房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅實務(wù)疑難解答

內(nèi)容概要

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅實務(wù)疑難解答》第1版自2010年8月出版問世以來，受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同行讀者、業(yè)內(nèi)專家的充分認可，第2版在保持整體框架結(jié)構(gòu)不變的前提下，根據(jù)一年來最新的稅收政策，對該書的相關(guān)內(nèi)容進行了完善和修訂。本書分會計處理和稅務(wù)處理兩個部分，在新會計準則和房地產(chǎn)新稅收政策的框架下采取“一問一答”的形式解答企業(yè)會計核算和涉稅處理的疑難問題，協(xié)助企業(yè)的財務(wù)人員，在比較短的時間內(nèi)更好地掌握正確的操作原則與方法，做一個明明白白的納稅人。
　　

書籍目錄

第1章 會計科目設(shè)置與業(yè)務(wù)處理
　1.1 會計科目的設(shè)置
　　1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新《企業(yè)會計準則》下應(yīng)設(shè)置哪些會計科目？
　　2．是否需要設(shè)置“待攤費用”和“預提費用”會計科目？
　　3．不設(shè)置“待攤費用”科目，待攤性質(zhì)的費用如何核算？
　　4．不設(shè)置“預提費用”科目，預提性質(zhì)的負債如何核算？
　　5．新《企業(yè)會計準則》下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開（籌）辦費如何核算？
　　6．執(zhí)行新《企業(yè)會計準則》后“開辦費”余額如何處理？
　1.2 開發(fā)成本的核算
　　1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目有哪些？
　　2．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置開發(fā)成本的明細項目？
　　3．如何核算“開發(fā)成本——建筑工程費用”？
　　4．拆遷安置房的成本計入“開發(fā)成本”的哪個成本項目？
　　5．支付的拆遷補償費如何進行會計處理？
　　6．預付工程款是否計入“開發(fā)成本——建筑工程費用”？
　　7．向政府相關(guān)部門繳納的報建費計入什么會計科目？
　　8．購買土地繳納的契稅、耕地占用稅如何核算？
　1.3 管理費用
　　1．房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部門發(fā)生的費用如何核算？
　　2．房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費用”科目核算包括哪些內(nèi)容？
　　3．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“管理費用”的明細項目？
　　4．“管理費用——業(yè)務(wù)招待費”的核算范圍有哪些？
　　5．核算“業(yè)務(wù)招待費”時應(yīng)注意哪些問題？
　　6．“業(yè)務(wù)招待費”可以在“開發(fā)間接費用”等科目核算嗎？
　　7．公司內(nèi)部會議發(fā)生的餐費如何核算？
　　8．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的采購保管費如何核算？
　1.4 銷售費用
　　1．房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用核算內(nèi)容有哪些？
　　2．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“銷售費用”的明細項目？
　　3．租入“售樓部”的裝修費如何核算？
　　4．售樓部、樣板房的維修費如何核算？
　　5．已交付的房屋因地震而發(fā)生“質(zhì)量檢測費”如何核算？
　1.5 財務(wù)費用、開發(fā)間接費用
　　1．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“財務(wù)費用”的明細項目？
　　2．房地產(chǎn)企業(yè)的“借款費用”如何核算？
　　3．房地產(chǎn)企業(yè)因貸款而發(fā)生的審計費、評估費等如何核算？
　　4．支付金融機構(gòu)的罰息計入哪個會計科目？
　　5．開發(fā)過程中的“借款費用”如何核算？
　　6．房地產(chǎn)企業(yè)的外幣匯兌損益在哪個會計科目核算？
　　7．開發(fā)間接費用的定義與核算內(nèi)容？
　　8．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“開發(fā)間接費用”的明細項目？
　　9．房地產(chǎn)企業(yè)如何歸集和分配開發(fā)間接費用？
　　10．利用“開發(fā)產(chǎn)品”而建設(shè)樣板房的裝修費如何核算？
　　11．支付的維修基金在哪個會計科目核算？
　　12．支付的“前期物業(yè)管理費”計入哪個會計科目？
　1.6 應(yīng)付職工薪酬
　　1．房地產(chǎn)企業(yè)的“應(yīng)付職工薪酬”包括哪些內(nèi)容？
　　2．什么是企業(yè)職工福利費？
　　3．如何設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付福利費”明細項目？
　　4．食堂人員的工資薪金分配到什么會計科目？
　　5．食堂購置的炊具、餐具等計入什么會計科目？
　　6．食堂購入的米面、糧油等如何核算？
　　7．職工報銷的餐費和醫(yī)療費如何核算？
　　8．支付職工的購房補貼如何進行會計處理？
　　9．公司為職工租房的租金如何核算？
　　10．為職工購買的商業(yè)保險費如何核算？
　　11．解除勞動合同支付的補償金如何核算？
　　12．節(jié)日禮金、生日禮金等在什么科目核算？
　　13．購買的清涼飲料如何進行會計處理？
　1.7 稅金
　　1．為職工承擔的個人所得稅如何核算？
　　2．預繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅如何核算？
　　3．代扣代繳建安營業(yè)稅如何進行賬務(wù)處理？
　　4．代扣代繳稅金的手續(xù)費如何核算？
　　5．納稅人未繳或少繳稅款被查補稅款如何核算？
　1.8 固定資產(chǎn)
　　1．固定資產(chǎn)目錄包括哪些內(nèi)容？
　　2．補提的固定資產(chǎn)折舊如何賬務(wù)處理？
　　3．以月供方式購入的固定資產(chǎn)如何核算？
　　4．固定資產(chǎn)以舊換新如何進行賬務(wù)處理？
　　5．將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)如何確認其原值？
　　6．以房產(chǎn)投資的入賬依據(jù)是發(fā)票嗎？
　　7．新《企業(yè)會計準則》對自建辦公樓的會計處理是如何規(guī)定的？
　　8．按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)如何核算？
　1.9 甲供材料
　　1．房地產(chǎn)企業(yè)的“甲供材料”如何核算？
　　2．甲供材料按照約定價格結(jié)算產(chǎn)生差額如何處理？
　　3．房地產(chǎn)企業(yè)購買的工程設(shè)備如何核算？
　　4．開發(fā)商與施工單位結(jié)算甲供材料價款的步驟有哪些？
　1.10 營業(yè)外收入
　　1．公司因延期交房而支付的違約金如何核算？
　　2．無法支付的“工程質(zhì)量保修金”如何核算？
　　3．房地產(chǎn)企業(yè)不再退還投標保證金如何核算？
　　4．收到政府返還的“報建費”如何核算？
　　5．購房業(yè)主違約而放棄的購房定金如何處理？
　　6．收取延誤工期的罰款如何進行賬務(wù)處理？
　1.11 其他
　　1．拆遷補償收入如何進行會計處理？
　　2．未獲《土地使用權(quán)證》能否作為無形資產(chǎn)核算？
　　3．企業(yè)購入的理財產(chǎn)品如何核算？
　　4．異地參加培訓的差旅費如何進行會計處理？
　　5．預收客戶的購房定金、訂金、誠意金如何核算？
　　6．投標保證金、履約保證金（保函）如何核算？
　　7．繳納的“綠化保證金”等計入什么會計科目？
　　8．收取了全額發(fā)票后預留保證金如何核算？
　　9．銷售多余的材料如何進行賬務(wù)處理？
　　10．房地產(chǎn)企業(yè)收取的招標圖紙費是否沖減管理費用？
　　11．向施工單位收回的代墊水電費如何進行賬務(wù)處理？
　　12．支付的安全措施費如何進行賬務(wù)處理？
第2章 稅收征管與發(fā)票管理
第3章 企業(yè)所得稅
第4章 營業(yè)稅
第5章 土地增值稅
第6章 個人所得稅
第7章 其他稅費
參考文獻

