香港物業(yè)管理方法

前言

　　柳涌先生在香港從事物業(yè)管理工作多年，對(duì)香港的物業(yè)管理有很深的研究。我是在2002年應(yīng)邀前往參加香港舉辦的“第一屆私人大廈管理區(qū)域會(huì)議”時(shí)認(rèn)識(shí)他的，當(dāng)時(shí)我們就涉及物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題作了交流，他給我介紹了香港物業(yè)管理的法規(guī)，重點(diǎn)談到一些有效的管理方法，我覺(jué)得這些管理方法對(duì)內(nèi)地物業(yè)管理有較好的借鑒作用，就鼓勵(lì)他利用在香港任職的機(jī)會(huì)深入學(xué)習(xí)香港的物業(yè)管理理念和管理方法，并在實(shí)踐中認(rèn)真思考不斷總結(jié)，把這些東西系統(tǒng)地寫(xiě)出來(lái)發(fā)表，供內(nèi)地的同行學(xué)習(xí)和借鑒，為我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展做點(diǎn)貢獻(xiàn)?！　∵@之后6年過(guò)去了，我很高興地看到：柳涌先生不僅在實(shí)踐中取得了可喜的業(yè)績(jī)，而且還在繼2006年出版了《大廈維修保養(yǎng)使用手冊(cè)》后，近日又提交了他的第二本書(shū)《香港物業(yè)管理方法》。該書(shū)既系統(tǒng)地介紹了香港物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，又將2007年香港新的《建筑物管理（修訂）條例》出臺(tái)后香港最新的物業(yè)管理方法帶給了讀者。該書(shū)的內(nèi)容豐富，具有較強(qiáng)的可讀性和操作性，不僅適合物業(yè)管理經(jīng)理、管理處主任以及具體專業(yè)操作人員閱讀，而且對(duì)各地政府部門(mén)的有關(guān)人員認(rèn)識(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理運(yùn)作，完善有關(guān)立法都有較強(qiáng)的借鑒作用。

內(nèi)容概要

本書(shū)全面介紹了香港大廈及小區(qū)的物業(yè)管理方法。全書(shū)共22章，包括香港物業(yè)管理介紹、《建筑物管理?xiàng)l例》簡(jiǎn)介、大廈公契、管業(yè)經(jīng)理、物業(yè)保安管理、物業(yè)維修保養(yǎng)、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園藝管理、環(huán)保物業(yè)管理、物業(yè)消防安全、家居安全、私家路及停車場(chǎng)管理、人事管理、物業(yè)財(cái)政預(yù)算管理、物業(yè)保險(xiǎn)、采購(gòu)及招標(biāo)管理、廉政管理、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案、法團(tuán)的產(chǎn)生及運(yùn)作、物業(yè)業(yè)主及住宅會(huì)所手冊(cè)、收交樓及裝修管理、聘用物業(yè)管理公司等。    作者在香港多年從事物業(yè)管理工作，本書(shū)是作者多年實(shí)踐與研究所得，是一本真正全面介紹香港物業(yè)管理的書(shū)籍。    本書(shū)適用于從事物業(yè)管理、小區(qū)管理、寫(xiě)字樓管理、商場(chǎng)管理、酒店管理、物業(yè)維修保養(yǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)、城市管理行業(yè)等人員閱讀，也可作為物業(yè)管理等專業(yè)教學(xué)用書(shū)。

