房地產(chǎn)估價操作實務(wù)

內(nèi)容概要

本書簡要介紹了房地產(chǎn)估價的基本知識，結(jié)合工作任務(wù)講述了房地產(chǎn)估價的準備知識、估價程序和原則、主要的房地產(chǎn)估價方法及應(yīng)用以及估價報告的撰寫與使用等內(nèi)容。     本書適于用作職業(yè)院校房地產(chǎn)類專業(yè)房地產(chǎn)估價課程教材，也可用于房地產(chǎn)評估公司中初級工作人員培訓(xùn)教材。

書籍目錄

任務(wù)1  準備知識的學(xué)習  過程1.1  了解房地產(chǎn)估價機構(gòu)    1.1.1  了解什么是房地產(chǎn)估價    1.1.2  了解房地產(chǎn)估價的估價目的    1.1.3  了解房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定    1.1.4  了解房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價活動的有關(guān)管理規(guī)定    1.1.5  了解違反《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的法律責任    1.1.6  了解房地產(chǎn)估價機構(gòu)的具體情況  過程1.2  認識房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格    1.2.1  從專業(yè)角度認識房地產(chǎn)    1.2.2  了解估價對象房地產(chǎn)的存在形態(tài)    1.2.3  了解估價對象房地產(chǎn)的類型    1.2.4  認識各種房地產(chǎn)價格類型    1.2.5  了解影響房地產(chǎn)價格的因素任務(wù)2  收集估價資料  過程2.1  明確收集資料的內(nèi)容    2.1.1  日常市場調(diào)查    2.1.2  個案市場調(diào)查  過程2.2  收集所在城市房地產(chǎn)價格水平及走勢方面的資料    2.2.1  房地產(chǎn)均價和房地產(chǎn)價格指數(shù)    2.2.2  收集所在城市房地產(chǎn)均價和房地產(chǎn)價格指數(shù)  過程2.3  收集所在城市的基準地價  過程2.4  收集所在城市房屋租金參考價  過程2.5  收集交易實例    2.5.1  了解收集交易實例的途徑      2.5.2  制作交易實例調(diào)查表    2.5.3  建立交易實例庫  過程2.6  收集當?shù)氐慕ㄖこ淘靸r信息  過程2.7  收集當?shù)胤康禺a(chǎn)交易稅費任務(wù)3  獲取估價業(yè)務(wù)  過程3.1  獲取估價業(yè)務(wù)    3.1.1  房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源    3.1.2  與客戶洽談    3.1.3  明確估價基本事項  過程3.2  簽訂評估委托合同    3.2.1  房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容    3.2.2  簽訂評估委托合同任務(wù)4  準備實施評估項目  過程4.1  實地查勘  過程4.2  擬定估價作業(yè)方案    4.2.1  確定估價技術(shù)路線    4.2.2  預(yù)計所需的時間、人力      4.2.3  確定估價作業(yè)步驟和時間進度安排  過程4.3  收集估價項目所需資料  過程4.4  選定估價方法.任務(wù)5  評估住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格  過程5.1  明確測算的步驟    5.1.1  市場法的基本原理    5.1.2  確定測算的步驟  過程5.2  選取可比實例    5.2.1  明確選取可比實例的要求    5.2.2  選取估價對象的可比實例  過程5.3  建立價格可比基礎(chǔ)    5.3.1  建立價格可比基礎(chǔ)的要求    5.3.2  為可比實例建立價格可比基礎(chǔ)  過程5.4  進行交易情況修正    5.4.1  分析造成成交價格偏差的因素    5.4.2  進行交易情況修正  過程5.5  交易日期調(diào)整    5.5.1  了解交易日期調(diào)整的含義    5.5.2  進行交易日期調(diào)整  過程5.6  房地產(chǎn)狀況調(diào)整    5.6.1  明確房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容    5.6.2  房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法    5.6.3  進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整  過程5.7  求取比準價格    5.7.1  求取某個與可比實例對應(yīng)的比準價格的方法      5.7.2  求取可比實例比準價格  過程5.8  求取最終比準價格  過程5.9  確定評估價格任務(wù)6  評估商業(yè)房地產(chǎn)投資價值  過程6.1  明確測算的步驟    6.1.1  收益法的基本原理    6.1.2  確定測算的步驟  過程6.2  預(yù)測商鋪的年凈收益    6.2.1  凈收益測算的基本原理    6.2.2  區(qū)分實際收益與客觀收益    6.2.3  測算凈收益  過程6.3  估算待估房地產(chǎn)的報酬率    6.3.1  了解估算報酬率的方法    6.3.2  估算報酬率  過程6.4  選取合適的公式求算收益價格  過程6.5  評估價格的審核任務(wù)7  評估工業(yè)房地產(chǎn)抵押價值  過程7.1  確定成本法評估的操作步驟    7.1.1  明確房地產(chǎn)價格的構(gòu)成    7.1.2  明確成本法基本原理    7.1.3  確定成本法的操作步驟  過程7.2  求算土地重新取得價格    7.2.1  求算土地重新取得價格的思路    7.2.2  采用基準地價修正法求取土地重新取得價格    7.2.3  采用市場法求取土地重新取得價格  過程7.3  測算建筑物重新購建價格    7.3.1  求取建筑物重新購建價格的方法    7.3.2  測算建筑物重新購建價格  過程7.4  測算建筑物折舊    7.4.1  明確折舊的含義      7.4.2  了解計算折舊的方法    7.4.3  土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響    7.4.4  計算折舊    過程7.5  求取積算價格任務(wù)8  評估待開發(fā)房地產(chǎn)投標參考價格  過程8.1  明確假設(shè)開發(fā)法評估的操作步驟    8.1.1  明確假設(shè)開發(fā)法的基本原理    8.1.2  明確假設(shè)開發(fā)法評估的操作步驟  過程8.2  選擇最佳的開發(fā)利用方式  過程8.3  求取開發(fā)周期    8.3.1  開發(fā)經(jīng)營期的含義    8.3.2  求取開發(fā)經(jīng)營期的目的和方法    8.3.3  求取待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)周期  過程8.4  求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值    8.4.1  開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的含義    8.4.2  預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值  過程8.5  測算開發(fā)成本、管理費用  過程8.6  測算銷售費用和銷售稅費  過程8.7  計算購買該塊土地的稅費  過程8.8  計算待估房地產(chǎn)的投標參考價任務(wù)9  撰寫及使用估價報告  過程9.1  明確估價報告的撰寫要求    9.1.1  估價報告的概念    9.1.2  對估價報告的總要求    9.1.3  估價報告的組成和內(nèi)容  過程9.2  撰寫估價報告  過程9.3  使用估價報告    9.3.1  審核估價報告    9.3.2  出具估價報告    9.3.3  收取評估服務(wù)費    9.3.4  估價資料歸檔附錄1  《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》附錄2  住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估報告樣例參考文獻

