房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化日志

內(nèi)容概要

　　在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，競爭加劇的背景下，解密品牌開發(fā)商的成功密碼是本書的重點(diǎn)。開發(fā)管理標(biāo)準(zhǔn)化是萬科、龍湖、萬達(dá)等企業(yè)能夠控制風(fēng)險(xiǎn)、全國擴(kuò)張的前提條件。通過項(xiàng)目投融資、征地、財(cái)務(wù)管理、營銷策劃公司選擇、定位、設(shè)計(jì)單位選擇、方案設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、部品選擇、土建工程、體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)、營銷策劃管理、銷售過程管理、物業(yè)管理、完工后總結(jié)等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化流程梳理、操作要點(diǎn)提示，希望本書能夠成為伴隨房地產(chǎn)開發(fā)管理人員項(xiàng)目操作全過程的好幫手。

作者簡介

　　國家經(jīng)濟(jì)師；清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁培訓(xùn)班進(jìn)修；遼寧工程技術(shù)大學(xué)投資經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，本科學(xué)歷；專業(yè)從事房地產(chǎn)管理十三年工作經(jīng)驗(yàn)，參與全國多個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目工作；充分掌握房地產(chǎn)市場；熟悉房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作流程，具有豐富的項(xiàng)目前期策劃、銷售隊(duì)伍建設(shè)、開發(fā)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；成功的將多個(gè)建筑、軍工、服裝、煤炭、貿(mào)易等企業(yè)轉(zhuǎn)型為當(dāng)?shù)刂姆康禺a(chǎn)品牌開發(fā)企業(yè)，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

書籍目錄

如何使用本日志
前言
引言
第一部分 老板境界的修煉
 1.1 房地產(chǎn)行業(yè)未來十年大趨勢
 1.2 房地產(chǎn)的競爭是老板境界的競爭
 1.3 房地產(chǎn)的競爭是人才的競爭
 1.4 房地產(chǎn)的競爭是效率的競爭
第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)全程控制標(biāo)準(zhǔn)化
 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)間進(jìn)度表
 2.2 房地產(chǎn)開發(fā)全流程控制
 2.3 項(xiàng)目開發(fā)工期計(jì)劃節(jié)點(diǎn)控制流程圖
 2.4 項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的49個(gè)控制節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表
第三部分 項(xiàng)目投融資標(biāo)準(zhǔn)化
 3.1 項(xiàng)目投融資認(rèn)知要點(diǎn)
 3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式
 3.3 突破融資瓶頸的原則
第四部分 征地流程標(biāo)準(zhǔn)化
 4.1 征地流程標(biāo)準(zhǔn)化
 4.2 征地調(diào)查要素
 4.3 《土地屬性調(diào)查表》
 4.4 征地可行性論證要點(diǎn)
 4.5 征地決策表
 4.6 《合作項(xiàng)目決策依據(jù)表》
第五部分 財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)化
 5.1 財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)提示
 5.2 成本測算示例表
 5.3 房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn)
第六部分 營銷策劃公司選擇標(biāo)準(zhǔn)化
 6.1 準(zhǔn)確的定位，來自適合的團(tuán)隊(duì)
 6.2 營銷策劃公司招標(biāo)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)化
 6.3 營銷策劃公司招標(biāo)方案要點(diǎn)提示
第七部分 項(xiàng)目定位流程標(biāo)準(zhǔn)化
 7.1 項(xiàng)目定位流程標(biāo)準(zhǔn)化
 7.2 項(xiàng)目定位認(rèn)識(shí)要點(diǎn)
 7.3 項(xiàng)目定位要點(diǎn)提示
第八部分 設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)化
 8.1 設(shè)計(jì)單位選擇思考要點(diǎn)提示
 8.2 設(shè)計(jì)至建筑擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)合同要點(diǎn)提示1S
 8.3 施工圖設(shè)計(jì)合同要點(diǎn)提示
第九部分 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)流程標(biāo)準(zhǔn)化
 9.1 規(guī)范設(shè)計(jì)流程的各個(gè)階段是產(chǎn)品品質(zhì)保障的關(guān)鍵
 9.2 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)容要點(diǎn)
 9.3 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)創(chuàng)造附加值具體做法
第十部分 商業(yè)綜合體運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化
 10.1 商業(yè)設(shè)施的分類
 10.2 商業(yè)設(shè)施的基地選擇規(guī)則
 10.3 商業(yè)設(shè)施的策劃及前期準(zhǔn)備工作要點(diǎn)
 10.4 商業(yè)設(shè)施的基本規(guī)劃
 10.5 商業(yè)綜合體的概念
 10.6 商業(yè)綜合體各部分 設(shè)置要點(diǎn)
 10.7 商業(yè)設(shè)計(jì)的四個(gè)階段
 10.8 商業(yè)外部交通流線設(shè)計(jì)
 10.9 改善商業(yè)交通狀況的方法和手段
 10.10 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商規(guī)范流程
第十一部分 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)流程標(biāo)準(zhǔn)化
 11.1 環(huán)境景觀的認(rèn)知誤區(qū)
 11.2 住區(qū)景觀的功能層面及要點(diǎn)分析
 11.3 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)容要點(diǎn)
 11.4 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)工作內(nèi)容及目標(biāo)
 11.5 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)效果提升及成本控制要點(diǎn)
第十二部分 項(xiàng)目智能化設(shè)計(jì)流程標(biāo)準(zhǔn)化
 12.1 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)誤解
 12.2 項(xiàng)目智能化系統(tǒng)構(gòu)架
第十三部分 項(xiàng)目部品選擇流程標(biāo)準(zhǔn)化
 13.1 部品選擇認(rèn)知誤區(qū)
 13.2 房地產(chǎn)關(guān)鍵部品分類
第十四部分 土建工程管理標(biāo)準(zhǔn)化
 14.1 六項(xiàng)工程管理要點(diǎn)提示
 14.2 施工管理四個(gè)環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)提示
 14.3 水電暖通安裝工程要點(diǎn)提示
第十五部分 項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)流程標(biāo)準(zhǔn)化
 15.1 體驗(yàn)區(qū)認(rèn)知要點(diǎn)
 15.2 體驗(yàn)區(qū)選址規(guī)劃要點(diǎn)
 15.3 售樓中心設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)
 15.4 樣板房設(shè)計(jì)流程標(biāo)準(zhǔn)化
 15.5 樣板房設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)
 15.6 公共空間設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)
 15.7 景觀示范區(qū)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)
第十六部分 項(xiàng)目營銷策劃管理流程標(biāo)準(zhǔn)化
 16.1 營銷策劃認(rèn)知誤區(qū)
 16.2 項(xiàng)目營銷策劃方案內(nèi)容要點(diǎn)提示
 16.3 開盤前準(zhǔn)備情況檢查表
 16.4 營銷策劃過程成本控制要點(diǎn)及方法
第十七部分 項(xiàng)目銷售過程管理流程標(biāo)準(zhǔn)化
 17.1 銷售過程管理工作要點(diǎn)提示
 17.2 案場經(jīng)理工作日志3llO
 17.3 案場人員工作安排分工表
 17.4 置業(yè)顧問銷售談客過關(guān)表
 17.5 來訪客戶登記表
 17.6 典型客戶分析表
 17.7 銷售周報(bào)及銷售周例會(huì)紀(jì)要
 17.8 銷售月報(bào)
第十八部分 物業(yè)管理流程標(biāo)準(zhǔn)化
 18.1 物業(yè)管理認(rèn)知要點(diǎn)
 18.2 物業(yè)交房工作內(nèi)容要點(diǎn)提示
第十九部分 項(xiàng)目完工后總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)化
 19.1 項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施情況表
 19.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
 19.3 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表
 19.4 項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)總結(jié)表
 19.5 合作單位評(píng)價(jià)表