書(shū)籍目錄

第一章  香港物業(yè)管理介紹  第一節(jié)  香港物業(yè)管理的發(fā)展  第二節(jié)  物業(yè)管理的責(zé)任劃分及權(quán)力來(lái)源  第三節(jié)  物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)  第四節(jié)  物業(yè)管理的相關(guān)組織及團(tuán)體  第五節(jié)  民政事務(wù)總署與私人物業(yè)管理第二章  《建筑物管理?xiàng)l例》簡(jiǎn)介  第一節(jié)  《建筑物管理?xiàng)l例》的發(fā)展過(guò)程  第二節(jié)  《2007年建筑物管理（修訂）條例》簡(jiǎn)介  第三節(jié)  《建筑物管理?xiàng)l例》就“公用部分”的定義第三章  大廈公契  第一節(jié)  一般大廈公契條款  第二節(jié)  業(yè)主的權(quán)利及責(zé)任  第三節(jié)  大廈公契的執(zhí)行  第四節(jié)  《建筑物管理?xiàng)l例》與大廈公契的關(guān)系  第五節(jié)  大廈公契示例第四章  管業(yè)經(jīng)理  第一節(jié)  管業(yè)經(jīng)理及工作范圍  第二節(jié)  管理公司架構(gòu)及管理模式  第三節(jié)  管理公司介紹示例  第四節(jié)  管理公司服務(wù)章程示例第五章  物業(yè)保安管理  第一節(jié)  物業(yè)常見(jiàn)盜竊手法  第二節(jié)  物業(yè)保安設(shè)施  第三節(jié)  物業(yè)防盜措施  第四節(jié)  保安許可證  第五節(jié)  保安員的儀表及配備  第六節(jié)  保安員工作守則  第七節(jié)  保安員主要職責(zé)第六章  物業(yè)維修保養(yǎng)  第一節(jié)  物業(yè)維修保養(yǎng)介紹  第二節(jié)  物業(yè)安全管理  第三節(jié)  供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)  第四節(jié)  給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)  第五節(jié)  空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)  第六節(jié)  消防設(shè)備維修保養(yǎng)  第七節(jié)  電梯及自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)  第八節(jié)  氣體裝置維修保養(yǎng)  第九節(jié)  泳池維修保養(yǎng)  第十節(jié)  斜坡安全第七章  物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生  第一節(jié)  物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生介紹  第二節(jié)  住戶衛(wèi)生  第三節(jié)  常用清潔物料介紹  第四節(jié)  清潔用具及機(jī)械的使用方法  第五節(jié)  一般清潔工作程序  第六節(jié)  害蟲(chóng)防治第八章  園藝管理  第一節(jié)  園藝工作管理  第二節(jié)  園藝工具的使用方法  第三節(jié)  園藝保養(yǎng)合同示例第九章  環(huán)保物業(yè)管理  第一節(jié)  環(huán)保物業(yè)管理介紹  第二節(jié)  減少室內(nèi)空氣污染的方法  第三節(jié)  減少噪聲污染的方法  第四節(jié)  裝修工程的環(huán)保管理第十章  物業(yè)消防安全  第一節(jié)  物業(yè)消防設(shè)施  第二節(jié)  物業(yè)防火知識(shí)介紹  第三節(jié)  家居防火  第四節(jié)  商業(yè)物業(yè)防火  第五節(jié)  工業(yè)物業(yè)防火  第六節(jié)  火警發(fā)生時(shí)應(yīng)采取的行動(dòng)第十一章  家居安全  第一節(jié)  家居防盜措施  第二節(jié)  汽車防盜措施  第三節(jié)  家居防火安全  第四節(jié)  家居用電安全  第五節(jié)  安全使用煤氣第十二章  私家路及停車場(chǎng)管理  第一節(jié)  私家路管理  第二節(jié)  停車場(chǎng)設(shè)備  第三節(jié)  停車場(chǎng)管理第十三章  人事管理  第一節(jié)  員工管理  第二節(jié)  雇傭條例介紹  第三節(jié)  個(gè)人資料（私隱）條例介紹  第四節(jié)  其他法律  第五節(jié)  雇傭合同示例第十四章  物業(yè)財(cái)政預(yù)算管理  第一節(jié)  財(cái)務(wù)管理工作介紹  第二節(jié)    日常財(cái)務(wù)管理工作  第三節(jié)  年度財(cái)政預(yù)算  第四節(jié)  財(cái)務(wù)工作的檢查與審計(jì)  第五節(jié)  會(huì)計(jì)  第六節(jié)  收費(fèi)及追討欠交管理費(fèi)方法  第七節(jié)  法團(tuán)的稅務(wù)責(zé)任第十五章  物業(yè)保險(xiǎn)  第一節(jié)  物業(yè)保險(xiǎn)的作用及種類  第二節(jié)  公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)  