章節(jié)摘錄

　　任務(wù)1　準備知識的學(xué)習　　過程1.1　了解房地產(chǎn)估價機構(gòu)　　1.1.1　了解什么是房地產(chǎn)估價　　1.1.2　了解房地產(chǎn)估價的估價目的　　估價目的是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人得到估價結(jié)果后拿去做什么用。房地產(chǎn)交易、抵押、稅收、征收、損害賠償?shù)刃纬蓪Ψ康禺a(chǎn)估價的大量需求。例如，在土地使用權(quán)出讓中，無論是出讓人還是投標人、競買人或土地使用者，都需要對出讓的土地使用權(quán)進行估價，其中，出讓人需要該估價為其確定招標標底、拍賣保留價或掛牌底價等提供參考依據(jù)；投標人、競買人或土地使用者需要該估價為其確定報價或出價提供參考依據(jù)。再例如房地產(chǎn)買賣，對于賣者來說需要了解房地產(chǎn)市場價值，以確定合理的賣價，避免定價過低，或者判斷買者的出價可否接受；對于買者來說也需要了解房地產(chǎn)市場價值，以確定合理的買價，避免付款過多，或者判斷賣者的要價可否接受。除此之外，還有很多經(jīng)濟行為都需要進行房地產(chǎn)估價。　　查閱《房地產(chǎn)估價規(guī)范》“不同估價目的下的估價”部分第一條，小評了解到常見的房地產(chǎn)估價目的有：　?。?）土地使用權(quán)出讓價格評估；　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；　?。?）房地產(chǎn)租賃價格評估；　　（4）房地產(chǎn)抵押價值評估；　?。?）房地產(chǎn)保險估價；　　（6）房地產(chǎn)課稅估價；　?。?）征地和房屋拆遷補償估價；　　（8）房地產(chǎn)分割、合并估價；　　（9）房地產(chǎn)糾紛估價；　　（10）房地產(chǎn)拍賣底價評估；　?。? 1）企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；　?。?2）其他目的的房地產(chǎn)估價?！　?.1.3　了解房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定　　瀏覽住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站政策法規(guī)頻道，小評查到了一部建設(shè)部規(guī)章——《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（以下簡稱《辦法》），該辦法白2005年12月1日起施行，其中對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)和估價活動均作出了相應(yīng)的管理規(guī)定。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責二級、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

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