物業(yè)管理法規(guī)與案例評析

前言

讀罷“物業(yè)管理法規(guī)與案例評析”（以下簡稱“評析”），眼前一亮。作為一名長年從事物業(yè)服務(wù)理論研究與實踐的工作者，終篇掩卷，甚感欣慰。廣大物業(yè)管理者、服務(wù)人員，可以看到反映物業(yè)管理最新法律法規(guī)建設(shè)和司法精神的法律專業(yè)指導(dǎo)書籍了。該書有這樣一些特點：系統(tǒng)性強(qiáng)。本書從宏觀的物業(yè)法規(guī)概論、物業(yè)管理法律關(guān)系的敘述，到微觀的物業(yè)管理重要文件的宣介乃至物業(yè)管理糾紛的依法解決等，都有系統(tǒng)的歸納解釋和重點的集中敘述。既要言不煩，又通俗易懂。指導(dǎo)性強(qiáng)。本書作者既注意到高等院校廣大學(xué)生的受教特點，更注意到廣大物業(yè)服務(wù)者的工作特點、性質(zhì)和領(lǐng)悟能力，落腳在一系列物業(yè)個案的剖析上。針對性強(qiáng)、實用性強(qiáng)、富于操作性。具備較強(qiáng)的法律工具書性質(zhì)。從《民法通則》到《合同法》介紹，從《物權(quán)法》到《勞動合同法》的講解，乃至《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)收費管理辦法》的集中歸類等。全面周詳，細(xì)致入微，讓多年工作在物業(yè)一線的基層人員很容易按圖索驥，找到自己所需要的法律條文進(jìn)行解讀。具有較寬的視野及相應(yīng)的專業(yè)視角。該書從具體的物業(yè)實踐出發(fā)，在進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的法律專業(yè)知識介紹和普及的同時，兼顧可讀性、輕松性。適時從國外豐富的物業(yè)服務(wù)視角采擷了不少發(fā)達(dá)國家的專業(yè)花絮，如美國物業(yè)的高度專業(yè)分工管理，法國的民主式管理，德國的高效、嚴(yán)謹(jǐn)性物業(yè)管理，北歐荷蘭的提前介入式物業(yè)管理以及日本的一專多能式物業(yè)管理等。讓讀者在大量物業(yè)法律個案閱讀的同時，能愜意輕松地領(lǐng)略世界各國物業(yè)管理的專業(yè)風(fēng)貌。對開闊業(yè)界人士的國際專業(yè)視野，有效借鑒國外經(jīng)驗，不無裨益。我從事物業(yè)服務(wù)16年，因多年的學(xué)校工作背景，平素瀏覽專業(yè)書刊不少，但能從系統(tǒng)性，專業(yè)指導(dǎo)角度全面介入法律與物業(yè)實踐的有效組合的探索性書籍不是太多。這樣一部針對性、實用性、操作性較強(qiáng)的書籍，對從事一線物業(yè)服務(wù)的業(yè)界人士而言，就更顯珍貴。通讀全書之后，略作如上感言。衷心希望我國的物業(yè)管理服務(wù)水平能加速提高，專業(yè)視野能逐步開闊。我相信，這也是該書編著者的殷切希望。

內(nèi)容概要

本書全面、系統(tǒng)地介紹了物業(yè)管理實施過程中所涉及的法律、法規(guī)及相關(guān)條款的基本知識及其實務(wù)，并穿插了大量的典型法律案例解析，盡力反映目前最新的物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)進(jìn)展和司法精神。主要內(nèi)容有：物業(yè)管理法規(guī)概論、物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律規(guī)范、物業(yè)管理法律責(zé)任、物業(yè)管理常用法律法規(guī)解讀、物業(yè)管理重要法律文件、物業(yè)服務(wù)合同法律制度、物業(yè)管理糾紛的法律解決、國外和中國香港的物業(yè)管理法規(guī)簡介等。每章后面均附有小結(jié)和復(fù)習(xí)思考題。復(fù)習(xí)思考題包括法律基本知識題和案例分析題兩類，以便于讀者對物業(yè)管理法律法規(guī)基本知識的理解、掌握和運用。書后還附有物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)文本。    本書主要作為高等院校的公共事業(yè)管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理等專業(yè)的教學(xué)用書，也可供物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、參考之用。同時本書對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理行政主管部門、從事物業(yè)管理法律研究_T作的人員及律師、法官具有參考價值。

