房地產(chǎn)稅收面對(duì)面

前言

自2003年踏入房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)，我已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)干了10年，恰巧也經(jīng)歷了這個(gè)行業(yè)的黃金10年。在這10年里，我服務(wù)過(guò)民營(yíng)、外資、國(guó)資三種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)也涵蓋了毛坯住宅、精裝住宅、星級(jí)酒店、服務(wù)型公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓、別墅和城市綜合體等。由于好奇心的驅(qū)使，這10年來(lái)我趁著為其他公司做培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，和數(shù)千名房地產(chǎn)學(xué)員進(jìn)行過(guò)交流，接受了他們的咨詢(xún)，因而得以對(duì)幾百家房地產(chǎn)公司的稅收問(wèn)題進(jìn)行了了解。從業(yè)以來(lái)，我也曾斷斷續(xù)續(xù)地在《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表過(guò)一些文章，但后來(lái)慢慢的人就懶惰了，寫(xiě)作越來(lái)越少。在從業(yè)10年后，我決定將這10年來(lái)的所見(jiàn)、所思、所想總結(jié)成一本書(shū)，作為對(duì)自己過(guò)去10年的紀(jì)念。本書(shū)中的全部案例來(lái)自真實(shí)的第一手資料，全部經(jīng)驗(yàn)總結(jié)均有案例的支撐，來(lái)自實(shí)戰(zhàn)第一線也許是本書(shū)最重要的特色。本書(shū)內(nèi)容主要分為兩部分，第一部分為基礎(chǔ)篇，主要介紹房地產(chǎn)財(cái)稅人員在日常工作中常會(huì)遇到的事項(xiàng)和問(wèn)題。第二部分為高級(jí)篇，對(duì)土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算、涉外稅收中的常設(shè)機(jī)構(gòu)判定進(jìn)行了探討，并分享了吸收合并與精裝分劈兩個(gè)比較經(jīng)典的籌劃案例，目的是想借此厘清稅收系統(tǒng)籌劃的復(fù)雜性。最后一章對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了研究，我寫(xiě)這一章的目的并不是提供一個(gè)針對(duì)具體問(wèn)題的解決方案，而是提供一個(gè)系統(tǒng)的房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的思路。10多年來(lái)，我主要在江蘇、上海和浙江等地工作，本書(shū)既然是個(gè)人工作的總結(jié)，可能難免被烙上長(zhǎng)三角地區(qū)稅務(wù)實(shí)踐的特征，但好在稅理相通，我的工作思路和方法應(yīng)該能給您提供借鑒。在寫(xiě)作過(guò)程中，我力求在保證專(zhuān)業(yè)性的同時(shí)做到行文上的輕松，但實(shí)在沒(méi)辦法將一個(gè)專(zhuān)業(yè)書(shū)籍寫(xiě)得過(guò)于娛樂(lè)化，在專(zhuān)業(yè)性與輕松性相沖突時(shí)，我毫不猶豫地保留了專(zhuān)業(yè)性。在本書(shū)寫(xiě)作過(guò)程中，我得到了同行韓國(guó)良先生的熱心支持和幫助，他身為財(cái)務(wù)總監(jiān)，在繁忙的工作之余，不辭辛苦地為我審定初稿和終稿，在此表達(dá)特別的感謝。感謝我的導(dǎo)師戴海平先生、陳冬華教授，你們的指導(dǎo)為我指明了方向，堅(jiān)定了我的信心。感謝我的良師益友：趙小剛、趙國(guó)慶、焉梅、金文龍、李巖峰、王大祥、李軍武、張大春、胡俊、劉雪峰、李利威、陸容馨等，和你們一起探討學(xué)習(xí)的日子是次愉快的人生旅行。最后，特別感謝我的家人，感謝我的太太和孩子，本書(shū)獻(xiàn)給你們。

