建造師21

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章節(jié)摘錄

版權頁：   插圖：   鑒于土地一級開發(fā)項目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，企業(yè)通過與政府收益分成的模式進行土地一級開發(fā)，很重要的一個好處便是：地方政府和中國建筑可以各自發(fā)揮自己的"比較優(yōu)勢"——政府負責保證如規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項、征地手續(xù)、項目驗收等行政審批工作的通過，而企業(yè)（中國建筑）則可從事建設資金的籌措與投入、建設工程的組織與實施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。 另外，企業(yè)往往通過設立項目公司來進行土地一級開發(fā)項目的操作。在收益分成模式中，有些項目公司會選擇由房地產企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺）共同出資設立（其中的一些項目公司還會有第三方出資，如與政府關系較為密切的民營企業(yè)等，以做到利益共享，也能為項目的審批提供方便），負責對土地的一級開發(fā)項目進行經營，包括開發(fā)資金的融資、參與土地運營的策劃、市政配套設施的建設，以及配合政府部門進行拆遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。 通過共同出資設立項目公司，企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關系就建立起來了一政府作為項目公司的股東之一，有權按股權比例享有由土地增值收益轉化而來的項目公司分紅。 2.收益分成形式 土地一級整理和開發(fā)模式的收益分成形式，也是投融資形式的一種特殊形式。土地一級開發(fā)的收益途徑有兩種：一種是通過土地公開交易市場出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，企業(yè)與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權。企業(yè)通過上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證，后期的開發(fā)或以開發(fā)項目為標的，從銀行獲取項目融資貸款進行房地產開發(fā)：或采取土地分塊合作的開發(fā)模式，進行資金的快速回收。以此實現(xiàn)土地一級開發(fā)和整理的投融資目標。

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《建造師21》由中國建筑工業(yè)出版社出版。

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