房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理手冊

內(nèi)容概要

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理手冊》詳細(xì)講述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理，按業(yè)務(wù)內(nèi)容分為十個模塊，分別為：開發(fā)企業(yè)的合同管理方法論；購地決策業(yè)務(wù)的合同管理；融資借款業(yè)務(wù)的合同管理；規(guī)劃設(shè)計業(yè)務(wù)的合同管理；技術(shù)外包業(yè)務(wù)的合同管理；貨物采購業(yè)務(wù)的合同管理；施工建造業(yè)務(wù)的合同管理；市場營銷業(yè)務(wù)的合同管理；客戶服務(wù)業(yè)務(wù)的合同管理；合同實例。為方便讀者查閱，并與模塊內(nèi)容呼應(yīng)對照，所附合同實例均有頁碼索引。

書籍目錄

序 前言 上篇 一、開發(fā)企業(yè)合同管理方法論模塊導(dǎo)讀 第1章 開發(fā)企業(yè)的合同管理方法論 第1節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的要素資源 1.1 土地資源的市場分析 1.2 資金資源的市場分析 1.3 人脈資源的市場分析 1.4 團隊資源的市場分析 1.5 技術(shù)資源的市場分析 1.6 貨物資源的市場分析 1.7 建造資源的市場分析 1.8 客戶資源的市場分析 1.9 要素資源供應(yīng)鏈模式 第2節(jié) 合同管理的關(guān)鍵技術(shù) 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力 2.2 管理元素的集成技術(shù) 2.3 管理方法的三大指標(biāo) 2.4 合同的分類管理 2.5 建立業(yè)務(wù)合同族群 2.6 合同博弈格局的分析 第3節(jié) 合同版本的選擇與升級 3.1 合同版本系列的分析 3.2 合同版本的選擇原則 第4節(jié) 現(xiàn)實環(huán)境下的合同策略 4.1 彈性合同與剛性合同 4.2 示范文本與自編合同 4.3 合同邊界的設(shè)置與應(yīng)用  4.4 嚴(yán)格控制合同簽約模式  第5節(jié) 提高合同執(zhí)行力的措施 5.1 調(diào)整合同文檔的結(jié)構(gòu)布局 5.2 建立合同的兩個導(dǎo)讀系統(tǒng) 5.3 前置核心條款的關(guān)鍵內(nèi)容 5.4 對合同條款進行屬性管理 5.5 合同責(zé)任歸集技術(shù)的應(yīng)用 5.6 提升內(nèi)控文件的合同地位 5.7 共管賬號在合同中的應(yīng)用 5.8 建立合同履約評價機制  二、購地決策·合同管理·模塊導(dǎo)讀 第2章 購地決策業(yè)務(wù)的合同管理 第1節(jié) 購地業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略方針 1.1 購買土地的戰(zhàn)略意義 1.2 土地市場政策重點解讀  1.3 土地市場博弈格局分析 第2節(jié) 購地業(yè)務(wù)的關(guān)鍵管理技術(shù) 2.1 土地儲備的分類管理 2.2 確定地塊的取得方式 2.3 競價購地的風(fēng)險控制 2.4 間接購地的合同管理措施 第3節(jié) 購地模式的戰(zhàn)略決策 3.1 購地模式的分類與對比  3.2 團隊內(nèi)部作業(yè)的模式 3.3 決策業(yè)務(wù)專項外包模式 第4節(jié) 投資咨詢合同 4.1 投資咨詢的資質(zhì)管理 4.2 投資咨詢的服務(wù)費價格  4.3 資源的篩選與評價辦法  4.4 投資咨詢合同的管理措施 第5節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 5.1 土地出讓合同的版本分析 5.2 解讀土地出讓合同（2008版） 三、融資借款·合同管理·模塊導(dǎo)讀 第3章 融資借款業(yè)務(wù)的合同管理 第1節(jié) 開發(fā)企業(yè)資金運作特點 1.1 房地產(chǎn)資金運作特點 1.2 資金管理集成的技術(shù) 1.3 資金來源與融資成本 1.4 收入與變現(xiàn)能力分析 第2節(jié) 開發(fā)企業(yè)主要融資方式 2.1 傳統(tǒng)的銀行貸款方式 2.2 股票市場的融資方式 2.3 信托資金的融資方式 2.4 其他的融資方式 2.5 現(xiàn)實環(huán)境下的融資渠道  第3節(jié) 融資借款業(yè)務(wù)的合同族群 3.1 合同族群與邏輯關(guān)系 3.2 擔(dān)保方式與合同關(guān)聯(lián)性 3.3 融資借款合同的關(guān)鍵內(nèi)容 第4節(jié) 墊資的建設(shè)工程合同 4.1 墊資合同的本質(zhì)內(nèi)涵 4.2 墊資合同的談判策略分析 4.3 墊資合同的風(fēng)險控制 四、規(guī)劃設(shè)計·合同管理·模塊導(dǎo)讀 第4章 規(guī)劃設(shè)計業(yè)務(wù)的合同管理 第1節(jié) 規(guī)劃設(shè)計的合同族群 1.1 規(guī)劃設(shè)計的戰(zhàn)略地位 1.2 規(guī)劃設(shè)計的業(yè)務(wù)模式 1.3 規(guī)劃設(shè)計業(yè)務(wù)的合同族群 第2節(jié) 市場營銷策劃咨詢合同 2.1 合同立項的必要性 2.2 營銷策劃的市場行情 2.3 市場營銷策劃報告內(nèi)容  2.4 策劃合同管理的關(guān)鍵點  2.5 策劃合同的商務(wù)談判 第3節(jié) 建設(shè)工程勘察合同 3.1 勘察合同版本的選擇 3.2 勘察合同的簽約管理 3.3 勘察合同的時限管理 3.4 勘察合同的違約責(zé)任分析 第4節(jié) 設(shè)計招標(biāo)技術(shù) 4.1 設(shè)計資源市場行情分析 4.2 設(shè)計資源的選擇方式 4.3 設(shè)計階段與選擇方式 4.4 設(shè)計招標(biāo)的時間管理 4.5 政府對設(shè)計資質(zhì)的管制 4.6 合格投標(biāo)資格的條件 4.7 投標(biāo)文件的構(gòu)成 4.8 設(shè)計招標(biāo)的評標(biāo)方法 第5節(jié) 建設(shè)工程設(shè)計合同 5.1 設(shè)計合同的分類管理 5.2 設(shè)計合同的分判技術(shù) 5.3 設(shè)計施工一體化的管理 5.4 設(shè)計合同的商務(wù)條款 5.5 設(shè)計合同的主控節(jié)點 5.6 設(shè)計合同的時限管理 5.7 設(shè)計合同的違約責(zé)任 第6節(jié) 施工圖審查合同 6.1 政府管制的要求 6.2 資源市場分析 6.3 價格行情分析 6.4 合同的履約管理 …… 第5章 技術(shù)外包業(yè)務(wù)的合同管理 第6章 貨物采購業(yè)務(wù)的合同管理 第7章 施工建造業(yè)務(wù)的合同管理 第8章 市場營銷業(yè)務(wù)的合同管理 第9章 客戶服務(wù)業(yè)務(wù)的合同管理 下篇 十、開發(fā)企業(yè)·合同實例·模塊導(dǎo)讀 附錄1：合同法 附錄2：合同法司法解釋（一） 附錄3：合同法司法解釋（二） 附錄4：最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋

