房地產(chǎn)高效風(fēng)險(xiǎn)防范

前言

根據(jù)美國(guó)損失控制協(xié)會(huì)對(duì)于美國(guó)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，未設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的企業(yè)，70％在遭受巨災(zāi)后5年內(nèi)會(huì)結(jié)束營(yíng)業(yè)。對(duì)于已建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的公司而言，在面臨損失事故時(shí)將具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一個(gè)成功的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)是由公司政策、發(fā)展策略、資源管理、組織架構(gòu)、操作程序及營(yíng)運(yùn)上各項(xiàng)關(guān)鍵參數(shù)所發(fā)展而成，而企業(yè)建立與提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力，除了能有效降低災(zāi)害發(fā)生后之嚴(yán)重性之外，更能提升企業(yè)相關(guān)人員風(fēng)險(xiǎn)管控與災(zāi)后復(fù)原的技能與專(zhuān)業(yè)，落實(shí)管理運(yùn)作之必要基礎(chǔ)。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)涵義相當(dāng)廣泛的話(huà)題，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能具有不同的內(nèi)涵。而總體來(lái)說(shuō)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理需要進(jìn)行：風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析（定性、定量）、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)跟蹤等一系列活動(dòng)。目的在于：保證項(xiàng)目的目標(biāo)受到最小的影響，目標(biāo)的利潤(rùn)最大化，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在可控之中。要實(shí)現(xiàn)成功的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，決策層需要認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)予以重視，并做詳盡的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃。一般的房地產(chǎn)企業(yè)管理流程都是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中心進(jìn)行設(shè)計(jì)的，在實(shí)施中按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行管理，管理的重點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的業(yè)務(wù)。而風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)象是將來(lái)的、發(fā)不發(fā)生不可知、發(fā)生時(shí)間也不可預(yù)計(jì)的事件，如果還以管理“任務(wù)”為中心，就成捕風(fēng)捉影了。等到風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)，有一半的可能是管理者還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)！所以，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理要采用“以流程為中心”的管理方式，這一流程應(yīng)該能使決策層、管理層有效地應(yīng)對(duì)突發(fā)事件及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。而《房地產(chǎn)高效風(fēng)險(xiǎn)防范》正是一部以流程為中心展開(kāi)剖析房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理類(lèi)圖書(shū)。該書(shū)能夠?yàn)槠髽I(yè)管理者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，以便其明確地考慮風(fēng)險(xiǎn)變化，幫助開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)種種挑戰(zhàn)，確保有到位的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，將風(fēng)險(xiǎn)限定在既定水平。希望本書(shū)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理者洞悉風(fēng)險(xiǎn)，搶占先機(jī)，化危機(jī)為轉(zhuǎn)機(jī)。最后，本書(shū)能夠順利出版，凝結(jié)了很多親朋好友的鼎力支持，在此，感謝王栩、王建軍、劉洋、馮少南為本人提供大量的珍貴資料，感謝徐承華、溫桂蘭、徐磊、賈楠、黃陽(yáng)對(duì)本書(shū)文字內(nèi)容的把控，感謝胡泊和楊繼明設(shè)計(jì)出大氣美觀的封面。

內(nèi)容概要

本書(shū)是一部以房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程為中心，展開(kāi)剖析房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理類(lèi)圖書(shū)，從經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、外在因素、企業(yè)擴(kuò)張四個(gè)管理節(jié)點(diǎn)揭示房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并從金融、政策、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等多個(gè)角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解。本書(shū)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)管理者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，幫助開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)種種挑戰(zhàn)，采取到位的風(fēng)險(xiǎn)緩解措施，將房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在既定水平。    為了使讀者輕松閱讀，把握重點(diǎn)，在編寫(xiě)體例上列出“本篇觀點(diǎn)”、“本篇重點(diǎn)”、“風(fēng)險(xiǎn)管理要義”，使重要內(nèi)容得以強(qiáng)化，一目了然。    本書(shū)適合房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員閱讀，也可供大中專(zhuān)院校房地產(chǎn)方向的師生借鑒參考。

