房地產(chǎn)開發(fā)6大關(guān)鍵節(jié)點管理

前言

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自20世紀(jì)房地產(chǎn)市場化開始，大都一直延續(xù)粗放式發(fā)展的模式，管理思想原始、管理方式粗放、管理流程經(jīng)驗化等現(xiàn)象普遍存在，這主要是由于早期房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚，房地產(chǎn)項目管理成本對利潤的影響較小等原因。但是，隨著近期房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控力度加大，尤其是土地招投標(biāo)制度實施后，房地產(chǎn)項目開發(fā)利潤空間不斷壓縮，粗放式經(jīng)營很可能就會導(dǎo)致項目運作的失敗，一塊土地是否賺錢，更多依靠的是企業(yè)的管理能力，如對開發(fā)設(shè)計的成本控制、開發(fā)進(jìn)程和節(jié)奏、資金周轉(zhuǎn)率、項目利潤率等的有效管理。再如跨區(qū)域多項目開發(fā)的公司如何能夠?qū)崿F(xiàn)有效管理，這些都需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注并研究。2005～2008年，在本人擔(dān)任江蘇吳中地產(chǎn)集團公司總經(jīng)理期間，同時面臨跨區(qū)域的待開、在開、在售和收尾等10多個項目，為了發(fā)揮集團化管理的集約優(yōu)勢，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率，我們組建了一個工作小組著手該方面的研究，同時借鑒了可以收集到的多個公司的內(nèi)部資料以及社會上公開的大量資料，經(jīng)過多次討論和實踐應(yīng)用，取得了理想的成果。本書之所以實用，最大的特點就是從房地產(chǎn)開發(fā)這一復(fù)雜的過程中提煉出若干簡單明了且可以操作的節(jié)點，并且以節(jié)點串聯(lián)，形成高效的開發(fā)管理流程。大的節(jié)點分為：土地、策劃、規(guī)劃、報批、施工、銷售六個部分。土地節(jié)點分為土地信息收集、意向地塊可行性研究、土地競拍、制作項目經(jīng)營計劃書、前期市場調(diào)研和撰寫產(chǎn)品建議書六個子節(jié)點：策劃節(jié)點分為制作經(jīng)營計劃書、項目前期市場報告、產(chǎn)品建議書三個子節(jié)點：規(guī)劃節(jié)點分為制訂工作計劃、設(shè)計招標(biāo)、方案論證、材料設(shè)備選型四個子節(jié)點：報批節(jié)點分為辦理手續(xù)、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、辦理土地證、辦理建筑工程規(guī)劃許可證、辦理建筑工程施工許可證和辦理預(yù)售征六個子節(jié)點；施工節(jié)點分為前期、中期和收尾期三個子節(jié)點，其中前期有三大環(huán)節(jié)，中期有五大核心；銷售節(jié)點分為前期準(zhǔn)備、中期管理和后期工作三個子節(jié)點。每一子節(jié)點都明確了職責(zé)部門、工作內(nèi)容和工作目標(biāo)，每一工作內(nèi)容又提供了具體的使用范本和工作指引，只要參照這些范本，按照具體的工作指引執(zhí)行，就可以完成這一節(jié)點的工作任務(wù)和要求。本書是具有實務(wù)價值的房地產(chǎn)開發(fā)工具書。值得說明的是，本書的主要成果立足于江蘇背景，具體報批程序和文件等都有些地方特色，讀者具體借鑒使用時需要根據(jù)各地的情況做相應(yīng)調(diào)整。但企業(yè)管理方面的資料應(yīng)該都是可以通用的，根據(jù)相關(guān)項目的使用經(jīng)驗，只要略加修改完善，就可以進(jìn)人實戰(zhàn)應(yīng)用的狀態(tài)。希望更多的企業(yè)加入到應(yīng)用的大軍中來，在應(yīng)用中不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。感謝所有共同參與本書研究的工作小組的同事，感謝提供參考資料的各方友人和企業(yè)，感謝編輯的辛勤工作，通過大家的努力使得本書更具可讀性。

內(nèi)容概要

本書總結(jié)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的六大環(huán)節(jié)，獲取土地——項目前期策劃——規(guī)劃設(shè)計——項目報批——施工過程——銷售。充分闡述了地產(chǎn)項目開發(fā)流程中所需的全部實用技巧及相關(guān)證書辦理經(jīng)驗。    書中超過500份的圖表、實用工作指引及范本使讀者輕易掌握管理項目每個環(huán)節(jié)的技巧、經(jīng)驗，迅速提高項目管理水平，提升對大型方案復(fù)雜分析方法的科學(xué)性。本書收錄了國內(nèi)地產(chǎn)集團公司在實踐經(jīng)驗中獲得的大量范例，循序漸進(jìn)地展示了房地產(chǎn)開發(fā)過程中關(guān)鍵節(jié)點的管理經(jīng)驗。