章節(jié)摘錄

版權(quán)頁：   插圖：   在現(xiàn)實操作過程中，現(xiàn)場簽證的內(nèi)容及表述往往由承包人各自發(fā)揮，尤其是大型工程在招標(biāo)時往往被分解為諸多標(biāo)段，合同一般都是采用國內(nèi)版示范文本，也有采用FIDIC條款的，但在合同的實施過程中，同一個業(yè)主、同樣的合同版本卻將面臨各種形式的“現(xiàn)場同期記錄單”，事后簽證甚至工程完工以后簽證還沒有簽完的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，大大降低了現(xiàn)場記錄的客觀性、準(zhǔn)確性和及時性的要求。一個工程完工以后，積累下來“現(xiàn)場同期記錄單位”成卷成冊，一旦工程完工進入結(jié)算階段，當(dāng)獨立的第三方“造價工程師”審核時，究竟有多少可作為結(jié)算的有效憑證往往成了開發(fā)企業(yè)、承包人扯皮的焦點，監(jiān)理工程師或業(yè)主工程師現(xiàn)場代表作為現(xiàn)場簽證事件的“目擊證人”，往往靠寫“回憶錄”證明當(dāng)時的現(xiàn)場事實，降低了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，造成結(jié)算久拖不決，形成了建筑行業(yè)的“一年干活、兩年算賬、三年四年變呆賬”的行業(yè)流行病，不利于建筑業(yè)良性循環(huán)經(jīng)濟的健康發(fā)展，因此，有必要對計劃經(jīng)濟時代下的現(xiàn)場簽證制度進行管理模式的變革，以適應(yīng)“契約”時代下工程管理的新環(huán)境。 10.3.1現(xiàn)場簽證規(guī)范的定位 根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB 50500—2008）規(guī)定：“現(xiàn)場簽證是發(fā)包人代表與承包人代表就施工過程中涉及的責(zé)任事件所作的簽證證明文件”。根據(jù)此規(guī)范理解，“現(xiàn)場簽證僅為責(zé)任事件的證明文件”，可見，規(guī)范已對“現(xiàn)場簽證”重新且明確地進行了其作用的定位。 根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB 50500—2008）規(guī)定：“承包人應(yīng)發(fā)包人的要求完成合同外的零星工程或非承包人的責(zé)任事件時，承包人應(yīng)按合同約定及時向承包人提出現(xiàn)場簽證”。此條款已明確說明了現(xiàn)場簽證僅適用于“合同外的零星工程或非承包人的責(zé)任事件”。 10.3.2正確處理簽證與索賠的關(guān)系 根據(jù)新紅皮書FIDIC條款1999年第一版第20條之索賠、爭議、仲裁條款中第20.1條約定：“若承包人認(rèn)為按照合同有權(quán)索賠工期和額外款項，他應(yīng)盡快向工程師發(fā)出通知，說明導(dǎo)致索賠的事件，承包人還應(yīng)在現(xiàn)場或工程師接受的其他地點保持用來證明索賠的必要同期記錄，工程師在收到承包人的通知后，可以監(jiān)管承包人同期記錄情況，并可指示承包人進行進一步的記錄”。此條款可理解為：現(xiàn)場的同期記錄即對應(yīng)于我國建筑行業(yè)中傳統(tǒng)的現(xiàn)場簽證的證明文件。

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