房地產(chǎn)法律與制度

前言

　　為理解把握我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)方面的法律、法規(guī)、政策體系，本書以相應法案為懸念，先行找到法律依據(jù)，再做法理描述。這種新型“理論夠用、案例驅動”編寫模式，讀起來、用起來，形象具體，有血有肉，不感抽象乏味，為教學互動、教學相長、樂教樂學創(chuàng)造條件。全書每章都配有若干個驅動案例、思考題、特別提示等，以便教師精講、學生參與，注重法案教學，兼顧資格認證，實現(xiàn)“以做帶學、以學幫學、以評促學”的教學理念?！　∈袌鼋?jīng)濟是法制經(jīng)濟，隨著我國土地使用制度改革、城鄉(xiāng)一體化建設、住房商品化的推行及房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，每名從事房地產(chǎn)的工作者都應當全面了解、熟悉或掌握《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》四部相關聯(lián)的法律基本知識及與房地產(chǎn)法律配套的行政法規(guī)、部門規(guī)章等，以促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本書以上述四部法律為主線，結合其他相關的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、制度等，對我國房地產(chǎn)活動涉及的法律與制度做了簡明而全面的介紹?！　”緯饕ǎ孩俜康禺a(chǎn)法律入門；②房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度；③城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度；④城市房屋拆遷法律與制度；⑤工程建設法律與制度（以《中華人民共和國建筑法》所確定的五項基本制度為主要內(nèi)容）；⑥房地產(chǎn)開發(fā)、交易、登記、中介服務、物業(yè)服務法律與制度。各模塊按照市場經(jīng)濟條件下，房屋開發(fā)建造順序，即用地一規(guī)劃_建造安裝一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（拆遷、開發(fā)、交易、登記、中介服務、物業(yè)服務）的順序展開，環(huán)環(huán)相扣。　　全書課堂講授以一學期64課時為宜，使用時可根據(jù)各校實際情況選擇詳略，進行取舍。

內(nèi)容概要

　　本書以能力為本位，以實踐案例為驅動，全面、深入地介紹了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)方面的主要法律與制度，主要包括我國房地產(chǎn)開發(fā)用地、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市房屋拆遷、工程建設、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務等方面的法律與制度。本書既可以作為高職高專房地產(chǎn)專業(yè)教學用書，也可以作為房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人員崗位培訓及資格考試的參考用書，還可以作為房地產(chǎn)行政管理人員、專業(yè)技術人員工具用書。

書籍目錄

第1章　緒論　1.1　房地產(chǎn)法律規(guī)范　　1.2　房地產(chǎn)法律關系與法律事實　　1.3　房地產(chǎn)法律責任　　1.4　房地產(chǎn)糾紛的處理　　本章小結　　思考題　第2章　房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度　　2.1　我國現(xiàn)行土地法律與制度　　2.2　集體土地征收　　2.3　國有土地使用權出讓與劃撥　　2.4　閑置土地　　本章小結　　思考題　第3章　城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度　　3.1　城鄉(xiāng)規(guī)劃基本概念及城鄉(xiāng)規(guī)劃基本內(nèi)容　　3.2　城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制與審批　　3.3　城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施　本章小結　思考題第4章　城市房屋拆遷法律與制度　4.1　城市房屋拆遷概述　4.2　城市房屋拆遷補償與安置　4.3　城市房屋拆遷糾紛　4.4　城市房屋拆遷補償標準與拆遷估價　本章小結　思考題第5章　工程建設法律與制度　5.1　工程建設法律與制度概述　5.2　工程報建與施工許可　5.3　工程建設招標投標與工程建設監(jiān)理　5.4　建筑安全生產(chǎn)與工程質量管理　本章小結　思考題第6章　房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度　6.1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理　6.2　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理　6.3　房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理制度　本章小結　思考題第7章　房地產(chǎn)交易法律與制度　7.1　房地產(chǎn)交易概述　7.2　商品房銷售管理　7.3　房地產(chǎn)轉讓管理　7.4　房屋租賃管理　7.5　房地產(chǎn)抵押管理　本章小結　思考題第8章　房地產(chǎn)登記法律與制度　8.1　房地產(chǎn)登記概述　8.2　房地產(chǎn)登記制度　8.3　房地產(chǎn)登記信息查詢　8.4　房地產(chǎn)權屬檔案管理　8.5　房地產(chǎn)面積測算　本章小結　思考題第9章　房地產(chǎn)中介服務法律與制度　9.1　房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理概述　9.2　房地產(chǎn)估價管理　9.3　房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理　9.4　住房置業(yè)擔保管理　9.5　房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用管理　本章小結　思考題第10章　物業(yè)服務法律與制度　10.1　物業(yè)服務概述　10.2　《物業(yè)管理條例》立法原則與確立的基本制度　10.3　物業(yè)服務的實施與物業(yè)服務收費　本章小結　思考題參考文獻

