房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)

內(nèi)容概要

編寫一本房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教材是件極具挑戰(zhàn)性的工作。經(jīng)濟學(xué)在常人眼中是關(guān)于經(jīng)濟活動的理論，他們認為有經(jīng)濟活動就會有經(jīng)濟學(xué)。于是有工業(yè)，就有工業(yè)經(jīng)濟學(xué)；有農(nóng)業(yè)，就有農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)；有商業(yè)，也就應(yīng)該有商業(yè)經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)，從土地批租到住宅建造，再到在市場上出售，在當代社會都是令眾人矚目的經(jīng)濟活動，有房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)似乎也是順理成章的事情。但讀過經(jīng)濟學(xué)的人都知道，今天的經(jīng)濟學(xué)與其說是由其研究對象造就的，不如說是由其研究方法造就的。當代經(jīng)濟學(xué)其實只是建立在理性人假說基礎(chǔ)之上的一套社會學(xué)分析方法。有的經(jīng)濟活動不一定能使用上這種方法，但有些非經(jīng)濟活動，反而可以用經(jīng)濟學(xué)方法來分析，比如公共選擇理論就是這樣。    以房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)命名的教材眼下可謂汗牛充棟，但房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)到底研究什么的問題仍舊令筆者困惑，一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課本只滿足于解釋大量的行業(yè)術(shù)語，看上去更像是房地產(chǎn)行業(yè)手冊或者房地產(chǎn)入門。編者認為，學(xué)科要以經(jīng)濟學(xué)冠名，必須符合經(jīng)濟學(xué)研究的基本規(guī)范。在編者看來，這些規(guī)范至少應(yīng)該包括以下幾點：第一，必須研究經(jīng)驗事實。即便研究難以使用實證方法的住房公平問題，也應(yīng)該去分析影響公平的實際的制度條件。第二，研究必須指向城市住房制度和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重大矛盾，因為我們永遠無法搞清楚我們生活的全部細節(jié)，理論分析只能將注意力限制在為全社會關(guān)注的熱點問題上。第三，必須不脫離當代經(jīng)濟學(xué)研究的基本范式，就是從理性人假定出發(fā)，研究市場過程對資源配置與公平問題的影響，盡管這種研究未必能幫助我們找到解決住房問題的“救世良方”。第四，必須形成若干解釋模型，使其基礎(chǔ)假說經(jīng)得住邏輯檢驗。研究房地產(chǎn)的程度可以深也可以淺，滿足了這些條件，學(xué)科的特點才可能凸現(xiàn)出來。

書籍目錄

Ⅰ 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概論  1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場    1.1 房地產(chǎn)規(guī)模    1.2 房地產(chǎn)市場：使用與投資    1.3 房地產(chǎn)價格決定模型    1.4 國民收入、利率、信貸條件與建設(shè)成本對房地產(chǎn)價格的影響    1.5 房地產(chǎn)公共政策  2 房地產(chǎn)的經(jīng)濟學(xué)研究思路    2.1 經(jīng)濟學(xué)與經(jīng)濟學(xué)視野中的房地產(chǎn)    2.2 房地產(chǎn)市場邊界：物業(yè)類型與區(qū)域    2.3 地塊與房地產(chǎn)    2.4 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素    2.5影響房地產(chǎn)價格的市場條件Ⅱ 城市土地：租金與價格  3 城市土地與租金    3.1 城市交通與李嘉圖租金    3.2 城市規(guī)模：人口、地形    3.3 城市的空間分化    3.4 城市增長：從租金到價格  4 城市住宅密度：建筑屬性與位置    4.1 城市住宅密度    4.2 住宅的建筑屬性    4.3 住宅密度、土地價值和土地的最優(yōu)利用    4.4 位置與住宅密度    4.5 城市土地的開發(fā)與再開發(fā)  5 企業(yè)選址、就業(yè)分散化和多中心城市    5.1 就業(yè)機會的空間分布    5.2 土地市場對中央商務(wù)區(qū)的影響    5.3 技術(shù)與制造業(yè)的分散化    5.4 工資、勞動力市場與辦公分散化    5.5 次級中心、工資和城市土地市場  6 零售商業(yè)企業(yè)選址    6.1 消費者購物頻率與零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施數(shù)量    6.2 零售商店的選址    6.3 聯(lián)合購物和零售服務(wù)中心Ⅲ 房地產(chǎn)投資市場  7 家庭對住房的需求    7.1 單元住宅的社會需求    7.2 選擇購置還是租賃    7.3 單元住宅價格  8 家庭的住房消費研究    8.1 收入對于住房服務(wù)需求的影響    8.2 家庭規(guī)模對住房服務(wù)需求的影響    8.3 消費家庭流動性和住房服務(wù)需求的變化    8.4 空置率、搬遷率和住宅銷售額    8.5 住宅空置率與價格  9 房地產(chǎn)投資需求    9.1 房地產(chǎn)投資    9.2 加入投資因素的房地產(chǎn)需求    9.3 房地產(chǎn)資產(chǎn)的虛擬性    9.4 影響房地產(chǎn)資產(chǎn)虛擬化的因素  10 房地產(chǎn)市場的均衡    10.1 房地產(chǎn)與國民收入波動    10.2 房地產(chǎn)市場長期均衡的可能性    10.3 價格在房地產(chǎn)市場均衡中的作用  11 房地產(chǎn)市場周期    11.1 房地產(chǎn)價格與存量的波動    11.2 價格預(yù)期與房地產(chǎn)的波動    11.3 金融加速器與房地產(chǎn)周期    11.4 道德風(fēng)險、過度投資與災(zāi)難短視Ⅳ 土地制度與稅收  12 房地產(chǎn)與土地制度    12.1 政府管理城市用地    12.2 我國城市土地管理    12.3 土地價格與廠商的壟斷收益  13 地方政府、稅收與房地產(chǎn)    13.1 地方財政與房地產(chǎn)    13.2 社區(qū)分化與區(qū)域規(guī)劃    13.3 我國城市的土地使用制度與土地價格