作者簡介

彭加亮，1995年于華東師范大學(xué)獲得博士學(xué)位，歷任上海房屋置換股份有限公司副總經(jīng)理、上海金豐易居網(wǎng)有限公司總經(jīng)理、江蘇吳中地產(chǎn)集團有限公司總經(jīng)理、易居中國房地產(chǎn)投資基金管理公司總經(jīng)理等職。自1995年起留任華東師范大學(xué)，在房地產(chǎn)“產(chǎn)、學(xué)、研”結(jié)合發(fā)展中，與他人共同研究并提出了多項對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重大影響的科研成果，如開創(chuàng)了國內(nèi)二手房市場起步和發(fā)展全新局面的“房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動”重要理論；打造國內(nèi)中介排名本土第一的上海房屋置換股份有限公司的核心競爭力“上房置換模式”等。

書籍目錄

第一章  土地獲取管理  第一節(jié)  土地信息收集要求    一、收集土地信息動作要領(lǐng)    二、工作指引      土地獲取工作指引  第二節(jié)  “意向地塊可行性研究分析報告”制作方法    一、制作研究報告的要點    二、實用范本及編寫指引      “意向地塊可行性研究分析報告”      “意向地塊可行性研究分析報吉”編寫指引  第三節(jié)  土地競拍執(zhí)行流程    參與土地競拍的核心動作第二章  項目策劃動作指引  第一節(jié)  制作“項目經(jīng)營計劃書”    一、制作計劃書的要點    二、實用范本      “項目經(jīng)營計劃書”模板  第二節(jié)  炮制“項目前期市場研究報告”    一、炮制報告的要點    二、工作指引及實用范本      房地產(chǎn)研展工作指引      “項目前期市場研究報告”模板  第三節(jié)  撰寫“產(chǎn)品建議書”    一、撰寫建議書要點    二、編寫指引及實用范本      “產(chǎn)品建議書”編寫指引      “產(chǎn)品建議書”模板第三章  規(guī)劃設(shè)計動作攻略  第一節(jié)  制訂工作計劃    一、制訂工作計劃的要點    二、標(biāo)準(zhǔn)范本      工作計劃櫝板  第二節(jié)  設(shè)計招標(biāo)四大流程    流程一：編制招標(biāo)書      一、撰寫招標(biāo)書要點      二、標(biāo)準(zhǔn)范本        方案設(shè)計招標(biāo)書    流程二：實施招標(biāo)流程      一、招標(biāo)實施動作要領(lǐng)      二、招標(biāo)相關(guān)表單      ……第四章  輕松辦理項目報批第五章  施工綜合管理十要點第六章  速效提升銷售的管理方法

章節(jié)摘錄

插圖：4.乙方在簽訂合同之前已查看了工地及周圍的環(huán)境，掌握了所有與工程施工有關(guān)或?qū)κ┕び杏绊懙那闆r，如地質(zhì)土的情況、水源、當(dāng)?shù)貧夂蚯闆r、道路、交通流量、勞動力的提供范圍等。甲方將施工場地移交給乙方后，乙方有責(zé)任和義務(wù)保護自身合法權(quán)益，應(yīng)對施工場地上發(fā)生的一切負(fù)責(zé)，若發(fā)生非政府原因（包括但不限于：當(dāng)?shù)鼐用窀蓴_施工）或非甲方指令而影響施工導(dǎo)致工期拖延及財產(chǎn)損失的，甲方概不負(fù)責(zé)，由乙方自行解決。5.乙方收到施工圖后，應(yīng)在15天內(nèi)做出詳細(xì)的施工組織設(shè)計，報甲方及監(jiān)理總監(jiān)審批，施工組織設(shè)計應(yīng)包括設(shè)備材料、成品、半成品等供應(yīng)進(jìn)場計劃，人員安排，質(zhì)保體系，安全文明施工措施，施工機械設(shè)備配置情況，以及施工現(xiàn)場優(yōu)化布置等內(nèi)容。甲方接到經(jīng)監(jiān)理審批的施工組織設(shè)計后5天內(nèi)組織審核批準(zhǔn)或提出修改意見，甲方批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計可作為工程款的支付參考依據(jù)，乙方不按時送審符合要求的施工組織設(shè)計，造成甲方無法判斷工程進(jìn)展順利與否的，甲方可拒付相應(yīng)部分工程進(jìn)度款，責(zé)任由乙方承擔(dān)。甲方對施工組織設(shè)計方案的確認(rèn)是對施工組織設(shè)計方案可行性的確認(rèn)，并不是對所涉及費用的確認(rèn)，施工組織設(shè)計方案屬乙方自身的施工措施，所增加人工、材料、機械等措施費用均由乙方自身承擔(dān)。6.乙方必須嚴(yán)格按照甲方批準(zhǔn)的施工現(xiàn)場優(yōu)化布置圖進(jìn)行臨時設(shè)施的搭設(shè)，對于私自搭設(shè)的臨時設(shè)施，甲方有權(quán)隨時要求乙方拆除。7.根據(jù)甲方的總體開發(fā)部署或場地原因，需要乙方配合拆移臨時設(shè)施的，乙方應(yīng)從大局著想，無條件配合臨時設(shè)施的拆移工作。如拆移責(zé)任在甲方的，費用由甲方負(fù)責(zé)。8.開工前乙方應(yīng)對施工圖紙認(rèn)真核查，積極配合甲方組織的施工圖紙交底及會審工作，在乙方或分包單位拿到施工圖15天內(nèi)應(yīng)指出圖紙上明顯的錯誤之處。如因乙方未能提出或協(xié)調(diào)解決此類矛盾而造成工程費用增加和工期損失，乙方將承擔(dān)80％的責(zé)任。9.乙方必須配備專職的預(yù)決算人員滿足甲方的工作，代表乙方負(fù)責(zé)本工程的預(yù)決算工作及有關(guān)事宜，其簽字具有法律效力。每月25日向甲方書面報送“下月施工計劃”和“本月完成工程月報”，下月施工計劃必須具體、詳細(xì)，包括人力安排、增加人力的來源、工程量等。如不按時、按要求報送，甲方有權(quán)不予支付本期進(jìn)度款或順延支付時間。10.參加各類施工協(xié)調(diào)、配合會，由于工地交叉施工引起的問題，有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)商解決，服從甲方及監(jiān)理現(xiàn)場總協(xié)調(diào)做出的決定。11.乙方應(yīng)遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工，并隨時接受行業(yè)安全檢查人員依法實施的監(jiān)督檢查，采取必要的安全防護措施，消除事故隱患。如乙方未履行上述義務(wù)而造成工程、財產(chǎn)和人身傷害，由乙方承擔(dān)責(zé)任及所發(fā)生的費用。由乙方施工現(xiàn)場安全措施不力而引起的第三方事故，其責(zé)任應(yīng)由乙方承擔(dān)。