內(nèi)容概要

　　本書(shū)作者朱光磊擁有豐富的房地產(chǎn)財(cái)稅工作經(jīng)驗(yàn)，本書(shū)是他十幾年工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，分入門(mén)操作篇與高級(jí)解析篇兩個(gè)部分。入門(mén)操作篇以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線，按開(kāi)發(fā)的時(shí)間順序介紹了房地產(chǎn)公司從拿地、項(xiàng)目公司設(shè)立、項(xiàng)目建造開(kāi)發(fā)、開(kāi)盤(pán)預(yù)售到竣工交房全流程各環(huán)節(jié)經(jīng)常遇到的稅收問(wèn)題。高級(jí)解析篇首先介紹了企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設(shè)機(jī)構(gòu)判定原則等房地產(chǎn)公司難以回避的更高一級(jí)的稅收問(wèn)題；然后以第一手的資料介紹了吸收合并購(gòu)地、精裝房分劈成毛坯房與代裝飾的兩個(gè)籌劃案例，用案例來(lái)說(shuō)明理論模型與稅收實(shí)踐的差距。在本書(shū)的最后一章，以一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)為案例介紹了房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)性思路。

作者簡(jiǎn)介

　　朱光磊
　　中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，南京大學(xué)MBA，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10年，現(xiàn)在某房地產(chǎn)集團(tuán)從事稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)擔(dān)任多家房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)顧問(wèn)，并為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做過(guò)稅收培訓(xùn)。
　　在核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章累計(jì)5萬(wàn)余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》理財(cái)版作為創(chuàng)刊三年的典型作品。2008年《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》理財(cái)版讀者評(píng)選的優(yōu)秀稅收論文的獲獎(jiǎng)?wù)摺?br />　　專(zhuān)長(zhǎng)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收業(yè)務(wù)和形式重于實(shí)質(zhì)的籌劃方式。長(zhǎng)于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