章節(jié)摘錄

　　1.5 房地產(chǎn)公共政策　　房地產(chǎn)業(yè)不可能是一個單純的市場產(chǎn)業(yè)，無論是中央政府還是地方政府都會出于不同的目的對這個產(chǎn)業(yè)進行干預(yù)。政府對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)有的時候也不是專門針對房地產(chǎn)業(yè)的，但卻對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生特別重要的影響，比如貨幣政策就是這樣一種政策。有的政策是專門用來對付房地產(chǎn)業(yè)的，由于這一類政策主要用來解決住房公平問題，政策的執(zhí)行者多為地方政府。　　一般來說，經(jīng)濟活動需要政府介人的理由是：　　第一，市場不完整，任憑這種不完全的市場發(fā)揮作用可能導(dǎo)致資源的錯誤配置?！　〉诙?，公民社會的某些目標需要非營利機構(gòu)來完成，這些目標主要是照顧那些不能供養(yǎng)自己的人，如老人、殘疾者、生活能力特別弱的人，無法靠自己力量解決貧困問題的人。　　第三，維持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，與通貨膨脹、失業(yè)和經(jīng)濟衰退作斗爭。　　房地產(chǎn)業(yè)存在第一和第二方面的問題，房地產(chǎn)業(yè)的波動又是導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定的一個重要因素。所以這個產(chǎn)業(yè)必須有政府的介入。當然，政府過多的和不恰當?shù)母深A(yù)也會妨礙房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.5.1 政府資助住宅　　中央政府和地方政府都有可能出臺一些政策來幫助解決中、低收人階層的住房困難，有的時候政府直接為目標群體提供住宅，有的時候政府會給目標群體提供租金補助?！　≌蛑?、低收入階層提供住宅使一部分社會需求離開市場，它對整個房地產(chǎn)市場的影響是使房地產(chǎn)使用市場的需求減少，從而使租金降低，并帶動房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的下降。政府向中、低收入階層提供租金補助對房地產(chǎn)市場的影響則與此相反，因為政府為中、低收入階層部分“買單”意味著房地產(chǎn)需求擴大，它應(yīng)該使房地產(chǎn)使用價格與資產(chǎn)價格都有所上揚。兩者對房地產(chǎn)業(yè)的影響也不一樣，前者會使房地產(chǎn)業(yè)萎縮，后者使房地產(chǎn)業(yè)擴大?！　?.5.2 政府的土地開發(fā)管制　　一個國家的政府，尤其是地方政府對私人土地的開發(fā)利用有極其嚴格的控制，政府會要求房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目的時候申請各種各樣的許可證。政府的這種控制的目的常常是為了公眾利益。我國城市土地屬國家所有，政府通過批租的方式將土地交給房產(chǎn)開發(fā)商使用，前提也是房產(chǎn)開發(fā)商的用地必須符合政府的城市建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)進度。

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