房地產(chǎn)投資分析

前言

　　行業(yè)的發(fā)展離不開人才的支撐，行業(yè)的不斷發(fā)展同樣對(duì)人才的要求也越來越高。從專業(yè)教育的層面來看，就是如何不斷地更新教學(xué)內(nèi)容和培養(yǎng)方式，以適應(yīng)新時(shí)期人才培養(yǎng)的需要。目前，作為培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)技術(shù)應(yīng)用型人才的高職房地產(chǎn)專業(yè)教育就面臨著類似的問題。例如，在目前房地產(chǎn)業(yè)注重開發(fā)投資的背景下，置業(yè)投資分析相關(guān)教學(xué)內(nèi)容并未在高校房地產(chǎn)類專業(yè)，特別是高職房地產(chǎn)專業(yè)投資分析課程中受到足夠的重視；在國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)該課程的高職高專適用教材和相關(guān)教學(xué)資料?，F(xiàn)實(shí)情況告訴我們，在房地產(chǎn)業(yè)真正作為服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展和成熟的條件下，置業(yè)投資的比重將會(huì)越來越大；而作為我們學(xué)生今后的主要就業(yè)選擇，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估或者房地產(chǎn)咨詢等工作，對(duì)置業(yè)投資的知識(shí)和技能的要求也越來越迫切。因此，目前急需一本既包括房地產(chǎn)開發(fā)投資分析，又針對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資分析、內(nèi)容翔實(shí)的高職專業(yè)教材。本教材就是在此認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)之上編寫而成的?！　”窘滩囊罁?jù)高職教育以就業(yè)為導(dǎo)向、能力為本位的培養(yǎng)模式，緊扣目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，在闡述房地產(chǎn)投資基本理論、基本原理的基礎(chǔ)上，圍繞置業(yè)投資分析和開發(fā)投資分析兩大內(nèi)容進(jìn)行謀篇布局；并且遵循理論適度、重在能力培養(yǎng)的原則，對(duì)內(nèi)容進(jìn)行了合理安排。本教材區(qū)別于國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)投資分析教材的地方主要有以下幾點(diǎn)：　　1．本教材章節(jié)不再按傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析框架進(jìn)行安排，而是將其分為三大部分：基礎(chǔ)篇、置業(yè)投資篇和開發(fā)投資篇；　　2．由于置業(yè)投資分析部分是本教材的重點(diǎn)之一，為此單獨(dú)安排一章有關(guān)住房抵押貸款的內(nèi)容；有關(guān)住房交易、租賃等環(huán)節(jié)的稅費(fèi)計(jì)算也是本教材的主要內(nèi)容之一。這些都是其他同類教材所沒有的；　　3．為了接近實(shí)際，避免過于理論化，本教材引用或采用了盡可能多的真實(shí)案例和最新的專題分析素材，作為教師授課或?qū)W生討論之用；　　4．為了提高本教材的實(shí)用性，還特別安排了如何運(yùn)用電子表格（Excel）進(jìn)行投資分析的制表及相關(guān)計(jì)算等內(nèi)容，這也是其他同類教材所沒有的；　　5．教材的重點(diǎn)章節(jié)（第4章到第9章）安排了實(shí)訓(xùn)的相關(guān)內(nèi)容，包括實(shí)訓(xùn)課題的背景、任務(wù)和要求等。　　全書分三大部分共10章，其中第1章到第4章是基礎(chǔ)篇，主要涉及房地產(chǎn)投資的基本概念、基本原理、基本方法以及資金價(jià)值計(jì)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法等內(nèi)容；從第5章到第7章為置業(yè)投資篇，主要涉及住房抵押貸款理論與實(shí)務(wù)、住房房地產(chǎn)置業(yè)投資分析、商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資分析等內(nèi)容；最后，第8章到第10章是開發(fā)投資分析部分，主要涉及項(xiàng)目成本費(fèi)用估算、收入與稅金估算、財(cái)務(wù)報(bào)表編制、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容。另外需要說明的是，全書第一部分、第二部分（除了第4章之外）各章都安排了相應(yīng)的專題分析，以加深學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中對(duì)有關(guān)熱點(diǎn)問題或重要問題的理解；而對(duì)于第4章及后面的第8、9、10章，專題分析對(duì)于學(xué)生來說可能難度較大或理論性太強(qiáng)，因此就省略了?！　”窘滩挠烧憬?jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院工商管理系王建紅老師編著，并負(fù)責(zé)全書的統(tǒng)稿、定稿工作。在編寫過程中，得到了學(xué)院和系部領(lǐng)導(dǎo)、同事及其他許多朋友的大力支持，他們是浙江經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院呂超副教授、張秋埜副教授、周成學(xué)老師、王鋒老師，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的陳松教授，浙江理工大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院的劉友平老師，蘇州科技學(xué)院的張尚老師，以及廈門土地儲(chǔ)備中心的林小丹、大連萬達(dá)集團(tuán)的吳承祥、上海金地集團(tuán)的黃海濱、杭州資生顧問有限公司的葉邦君和杭州我愛我家房屋租賃置換有限公司、杭州華立房地產(chǎn)代理有限公司、杭州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)的許多朋友們。在本教材的編寫過程中，我們也參考了很多文獻(xiàn)和資料。在此，對(duì)以上領(lǐng)導(dǎo)、同事、朋友以及有關(guān)文獻(xiàn)和資料的作者深表感謝?！　〔还苁情_發(fā)投資分析還是置業(yè)投資分析，其本身實(shí)踐性都很強(qiáng)，涉及的學(xué)科也很多，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融與投資、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等；更何況教材既要滿足理論難度適中又要達(dá)到實(shí)用夠用的要求，把握起來難度相當(dāng)大；加之作者水平有限，本書肯定還存在不少缺點(diǎn)甚至錯(cuò)誤，懇請(qǐng)讀者、同人批評(píng)指正。

