安居置業(yè)法律小故事

前言

　　住房制度改革以來，圍繞著住房問題，國家或地方政府及有關(guān)部門相繼制定或頒布了很多法律法規(guī)、司法解釋、條例辦法、規(guī)定意見等等，這些與人們的日常生活息息相關(guān)。因此，人們在碰到關(guān)于買賣房、租賃房、裝修房、交契稅、停車位、乘電梯等問題時(shí)應(yīng)該怎么辦？在碰到簽訂合同、居住環(huán)境、房屋質(zhì)量、房子設(shè)施、物業(yè)糾紛時(shí)應(yīng)該怎么辦？本書從普及法律知識的角度盡可能地作了解答和建議?！　」P者近些年來一直關(guān)注和研究關(guān)于住房的法律問題，并從2006年初應(yīng)約在報(bào)紙上開辟住房問題與法律法規(guī)新聞專欄，撰寫相關(guān)普及法律知識文章。這些文章從人們最關(guān)心的住房問題談起，將與住房有關(guān)的真實(shí)故事向讀者娓娓道來，并談及所涉及的法律法規(guī)問題，幫助人們在住房問題上學(xué)法、知法、懂法、守法。該專欄受到廣大讀者好評，并在中國報(bào)業(yè)協(xié)會新聞專欄評選中獲得優(yōu)秀新聞專欄獎?！　〈舜螐囊呀?jīng)刊登的文章中精選出130余篇有代表性的文章結(jié)集成書，并對原文重新作了精心修訂。為便于讀者查閱，書后還附有普法文章所涉及的近百部法律法規(guī)，以及頒布和實(shí)施的時(shí)間。

內(nèi)容概要

本書是供業(yè)主和社會大眾了解與“住”相關(guān)的法律知識讀本。全書通過130余篇真實(shí)故事，向讀者講述了與置業(yè)安居緊密相連的相關(guān)法律法規(guī)等知識。包括人們在碰到關(guān)于買賣房、租賃房、裝修房、交契稅、停車位、乘電梯等問題時(shí)應(yīng)該怎么辦？在碰到簽訂合同、居住環(huán)境、房屋質(zhì)量、房子設(shè)施、物業(yè)糾紛時(shí)應(yīng)該怎么辦？本書從普及法律知識的角度盡可能地作了解答和建議。    為便于讀者查閱，書后還附有普法文章所涉及的近百部法律法規(guī)，以及頒布和實(shí)施的時(shí)間。

作者簡介

王紫，畢業(yè)于中國人民大學(xué)研究生院。曾被選拔為大學(xué)生村官，任北京市房山區(qū)沿村黨支部書記助理，并兼任該區(qū)長溝鎮(zhèn)黨委宣傳部干事。這期間陸續(xù)在《人民日報(bào)》、《光明日報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》等十余家報(bào)刊發(fā)表各類新聞報(bào)道、普法知識文章百余篇。 
    從2006年初應(yīng)約在報(bào)紙上開辟住房問題與法律法規(guī)新聞專欄，撰寫相關(guān)普及法律知識文章。這些文章從人們最關(guān)心的住房問題談起，講述與住房有關(guān)的真實(shí)故事，談及所涉及的法律法規(guī)問題，幫助人們在住房問題上學(xué)法、知法、懂法、守法。該專欄受到廣大讀者好評，并在中國報(bào)業(yè)協(xié)會新聞專欄評選中獲得優(yōu)秀新聞專欄獎。 
    現(xiàn)任人民政協(xié)報(bào)記者。