章節(jié)摘錄

　　答：企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式?！　∑髽I(yè)政策性搬遷收入，是指因當?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。這種情況下被搬遷企業(yè)通常并非出于自愿，搬遷補償款主要是補償企業(yè)因搬遷而造成的損失及重新購置機器設(shè)備、土地使用權(quán)、新建廠房等支出及安置職工之用。　?。?）對于政策性搬遷收入的稅務(wù)處理　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[ 2007] 61號）規(guī)定：　　“二、對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：　?。ㄒ唬┌徇w企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入應(yīng)納稅所得額。　?。ǘ┢髽I(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收人中將相關(guān)成本扣除，其余額計入應(yīng)納稅所得額?！　。ㄈ┌徇w企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計人當年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅?！　。ㄋ模┌徇w企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。　?。ㄎ澹┌徇w企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計人當年應(yīng)納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并人搬遷企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅?！　∪?、對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得的搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計入企業(yè)的總收入。　　五、本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整；尚未進行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行?！薄　。?）對于商業(yè)性拆遷收人的稅務(wù)處理　　商業(yè)性拆遷，即基于雙方自愿的拆遷，補償款實質(zhì)上是被拆遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)等的收入，按稅法規(guī)定應(yīng)該對轉(zhuǎn)讓收入計征營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。企業(yè)只能按清理固定資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）等進行賬務(wù)處理。所發(fā)生的損失在稅務(wù)方面應(yīng)該按照《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）的規(guī)定辦理?！　　?/pre>








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