內(nèi)容概要

　　本書共3部分10章。第一部分基礎(chǔ)篇，包括第1～4章，主要講解了房地產(chǎn)投資概述、房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算及其應(yīng)用、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。第二部分置業(yè)投資篇，包括第5～7章，主要講解了住房抵押貸款理論與實(shí)務(wù)、住宅房地產(chǎn)投資和商業(yè)房地產(chǎn)投資等內(nèi)容。第三部分開發(fā)投資篇，包括第8～10章，主要講解了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告等內(nèi)容。
　　本書在對(duì)房地產(chǎn)投資分析相關(guān)理論知識(shí)進(jìn)行闡述時(shí)，既注重適用、簡(jiǎn)潔，又力求系統(tǒng)、創(chuàng)新。并在書中安排了較多的專題分析、案例分析及實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目操作練習(xí)，以方便讀者理解、鞏固和運(yùn)用所學(xué)知識(shí)。
　　本書既可作為高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類學(xué)生的教學(xué)用書，也可作為職業(yè)崗位培訓(xùn)教材，還可作為企業(yè)管理人員的自學(xué)參考書。

書籍目錄

第一部分 基礎(chǔ)篇
第1章 房地產(chǎn)投資概述
1.1 房地產(chǎn)投資的概念和類型
1.1.1 房地產(chǎn)投資的概念
1.1.2 房地產(chǎn)投資的類型
1.2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及其分析過程
1.2.1 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)
1.2.2 房地產(chǎn)投資分析的作用
1.2.3 房地產(chǎn)投資分析的過程
1.3 房地產(chǎn)投資分析的幾個(gè)基本問題
1.3.1 關(guān)于投資價(jià)值
1.3.2 關(guān)于投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)
本章小結(jié)
本章思考題
第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析
2.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
2.1.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義
2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析
2.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析
2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征
2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率
2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容
2.2.4 房地產(chǎn)置業(yè)投資市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容
本章小結(jié)
本章思考題
第3章 資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算及其應(yīng)用
3.1 資金的時(shí)間價(jià)值概述
3.1.1 資金時(shí)間價(jià)值的概念
3.1.2 資金時(shí)間價(jià)值在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用
3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用
3.2.1 利率與計(jì)息方式
3.2.2 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用
3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用
3.2.4 現(xiàn)值和終值的影響因素
3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用
3.3.1 年金的概念
3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用
3.3.3 先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用
3.3.4 遞延年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用
3.3.5 永續(xù)年金現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用
3.3.6 資金時(shí)間價(jià)值基本計(jì)算公式匯總表及注意點(diǎn)
本章小結(jié)
本章思考題
第4章 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
4.1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述
4.1.1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容
4.1.2 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
4.1.3 現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流量表及現(xiàn)金流量圖
4.2 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析
4.2.1 投資利潤(rùn)率
4.2.2 投資利稅率
4.2.3 資本金利潤(rùn)率
4.2.4 靜態(tài)投資回收期
4.2.5 靜態(tài)分析的幾個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)
4.3 房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析
4.3.1 凈現(xiàn)值(NPV)
4.3.2 凈現(xiàn)值率(NPVR)
4.3.3 內(nèi)部收益率(IRR)
4.3.4 動(dòng)態(tài)投資回收期
4.4 Excel在房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用
4.4.1 Excel中的常用公式和函數(shù)
4.4.2 Excel中凈現(xiàn)值函數(shù)(NPV)的應(yīng)用
4.4.3 Excel中內(nèi)部收益率函數(shù)(IRR)的應(yīng)用
