買房的革命

前言

　　2010年4月8日，《新京報(bào)》A04時(shí)事評(píng)論版有一則這樣的文字：@任志強(qiáng)（著名的房地產(chǎn)“大嘴開(kāi)發(fā)商”，以一貫的直言不諱口無(wú)遮攔以及一貫的唱多房?jī)r(jià)著稱）：一個(gè)朋友發(fā)來(lái)1989年關(guān)于房地產(chǎn)的人民日?qǐng)?bào)新聞評(píng)論——北京最近提供2萬(wàn)多平方米住房，每平方米1600～1900元。若買兩居室，少說(shuō)也要6萬(wàn)多元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存儲(chǔ)50元，已是極限，100年才能買上兩居室。（人民日?qǐng)?bào)1989年2月20日第2版）　　彈指一揮間啊，21年過(guò)去，房?jī)r(jià)依舊在人們的驚呼聲中節(jié)節(jié)攀升。所不同的是，21年前，大學(xué)畢業(yè)生的父輩們基本上都還沒(méi)有財(cái)富積累。而今天，90后的大學(xué)畢業(yè)生父輩們相當(dāng)一部分已經(jīng)開(kāi)始享受財(cái)富的果實(shí)，21年前的窮盡兩個(gè)人之力買房變成了今天一家6人合力買房（小夫妻加上雙方父母）；21年前，中國(guó)的城市化剛剛起步，北京東三環(huán)還是一片田園牧歌加上幾個(gè)工廠煙囪??今天，高密度城市化的車輪已經(jīng)在以不為任何人意志為轉(zhuǎn)移的加速度高速運(yùn)轉(zhuǎn)，北京的東三環(huán)已經(jīng)崛起為全北京乃至全中國(guó)效率最高的城市新中心；今天的北京房?jī)r(jià)已經(jīng)全面超越2萬(wàn)元大關(guān)，一個(gè)月薪3000元的大學(xué)畢業(yè)生，差不多也要上百年才能買上一套兩居室……　　世界好像在變，好像也沒(méi)有變；我們的觀念和心態(tài)似乎在變，似乎也都沒(méi)有變?！　槭裁?0年前的老問(wèn)題一直未變？是政府不作為嗎？可是你分明看見(jiàn)政府一次又一次進(jìn)行著或松或緊的宏觀調(diào)控。但宏觀調(diào)控拉出了一個(gè)個(gè)上下起伏的波浪形曲線，卻終究改變不了房?jī)r(jià)在時(shí)間長(zhǎng)河里整體上揚(yáng)的事實(shí)。21年都解決不了的問(wèn)題，三年五載甚至一時(shí)半會(huì)就能解決嗎？難以解決的原因又在哪里？　　高密度大城市化、人口和收入增長(zhǎng)所引發(fā)的住房需求和房?jī)r(jià)上漲是自然的和健康的歷史規(guī)律，不必調(diào)控，調(diào)控也沒(méi)有用。政策需要做的是調(diào)控非正常上漲。那么平抑房?jī)r(jià)，或者嚴(yán)格說(shuō)讓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的辦法，無(wú)非是抑制投資需求和增加供給。而投資需求主要緣于通脹預(yù)期和投資渠道狹窄，治理的重點(diǎn)是超發(fā)貨幣?！　〉浅l(fā)貨幣如果被抑制，那么GDP的上升可能就受到影響，那時(shí)候不僅是很多人買不起房的問(wèn)題，甚至有很多人因此失業(yè)。孰輕孰重？而增加供地方面，表面上是因?yàn)橥恋刎?cái)政導(dǎo)致地方政府缺乏供地積極性，或者是故意擠牙膏似地供地以維持高地價(jià)、增加土地收入，更為公開(kāi)的理由則是守住耕地紅線，確保中國(guó)糧食安全。但在30多年前的計(jì)劃體制下，耕地比今天多（因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少），人口比今天少，我們還不能保證糧食的供應(yīng)，靠各種票證限制居民的食品消費(fèi)。改革開(kāi)放之后的1991-2008年，我國(guó)小麥畝產(chǎn)增加了30%，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了150%。耕地減少，人口增加，我們的物質(zhì)卻更豐富了，生活也更好了?！　∫虼艘员Ｗo(hù)耕地為由限制城市房地產(chǎn)土地供應(yīng)并不是理由。而且加速城市化進(jìn)程事實(shí)上可以大幅度節(jié)約農(nóng)村用地，騰退出大量的偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地?！　〉词雇恋囟妓接谢?，土地敞開(kāi)供應(yīng)，大城市房?jī)r(jià)該漲還得漲，因?yàn)橹灰腥丝诰奂牡胤?，土地、房屋等資源的稀缺性就會(huì)凸顯出來(lái)。有人建議改革土地招拍掛制度。