書(shū)籍目錄

推薦序貼近最前沿的一線稅收實(shí)務(wù)（陳冬華）
前言
入門(mén)操作篇
第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與涉稅簡(jiǎn)介
第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介
第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡(jiǎn)介
第二章購(gòu)買(mǎi)土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購(gòu)地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)
問(wèn)題1：甲、乙、國(guó)土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問(wèn)題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問(wèn)題3：如果沒(méi)有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問(wèn)題4：如果國(guó)土局沒(méi)有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問(wèn)題5：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納？
問(wèn)題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰(shuí)交稅？
問(wèn)題7：如果土地出讓合同中沒(méi)有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過(guò)規(guī)費(fèi)的形式在前期報(bào)批報(bào)建時(shí)收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)？
第二節(jié)房地分離如何繳納契稅
問(wèn)題8：甲公司應(yīng)該按什么作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？
問(wèn)題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節(jié)關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問(wèn)題10：甲公司出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃?
問(wèn)題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過(guò)轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
第三章公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)選對(duì)公司注冊(cè)地
問(wèn)題12：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項(xiàng)目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問(wèn)題13：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
第二節(jié)注冊(cè)資本金與資本弱化
第三節(jié)分公司或子公司的選擇
第四節(jié)開(kāi)辦期的止點(diǎn)
問(wèn)題14：乙公司的開(kāi)辦期什么時(shí)候結(jié)束？
問(wèn)題15：乙公司的開(kāi)辦費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
第四章開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉稅解析
問(wèn)題16：乙公司如何交納營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題17：乙公司是否需要在中國(guó)境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
第二節(jié)甲供材的避稅空間
問(wèn)題18：哪些材料進(jìn)行甲供可以實(shí)現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問(wèn)題19：外墻面磚、門(mén)窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問(wèn)題20：甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題21：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營(yíng)業(yè)稅？
第四節(jié)母子公司往來(lái)不需交營(yíng)業(yè)稅
問(wèn)題22：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問(wèn)題23：甲集團(tuán)公司的流動(dòng)貸款產(chǎn)生的銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
第五章銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員費(fèi)的納稅時(shí)點(diǎn)
問(wèn)題24：甲房地產(chǎn)公司為收取的會(huì)員費(fèi)補(bǔ)交滯納金合理嗎？
第二節(jié)賣(mài)房送汽車(chē)是否混合銷(xiāo)售行為
問(wèn)題25：賣(mài)房送汽車(chē)是否混合了銷(xiāo)售行為？
問(wèn)題26：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否應(yīng)交增值稅？
問(wèn)題27：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問(wèn)題28：贈(zèng)送的奔馳汽車(chē)是否代扣個(gè)人所得稅？
第三節(jié)無(wú)產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問(wèn)題29：地上無(wú)產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰(shuí)所有？
問(wèn)題30：地下無(wú)產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？
問(wèn)題31：地下人防改造的車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有？
問(wèn)題32：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問(wèn)題33：持有型地下車(chē)位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅？
第四節(jié)精裝房銷(xiāo)售的流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題
問(wèn)題34：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問(wèn)題35：銷(xiāo)售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問(wèn)題36：精裝房的裝修是否交契稅？
問(wèn)題37：將銷(xiāo)售精裝房分劈成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋，如何交營(yíng)業(yè)稅？
第五節(jié)購(gòu)入在建工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是否可以差額征營(yíng)業(yè)稅
第六節(jié)售樓處、樣板房的涉稅問(wèn)題
第七節(jié)合作建房
問(wèn)題38：合營(yíng)企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
第八節(jié)同是違約金納稅并不同
問(wèn)題39：沒(méi)收張某的定金是否需交營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題40：收取王某的滯納金是否需交營(yíng)業(yè)稅？
第九節(jié)合同簽訂過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問(wèn)題
問(wèn)題41：地下車(chē)位是否應(yīng)按無(wú)償捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)而補(bǔ)征營(yíng)業(yè)稅？
第六章竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果
問(wèn)題42：甲房地產(chǎn)公司是否需補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金？
第二節(jié)交房才是所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
問(wèn)題43：會(huì)計(jì)上，甲房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售成本是多少？
第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與房產(chǎn)稅疑難問(wèn)題
問(wèn)題44：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問(wèn)題45：Y項(xiàng)目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題46：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題47：出租簡(jiǎn)易農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題48：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰(shuí)？
問(wèn)題49：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問(wèn)題50：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問(wèn)題51：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)最優(yōu)化？
問(wèn)題52：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問(wèn)題53：以上各種車(chē)位如何交房產(chǎn)稅？
問(wèn)題54：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰(shuí)交？
高級(jí)解析篇
第七章企業(yè)所得稅應(yīng)對(duì)方案
第一節(jié)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文亮點(diǎn)與漏洞解析
第二節(jié)收入的確認(rèn)
第三節(jié)成本計(jì)算與分?jǐn)?br />第四節(jié)期間費(fèi)用的處理
第五節(jié)企業(yè)所得稅財(cái)稅處理案例
問(wèn)題55：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額？
問(wèn)題56：2010年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理
問(wèn)題57：2011年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
問(wèn)題58：2012年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
第六節(jié)關(guān)聯(lián)方借款利息扣除
第八章土地增值稅清算解析
第一節(jié)土地增值稅清算體系介紹
問(wèn)題59：甲房地產(chǎn)公司節(jié)稅多少？
第二節(jié)新房查賬清算
問(wèn)題60：稅法理論與實(shí)務(wù)的差異。
問(wèn)題61：滿足什么條件扣除項(xiàng)目才可以加計(jì)扣除20%？
問(wèn)題62：投資而來(lái)的土地扣除金額是多少？
問(wèn)題63：開(kāi)發(fā)精裝房屋銷(xiāo)售的，裝修成本如何扣除？
問(wèn)題64：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)定交納的房屋維修基金在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用嗎？
問(wèn)題65：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問(wèn)題66：代收費(fèi)與規(guī)費(fèi)的區(qū)別是什么？
問(wèn)題67：房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資，是否要征收土地增值稅？
第三節(jié)舊房清算
問(wèn)題68：應(yīng)納的土地增值稅額是多少？
問(wèn)題69：甲公司應(yīng)交多少土地增值稅？
第四節(jié)土地增值稅經(jīng)典錯(cuò)誤籌劃批判
第九章經(jīng)典籌劃案例解析
第一節(jié)投資新設(shè)公司后吸收合并實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)
問(wèn)題70：投資新設(shè)S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題71：投資新設(shè)S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生土地增值稅？
問(wèn)題72：吸收合并后，J公司是否需補(bǔ)交土地增值稅？
問(wèn)題73：J公司轉(zhuǎn)讓S公司股權(quán)是否產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅？
問(wèn)題74：J公司轉(zhuǎn)讓S公司股權(quán)是否產(chǎn)生土地增值稅？
問(wèn)題75：吸收合并是否產(chǎn)生稅收？
第二節(jié)銷(xiāo)售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問(wèn)題76：如何利用L集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)層面的節(jié)稅？
第十章常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定原則
第一節(jié)常設(shè)機(jī)構(gòu)判定的重要性
第二節(jié)常設(shè)機(jī)構(gòu)的種類(lèi)
第三節(jié)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所類(lèi)常設(shè)機(jī)構(gòu)
第四節(jié)承包工程
第五節(jié)提供勞務(wù)
問(wèn)題77：特許權(quán)使用費(fèi)與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的區(qū)別
問(wèn)題78：乙公司在華是否構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定
第六節(jié)非獨(dú)立代理人
第七節(jié)獨(dú)立代理人
第十一章房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理研究
第一節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)理論
第二節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理整合框架在稅收風(fēng)險(xiǎn)中的應(yīng)用
第四節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的動(dòng)態(tài)框架
第五節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析
參考文獻(xiàn)