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目
本章思考題
第二部分 置業(yè)投資篇
第5章 住房抵押貸款理論與實(shí)務(wù)
5.1 與抵押貸款相關(guān)的幾個(gè)概念
5.1.1 抵押貸款的利率及其確定
5.1.2 杠桿原理
5.2 住房抵押貸款的運(yùn)作過程
5.2.1 住房抵押貸款的參與人
5.2.2 住房抵押貸款的運(yùn)作過程
5.3 固定利率住房抵押貸款
5.3.1 等額本金償還的抵押貸款(CAM)
5.3.2 等額本息償還的抵押貸款(CPM)
5.3.3 貸款余額的計(jì)算
5.4 國(guó)內(nèi)住房抵押貸款品種評(píng)析
5.4.1 商業(yè)性住房抵押貸款
5.4.2 公積金住房抵押貸款
5.4.3 提前還款的處理
5.4.4 國(guó)內(nèi)其他住房抵押貸款創(chuàng)新品種
5.4.5 住房抵押貸款融資規(guī)劃與分析
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目
本章思考題
第6章 住宅房地產(chǎn)投資
6.1 住宅房地產(chǎn)投資概述
6.1.1 住宅房地產(chǎn)概述
6.1.2 常見的住宅房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)
6.1.3 影響住宅房地產(chǎn)投資價(jià)值的主要因素
6.2 住宅房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
6.2.1 住宅房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量分析
6.2.2 住宅房地產(chǎn)投資租售決策分析
6.2.3 住宅房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析
6.3 住宅房地產(chǎn)投資分析實(shí)例
6.3.1 住宅房地產(chǎn)投資分析實(shí)例一
6.3.2 住宅房地產(chǎn)投資分析實(shí)例二
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目
本章思考題
第7章 商業(yè)房地產(chǎn)投資
7.1 商業(yè)房地產(chǎn)投資概述
7.1.1 商業(yè)房地產(chǎn)概述
7.1.2 常見的商業(yè)房地產(chǎn)投資類型及其特點(diǎn)
7.1.3 商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值的影響因素
7.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
7.2.1 商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量分析
7.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析
7.3 商業(yè)房地產(chǎn)投資分析實(shí)例
7.3.1 商業(yè)房地產(chǎn)投資分析實(shí)例一
7.3.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資分析實(shí)例二
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目一
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目二
本章思考題
第三部分 開發(fā)投資篇
第8章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
8.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算
8.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算
8.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算
8.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
8.2.1 輔助性報(bào)表的編制
8.2.2 基本報(bào)表的編制
8.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)
8.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)體系
8.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算
8.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)案例
8.4.1 項(xiàng)目概況
8.4.2 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
8.4.3 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃
8.4.4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算
8.4.5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目
本章思考題
第9章 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
9.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)概述
9.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義
9.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
9.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定性分析
9.2.1 盈虧平衡分析
9.2.2 敏感性分析
9.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制
9.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范
9.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制［31］
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目
本章思考題
第10章 房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告
10.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告的編寫
10.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資分析案例
案例一：某租售房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析