但是只要這種因人口聚集和交通便利帶來(lái)的土地、房屋稀缺性存在，就是免費(fèi)出讓土地也可能賣出天價(jià)房?！　∪绻覀兝斫饬爽F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，今天和今后我們事實(shí)上面臨的問(wèn)題是重新規(guī)劃中國(guó)的人居環(huán)境問(wèn)題，中國(guó)的城市版圖正在被中外歷史上都史無(wú)前例的人口大流動(dòng)重新改寫。在今天乃至在未來(lái)15～20年之內(nèi)，將有數(shù)億以上的人因城市化而改變生活方式。房?jī)r(jià)，只不過(guò)是這個(gè)歷史大潮流中的一朵小浪花而已。　　我們必須跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，才能洞見(jiàn)其中的奧妙，否則難免盲人摸象不得要領(lǐng)。這也是我寫評(píng)論這么多年來(lái)，一直強(qiáng)調(diào)和警醒自己的：要先做好大判斷，才能做好小判斷。在時(shí)間的長(zhǎng)河里，房地產(chǎn)只不過(guò)是一朵小小的浪花，只有站在整個(gè)中國(guó)社會(huì)歷史發(fā)展的大背景下，才能看清中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么、正在發(fā)生什么、還會(huì)發(fā)生什么?！　∫虼?，任何審慎和理性的態(tài)度，是先看清楚我們過(guò)去、今天和未來(lái)的社會(huì)歷史正在發(fā)生、即將發(fā)生什么。這樣的觀察與思考，將使我們變成智慧、理性的動(dòng)物，而非本能的情緒化的動(dòng)物。財(cái)富，也就孕育在這樣的思想和觀念中。在這樣的過(guò)程中，財(cái)富的產(chǎn)生和增長(zhǎng)，其實(shí)是一場(chǎng)比拼個(gè)人聰明才智的智力游戲，看誰(shuí)站得更高、看得更遠(yuǎn)。古人講“有膽有識(shí)”，真實(shí)的情況應(yīng)該是，有識(shí)才會(huì)有膽。有超越于常人的洞察社會(huì)歷史風(fēng)云的卓越見(jiàn)識(shí)，才會(huì)有優(yōu)于常人的、特立獨(dú)行不與世俗同流的非凡勇氣和膽量！　　如果一如既往地一味沉溺于抱怨、憤懣之中，我們將永遠(yuǎn)將自己陷于黑暗而不能自拔。當(dāng)我們面對(duì)黑暗或者感覺(jué)前面一片黑暗的時(shí)候，我們需要的光到底在哪里？是等待別人的光照亮自己，還是用自己的光照亮世界和別人，并從別人的身上再反射光回來(lái)？　　反求諸己還是怨天尤人？我將毫不猶豫地反求諸己，選擇自己發(fā)光　　發(fā)亮！　　而發(fā)光的武器，不在別處，在我們內(nèi)心的理性、智慧和勇氣。舍此無(wú)他。改變世界，先從改變自己開(kāi)始。話雖簡(jiǎn)單，實(shí)踐起來(lái)卻格外難，因?yàn)檫@牽涉到我們潛意識(shí)里，是一切指望靠自己，還是從生到死都沒(méi)有擺脫我們與生俱來(lái)的“母體依賴”?！　∮眯袆?dòng)，而不是用謾罵和抱怨來(lái)面對(duì)，是相信自己的力量；謾罵和抱怨的本質(zhì)，則是潛意識(shí)里、冥冥中在期待別人、期待著世界上有一個(gè)“母體”給你帶來(lái)溫暖、安全、幸福和光明。這是兩種完全不同的態(tài)度，完全不同的世界觀和方法論。態(tài)度決定一切，不同的態(tài)度和世界觀、方法論，絕對(duì)也會(huì)給自己帶來(lái)完全不同的兩種結(jié)果?！　∠嘈抛约?、反求諸己并付諸行動(dòng)的，最終又會(huì)增加自己理性、智慧的力量；謾罵和抱怨并期待別人來(lái)改變現(xiàn)實(shí)的，并不一定能使現(xiàn)實(shí)得到些微的改變，最終卻會(huì)使自己流于憤怒、輕浮，并日益喪失獨(dú)立、理性思考的能力和行動(dòng)力。這是在財(cái)富損失之外的另一重?fù)p失：生命智慧和生命質(zhì)量的損失?！　∫虼?，面對(duì)20多年來(lái)從未改變的高房?jī)r(jià)這一“老問(wèn)題”，我們最需要的不是等待，不是謾罵，不是詛咒，而是行動(dòng)。如果你讀完這本書，能夠認(rèn)真地思索并且知道真正的光明在哪里，那么，這本小書帶給你的財(cái)富和人生價(jià)值，當(dāng)是這本書價(jià)格的千百萬(wàn)倍！如是，我們的這一次相逢，就會(huì)是人生最美麗的邂逅！　　讀不讀這本書，是你的自由；但不讀這本書，或者食而不化，那就是你的損失而非我的損失！　　感謝蘭文娟、蘭天華，感謝丁晨星、傅鵬、趙繼成、連鈺榮、曾珍、潘煒、王莉、劉福生、李小金，是他們的信任和幫助，促使我完成了這本書。