媒體關(guān)注與評(píng)論

《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》濃縮了作者多年來(lái)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，和為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做培訓(xùn)與咨詢(xún)經(jīng)常被問(wèn)及的問(wèn)題，并且以真實(shí)的案例為背景來(lái)解析這些常見(jiàn)問(wèn)題，貼近最前沿的一線稅收實(shí)務(wù)是本書(shū)的最大特色。——陳冬華，南京大學(xué)博士生導(dǎo)師，會(huì)計(jì)學(xué)教授本書(shū)概括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的眾多代表性稅收問(wèn)題，從機(jī)構(gòu)設(shè)立到項(xiàng)目選擇及至開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，環(huán)環(huán)相扣，步步緊跟稅收文件，對(duì)實(shí)際工作很有幫助。——王海山，紹興景瑞置業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)作為律師，每逢遇到地產(chǎn)難題，我總是向朱光磊請(qǐng)教，因?yàn)樗诘禺a(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)專(zhuān)業(yè)。本書(shū)從地產(chǎn)規(guī)則到地產(chǎn)潛規(guī)則，從財(cái)務(wù)核算到稅務(wù)處理，從細(xì)枝末節(jié)的費(fèi)用核算到高屋建瓴的架構(gòu)搭建，講得融會(huì)貫通，是房地產(chǎn)圖書(shū)中的實(shí)力型作品?！罾?，著名稅務(wù)律師本書(shū)講了很多房地產(chǎn)稅收的實(shí)戰(zhàn)案例，并結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策，從實(shí)務(wù)的角度，分享了作者在房地產(chǎn)稅收實(shí)務(wù)處理和稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與觀點(diǎn)。本書(shū)圖文并茂，深入淺出，便于閱讀、理解和學(xué)習(xí)，是財(cái)稅人員的工作好幫手。——陸容馨，德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)經(jīng)理

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