章節(jié)摘錄

　　第1章　緒論　　1.1　房地產(chǎn)法律規(guī)范　　1.1.1　房地產(chǎn)法律規(guī)范概述　　1.法與房地產(chǎn)法律的概念　?。?）法的起源與法的概念。生產(chǎn)工具的改進（如石器改為鐵器，畜力、風力改為蒸汽機以至今天的計算機），促進社會生產(chǎn)力的提高，導致社會剩余產(chǎn)品的出現(xiàn)，導致誰來占有剩余產(chǎn)品這一不可調和的矛盾的產(chǎn)生；導致階級、國家的出現(xiàn)，進而產(chǎn)生法。法是統(tǒng)治階級意志的集中反映，亦是統(tǒng)治階級意志上升為國家意志的反映?！　》ㄊ怯蓢抑贫ɑ蛘J可的并由國家強制力保證其實施的調整人們之間權利與義務關系的行為規(guī)范的總稱。法是由一定物質生活條件所決定的統(tǒng)治階級意志的集中反映，法律通過調整和規(guī)范人們的行為，確認和保證統(tǒng)治階級所期待的社會關系和社會秩序。用以規(guī)整人們行為的手段，除法律這一行為規(guī)范體系外，還有道德、倫理、宗教信仰、風俗習慣等。法作為調整人們之間權利與義務關系的行為規(guī)范體系，具有階級性、國家強制性。法是隨著階級、國家的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，也必將隨著階級的消亡而消亡。　　從廣義上講，法和法律是有區(qū)別的。法律強調的是具體的、明確的規(guī)范；法則是這些具體規(guī)范的總和。所以，法是抽象的、倫理性的；法律是具體的、應用性的。法作為一種行為規(guī)范體系，具有如下特征：①法是上層建筑的組成部分，受經(jīng)濟基礎的制約，具有什么樣的經(jīng)濟模式就必然形成什么樣的法；②法是人們的行為規(guī)范，它調整的是人們的行為而不是思想或非行為的東西；③法的內(nèi)容不是所有人的想法，只能是國家利益，且不是簡單相加，而是高度集中、概括；④法是國家確立、維護和發(fā)展社會秩序的工具。這個工具的使用，是以軍隊、法庭、監(jiān)獄等為后盾的?！　。?）房地產(chǎn)法律的概念。法律依據(jù)其所調整的社會關系的特殊性，劃分為不同的門類。房地產(chǎn)法律是指國家權力機關或其授權的行政機關制定的，旨在調整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及各種相關活動（房地產(chǎn)中介等）過程中所發(fā)生的社會關系的法律、法規(guī)的統(tǒng)稱（房地產(chǎn)法律所調整的具體社會關系和具體種類見第1.2節(jié)“房地產(chǎn)法律關系與法律事實”）?！　?.房地產(chǎn)法律的表現(xiàn)形式　　房地產(chǎn)法律的表現(xiàn)形式有憲法、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)行政法規(guī)、地方性房地產(chǎn)法規(guī)、行政規(guī)章、規(guī)范性文件與技術規(guī)范等。　?。?）憲法。憲法是我國的根本大法，具有最高法律地位和效力，是其他法律、法規(guī)的立法依據(jù)和立法基礎。憲法無疑也是房地產(chǎn)法律立法的依據(jù)，其規(guī)定土地屬于社會主義公有制，實行國家所有和集體所有；國家為了公共利益需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償；任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地等，這些規(guī)定直接規(guī)范和調整房地產(chǎn)業(yè)的活動。　?。?）房地產(chǎn)法律。它是由我國最高國家權力機關全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件，是當前房地產(chǎn)法律的主要內(nèi)容。例如，《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，這些法律關系密切，既有分工又相輔相成。　?。?）房地產(chǎn)行政法規(guī)。它是由國務院制定的有關行政管理的規(guī)范性文件，以國務院令頒布，其數(shù)量較多，是我國房地產(chǎn)行政法律的主要內(nèi)容，如《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)服務條例》等。　?。?）地方性房地產(chǎn)法規(guī)。它是指省、自治區(qū)、直轄市和省會所在地的市、經(jīng)濟特區(qū)市及經(jīng)國務院批準的較大的市的國家權力機關制定的規(guī)范性文件，在不違背上位法的前提下，在本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生法律效力?！　。?）行政規(guī)章。它包括國務院所屬各部門制定的部門規(guī)章和省、自治區(qū)、直轄市、省會所在地的市、經(jīng)濟特區(qū)市及經(jīng)國務院批準的較大的市的人民政府制定的地方政府規(guī)章。目前，部門規(guī)章（以國務院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布）在我國房地產(chǎn)法律中數(shù)量眾多，對我國房地產(chǎn)業(yè)起著至關重要的調整和規(guī)范作用，如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《房屋登記辦法》等?！　。?）規(guī)范性文件與技術規(guī)范。