　1．收益法適用的估價(jià)對(duì)象　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可，例如估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情形很多，可以將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)。即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的凈收益，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用。　　2．收益法估價(jià)的基本前提　　收益法評(píng)估出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來(lái)的預(yù)期，那么錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。它涉及三個(gè)基本的要素：　?。?）估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益；　?。?）報(bào)酬率或資本化率；　?。?）估價(jià)對(duì)象取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間?！　∫虼?，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）。從這個(gè)意義上講，運(yùn)用收益法必須具備的前提條件是：　　（1）估價(jià)對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并且可以用貨幣衡量，這就要求估價(jià)對(duì)象與其經(jīng)營(yíng)收入之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。　?。?）估價(jià)對(duì)象擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并且可以用貨幣衡量，這是測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，要求的回報(bào)率就高，投資風(fēng)險(xiǎn)小，其回報(bào)率也相應(yīng)地降低。　?。?）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。對(duì)未來(lái)的預(yù)期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，所以必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析為基礎(chǔ)。

圖書(shū)封面

圖書(shū)標(biāo)簽Tags

無(wú)

評(píng)論、評(píng)分、閱讀與下載

---

    房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù) PDF格式下載

---