內(nèi)容概要

在當(dāng)今中國(guó)對(duì)于高房?jī)r(jià)的一片喊殺聲中，本書可能是迄今唯一一本教人們?nèi)绾文_踏實(shí)地戰(zhàn)勝高房?jī)r(jià)的書。本書作者通過(guò)對(duì)中國(guó)社會(huì)發(fā)展大趨勢(shì)的深刻洞察，用宏大的視野、科學(xué)的論證、真實(shí)生動(dòng)的事例，深入淺出地揭示了中國(guó)高房?jī)r(jià)的歷史成因、時(shí)代必然性和社會(huì)依賴性，并指引讀者，放棄幻想和抱怨，用實(shí)際行動(dòng)，走出“用觀念革命跑贏高房?jī)r(jià)”的突圍之路。貫穿本書中的人生智慧與財(cái)富理念蘊(yùn)含了豐富而獨(dú)到的見(jiàn)解，值得讀者細(xì)細(xì)品味。

作者簡(jiǎn)介

童大煥，男，1968年生于福建長(zhǎng)汀，1990年畢業(yè)于中國(guó)人民警官大學(xué)科技系，現(xiàn)居北京。為中國(guó)當(dāng)代最早、最活躍的時(shí)評(píng)人之一，對(duì)中國(guó)教育、城市化、法律、財(cái)經(jīng)諸多領(lǐng)域都有獨(dú)到的研究，每年發(fā)表時(shí)政、財(cái)經(jīng)等方面的評(píng)論數(shù)百篇。曾獲2006、2008年度“百位華人公共知識(shí)分子”稱號(hào)，2

書籍目錄

引子 史上最嚴(yán)厲調(diào)控進(jìn)行時(shí)
第一章 同一起跑線上的貧富分野
　靜水流深，驚心動(dòng)魄
　有關(guān)房地產(chǎn)的幾個(gè)故事
第二章 是什么力量在支撐節(jié)節(jié)高升的房?jī)r(jià)
　高房?jī)r(jià)的第一個(gè)支撐：史無(wú)前例的城市化運(yùn)動(dòng)
　附：“高密度城市化”拯救中國(guó)
　高房?jī)r(jià)的第二個(gè)支撐：通貨膨脹
　高房?jī)r(jià)的第三個(gè)支撐：金融革命與超前消費(fèi)
　高房?jī)r(jià)的第四個(gè)支撐：被激活的全民住房夢(mèng)
　高房?jī)r(jià)的第五個(gè)支撐：中國(guó)正處在迅速發(fā)展的工業(yè)化時(shí)期——兼談中國(guó)會(huì)不會(huì)重蹈日本和香港房地產(chǎn)泡沫覆轍
　“6540萬(wàn)套閑置房”的真相
第三章 為什么很多老百姓買不起房
　原因之一是土地壟斷
　地價(jià)如何影響房?jī)r(jià)
　原因之二是缺乏差異化市場(chǎng)供應(yīng)
　原因之三是過(guò)度追求大戶型
　原因之四在于收入分配結(jié)構(gòu)問(wèn)題
第四章 政府如何應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)
　政府的制度應(yīng)對(duì)
　政府的政策應(yīng)對(duì)
　政府政策的兩難
　政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)
　抑制投機(jī)性購(gòu)房怎樣才能對(duì)癥下藥
　經(jīng)濟(jì)適用房何以淪為窮人“負(fù)福利”
　經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)
　共有產(chǎn)權(quán)房是不是富人的畏途
　港新模式解決不了中國(guó)住房問(wèn)題
　不能靠住房烏托邦“溫暖人心”
　小產(chǎn)權(quán)房的合法化之路在哪里？
　農(nóng)地入市如何確保農(nóng)民利益？
　圈一塊地給中低收入者蓋房，可行嗎？
　房?jī)r(jià)問(wèn)題是社會(huì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的綜合反映
　收入懸殊為因，房?jī)r(jià)太高是果
　鼓動(dòng)多征稅以遏制房?jī)r(jià)飆升是危險(xiǎn)論調(diào)
　高房?jī)r(jià)是在消滅中產(chǎn)階層嗎？
第五章 百姓如何應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)
　中國(guó)已一去不復(fù)返地進(jìn)入資本理財(cái)時(shí)代
　建立清晰的理財(cái)觀念
　用資本化理念看待和使用房產(chǎn)
　相信日積月累的時(shí)間偉力
　用誠(chéng)信和契約取代文學(xué)理想主義
　萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)除了虛張聲勢(shì)別無(wú)長(zhǎng)物
　建立強(qiáng)烈的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)理念
　建立強(qiáng)烈的“時(shí)間成本”觀念
　“復(fù)利原理”在房產(chǎn)中的運(yùn)用
　為什么住房會(huì)成為中國(guó)人的投資首選
　幾乎不分紅的A股市場(chǎng)
　黃金是一個(gè)好的投資品種嗎？
　讓品位跑贏通脹
　年輕人要敢于做房奴
　不要迷戀故鄉(xiāng)，故鄉(xiāng)已成傳說(shuō)
第六章 購(gòu)房實(shí)務(wù)與技巧
　戰(zhàn)略上城市包圍農(nóng)村
　假如盧浮宮失火，你先救哪幅畫？
　戰(zhàn)術(shù)上農(nóng)村包圍城市
　告別對(duì)借貸的恐懼與偏見(jiàn)
　先買房還是先買車
　貴與賤的辯證法
　不要指望抄底
　眼睛向前看不要向后看
　聽(tīng)政府的話，跟著銀行走
　最高誠(chéng)信最低風(fēng)險(xiǎn)原則
　大城市工作，小城鎮(zhèn)生活
　買一手房的注意事項(xiàng)
　買二手房的注意事項(xiàng)
附錄　作囂近期發(fā)表的文章
后記 我為仆么要寫這本書

