建造師21

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章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   鑒于土地一級開發(fā)項目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，企業(yè)通過與政府收益分成的模式進行土地一級開發(fā)，很重要的一個好處便是：地方政府和中國建筑可以各自發(fā)揮自己的"比較優(yōu)勢"——政府負責(zé)保證如規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項、征地手續(xù)、項目驗收等行政審批工作的通過，而企業(yè)（中國建筑）則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。 另外，企業(yè)往往通過設(shè)立項目公司來進行土地一級開發(fā)項目的操作。在收益分成模式中，有些項目公司會選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺）共同出資設(shè)立（其中的一些項目公司還會有第三方出資，如與政府關(guān)系較為密切的民營企業(yè)等，以做到利益共享，也能為項目的審批提供方便），負責(zé)對土地的一級開發(fā)項目進行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的融資、參與土地運營的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門進行拆遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。 通過共同出資設(shè)立項目公司，企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起來了一政府作為項目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項目公司分紅。 2.收益分成形式 土地一級整理和開發(fā)模式的收益分成形式，也是投融資形式的一種特殊形式。土地一級開發(fā)的收益途徑有兩種：一種是通過土地公開交易市場出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，企業(yè)與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權(quán)。企業(yè)通過上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證，后期的開發(fā)或以開發(fā)項目為標的，從銀行獲取項目融資貸款進行房地產(chǎn)開發(fā)：或采取土地分塊合作的開發(fā)模式，進行資金的快速回收。以此實現(xiàn)土地一級開發(fā)和整理的投融資目標。

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《建造師21》由中國建筑工業(yè)出版社出版。

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