規(guī)范性文件包括《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等；技術規(guī)范包括國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等?！　?.1.2　房地產(chǎn)法律規(guī)范的特征　　1.行政強制性　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第四十三條的規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！　「鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第六十條的規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！　「鶕?jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）第九條的規(guī)定，任何單位和個人都應當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢?！　?.經(jīng)濟性　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四條的規(guī)定，制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應當遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設、防災減災和公共衛(wèi)生、公共安全的需要?！　?.國家干預性　　不論對國家、法人還是自然人，房地產(chǎn)都是一筆重要的財富，可以說房地產(chǎn)財產(chǎn)關系整個社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定，所以國家對房地產(chǎn)領域的行政干預往往十分顯著?！　?.主體廣泛性　　任何組織和個人都會與房地產(chǎn)發(fā)生各種關系，因為房地產(chǎn)是人類進行生產(chǎn)和生活活動的基本物質條件。這種通過房地產(chǎn)所形成的人與人之間的社會關系，由房地產(chǎn)法律加以確認和調整時，即上升為房地產(chǎn)法律關系，所以房地產(chǎn)法律關系的主體是非常廣泛的?！　?.權屬基礎性　　房地產(chǎn)最重要的特點是位置的不可移動性，因此房地產(chǎn)的轉移并非實際物體發(fā)生位置移動，而是權利主體的變動。任何房地產(chǎn)交易的實質往往是權屬的變動。房地產(chǎn)法是一個以權屬為基礎的法，這被眾多學者所公認，因此房地產(chǎn)法具有權屬基礎性。　　1.1.3　房地產(chǎn)法律規(guī)范的作用　　1.維護房地產(chǎn)市場秩序　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第一條的規(guī)定，為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！　》康禺a(chǎn)市場經(jīng)濟是社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分，市場經(jīng)濟離不開交易，交易離不開法律，因此市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟應有相應的房地產(chǎn)法律規(guī)范予以調整。通過加強房地產(chǎn)市場立法，規(guī)整房地產(chǎn)市場當事人的行為，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！　?.確保土地資源的合理利用　　根據(jù)《土地管理法》第一條的規(guī)定，為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法?！　∥覈司加型恋夭坏绞澜缛司加型恋氐?/3；13億人口占世界人口的22％，但耕地面積只占世界的9％，人均耕地只有1.4畝，不到世界人均占有量的47％。因此，國家為加強土地管理，合理利用土地，切實保護耕地，促進我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，制定了大量的法律、法規(guī)及政策。如《土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《基本農(nóng)田保護條例》等，這些法律、法規(guī)的頒布施行，確保了我國土地資源的合理開發(fā)和利用。

編輯推薦

　　《房地產(chǎn)法律與制度》定位于高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)教學，特點表現(xiàn)在：　　理論與實踐相結合。以“理論夠用、實踐會用”為內(nèi)容取舍標準，力求理論服務于實踐、實踐服務于應用，注重培養(yǎng)學生的實際工作能?！　∏罢靶耘c適用性相結合。從高職高專教學的實際需要出發(fā)，深入淺出地介紹最新的房地產(chǎn)理論，并緊密結合房地產(chǎn)相關崗位證書的考試內(nèi)容，使學生能夠順利與實際工作崗位對接、實現(xiàn)零距離上崗?！　∽⒅匕咐虒W。突出教材內(nèi)容的實用性，通過案例和實訓，幫助學生復習鞏固所學知識并進行實踐。

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