案例二：某某商學(xué)院項(xiàng)目投資分析報(bào)告
案例三：浙經(jīng)職院課程綜合實(shí)踐項(xiàng)目：杭政儲(chǔ)【2009】48號(hào)下沙R21-A-12地塊
可行性研究報(bào)告(學(xué)生成果)
本章小結(jié)
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目
本章思考題
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。?）不同區(qū)域項(xiàng)目組合。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征，為房地產(chǎn)開發(fā)商通過區(qū)域項(xiàng)目組合的方式降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提供了可能。由于不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府政策、市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念以及資金供求情況等方面各不相同，導(dǎo)致影響不同區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)水平的因素和程度也將存在較大差異，即不同區(qū)域項(xiàng)目之間的相關(guān)性并不是很強(qiáng)。因此，可以通過不同區(qū)域投資項(xiàng)目組合，來有效整合和降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體投資風(fēng)險(xiǎn)。比如，有些房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅在本省或本市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，還將觸角伸到了全國(guó)各大中城市，除了公司發(fā)展戰(zhàn)略上的考慮外，降低投資風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)重要的因素。　?。?）不同時(shí)間項(xiàng)目組合。通過區(qū)域項(xiàng)目組合的方式可以降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，同樣，通過不同時(shí)間項(xiàng)目的組合也可以降低風(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)于一個(gè)開發(fā)面積比較大的項(xiàng)目來說，比較可行的策略就是通過分期開發(fā)的模式實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)程，分期開發(fā)至少有幾個(gè)方面的好處：一是通過小規(guī)模的分期開發(fā)可以試探市場(chǎng)行情和需求，及時(shí)調(diào)整開發(fā)、營(yíng)銷等方面的策略，減少后期開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；二是分期開發(fā)減輕了開發(fā)商的資金壓力和降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商通過項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)成功運(yùn)作一個(gè)大盤成為可能；三是分期開發(fā)降低了開發(fā)企業(yè)在日常管理、項(xiàng)目管理及其他管理的難度，降低了開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)?！　?.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者通過某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給其他人承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要有工程保險(xiǎn)和工程擔(dān)保兩種方式。工程保險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商和承包商為了工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，向保險(xiǎn)人（公司）支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人根據(jù)合同約定對(duì)在工程建設(shè)中可能產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)和人身傷害承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任。工程保險(xiǎn)一般分為強(qiáng)制性保險(xiǎn)和自愿保險(xiǎn)兩類。而工程擔(dān)保是指擔(dān)保人（一般為銀行、擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、其他金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)團(tuán)體或個(gè)人）應(yīng)工程合同一方（申請(qǐng)人）的要求向另一方（債權(quán)人）作出的書面承諾。通過這兩種方式都能有效地轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)（主要是工程相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)）?！　〕送ㄟ^保險(xiǎn)和擔(dān)保等形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之外，開發(fā)商也可以通過非保險(xiǎn)的形式，例如可以通過在合同中增加索賠條款，將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包方。當(dāng)然，有些開發(fā)商通過與客戶簽訂明顯有利于自己一方的銷售合同，想以此將有些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，這種不誠(chéng)信的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移行為并不可取?！　?.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制　　房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，化解、調(diào)解和控制風(fēng)險(xiǎn)因素，從而回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期收益損失。其主要手段如下?！　　?/pre>








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