房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析

前言

　　本書以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本理論和投資基本理論為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，著重研究中小項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，為熟悉房地產(chǎn)投資的形式和特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)投資的可行性分析及決策程序，以及中小項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析方法打好基礎(chǔ)?！　”緯饕獮榉康禺a(chǎn)投資企業(yè)的投資分析工作所需的經(jīng)濟(jì)分析知識(shí)打基礎(chǔ)，內(nèi)容具有適用性和實(shí)用性。

內(nèi)容概要

許樂群主編的《房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析》對(duì)房地產(chǎn)投資的范疇、特點(diǎn)等做了探討性闡述，對(duì)房地產(chǎn)投資效益評(píng)價(jià)原理與指標(biāo)體系進(jìn)行了介紹，較詳細(xì)地論述了房地產(chǎn)投資的預(yù)測(cè)、決策、可行性研究等方法，以及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的時(shí)間因素、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法等內(nèi)容。
《房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析》為中專房地產(chǎn)管理、物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)的教材，亦可供職工中專和房地產(chǎn)管理干部培訓(xùn)使用。

書籍目錄

第一章  概論
  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資
  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析
  思考題
第二章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)原理與指標(biāo)體系
  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)原理
  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資方案的比較原理
  第三節(jié)  評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的指標(biāo)體系
  思考題
第三章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)
  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)的概念、特點(diǎn)和作用
  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)調(diào)查的內(nèi)容、程序和方法
  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)的分類、程序和內(nèi)容
  第四節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)的方法
  思考題
第四章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策
  第一節(jié)  決策的概念與特點(diǎn)
  第二節(jié)  決策程序和方法
  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的內(nèi)容和重要性
  第四節(jié)  投資決策科學(xué)化
  思考題
  習(xí)題
第五章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的時(shí)間因素
  第一節(jié)  貨幣時(shí)間價(jià)值
  第二節(jié)  等值計(jì)算公式
  第三節(jié)  投資風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值
  思考題
第六章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法
  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資的成本效益分析
  第三節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析
  第四節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析
  第五節(jié)  房地產(chǎn)投資方案的比較與選擇
  思考題
第七章  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究
  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概述
  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容
  第三節(jié)  編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
  第四節(jié)  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和企業(yè)評(píng)價(jià)
  第五節(jié)  案例分析
  思考題
第八章  房地產(chǎn)投資收益評(píng)估
  第一節(jié)  房地產(chǎn)投資收益評(píng)估概述
  第二節(jié)  房地產(chǎn)投資收益的種類
  第三節(jié)  傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資收益評(píng)估的方法
  第四節(jié)  房地產(chǎn)投資回收分析
  第五節(jié)  房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量折現(xiàn)分析
  第六節(jié)  房地產(chǎn)投資的再投資率
  思考題
附表一
附表二
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　所謂商品性，是指房地產(chǎn)投資的標(biāo)的物是房地產(chǎn)本身。作為商品的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋盗说呢泿?，是房地產(chǎn)投資活動(dòng)一個(gè)周期的終結(jié)。房地產(chǎn)的出售和出租是實(shí)現(xiàn)投資目的的兩種方式。這個(gè)特點(diǎn)是房地產(chǎn)投資區(qū)別于商業(yè)投資、工業(yè)投資、物業(yè)管理投資及房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)投資等投資活動(dòng)的重要標(biāo)志。例如在商業(yè)投資中，首先要購(gòu)置或租賃營(yíng)業(yè)用房，然后才能購(gòu)銷商品。這里的購(gòu)置或租賃營(yíng)業(yè)用房便不是房地產(chǎn)投資，而是把營(yíng)業(yè)用房做為商業(yè)活動(dòng)的要素之一，并非把營(yíng)業(yè)用房做為商品出售。再如在房地產(chǎn)投資中也有工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)投資，它與工業(yè)投資的區(qū)別就在于它僅僅為工業(yè)生產(chǎn)提供商品廠房及倉(cāng)庫(kù)，而不繼續(xù)從事工業(yè)生產(chǎn)。所以做為房地產(chǎn)投資的工業(yè)廠房一般是標(biāo)準(zhǔn)廠房，可以包容多種類型的工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。另如以房地產(chǎn)為管理和服務(wù)對(duì)象的物業(yè)管理投資，它也是一種投資活動(dòng)。但是它不把房地產(chǎn)做為商品，而是把管理和服務(wù)勞動(dòng)作為商品。因而物業(yè)管理投資也不作為房地產(chǎn)投資活動(dòng)討論?！　。ㄈ┓橇鲃?dòng)性　　非流動(dòng)性指房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和不良的變現(xiàn)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性差。從一定角度看，房地產(chǎn)投資也是一種非流動(dòng)性投資，一旦投入，必須通過房地產(chǎn)商品與房地產(chǎn)資金的轉(zhuǎn)換才能變成現(xiàn)金，參與新的投資運(yùn)動(dòng)。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和由此產(chǎn)生的獨(dú)有特征性卻使它難以變現(xiàn)，尋找適宜的買主和交易階段需要較長(zhǎng)時(shí)間。　　非流動(dòng)性并非只帶來難以變現(xiàn)的困難，也給投資者帶來種種好處，諸如可以抵御多種人為破壞和自然損害，還可以因?yàn)殡y以變現(xiàn)而躲避經(jīng)濟(jì)滯塞期的低價(jià)格，迫使投資者不去變現(xiàn)而迎來經(jīng)濟(jì)繁榮期的高效益。　　非流動(dòng)性是房地產(chǎn)投資與金融（股票、債券）投資、貴金屬及稀缺品（文物、郵票等）投資的主要區(qū)別?！　。ㄋ模╋L(fēng)險(xiǎn)性　　風(fēng)險(xiǎn)性是指房地產(chǎn)投資獲取未來利益的不可確定性。嚴(yán)格地說，任何營(yíng)利性投資都有風(fēng)險(xiǎn)，只不過風(fēng)險(xiǎn)大小、預(yù)測(cè)難易程序不同。房地產(chǎn)投資是所有投資形式中風(fēng)險(xiǎn)較大的一種，因而房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容?！　《?、房地產(chǎn)投資的原則　　從房地產(chǎn)投資的固有特點(diǎn)考慮，房地產(chǎn)投資行為應(yīng)根據(jù)以下原則進(jìn)行：　?。ㄒ唬┥鐣?huì)利益第一原則　　房地產(chǎn)投資活動(dòng)必須把社會(huì)公眾利益放在首位。投資者往往只考慮投資收益，而政府控制部門則要負(fù)責(zé)社會(huì)公眾利益的實(shí)現(xiàn)。為此，必須約束投資活動(dòng)的隨意性，保證其符合城市規(guī)劃、園林綠化、文物保護(hù)、消防安全等各方面的要求?！　。ǘ┯驮鲋翟瓌t　　房地產(chǎn)投資活動(dòng)要滿足投資的盈利目的和房地產(chǎn)的增值目的，這是投資營(yíng)利性的兩方面要求。盈利是指投資活動(dòng)的貨幣增殖，而增值是指房地產(chǎn)在保有期間的價(jià)格上漲。盈利和增值有時(shí)是共同發(fā)生的，有時(shí)是單獨(dú)發(fā)生的。如開發(fā)活動(dòng)可獲得盈利，而利率下降和需求上升可導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。房地產(chǎn)投資活動(dòng)只要達(dá)到其中一個(gè)目的就可以進(jìn)行。

編輯推薦

　　《房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析》為中專房地產(chǎn)管理、物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)的教材，亦可供職工中專和房地產(chǎn)管理干部培訓(xùn)使用。

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