房地產(chǎn)法律與制度

前言

　　為理解把握我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)方面的法律、法規(guī)、政策體系，本書以相應(yīng)法案為懸念，先行找到法律依據(jù)，再做法理描述。這種新型“理論夠用、案例驅(qū)動”編寫模式，讀起來、用起來，形象具體，有血有肉，不感抽象乏味，為教學(xué)互動、教學(xué)相長、樂教樂學(xué)創(chuàng)造條件。全書每章都配有若干個驅(qū)動案例、思考題、特別提示等，以便教師精講、學(xué)生參與，注重法案教學(xué)，兼顧資格認(rèn)證，實現(xiàn)“以做帶學(xué)、以學(xué)幫學(xué)、以評促學(xué)”的教學(xué)理念?！　∈袌鼋?jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，隨著我國土地使用制度改革、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、住房商品化的推行及房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，每名從事房地產(chǎn)的工作者都應(yīng)當(dāng)全面了解、熟悉或掌握《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》四部相關(guān)聯(lián)的法律基本知識及與房地產(chǎn)法律配套的行政法規(guī)、部門規(guī)章等，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?；诖?，本書以上述四部法律為主線，結(jié)合其他相關(guān)的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、制度等，對我國房地產(chǎn)活動涉及的法律與制度做了簡明而全面的介紹。　　本書主要包括：①房地產(chǎn)法律入門；②房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度；③城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度；④城市房屋拆遷法律與制度；⑤工程建設(shè)法律與制度（以《中華人民共和國建筑法》所確定的五項基本制度為主要內(nèi)容）；⑥房地產(chǎn)開發(fā)、交易、登記、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)法律與制度。各模塊按照市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋開發(fā)建造順序，即用地一規(guī)劃_建造安裝一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（拆遷、開發(fā)、交易、登記、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)）的順序展開，環(huán)環(huán)相扣?！　∪珪n堂講授以一學(xué)期64課時為宜，使用時可根據(jù)各校實際情況選擇詳略，進(jìn)行取舍。

內(nèi)容概要

　　本書以能力為本位，以實踐案例為驅(qū)動，全面、深入地介紹了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)方面的主要法律與制度，主要包括我國房地產(chǎn)開發(fā)用地、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市房屋拆遷、工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)等方面的法律與制度。本書既可以作為高職高專房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)用書，也可以作為房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人員崗位培訓(xùn)及資格考試的參考用書，還可以作為房地產(chǎn)行政管理人員、專業(yè)技術(shù)人員工具用書。