書(shū)籍目錄

第一篇  經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：識(shí)別和防范企業(yè)管理中的三大風(fēng)險(xiǎn)  管理風(fēng)險(xiǎn)：進(jìn)行可行性研究并建立經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型    二、明確房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理方法    三、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行性研究    四、建立完善的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)  金融風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)自身情況理智融資，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的多種金融風(fēng)險(xiǎn)    二、尋求多種房地產(chǎn)融資渠道    三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理進(jìn)行規(guī)劃  治理風(fēng)險(xiǎn)：完善風(fēng)險(xiǎn)管理措施，建立科學(xué)的管理機(jī)制    一、現(xiàn)在企業(yè)中存在的問(wèn)題及其背后動(dòng)因    二、警惕房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的棘手問(wèn)題    三、完善風(fēng)險(xiǎn)管理措施，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力第二篇  外在風(fēng)險(xiǎn)：敏感防御政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)  政策風(fēng)險(xiǎn)：及時(shí)防御政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的損失    一、房地產(chǎn)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)措施    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的行政法律風(fēng)險(xiǎn)及防范  市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：多渠道應(yīng)對(duì)，化市場(chǎng)危機(jī)為企業(yè)生機(jī)    一、兩大招數(shù)化解資金鏈斷裂    二、退地減少支出化解利潤(rùn)降低問(wèn)題    三、尋求合作，規(guī)避獨(dú)自開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)    四、減、停開(kāi)工項(xiàng)目，降低新開(kāi)工項(xiàng)目難控制的風(fēng)險(xiǎn)    五、在危機(jī)中生長(zhǎng)，充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第三篇  開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：注重進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程風(fēng)險(xiǎn)防范  投資決策：把握投資位置、時(shí)機(jī)和物業(yè)類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)防范    一、房地產(chǎn)投資決策的玄機(jī)注定了風(fēng)險(xiǎn)的存在    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)分析    三、房地產(chǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容  運(yùn)行分析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)防范    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因分析    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范的具體辦法    四、進(jìn)行系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容    五、特別關(guān)注：如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)  產(chǎn)品設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析    一、設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防御    二、設(shè)計(jì)不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)防御    三、設(shè)計(jì)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)防御  工程管理：建筑工程施工階段的風(fēng)險(xiǎn)防范    一、工程施工常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施    二、建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理    三、工程變更索賠的風(fēng)險(xiǎn)管理  項(xiàng)目銷(xiāo)售：營(yíng)銷(xiāo)管理及銷(xiāo)售法律的多重風(fēng)險(xiǎn)防范    一、淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理    二、銷(xiāo)售過(guò)程中的法律問(wèn)題規(guī)避  物業(yè)管理：物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防御對(duì)策    一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源    二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)    三、各類(lèi)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范第四篇  擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)：注意企業(yè)高速擴(kuò)張中的急剎車(chē)  企業(yè)高速擴(kuò)張的致命傷    一、警惕企業(yè)擴(kuò)張中的八大風(fēng)險(xiǎn)    二、案例解析——宅急送的戰(zhàn)略之誤：從快速擴(kuò)張到陷入困境    三、聚焦房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張之路的現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)    四、案例解析——從“順馳”神話(huà)終結(jié)看企業(yè)快速擴(kuò)張的致命傷  企業(yè)高速擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)防范    一、規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)：標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行體系    二、規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵：選擇合適的管控模式    三、規(guī)模擴(kuò)張的保障：績(jī)效考核和目標(biāo)管理    四、規(guī)模擴(kuò)張的難點(diǎn)：企業(yè)快速擴(kuò)張的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理    五、規(guī)模擴(kuò)張的長(zhǎng)久之計(jì)：人力資源的系統(tǒng)化管理    六、規(guī)模擴(kuò)張示范：海爾集團(tuán)在擴(kuò)張中的風(fēng)險(xiǎn)防范

章節(jié)摘錄

插圖：內(nèi)容一：風(fēng)險(xiǎn)回避——避免涉及造成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目活動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。就風(fēng)險(xiǎn)的一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開(kāi)發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施，但這些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補(bǔ)償?shù)淖饔谩ｏL(fēng)險(xiǎn)回避雖然能有效地消除風(fēng)險(xiǎn)源，避免可能產(chǎn)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā)運(yùn)作中的應(yīng)用也具有很大的局限性：局限性一：風(fēng)險(xiǎn)回避只有在開(kāi)發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的存在與發(fā)生、對(duì)損失的嚴(yán)重性完全確定時(shí)才具有意義，而一般開(kāi)發(fā)商不可能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有的風(fēng)險(xiǎn)都能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別和衡量。局限性二：由于風(fēng)險(xiǎn)回避措施通常與放棄某項(xiàng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)相聯(lián)系，這雖然使開(kāi)發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時(shí)也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。局限性三：避免某種房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可能實(shí)現(xiàn)或采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施在經(jīng)濟(jì)上是不合理的。房地產(chǎn)項(xiàng)目中潛在的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。局限性四：房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，有時(shí)避開(kāi)了某一種風(fēng)險(xiǎn)卻又可能導(dǎo)致另外一種或幾種新的風(fēng)險(xiǎn)，不同的開(kāi)發(fā)方案具有不同的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，防不勝防。

編輯推薦

《房地產(chǎn)高效風(fēng)險(xiǎn)防范》：從四大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)出發(fā)，以最清晰的脈絡(luò)闡析風(fēng)險(xiǎn)，以最有效的方式化解風(fēng)險(xiǎn)。防范風(fēng)險(xiǎn)與未然，大獲商機(jī)與必然。風(fēng)險(xiǎn)在焉的哨兵，比敵人還危險(xiǎn)，聽(tīng)到雷聲，先別急著潑掉存水，事在發(fā)生前提防，墻在倒塌前修繕，晴帶雨傘飽帶糧，洪水未來(lái)先提防。

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