物業(yè)經(jīng)營管理

前言

　　1981年，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳誕生，從此，物業(yè)管理伴隨著我國城市化與房地產(chǎn)的發(fā)展而迅速發(fā)展起來，目前物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)有3萬多家物業(yè)管理企業(yè)，從業(yè)人員超過300萬人。2007年伴隨著《物權(quán)法》的頒布，修訂后的《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此舉為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展明確了定位和方向。未來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)是根本，管理是手段，管理與服務(wù)要有機結(jié)合，通過對物業(yè)的管理，實現(xiàn)對人的服務(wù)。只有管理與服務(wù)工作兩手抓，才能將物業(yè)管理工作水平真正提高到一個較高的水平。但是，在物業(yè)管理過程中也存在著物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛增多，物業(yè)行業(yè)利潤偏低等諸多問題。目前物業(yè)行業(yè)面臨的問題有的是歷史遺留問題，有的是制度建設(shè)問題，也有部分是屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理問題。在機遇和挑戰(zhàn)面前，要使前進(jìn)中的物業(yè)管理發(fā)展得更快、更規(guī)范、更有生機，除在管理體制上向社會化、企業(yè)化、市場化方面發(fā)展外，還必須進(jìn)一步樹立科學(xué)、正確的經(jīng)營思想，不斷提高經(jīng)營管理水平?！　〗陙砦飿I(yè)管理專業(yè)的教育，尤其是高職教育有了很大的發(fā)展，在教材建設(shè)方面也有了很大的進(jìn)步。然而，在教材中講述物業(yè)管理概論的居多，涉及物業(yè)經(jīng)營管理的教材卻很少。本書就是從目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要注意的方面入手，主要包括物業(yè)經(jīng)營管理的理念，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定位，物業(yè)經(jīng)營管理的實施，物業(yè)具體資源的經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的戰(zhàn)略管理，物業(yè)租賃管理，物業(yè)財務(wù)管理及寫字樓和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理等內(nèi)容。希望能對提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理水平起到一定的作用。本書在保持經(jīng)營管理體系完整的前提下結(jié)合物業(yè)企業(yè)的具體情況，并考慮高職學(xué)生學(xué)習(xí)的特點及需要進(jìn)行編寫，突出實踐性。本書既可以作為高等職業(yè)院校物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的專業(yè)教材，也可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓(xùn)用書。　　本書由北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院楊永杰和河北能源職業(yè)技術(shù)學(xué)院湯守才主編。楊永杰編寫第一章、第四章和第五章；湯守才編寫第二章和第八章；山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院崔發(fā)強編寫第三章；北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院王曉宇編寫第六章；河北能源職業(yè)技術(shù)學(xué)院邢俊霞編寫第七章?！　”緯诰帉戇^程中，參考了部分已經(jīng)公開出版、發(fā)表的著作和文章，在此向這些作者表示衷心的感謝。　　由于編者水平有限，書中難免有疏漏之處，懇請讀者予以指正。

內(nèi)容概要

　　《物業(yè)經(jīng)營管理》是高職高專物業(yè)管理系列教材中的一本。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要注意的方面入手，主要包括物業(yè)經(jīng)營管理的理念，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定位，物業(yè)經(jīng)營管理的實施，物業(yè)具體資源的經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的戰(zhàn)略管理，物業(yè)租賃管理，物業(yè)財務(wù)管理及寫字樓和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理等內(nèi)容?！　　段飿I(yè)經(jīng)營管理》在保持經(jīng)營管理體系完整的前提下結(jié)合物業(yè)企業(yè)的具體情況，突出實踐性，內(nèi)容系統(tǒng)，并配有大量案例?！　　段飿I(yè)經(jīng)營管理》可以作為高等職業(yè)院校物業(yè)管理專業(yè)、社區(qū)管理專業(yè)、房地產(chǎn)專業(yè)及相關(guān)專業(yè)的專業(yè)教材，也可以作為物業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)的相關(guān)崗位培訓(xùn)用書。