書籍目錄

第1章　緒論　1.1　房地產(chǎn)法律規(guī)范　　1.2　房地產(chǎn)法律關(guān)系與法律事實　　1.3　房地產(chǎn)法律責(zé)任　　1.4　房地產(chǎn)糾紛的處理　　本章小結(jié)　　思考題　第2章　房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度　　2.1　我國現(xiàn)行土地法律與制度　　2.2　集體土地征收　　2.3　國有土地使用權(quán)出讓與劃撥　　2.4　閑置土地　　本章小結(jié)　　思考題　第3章　城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度　　3.1　城鄉(xiāng)規(guī)劃基本概念及城鄉(xiāng)規(guī)劃基本內(nèi)容　　3.2　城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制與審批　　3.3　城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施　本章小結(jié)　思考題第4章　城市房屋拆遷法律與制度　4.1　城市房屋拆遷概述　4.2　城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置　4.3　城市房屋拆遷糾紛　4.4　城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與拆遷估價　本章小結(jié)　思考題第5章　工程建設(shè)法律與制度　5.1　工程建設(shè)法律與制度概述　5.2　工程報建與施工許可　5.3　工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)與工程建設(shè)監(jiān)理　5.4　建筑安全生產(chǎn)與工程質(zhì)量管理　本章小結(jié)　思考題第6章　房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度　6.1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理　6.2　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理　6.3　房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理制度　本章小結(jié)　思考題第7章　房地產(chǎn)交易法律與制度　7.1　房地產(chǎn)交易概述　7.2　商品房銷售管理　7.3　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理　7.4　房屋租賃管理　7.5　房地產(chǎn)抵押管理　本章小結(jié)　思考題第8章　房地產(chǎn)登記法律與制度　8.1　房地產(chǎn)登記概述　8.2　房地產(chǎn)登記制度　8.3　房地產(chǎn)登記信息查詢　8.4　房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理　8.5　房地產(chǎn)面積測算　本章小結(jié)　思考題第9章　房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度　9.1　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述　9.2　房地產(chǎn)估價管理　9.3　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理　9.4　住房置業(yè)擔(dān)保管理　9.5　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用管理　本章小結(jié)　思考題第10章　物業(yè)服務(wù)法律與制度　10.1　物業(yè)服務(wù)概述　10.2　《物業(yè)管理條例》立法原則與確立的基本制度　10.3　物業(yè)服務(wù)的實施與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)　本章小結(jié)　思考題參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第1章　緒論　　1.1　房地產(chǎn)法律規(guī)范　　1.1.1　房地產(chǎn)法律規(guī)范概述　　1.法與房地產(chǎn)法律的概念　?。?）法的起源與法的概念。生產(chǎn)工具的改進(jìn)（如石器改為鐵器，畜力、風(fēng)力改為蒸汽機(jī)以至今天的計算機(jī)），促進(jìn)社會生產(chǎn)力的提高，導(dǎo)致社會剩余產(chǎn)品的出現(xiàn)，導(dǎo)致誰來占有剩余產(chǎn)品這一不可調(diào)和的矛盾的產(chǎn)生；導(dǎo)致階級、國家的出現(xiàn)，進(jìn)而產(chǎn)生法。法是統(tǒng)治階級意志的集中反映，亦是統(tǒng)治階級意志上升為國家意志的反映?！　》ㄊ怯蓢抑贫ɑ蛘J(rèn)可的并由國家強(qiáng)制力保證其實施的調(diào)整人們之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的行為規(guī)范的總稱。法是由一定物質(zhì)生活條件所決定的統(tǒng)治階級意志的集中反映，法律通過調(diào)整和規(guī)范人們的行為，確認(rèn)和保證統(tǒng)治階級所期待的社會關(guān)系和社會秩序。用以規(guī)整人們行為的手段，除法律這一行為規(guī)范體系外，還有道德、倫理、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣等。法作為調(diào)整人們之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的行為規(guī)范體系，具有階級性、國家強(qiáng)制性。法是隨著階級、國家的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，也必將隨著階級的消亡而消亡。　　從廣義上講，法和法律是有區(qū)別的。法律強(qiáng)調(diào)的是具體的、明確的規(guī)范；法則是這些具體規(guī)范的總和。所以，法是抽象的、倫理性的；法律是具體的、應(yīng)用性的。法作為一種行為規(guī)范體系，具有如下特征：①法是上層建筑的組成部分，受經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的制約，具有什么樣的經(jīng)濟(jì)模式就必然形成什么樣的法；②法是人們的行為規(guī)范，它調(diào)整的是人們的行為而不是思想或非行為的東西；③法的內(nèi)容不是所有人的想法，只能是國家利益，且不是簡單相加，而是高度集中、概括；④法是國家確立、維護(hù)和發(fā)展社會秩序的工具。這個工具的使用，是以軍隊、法庭、監(jiān)獄等為后盾的。　?。?）房地產(chǎn)法律的概念。法律依據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的特殊性，劃分為不同的門類。房地產(chǎn)法律是指國家權(quán)力機(jī)關(guān)或其授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定的，旨在調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及各種相關(guān)活動（房地產(chǎn)中介等）過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律、法規(guī)的統(tǒng)稱（房地產(chǎn)法律所調(diào)整的具體社會關(guān)系和具體種類見第1.2節(jié)“房地產(chǎn)法律關(guān)系與法律事實”）?！　?.房地產(chǎn)法律的表現(xiàn)形式　　房地產(chǎn)法律的表現(xiàn)形式有憲法、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)行政法規(guī)、地方性房地產(chǎn)法規(guī)、行政規(guī)章、規(guī)范性文件與技術(shù)規(guī)范等。　?。?）憲法。憲法是我國的根本大法，具有最高法律地位和效力，是其他法律、法規(guī)的立法依據(jù)和立法基礎(chǔ)。憲法無疑也是房地產(chǎn)法律立法的依據(jù)，其規(guī)定土地屬于社會主義公有制，實行國家所有和集體所有；國家為了公共利益需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償；任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地等，這些規(guī)定直接規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的活動?！　