書籍目錄

購房簽確認(rèn)單交定金  書面協(xié)議有法律效力意向書有否法律效力  要看合同條款及約定已住兩年仍無房產(chǎn)證  房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)交了定金房子被查封  開發(fā)商雙倍返還定金購買新房后房子降價(jià)  購房者要賠償難勝訴廣告應(yīng)視為合同內(nèi)容  誤導(dǎo)購房者需要擔(dān)責(zé)通燃?xì)馀c入住率無關(guān)  慣例不應(yīng)該代替法律開發(fā)企業(yè)逾期不交房  業(yè)主可提出履約賠償辦房貸被要求購壽險(xiǎn)  強(qiáng)制搭售屬違法行為零賠償屬于霸王條款  是侵權(quán)條款應(yīng)予廢除售房以所簽合同為主  不應(yīng)該曲解法律條文所購房屋有較大改變  購房者應(yīng)該依法維權(quán)房屋周邊有不利因素  討說法要看具體情況不可抗力有法律界定  濫用要承擔(dān)法律責(zé)任精裝修房過了保修期  開發(fā)企業(yè)未必能免責(zé)房屋過戶手續(xù)不完備  撤銷違規(guī)發(fā)放房產(chǎn)證簽訂購房合同宜嚴(yán)謹(jǐn)  防止打贏官司無賠償小區(qū)會所權(quán)屬應(yīng)歸誰  要看定義和購房合同開發(fā)商代收購房契稅  不及時(shí)上繳涉嫌違法開發(fā)商違約業(yè)主退房  責(zé)任方承擔(dān)按揭利息簽合同是為約束雙方  違約金打折豈有此理開發(fā)商曾許諾建綠地  后建停車場屬于違規(guī)會所不達(dá)標(biāo)屬于違約  樓盤廣告有法律效力開發(fā)商蓋樓擅自加層  違反規(guī)劃應(yīng)受罰賠償售房者違約一房二賣  依法賠償遂握手言和開發(fā)商封陽臺違法否  要看合同是否有約定樓房排序跳層圖吉利  如毀約要看是否欺詐房產(chǎn)商安裝健身器械  占公共綠地構(gòu)成侵權(quán)購房協(xié)議屬合同性質(zhì)  購房者預(yù)告登記維權(quán)開發(fā)商欲賣掉幼兒園  如是要約將擔(dān)責(zé)賠償開發(fā)商雇人毆打業(yè)主  雇人打人者都觸刑法精裝修房屋出現(xiàn)問題  開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)并賠償簽單看房后跳開中介  違規(guī)操作者適當(dāng)擔(dān)責(zé)沒有產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋  所簽之合同未必?zé)o效房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證  不應(yīng)該上市進(jìn)行交易瞞報(bào)房價(jià)為少交契稅  屬規(guī)避法律偷稅行為房屋買賣合同解除后  買方替交費(fèi)用可索回經(jīng)濟(jì)適用住房有規(guī)定  違規(guī)私下買賣屬違法兒子瞞著父親賣房屋  購房合同應(yīng)該屬無效善意變更產(chǎn)權(quán)引糾紛  艱難訴訟后房歸原主房屋買賣糾紛有隱情  善意取得受法律保護(hù)為購房者延辦房產(chǎn)證  中介公司違約應(yīng)賠償買房未達(dá)到法定要件  中介公司有過錯(cuò)擔(dān)責(zé)中介公司惡意抬房價(jià)  屬非法賺取差額行為中介公司挪用客戶款  應(yīng)予處罰并加強(qiáng)監(jiān)督確認(rèn)單不具法律意義  格式條款屬無效條款簽訂合同卻不愿交房  家庭矛盾不影響合同協(xié)議書不能取代合同  謹(jǐn)防其中不平等條款二手房買后發(fā)現(xiàn)瑕疵  尋證據(jù)積極依法維權(quán)以房作抵押必須登記  流押契約是無效條款小產(chǎn)權(quán)房屬于無產(chǎn)權(quán)  想購買者需慎之又慎購買農(nóng)民住宅辦工廠  其權(quán)益不受法律保護(hù)住宅中又建房為出租  房中房問題不容忽視住宅養(yǎng)貓繁殖為賺錢  周圍鄰居有權(quán)利說不出租房屋內(nèi)發(fā)生火災(zāi)  責(zé)任各方應(yīng)各擔(dān)其責(zé)租房開店反悔想退租  責(zé)任方承擔(dān)違約責(zé)任租房合同規(guī)定了房租  租期內(nèi)房主不能漲價(jià)房屋出租之后又想賣  承租人有優(yōu)先購買權(quán)承租人將房改裝轉(zhuǎn)租  出事故應(yīng)負(fù)主要責(zé)任租期內(nèi)私房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移  原簽訂合同繼續(xù)有效租房戶主動裝修房屋  如無約定房東不買單房屋租賃合同履行中  如解除要看合同約定口頭協(xié)議不應(yīng)超半年  超期必須訂書面合同電梯故障或造成傷害  相關(guān)責(zé)任人責(zé)無旁貸電梯超期服役是違規(guī)  定期檢測莫麻痹大意電梯停運(yùn)延誤救病人  物業(yè)公司負(fù)部分責(zé)任居民乘電梯刷卡付費(fèi)  物業(yè)出下策應(yīng)該改正電梯故障停運(yùn)無人修  屬于物業(yè)公司不作為業(yè)主搬家用電梯交費(fèi)  物業(yè)公司已涉嫌違法電梯噪聲大引發(fā)訴訟  