書籍目錄

第一章  物業(yè)管理法規(guī)概述  一、我國物業(yè)管理及其立法發(fā)展概況  二、物業(yè)管理法規(guī)的概念  三、建筑物區(qū)分所有權(quán)  四、物業(yè)管理法規(guī)的立法模式  五、物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整對象  六、物業(yè)管理法規(guī)的原則  七、物業(yè)管理法規(guī)的地位  八、物業(yè)管理法規(guī)的作用  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第二章  物業(yè)管理法律關(guān)系  一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念  二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素  三、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類  四、物業(yè)管理法律關(guān)系的特征  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  閱讀材料第三章  物業(yè)管理法律規(guī)范  一、物業(yè)管理法律規(guī)范的概念  二、物業(yè)管理法律規(guī)范的意義  三、物業(yè)管理法律規(guī)范的結(jié)構(gòu)  四、物業(yè)管理法律規(guī)范的類型  五、物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第四章  物業(yè)管理法律責(zé)任  一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念  二、物業(yè)管理法律責(zé)任的特征  三、物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成和歸責(zé)類型  四、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類  五、幾種具體情況下的法律責(zé)任  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第五章  物業(yè)管理常用法律法規(guī)解讀  一、《中華人民共和國民法通則》  二、《中華人民共和國合同法》  三、《中華人民共和國價格法》  四、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》  五、《中華人民共和國勞動合同法》  六、《中華人民共和國物權(quán)法》  七、《物業(yè)管理條例》  八、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》  九、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》  十、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》  十一、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》  十二、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》  十三、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》  十四、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》  十五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》  十六、《住宅專項維修資金管理辦法》  十七、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》  十八、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》  十九、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》  二十、《城市房屋租賃管理辦法》  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第六章  物業(yè)服務(wù)合同法律制度  一、物業(yè)服務(wù)合同概述  二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立與效力  三、物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容  四、物業(yè)服務(wù)合同的履行、變更和終止  五、物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  閱讀材料一  閱讀材料二  閱讀材料三第七章  物業(yè)管理重要法律文件  一、管理規(guī)約  二、業(yè)主委員會章程  三、物業(yè)管理公約  四、業(yè)主大會議事規(guī)則  五、住戶手冊  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  閱讀材料一  閱讀材料二第八章  物業(yè)管理糾紛的法律解決  一、物業(yè)管理糾紛的概念和特征  二、物業(yè)管理糾紛的種類  三、物業(yè)管理糾紛的起因及其特點  四、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的物業(yè)管理糾紛時應(yīng)注意的幾個問題  五、物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序  六、物業(yè)管理糾紛處理的原則  七、物業(yè)管理各階段易發(fā)糾紛類型及處理  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題第九章  國外和香港的物業(yè)管理法規(guī)簡介  一、國外和中國香港的物業(yè)管理體制  二、國外和中國香港的物業(yè)管理法簡介  三、國外和中國香港的物業(yè)管理法借鑒  小結(jié)  復(fù)習(xí)思考題  閱讀材料附錄：相關(guān)的法律、物業(yè)管理行政法規(guī)、部門規(guī)章、有關(guān)文件  中華人民共和國物權(quán)法(摘錄)  物業(yè)管理條例  物業(yè)服務(wù)收費管理辦法  物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定  物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)  前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法  業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則  物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法  房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法  住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法  物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定  住宅專項維修資金管理辦法  城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定  最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋  最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，民法是物業(yè)管理活動中最常用的法律規(guī)范，因此需要重點了解掌握。《民法通則》規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)方式有：停止侵害；排除妨礙；消除危險；返還財產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉?！逗贤ā芬?guī)范的對象是交易關(guān)系，決定了其較之于民法的其他法律更強(qiáng)調(diào)平等協(xié)商和誠實信用原則。物業(yè)管理關(guān)系是一種民事經(jīng)濟(jì)關(guān)系，物業(yè)管理合同關(guān)系是一種平等主體之間的協(xié)議關(guān)系，從合同的分類理論來講，物業(yè)管理合同屬于勞務(wù)合同，主要涉及勞務(wù)服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主作為一方當(dāng)事人對勞務(wù)服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費用等有關(guān)情況享有知情權(quán)。《勞動合同法》主要包括勞動合同的訂立、勞動合同的履行和變更、勞動合同的解除和終止、特別規(guī)定（集體合同、勞務(wù)派遣、非全日制用工）、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任等內(nèi)容?！秳趧雍贤ā穼嵤┑姆e極影響包括：促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營；促進(jìn)企業(yè)改革，提高經(jīng)營活力；加快行業(yè)優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體素質(zhì)等?！段餀?quán)法》中與物業(yè)管理有直接關(guān)系的是第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場所、設(shè)施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，具有里程碑式的意義，它標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的階段，它的頒布施行，為維護(hù)物業(yè)管理市場秩序、規(guī)范物業(yè)管理活動、保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益提供了法律保障；對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。因此物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)熟練掌握并正確運用其規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。其主要內(nèi)容可歸納為：建立了10項基本制度；明令業(yè)主的4項權(quán)益；明令物業(yè)服務(wù)企業(yè)的7項權(quán)責(zé)；明令6項禁止行為；規(guī)范2項書面合同；法規(guī)授權(quán)3項規(guī)定；13種情況下的法律責(zé)任等。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對全國的物業(yè)收費方式、物業(yè)成本計算標(biāo)準(zhǔn)作出了規(guī)定，是指導(dǎo)和規(guī)范我國物業(yè)服務(wù)收費行為的重要依據(jù)?！肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》就前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的遵循原則、監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、組織實施方式、程序、有關(guān)注意事項等作出了規(guī)定。業(yè)主和業(yè)主大會通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)參照該辦法執(zhí)行?！段飿I(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》就物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的原則、主管部門、具體內(nèi)容、方式、價格變更、違規(guī)處罰等作出了相應(yīng)規(guī)定?！段飿I(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》明確了物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成、相關(guān)項目的審核方法和標(biāo)準(zhǔn)。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)等級的管理等作出了相應(yīng)的規(guī)定。

編輯推薦

《物業(yè)管理法規(guī)與案例評析(第2版)》是高職高專物業(yè)管理專業(yè)系列教材之一。

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