第三節(jié)  公眾責(zé)任保險(xiǎn)  第四節(jié)  雇員補(bǔ)償保險(xiǎn)  第五節(jié)  投保時(shí)的注意事項(xiàng)  第六節(jié)  出事及索賠時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)第十六章  采購(gòu)及招標(biāo)管理  第一節(jié)  采購(gòu)及招標(biāo)程序  第二節(jié)  公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)用文件范本第十七章  廉政管理  第一節(jié)  賄賂及利益  第二節(jié)  預(yù)防貪污方法  第三節(jié)  廉潔有效的財(cái)務(wù)管理第十八章  突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案  第一節(jié)  處理突發(fā)事件時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)  第二節(jié)  物業(yè)火警發(fā)生時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第三節(jié)  物業(yè)停電時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第四節(jié)  物業(yè)停水時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第五節(jié)  物業(yè)水浸時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第六節(jié)  電梯困人時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第七節(jié)  氣體泄漏時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第八節(jié)  防盜警鐘鳴響時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第九節(jié)  臺(tái)風(fēng)暴雨期間應(yīng)急預(yù)案  第十節(jié)  山泥傾瀉時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第十一節(jié)  盜竊或行劫事件發(fā)生時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第十二節(jié)  炸彈恐嚇時(shí)應(yīng)急預(yù)案  第十三節(jié)  發(fā)生爆炸時(shí)應(yīng)急預(yù)案第十九章  法團(tuán)的產(chǎn)生及運(yùn)作  第一節(jié)  成立法團(tuán)的目的  第二節(jié)  成立法團(tuán)方法及程序  第三節(jié)  管委會(huì)的權(quán)責(zé)和任期  第四節(jié)  法團(tuán)的主要工作  第五節(jié)  管委會(huì)會(huì)議及守則  第六節(jié)  法團(tuán)會(huì)議  第七節(jié)  業(yè)主監(jiān)察管委會(huì)的權(quán)力第二十章  物業(yè)業(yè)主及住宅會(huì)所手冊(cè)  第一節(jié)  私人物業(yè)業(yè)主手冊(cè)示例一  第二節(jié)  私人物業(yè)業(yè)主手冊(cè)示例二  第三節(jié)  公屋住戶手冊(cè)示例  第四節(jié)  住宅會(huì)所手冊(cè)示例第二十一章  收交樓及裝修管理  第一節(jié)  樓宇情況介紹示例  第二節(jié)  收交樓程序  第三節(jié)  業(yè)主裝修及搬家管理  第四節(jié)  公屋裝修須知第二十二章  聘用物業(yè)管理公司  第一節(jié)  聘用物業(yè)管理公司的程序  第二節(jié)  物業(yè)接收及服務(wù)范圍  第三節(jié)  雇用物業(yè)管理公司招標(biāo)文件范本  第四節(jié)  物業(yè)管理合同示例附錄  附錄一  公用部分的定義  附錄二  香港房屋署服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)  附錄三  一般物業(yè)設(shè)施維修保養(yǎng)周期表  附錄四  常見(jiàn)設(shè)備定期檢查測(cè)試及簽署證書(shū)項(xiàng)目表  附錄五  香港解決有關(guān)物業(yè)管理問(wèn)題的政府部門(mén)  附錄六  香港物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、條例、守則  附錄七  物業(yè)常用標(biāo)示牌設(shè)置方法主要參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　第一章　香港物業(yè)管理介紹　　第四節(jié)　物業(yè)管理的相關(guān)組織及團(tuán)體　　一、香港房屋管理的政府組織　　多年來(lái)，民政事務(wù)總署一直致力于促進(jìn)私人物業(yè)的有效管理工作，并協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主立案法團(tuán)，以及協(xié)助解決物業(yè)的管理問(wèn)題。