整改賠償均有法可依惡人砸汽車膽大妄為  保安視而不見是違規(guī)業(yè)主汽車在小區(qū)丟失  物業(yè)應(yīng)承擔(dān)一定賠償小區(qū)地下車庫被轉(zhuǎn)賣  引發(fā)矛盾核心是權(quán)屬小區(qū)停車位是否收費(fèi)  先確定權(quán)屬依法管理所有人有權(quán)租賣車位  業(yè)主強(qiáng)租無法律支持業(yè)主停車位突然被占  物權(quán)排他性位歸原主新房墻壁霉變又脫落  業(yè)主可退房要求賠償買房后驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)漏水  依法維權(quán)問題終解決房漏業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)  主張抵消做法不合法窗戶從天而降砸壞車  屬房屋質(zhì)量問題獲賠暖氣漏水殃及樓下戶  業(yè)主要求賠有法可依樓房下水道堵塞溢污  共同使用人都要擔(dān)責(zé)樓房漏雨不知何所致  依法請檢測解疑釋惑新房漏水誰承擔(dān)責(zé)任  施工日志起證據(jù)作用暖氣管爆裂鄰居遭殃  確定責(zé)任人依法賠償業(yè)主起訴物業(yè)遭報(bào)復(fù)  雇兇傷人屬共同犯罪物業(yè)公司隨意停水電  屬于侵權(quán)是違法行為物業(yè)公司有權(quán)告業(yè)主  法院五審查化解矛盾業(yè)主出游時(shí)家中被盜  屬保安失職公司擔(dān)責(zé)維修金是住宅養(yǎng)老錢  善保管做到?？顚Ｓ霉膭?lì)節(jié)能產(chǎn)品進(jìn)社區(qū)  相關(guān)法規(guī)應(yīng)配套完善業(yè)主改房屋結(jié)構(gòu)違規(guī)  物業(yè)公司罰款亦違規(guī)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被摔傷  物業(yè)公司擔(dān)部分責(zé)任在公共健身器上摔傷  所有人管理者應(yīng)擔(dān)責(zé)外來車在小區(qū)內(nèi)受損  收費(fèi)憑據(jù)是獲賠證據(jù)交房同時(shí)收取物業(yè)費(fèi)  合同如未約定可拒絕物管用房權(quán)屬歸業(yè)主  開發(fā)商隨意處置違規(guī)外墻脫落物砸壞汽車  物業(yè)公司應(yīng)擔(dān)責(zé)賠償小區(qū)限高欄砸傷行人  司機(jī)與物業(yè)共同擔(dān)責(zé)合同是否有效看實(shí)質(zhì)  約束力合同不能解除住宅區(qū)廣告無孔不入  其收益應(yīng)歸業(yè)主共享想在樓頂安置廣告牌  應(yīng)該先征得業(yè)主同意業(yè)主是否可自換護(hù)欄  居住安全比美觀重要私將儲藏室改造住人  侵害其他業(yè)主應(yīng)復(fù)原業(yè)主私拆家中暖氣管  供暖協(xié)議未變?nèi)岳U費(fèi)私改燃?xì)夤艿缹龠`規(guī)  及時(shí)復(fù)原才是好辦法狗傷人鄰居反目成仇  犬主擔(dān)責(zé)任依法賠償城市垃圾要依法管理  居住環(huán)境需大家維護(hù)封閉自家陽臺成被告  未協(xié)商格式合同無效業(yè)主建花園引人效仿  物業(yè)勸無效起訴獲勝住戶改承重墻成被告  要求其復(fù)原合理合法圈樹建房屬違規(guī)行為  人人可批評勸其改正樓上掉下酒瓶砸傷人  無免責(zé)理由都將擔(dān)責(zé)消防通道不允許侵占  確保暢通可救急逃生私搭亂建屬違法行為  私拆違章建筑亦違法房主蓋房擅自加三層  轟然倒塌違建者受罰幼兒園加高遮擋采光  應(yīng)依法盡快恢復(fù)原狀小區(qū)晨練成噪聲污染  用法律維護(hù)合法權(quán)益夜間照明強(qiáng)光是污染  始作俑者應(yīng)接受整改采光通風(fēng)權(quán)不容侵害  造成影響應(yīng)及時(shí)整改健身房噪聲過大擾民  兩居民舉證即可立案房屋質(zhì)量需專業(yè)鑒定  賠償亦包括貶值損失家庭裝修應(yīng)先簽合同  出問題才能維護(hù)權(quán)益家裝受污染不可小視  裝修前簽合同搞檢測裝修噪聲致鄰居病亡  應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任裝修隊(duì)違反合同施工  應(yīng)該按合同給予賠償業(yè)主享受的共有產(chǎn)權(quán)  不能被他人惡意侵占污水井蓋丟失致人殘  管理者承擔(dān)損害責(zé)任大樹被風(fēng)刮倒砸傷人  樹木管理人承擔(dān)責(zé)任廣告牌墜落砸傷路人  所有者承擔(dān)賠償責(zé)任裝修房屋易造成污染  以人為本理念莫忽視未結(jié)婚發(fā)生房產(chǎn)糾紛  否定贈與行為需證據(jù)妻子賣房未告知丈夫  有效合同受法律保護(hù)口頭約定不代表合同  買樓房不表示送露臺購房與入學(xué)是兩碼事  不屬要約法律不支持離婚時(shí)凸顯房屋權(quán)屬  難點(diǎn)問題需具體分析無產(chǎn)權(quán)證之自建房屋  如果租用應(yīng)付使用費(fèi)業(yè)主應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)  催繳前應(yīng)先書面通知本書參考的部分法律法規(guī)