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   社區(qū)會(huì)所 社區(qū)會(huì)所盈利很難，建或不建、建多大面積、配備什么功能、是否可與其他配套用房共用等問題，需要提前有明確的判斷和要求。會(huì)所的位置最好選擇在既方便服務(wù)業(yè)主，亦可對外經(jīng)營，又不影響業(yè)主內(nèi)部管理的位置。 幼兒園、學(xué)校 規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套建設(shè)，因?yàn)閹熧Y、生源難有長期保障?？膳c其他學(xué)校甚至貴族學(xué)校聯(lián)建，將本社區(qū)的生源作為資源換取入學(xué)優(yōu)惠，遠(yuǎn)比自己建設(shè)一所要?jiǎng)澦愕枚唷?羽毛球場 在普通小區(qū)設(shè)羽毛球場比網(wǎng)球場更受歡迎，而且價(jià)格便宜得多。 慎建泳池 規(guī)模小，售價(jià)低的社區(qū)最好不要配套游泳池，因?yàn)橛斡境鼐S護(hù)費(fèi)用太高，使用率普遍較低。 閣樓設(shè)計(jì) 露臺(tái)與閣樓結(jié)合設(shè)計(jì)，取消過低的部分，設(shè)計(jì)成露臺(tái)，豐富使用功能，展示給客戶，提高賣點(diǎn)。 慎設(shè)花槽 北方風(fēng)沙大，冬天冷，居民很少在陽臺(tái)外花槽內(nèi)養(yǎng)花，而且陽臺(tái)外澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。 冰箱、洗衣機(jī) 在廚房設(shè)計(jì)專用冰箱機(jī)位，與廚房整體設(shè)計(jì)，以便于取物；洗衣機(jī)位設(shè)于生活陽臺(tái)，使用便利；滾筒式洗衣機(jī)、前開門洗衣機(jī)可放在廚房操作臺(tái)下，也與廚房整體設(shè)計(jì)，管線連接比較方便。 廚房創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)型住宅，廚房創(chuàng)新設(shè)計(jì)，其中L型廚房最佳，利用率較高，最適合多人做飯的“家庭分工”。 樓梯展示 復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)有時(shí)可在實(shí)體隔墻上預(yù)留幾個(gè)高低、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝術(shù)品位。 提高可售率 在總建筑面積控制的前提下，盡可能減少配套的面積（如會(huì)所、學(xué)校等），而增加可售面積，效果明顯。 合理確定贈(zèng)送面積 通過“偷面積。實(shí)現(xiàn)“偷容積率和偷地價(jià)”，對戶型附加贈(zèng)送面積，使客戶得到實(shí)惠，當(dāng)然贈(zèng)送面積相對應(yīng)的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來，甚至超比例回收建安成本。 合理控制地面停車位和地下停車位的比例 地下室面積在總建筑面積中所占的配比直接決定了項(xiàng)目的成本指標(biāo)，一個(gè)地下停車位造價(jià)約10～12萬元，而地面停車位造價(jià)約1萬元，建議綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量的前提下，減少地下停車位以達(dá)到控制成本的效果。某項(xiàng)目地下室面積占總建筑面積的比例高達(dá)30％，而地下部分售價(jià)及售出比例均不理想，導(dǎo)致最終項(xiàng)目的利潤全部壓在地下室上。

名人推薦

“我能登珠穆朗瑪峰，下太平洋航海，去美國讀書。有賴于萬科標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化體系、標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行，也是我給萬科作的最大貢獻(xiàn)?！?——王石 “企業(yè)要做大，越要標(biāo)準(zhǔn)化，特別是標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行的能力?！?——李嘉誠

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