。?）房地產(chǎn)法律。它是由我國最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的規(guī)范性文件，是當(dāng)前房地產(chǎn)法律的主要內(nèi)容。例如，《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，這些法律關(guān)系密切，既有分工又相輔相成?！　。?）房地產(chǎn)行政法規(guī)。它是由國務(wù)院制定的有關(guān)行政管理的規(guī)范性文件，以國務(wù)院令頒布，其數(shù)量較多，是我國房地產(chǎn)行政法律的主要內(nèi)容，如《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)服務(wù)條例》等?！　。?）地方性房地產(chǎn)法規(guī)。它是指省、自治區(qū)、直轄市和省會所在地的市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)市及經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的規(guī)范性文件，在不違背上位法的前提下，在本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生法律效力?！　。?）行政規(guī)章。它包括國務(wù)院所屬各部門制定的部門規(guī)章和省、自治區(qū)、直轄市、省會所在地的市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)市及經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的人民政府制定的地方政府規(guī)章。目前，部門規(guī)章（以國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布）在我國房地產(chǎn)法律中數(shù)量眾多，對我國房地產(chǎn)業(yè)起著至關(guān)重要的調(diào)整和規(guī)范作用，如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房屋登記辦法》等。　?。?）規(guī)范性文件與技術(shù)規(guī)范。規(guī)范性文件包括《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等；技術(shù)規(guī)范包括國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等?！　?.1.2　房地產(chǎn)法律規(guī)范的特征　　1.行政強(qiáng)制性　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第四十三條的規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！　「鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第六十條的規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。　　根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）第九條的規(guī)定，任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢?！　?.經(jīng)濟(jì)性　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四條的規(guī)定，制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要?！　?.國家干預(yù)性　　不論對國家、法人還是自然人，房地產(chǎn)都是一筆重要的財富，可以說房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會穩(wěn)定，所以國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的行政干預(yù)往往十分顯著。　　4.主體廣泛性　　任何組織和個人都會與房地產(chǎn)發(fā)生各種關(guān)系，因為房地產(chǎn)是人類進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的基本物質(zhì)條件。這種通過房地產(chǎn)所形成的人與人之間的社會關(guān)系，由房地產(chǎn)法律加以確認(rèn)和調(diào)整時，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，所以房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體是非常廣泛的?！　?.權(quán)屬基礎(chǔ)性　　房地產(chǎn)最重要的特點是位置的不可移動性，因此房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并非實際物體發(fā)生位置移動，而是權(quán)利主體的變動。任何房地產(chǎn)交易的實質(zhì)往往是權(quán)屬的變動。房地產(chǎn)法是一個以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法，這被眾多學(xué)者所公認(rèn)，因此房地產(chǎn)法具有權(quán)屬基礎(chǔ)性?！　?.1.3　房地產(chǎn)法律規(guī)范的作用　　1.維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第一條的規(guī)定，為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！　》康禺a(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，市場經(jīng)濟(jì)離不開交易，交易離不開法律，因此市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)有相應(yīng)的房地產(chǎn)法律規(guī)范予以調(diào)整。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)市場立法，規(guī)整房地產(chǎn)市場當(dāng)事人的行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！　?.確保土地資源的合理利用　　根據(jù)《土地管理法》第一條的規(guī)定，為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。　　我國人均占有土地不到世界人均占有土地的1/3；13億人口占世界人口的22％，但耕地面積只占世界的9％，人均耕地只有1.4畝，不到世界人均占有量的47％。因此，國家為加強(qiáng)土地管理，合理利用土地，切實保護(hù)耕地，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，制定了大量的法律、法規(guī)及政策。如《土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》等，這些法律、法規(guī)的頒布施行，確保了我國土地資源的合理開發(fā)和利用。

編輯推薦

　　《房地產(chǎn)法律與制度》定位于高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)教學(xué)，特點表現(xiàn)在：　　理論與實踐相結(jié)合。以“理論夠用、實踐會用”為內(nèi)容取舍標(biāo)準(zhǔn)，力求理論服務(wù)于實踐、實踐服務(wù)于應(yīng)用，注重培養(yǎng)學(xué)生的實際工作能?！　∏罢靶耘c適用性相結(jié)合。從高職高專教學(xué)的實際需要出發(fā)，深入淺出地介紹最新的房地產(chǎn)理論，并緊密結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)崗位證書的考試內(nèi)容，使學(xué)生能夠順利與實際工作崗位對接、實現(xiàn)零距離上崗。　　注重案例教學(xué)。突出教材內(nèi)容的實用性，通過案例和實訓(xùn)，幫助學(xué)生復(fù)習(xí)鞏固所學(xué)知識并進(jìn)行實踐。

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