章節(jié)摘錄

　　購房簽確認(rèn)單交定金　　書面協(xié)議有法律效力　　家住北京市海淀區(qū)的崔先生夫婦2009年初選中了位于昌平區(qū)的一套別墅，雖然當(dāng)時(shí)還沒有開盤，但是他們還是決定要買下這套房子?？捶亢蟛痪茫尴壬团c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了關(guān)于房屋買賣的《項(xiàng)目成交確認(rèn)單》，并寫明該房屋具體門牌號等相關(guān)情況，同時(shí)交給開發(fā)企業(yè)4萬元作為定金。開發(fā)企業(yè)的售樓員在收取定金后說，最終房價(jià)應(yīng)在6000～7000元之間。當(dāng)崔先生詢問開盤后是否會漲價(jià)時(shí)，開發(fā)企業(yè)的人許諾，每平方米最多不會漲過7500元?！　≌?dāng)崔先生夫婦夢想著早日搬進(jìn)大別墅開始新生活時(shí)，售樓人員突然打來電話，通知他們9月8日開盤，并說可以簽訂正式的《房屋買賣合同》。崔先生夫婦趕緊來到售樓處，卻得知每平方米已經(jīng)飆升至9500元的價(jià)格，他們感到如同當(dāng)頭潑下了一盆冷水?！　∏榧敝?，崔先生趕緊找出那張年初簽的《項(xiàng)目成交確認(rèn)單》，他在房價(jià)一欄里看到，售樓人員寫得清清楚楚是每平方米6000～7000元，但是并未約定雙方違約后應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任。如果是售樓人員故意這么漏寫的話，那就太沒有誠信了。隨后崔先生找到該樓盤的售樓中心負(fù)責(zé)人。對方表示，當(dāng)時(shí)簽訂《項(xiàng)目成交確認(rèn)單》時(shí)，雖然已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》，但這個(gè)樓盤還沒有開盤銷售，因此這每平方米6000—7000元的報(bào)價(jià)只是售樓人員的個(gè)人行為，責(zé)任應(yīng)由售樓人員自己承擔(dān)，跟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有任何關(guān)系?！　姆缮险f，這位售樓中心負(fù)責(zé)人所說的話是不負(fù)責(zé)任的，也沒有法律依據(jù)。當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所雇售樓人員與崔先生簽訂的《項(xiàng)目成交確認(rèn)單》，雖然不是嚴(yán)格意義上的房屋買賣合同，但因其已經(jīng)具備合同成立的基本要件，所以對于崔先生與這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，仍然是具有法律效力的合同或約定。尤其是崔先生已經(jīng)交付4萬元作為定金，這筆定金具有債權(quán)的擔(dān)保性質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第115條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！庇纱丝梢姡ń鹩袊?yán)格的設(shè)立條件。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果把定金寫成訂金、押金、保證金等，且在合同中又沒有約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利，法律是不予保護(hù)的。以此作為依據(jù)，本案中如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按照每平方米7000元以下價(jià)格售房給崔先生，就要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任?！　〈税柑嵝奄彿空咴谫徺I房子的時(shí)候，特別是購買期房時(shí)，首先要看開發(fā)商是否取得了《商品房預(yù)售許可證》，其次，一定要和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂書面協(xié)議或合同，并應(yīng)當(dāng)詳細(xì)注明所購買房屋的具體位置、門牌號、面積、結(jié)構(gòu)和價(jià)格，還應(yīng)該交付定金或注明如果雙方違約應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任。