商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)手冊(cè)

內(nèi)容概要

　　本書(shū)詳細(xì)介紹了商業(yè)地產(chǎn)前期策劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)及策劃是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的指導(dǎo)思想，核心理念，戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行手冊(cè)，它既是宏觀的，也是微觀的，既是可優(yōu)化的，又是需要堅(jiān)持的根本。所以，前期策劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)至關(guān)重要?！渡虡I(yè)地產(chǎn)前期策劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)完全執(zhí)行手冊(cè)：商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)手冊(cè)》從貫穿前期的各個(gè)環(huán)節(jié)人手，重點(diǎn)闡述了調(diào)研選址、項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、形象及商業(yè)氛圍渲染、動(dòng)線規(guī)劃以及配套規(guī)劃七部分內(nèi)容。每一部分內(nèi)容通過(guò)理論與案例相結(jié)合，實(shí)戰(zhàn)案例和操盤(pán)策略相結(jié)合，跳脫出了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)理論的教條，結(jié)合全國(guó)幾十個(gè)成功項(xiàng)目解剖，力求讓本書(shū)更具實(shí)戰(zhàn)性和針對(duì)性。
　　本書(shū)適合商業(yè)地產(chǎn)策劃人員、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員等。

書(shū)籍目錄

第一章 調(diào)研、商圖分析與選址——開(kāi)啟成功的鑰匙
　一、市場(chǎng)調(diào)研一情報(bào)搜集和科學(xué)論證的基礎(chǔ)
　二、商圈劃分與評(píng)估——項(xiàng)目選址的最優(yōu)工具
　三、選址——成功起航的法則
第二章 商業(yè)地產(chǎn)定位——戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行方案核心推演
　一、商業(yè)地產(chǎn)定位的重要性及功能
　二、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位流程推演
　三、商業(yè)地產(chǎn)自身定位與自我強(qiáng)化
　案例1：廣州東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)——“非MALL”主題定位策略
　案例2：天津?yàn)成鐓^(qū)商業(yè)租金定位的流程解析
第三章 商業(yè)規(guī)劃——實(shí)現(xiàn)建筑與商業(yè)的完美融合
　一、商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)和重要性
　二、業(yè)態(tài)組合定位及面積配比規(guī)劃
　三、大型MALL業(yè)態(tài)組合定位及面積配比規(guī)劃
　四、主力店組合及面積規(guī)劃
　五、商業(yè)項(xiàng)目平面布局規(guī)劃
　六、店鋪、專(zhuān)柜分割規(guī)劃
　案例3：某項(xiàng)目結(jié)合租售分析的商業(yè)業(yè)態(tài)配比全程實(shí)操
　案例4：深圳華潤(rùn)?萬(wàn)象城商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合方案
第四章 商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)——矛盾中妥協(xié)的建筑執(zhí)行策略
　一、建筑設(shè)計(jì)為何要專(zhuān)業(yè)化
　二、商業(yè)建筑的總體布局
　三、商業(yè)建筑的內(nèi)部空間組成與設(shè)計(jì)
　四、中庭的設(shè)計(jì)策略
　五、主力店的設(shè)計(jì)策略
　六、建筑設(shè)計(jì)趨勢(shì)一空間設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新、新潮
　七、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)——北京新光天地的四條經(jīng)驗(yàn)
　八、建筑設(shè)計(jì)的硬件指標(biāo)——所有建筑設(shè)計(jì)師需要遵守的規(guī)則
第五章 內(nèi)外部形象設(shè)計(jì)——個(gè)性外觀確立與商業(yè)氛圍營(yíng)造
　一、內(nèi)外部形象設(shè)計(jì)總論
　二、外部空間設(shè)計(jì)
　三、立面設(shè)計(jì)
　四、景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)
　五、商業(yè)氛圍營(yíng)造十大手法
第六章 交通動(dòng)線規(guī)劃——引導(dǎo)和指揮人流的“無(wú)形的手”
　一、動(dòng)線概念及動(dòng)線的作用
　二、外部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——外部人流動(dòng)線系統(tǒng)的組成
　三、外部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——外部客流如何導(dǎo)入設(shè)施內(nèi)部
　四、外部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——外部交通環(huán)境的診斷與解套
　五、內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——內(nèi)部動(dòng)線組成及功能
　六、內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——水平動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
　七、內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——垂直動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
　八、內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——狹長(zhǎng)空間客流小循環(huán)解套策略
　九、內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——人流引入高層的處理策略
　十、內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃之——建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流的技巧
第七章 配套設(shè)施規(guī)劃——不可或缺的元素
　一、消防系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)
　二、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)
　三、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)
　四、卸貨區(qū)設(shè)計(jì)
　五、裝修設(shè)計(jì)
　六、其他配套功能設(shè)計(jì)
　案例5：廣州正佳廣場(chǎng)——亞洲體驗(yàn)之都開(kāi)發(fā)建設(shè)策略解析
　案例6：SOLANA藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)總鑒

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁(yè)：   插圖：    在量化過(guò)程中，首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力；然后研究分析現(xiàn)在及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)。 第二，商業(yè)規(guī)劃在于滿足需求而不是創(chuàng)造需求 商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類(lèi)別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類(lèi)別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。 第三，商業(yè)規(guī)劃的實(shí)施必須要有可行性 合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場(chǎng)的需求，另一方面最大程度地滿足投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家公司應(yīng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。這需要一個(gè)有綜合專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪。尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第四，商業(yè)規(guī)劃必須奠定高質(zhì)量招商基礎(chǔ) 合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶(hù)的了解，并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確地確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。 合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪問(wèn)的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。 第五，商業(yè)規(guī)劃要確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) 綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 第六，商業(yè)規(guī)劃要保證投資回報(bào)的安全性 只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的“量化性”，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。 第七，商業(yè)規(guī)劃要加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確地實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專(zhuān)業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力，并在融資的可行性及價(jià)格上起決定性作用。 4.商業(yè)規(guī)劃的核心內(nèi)容 商業(yè)規(guī)劃是通過(guò)前期大量詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。 商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃、項(xiàng)目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪／專(zhuān)柜分割規(guī)劃、樓層品類(lèi)／功能規(guī)劃。 本章，我們重點(diǎn)介紹業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃，主力店組合及面積規(guī)劃，店鋪／專(zhuān)柜分割規(guī)劃。

編輯推薦

《商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)手冊(cè)》項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，既要與經(jīng)營(yíng)定位保持一致性，又要凸顯各自的特色。大到外觀造型、立面設(shè)計(jì)，小到店面細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝飾，甚至是樓梯扶手、墻上吊燈，每一個(gè)細(xì)節(jié)都需要專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的思維。

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