章節(jié)摘錄

　　其實(shí)易憲容從一開(kāi)始就錯(cuò)了，而且一直錯(cuò)了好幾年，為什么易憲容的支持者比任志強(qiáng)多呢？那是因?yàn)槿藗兙褪窍Ｍ吹椒績(jī)r(jià)要跌的觀點(diǎn)，這樣才符合自己的心理，即使易憲容連續(xù)錯(cuò)了10年以上，人們還是會(huì)繼續(xù)支持他，因?yàn)槿藗冎皇窃谥С肿约旱墓逃杏^點(diǎn)，易憲容不過(guò)是被大家抬出來(lái)的幌子，問(wèn)題不在于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，問(wèn)題的關(guān)鍵是人們希望看到房?jī)r(jià)要跌的言論?！　　靶睦韺W(xué)家的研究發(fā)現(xiàn)，成年人獲取信息的出發(fā)點(diǎn)并不是為了接受教育，每個(gè)人的內(nèi)心都是非常自我的，他們不會(huì)輕易接受不同的思想，人們獲取信息的主要目的是為了給自己的固有觀點(diǎn)尋求支持和證據(jù)。這個(gè)結(jié)論非常重要：人類是非常自我的動(dòng)物，他們不會(huì)輕易接受不同的觀點(diǎn)，他們看文章、聽(tīng)演講的主要目的是為了給自己原先的觀點(diǎn)尋求支持，這時(shí)候，凡是合乎他口味的觀點(diǎn)，他就會(huì)照單全收，凡是不合口味的觀點(diǎn)，就會(huì)被無(wú)情拋棄。　　“中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的根本原因是史上最快速的城市化進(jìn)程。大量的農(nóng)民將在幾十年內(nèi)轉(zhuǎn)變成城市居民。假設(shè)中國(guó)城市化進(jìn)程每年提高1％，那每年就要解決1400萬(wàn)人的新增住房問(wèn)題，同時(shí)還要考慮到城鎮(zhèn)居民本身就有改善居住條件的渴望。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，中國(guó)現(xiàn)在每年新建的房屋面積占到世界總量的50％，即使如此還是難以滿足人們的需求?！　　胺?jī)r(jià)泡沫總有一天會(huì)崩盤嗎？這個(gè)答案是肯定的。國(guó)內(nèi)一線城市1：500、最高達(dá)1：700的房屋租售比（房屋月租金和房屋總價(jià)之比），全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的怨聲載道，都顯示總有一天房?jī)r(jià)泡沫會(huì)被戳破，這就像我們每個(gè)人都會(huì)死去一樣。但是不能因?yàn)槲覀內(nèi)巳硕家溃袁F(xiàn)在就不活了。房?jī)r(jià)泡沫會(huì)崩盤，但這一天的到來(lái)可能比我們預(yù)期的要晚得多。日本和香港的地產(chǎn)泡沫都崩過(guò)盤，但是此前房?jī)r(jià)高速上漲了30年，而我們才漲了10年?！?/pre>



媒體關(guān)注與評(píng)論
　　講真話難，講不媚俗的話，更難。大罵房地產(chǎn)市場(chǎng)者，未必有悲天憫人的情懷，而懷著理性剖析，從大眾的生活著眼，這是此書難能可貴之處。　　——著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家 葉檀






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