在法團(tuán)的成立及運(yùn)行過(guò)程中，民政事務(wù)總署和下屬18個(gè)區(qū)民政事務(wù)處都擔(dān)當(dāng)著聯(lián)絡(luò)的角色，為有需要的業(yè)主和法團(tuán)提供意見(jiàn)和協(xié)助?！　≌矫嬉苍诒M量鼓勵(lì)私人物業(yè)成立法團(tuán)，協(xié)助及推廣正確的物業(yè)管理概念；修訂《建筑物管理?xiàng)l例》。另外，盡量多培訓(xùn)些物業(yè)管理專業(yè)人才，以滿足未來(lái)的私人物業(yè)管理需要。　　二、香港房屋管理的協(xié)會(huì)組織　　1．物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)　　香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)于1990年1月成立，由香港各大物業(yè)管理公司、英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)亞太分會(huì)、香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)及皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)香港分會(huì)組成。協(xié)會(huì)的宗旨及目標(biāo)是：　?。?）建立及改善物業(yè)及大廈管理的專業(yè)水平；　　（2）向香港政府及有關(guān)團(tuán)體組織提供物業(yè)管理方法的專業(yè)意見(jiàn)；　?。?）制定及監(jiān)管會(huì)員的專業(yè)守則，以保障公眾人員的權(quán)益；　　（4）鼓勵(lì)專業(yè)管理公司之間相互合作，提高及增進(jìn)服務(wù)水平；　　（5）向會(huì)員及有意從事物業(yè)管理的人員提供專業(yè)訓(xùn)練；　　（6）代表各會(huì)員參與政府及其他相關(guān)團(tuán)體在物業(yè)管理方面的咨詢、討論及研究?！　?．房屋經(jīng)理注冊(cè)管理局　　房屋經(jīng)理注冊(cè)管理局是根據(jù)《香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)條例》而成立的法定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)促進(jìn)及維持房屋管理的專業(yè)水平，以及執(zhí)行業(yè)內(nèi)自我規(guī)管?！　∽鳛樽襞c法團(tuán)的橋梁，專業(yè)房屋經(jīng)理不僅要懂得日?；镜奈飿I(yè)管理工作，同時(shí)也關(guān)心推廣住戶在物業(yè)層面的生活質(zhì)量，并維系社會(huì)、文化和環(huán)境的融合。房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)與其他服務(wù)者合作，建立伙伴關(guān)系及溝通架構(gòu)，以達(dá)到好的生活質(zhì)量?！　‖F(xiàn)在，房屋經(jīng)理已經(jīng)建立了注冊(cè)制度，目標(biāo)是進(jìn)一步提升房屋經(jīng)理的專業(yè)水平。房屋經(jīng)理注冊(cè)管理局于2000年4月1日成立，專職處理香港注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理事務(wù)及監(jiān)管注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理的紀(jì)律。管理局自成立以來(lái)，已經(jīng)有近2600人成為注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理，并可使用“注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理”的頭銜。他們累積了多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，而且均為香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)、英國(guó)特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)或香港測(cè)量師學(xué)會(huì)的會(huì)員，對(duì)專業(yè)物業(yè)管理及相關(guān)法規(guī)十分熟悉。業(yè)主可參考會(huì)員名冊(cè)作為選擇管業(yè)經(jīng)理的條件之一。　　3．香港房屋協(xié)會(huì)　　香港房屋協(xié)會(huì)是一個(gè)非官方機(jī)構(gòu)，目的是為香港市民提供房屋及相關(guān)的服務(wù)，解決住房問(wèn)題和不斷創(chuàng)新，以達(dá)到世界水平。并在服務(wù)質(zhì)量及管理方面居領(lǐng)先地位。房協(xié)以“顧客為本”、“優(yōu)質(zhì)為尚”、“人才為基”及“資源為用”為信念，實(shí)踐企業(yè)原則?！　∽猿闪⒁詠?lái)，房屋協(xié)會(huì)致力于為香港市民提供可負(fù)擔(dān)的房屋及相關(guān)服務(wù)，并是多方面的先驅(qū)，包括率先由英國(guó)引進(jìn)專業(yè)房屋管理人才，管理轄下的出租屋、發(fā)展夾心階層住房、為政府推行各項(xiàng)貸款計(jì)劃、發(fā)展老年住房、參與市區(qū)重建，以及協(xié)助私人舊樓業(yè)主管理和維修樓宇。

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