這樣，一旦雙方發(fā)生糾紛就會有據(jù)可查，有法可依。　　　　意向書有否法律效力　　要看合同條款及約定　　呂女士在某房地產(chǎn)開發(fā)商處預(yù)定了一套商品房，在該樓盤尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商便要求呂女士預(yù)繳3萬元定金。呂女士如數(shù)繳納定金后，雙方簽訂了《房屋認(rèn)購意向書》，上面標(biāo)明呂女士所購的房屋為3號樓9層某1號戶型。然而，該《房屋認(rèn)購意向書》僅有一份且保存在開發(fā)商處，開發(fā)商說呂女士不用留復(fù)印件?！　∞D(zhuǎn)眼半年過去，該房屋依舊未取得預(yù)售許可證。呂女士找到開發(fā)商詢問，卻發(fā)現(xiàn)自己與之簽訂的《房屋認(rèn)購意向書》里其所購3號樓9層的房屋被改為3號樓3層，雖然是同一棟樓，戶型也一樣，但呂女士認(rèn)為由于樓層偏低，采光度會受影響，便對此提出異議。開發(fā)商稱，簽訂《房屋認(rèn)購意向書》時(shí)已經(jīng)將9層改成了3層，且是經(jīng)過雙方認(rèn)可的。對此，呂女士認(rèn)為，如果改動，應(yīng)該在改動的地方按上手印，否則，既沒有購房者手印也沒有開發(fā)商的印章，就此可以判定是開發(fā)商擅自改動的?！　≡谏唐贩康馁I賣過程中，人們經(jīng)常遇到由于簽訂《房屋認(rèn)購意向書》或相似內(nèi)容的協(xié)議，到產(chǎn)生糾紛時(shí)，買賣雙方中的一方對這種協(xié)議的法律效力便產(chǎn)生質(zhì)疑。對這種《意向書》具有何種法律效力，我們應(yīng)該從兩個(gè)方面來看：　　第一，從《房屋認(rèn)購意向書》的本意看，簽訂這份《意向書》是為了今后履行一定行為的約定。按照合同的特征看，這份《意向書》應(yīng)該屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同就是指當(dāng)事人雙方就將來訂立正式合同之前而簽訂的文字約定，將來訂立的合同稱為“本約”，而現(xiàn)在簽訂的約定叫做“預(yù)約”，兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力。那么對這份《意向書》的違約應(yīng)該如何解決呢？就本案而言，應(yīng)該在《意向書》內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而不是承擔(dān)“本約”的違約責(zé)任。因此，《房屋認(rèn)購意向書》的效力也是如此。如《房屋認(rèn)購意向書》對所購房屋只有一個(gè)大概的意向，而沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有預(yù)付款等，這樣的《房屋認(rèn)購意向書》只是一種“意向”，雙方當(dāng)事人對《房屋認(rèn)購意向書》的違反應(yīng)該在其內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任?！　〉诙?，如果名為《房屋認(rèn)購意向書》，而實(shí)質(zhì)是購買合同，或相當(dāng)于購房合同。合同條款約定的非常明確，如對房屋的位置、戶型、面積、價(jià)款、物業(yè)等都有了明確的約定，應(yīng)該按合同處理。如在本案中，呂女士繳納了定金，而且在合同中規(guī)定了是哪棟樓以及哪一層的戶型。這樣的《意向書》應(yīng)視為《房屋買賣合同》?！　】墒牵瑥姆傻慕嵌戎v，呂女士與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的這份《房屋認(rèn)購意向書》屬于無效合同。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商’品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，呂女士認(rèn)購的房屋至今未取得預(yù)售許可證，因此雙方簽訂的《房屋認(rèn)購意向書》屬于無效。所以，呂女士應(yīng)該要求開發(fā)商返還定金，或者等該樓盤可以預(yù)售時(shí)，再與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同?！　≈劣谀芊窦颖斗颠€定金，因?yàn)椤斗课菡J(rèn)購意向書》的合同性質(zhì)已經(jīng)屬于無效，呂女士要求加倍返還定金的主張也無法獲得法律支持。

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