書籍目錄

第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路二、物業(yè)經(jīng)營管理的概念三、物業(yè)經(jīng)營管理的特點四、物業(yè)經(jīng)營管理的意義五、物業(yè)經(jīng)營管理的問題六、物業(yè)經(jīng)營管理的類型第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的主要內(nèi)容二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作思考題第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本概念、類型和特點二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的基本內(nèi)容一、企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置二、企業(yè)定員定編三、企業(yè)勞動定額四、物業(yè)服務(wù)費的測算五、物業(yè)日常服務(wù)第三節(jié) 企業(yè)人力資源管理一、員工的招聘與解聘二、人員的培訓(xùn)與管理三、員工薪酬管理四、員工的考核與獎懲第四節(jié) 企業(yè)崗位責(zé)任制一、企業(yè)崗位責(zé)任制的重要性二、崗位責(zé)任制的制定原則和方法三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要部門的崗位責(zé)任制示例四、崗位責(zé)任制的考核與管理思考題第三章 物業(yè)經(jīng)營管理的實施學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 前期物業(yè)經(jīng)營管理的實施一、處理好與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系二、前期物業(yè)服務(wù)合同第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的實施一、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容二、物業(yè)管理的經(jīng)營收入三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成第三節(jié) 合同與風(fēng)險管理一、物業(yè)管理活動中涉及的合同的主要類型二、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別三、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點四、物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的商業(yè)保險險種思考題第四章 物業(yè)資源的經(jīng)營學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 物業(yè)資源經(jīng)營概述一、物業(yè)資源的界定二、物業(yè)資源的經(jīng)營原則第二節(jié) 停車場經(jīng)營一、停車場經(jīng)營的含義二、停車場經(jīng)營的基本原則三、停車場經(jīng)營風(fēng)險四、摩托車及自行車停放管理五、緩解車位供應(yīng)緊張矛盾的方法第三節(jié) 會所經(jīng)營一、會所的概念和經(jīng)營內(nèi)容二、會所經(jīng)營的難點三、會所經(jīng)營的種類和模式第四節(jié) 社區(qū)廣告經(jīng)營一、社區(qū)廣告經(jīng)營的原則二、物業(yè)資源中的八類廣告經(jīng)營第五節(jié) 其他物業(yè)資源的經(jīng)營一、社區(qū)基地建設(shè)二、綠化用地的再經(jīng)營三、擺臺經(jīng)營四、倉儲、信號中轉(zhuǎn)及其他五、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營思考題第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略管理學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略管理概述一、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的概念及特征二、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的構(gòu)成要素三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略管理定義四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略管理過程第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)宏觀戰(zhàn)略環(huán)境二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)微觀戰(zhàn)略環(huán)境第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)總體戰(zhàn)略一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元化戰(zhàn)略二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌戰(zhàn)略三、物業(yè)管理品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實施過程四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)穩(wěn)定型戰(zhàn)略五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊縮型戰(zhàn)略思考題第六章 物業(yè)租賃管理學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的特征二、物業(yè)租賃的類型三、物業(yè)租賃管理模式第二節(jié) 物業(yè)租賃方案一、物業(yè)租賃方案的制定二、租戶選擇與租金確定三、租賃管理中的市場營銷第三節(jié) 物業(yè)租賃合同一、物業(yè)租賃合同相關(guān)法律知識二、房屋租賃合同基本條款思考題第七章 物業(yè)財務(wù)管理學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理一、企業(yè)財務(wù)管理的基本內(nèi)容二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)分析第二節(jié) 物業(yè)企業(yè)成本管理一、物業(yè)企業(yè)成本的構(gòu)成二、物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式三、物業(yè)管理成本預(yù)算四、物業(yè)管理成本控制第三節(jié) 物業(yè)管理投資一、物業(yè)管理投資的原則二、物業(yè)管理投資決策三、物業(yè)管理投資形式思考題第八章 寫字樓和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理學(xué)習(xí)目標(biāo)引導(dǎo)案例第一節(jié) 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理一、寫字樓的分類和寫字樓物業(yè)管理的特征二、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)三、寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容四、寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素五、影響寫字樓的租金水平的因素六、寫字樓物業(yè)管理工作評價的內(nèi)容第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理一、商業(yè)物業(yè)的含義及分類二、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作內(nèi)容三、商業(yè)物業(yè)租戶的選擇四、商業(yè)物業(yè)租金的確定五、商業(yè)物業(yè)租賃方案和租賃策略的制定思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第一章　物業(yè)經(jīng)營管理概述　　第一節(jié)　物業(yè)經(jīng)營管理的概念　　隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展?！　∫弧⒔?jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路　　物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，較低的行業(yè)風(fēng)險和較低的行業(yè)門檻吸引了大量資金和人才的進(jìn)入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競爭，推動了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務(wù)，而對經(jīng)營的問題涉及較少。管理和服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎(chǔ)。但是，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展問題，達(dá)到社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展的目標(biāo)。并且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)忽視經(jīng)營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擴大規(guī)模和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，并反過來影響服務(wù)質(zhì)量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展?！　‰S著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，經(jīng)營越來越被提到物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的日程上來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營將是一條必由之路?！　《?、物業(yè)經(jīng)營管理的概念　　物業(yè)經(jīng)營管理可概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。　　物業(yè)經(jīng)營管理的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。

圖書封面

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