編輯推薦

《房地產(chǎn)開發(fā)6大關(guān)鍵節(jié)點管理》受眾群:需要提高房地產(chǎn)項目管理水平、業(yè)務(wù)規(guī)劃技能，并提升企業(yè)競爭力的企業(yè)中高層管理人員。《房地產(chǎn)開發(fā)6大關(guān)鍵節(jié)點管理》收益:《房地產(chǎn)開發(fā)6大關(guān)鍵節(jié)點管理》整合了地產(chǎn)企業(yè)多年的實踐經(jīng)驗。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目操作過程中規(guī)范化管理體系和經(jīng)驗，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地直至銷售完成的內(nèi)控管理。項目流程管理四定律:定律一：構(gòu)建虛擬管理，進(jìn)行項目過程控制。將房地產(chǎn)開發(fā)的前期、設(shè)計、施工以及交付使用全過程納入項目管理計劃中，重視精細(xì)化管理理念，進(jìn)行項目過程關(guān)鍵點控制。虛擬管理可以使項目過程在時間、空間和組織結(jié)構(gòu)三個方面實現(xiàn)虛擬化，整合最優(yōu)秀的資源。定律二：運用動態(tài)信息技術(shù)，建立項目信息管理溝通體系。運用信息技術(shù)，加強項目信息管理，深化信息整合，在管理方式上進(jìn)行創(chuàng)新。解決溝通協(xié)調(diào)難題，使項目參與者能迅速有效地接觸到各方面相關(guān)信息，建立起新型項目信息管理體系。定律三：建立學(xué)習(xí)型組織，促進(jìn)開發(fā)流程中各種管理方式效果最大化。由于現(xiàn)代項目組織的特點是由多個組織參與，因此進(jìn)行項目關(guān)鍵節(jié)點的管理中充滿了問題和矛盾。通過項目管理團隊的不斷學(xué)習(xí)，培養(yǎng)出全新的、前瞻的思維方式，形成有創(chuàng)新精神的企業(yè)核心價值觀念，真正提升項目開發(fā)的創(chuàng)新管理能力。定律四：從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行項目管理策劃。根據(jù)開發(fā)項目的具體情況，應(yīng)用合理的管理模式。通過高效、團結(jié)的項目管理團隊進(jìn)行項目開發(fā)的具體運作和組織管理。有組織、有目標(biāo)地對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實施矩陣式項目管理。最快速規(guī)范開發(fā)終極坐標(biāo)、地產(chǎn)流程管理第一書、前期土地管理、規(guī)劃流程管理、施工流程管理、策劃流程管理、報批流程管理、銷售流程管理、流程規(guī)范、方法詳解、控制要點、管理范本。上海易居房地產(chǎn)研究院：上海易居房地產(chǎn)研究院是由上海市社會科學(xué)界聯(lián)合會主管，并經(jīng)上海市社會團體管理局登記注冊，具有法人實體資格的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)。該研究院由上海相關(guān)高等院校的房地產(chǎn)專家、學(xué)者及著名企業(yè)家共同發(fā)起成立，并由中國房地產(chǎn)界知名專家、博士生導(dǎo)師張永岳教授領(lǐng)銜主持。研究院的宗旨是，與國內(nèi)外的同行們一起致力于不斷加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的重大理論和應(yīng)用問題研究，推動房地產(chǎn)“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化的持續(xù)發(fā)展，建立完善房地產(chǎn)研究的良性運作機制，切實促進(jìn)上海乃至全國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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