房地產(chǎn)稅收面對面

前言

自2003年踏入房地產(chǎn)行業(yè)以來，我已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)干了10年，恰巧也經(jīng)歷了這個(gè)行業(yè)的黃金10年。在這10年里，我服務(wù)過民營、外資、國資三種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，開發(fā)的業(yè)態(tài)也涵蓋了毛坯住宅、精裝住宅、星級酒店、服務(wù)型公寓、商業(yè)、寫字樓、別墅和城市綜合體等。由于好奇心的驅(qū)使，這10年來我趁著為其他公司做培訓(xùn)的機(jī)會，和數(shù)千名房地產(chǎn)學(xué)員進(jìn)行過交流，接受了他們的咨詢，因而得以對幾百家房地產(chǎn)公司的稅收問題進(jìn)行了了解。從業(yè)以來，我也曾斷斷續(xù)續(xù)地在《財(cái)務(wù)與會計(jì)》與《中國稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表過一些文章，但后來慢慢的人就懶惰了，寫作越來越少。在從業(yè)10年后，我決定將這10年來的所見、所思、所想總結(jié)成一本書，作為對自己過去10年的紀(jì)念。本書中的全部案例來自真實(shí)的第一手資料，全部經(jīng)驗(yàn)總結(jié)均有案例的支撐，來自實(shí)戰(zhàn)第一線也許是本書最重要的特色。本書內(nèi)容主要分為兩部分，第一部分為基礎(chǔ)篇，主要介紹房地產(chǎn)財(cái)稅人員在日常工作中常會遇到的事項(xiàng)和問題。第二部分為高級篇，對土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算、涉外稅收中的常設(shè)機(jī)構(gòu)判定進(jìn)行了探討，并分享了吸收合并與精裝分劈兩個(gè)比較經(jīng)典的籌劃案例，目的是想借此厘清稅收系統(tǒng)籌劃的復(fù)雜性。最后一章對房地產(chǎn)集團(tuán)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了研究，我寫這一章的目的并不是提供一個(gè)針對具體問題的解決方案，而是提供一個(gè)系統(tǒng)的房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的思路。10多年來，我主要在江蘇、上海和浙江等地工作，本書既然是個(gè)人工作的總結(jié)，可能難免被烙上長三角地區(qū)稅務(wù)實(shí)踐的特征，但好在稅理相通，我的工作思路和方法應(yīng)該能給您提供借鑒。在寫作過程中，我力求在保證專業(yè)性的同時(shí)做到行文上的輕松，但實(shí)在沒辦法將一個(gè)專業(yè)書籍寫得過于娛樂化，在專業(yè)性與輕松性相沖突時(shí)，我毫不猶豫地保留了專業(yè)性。在本書寫作過程中，我得到了同行韓國良先生的熱心支持和幫助，他身為財(cái)務(wù)總監(jiān)，在繁忙的工作之余，不辭辛苦地為我審定初稿和終稿，在此表達(dá)特別的感謝。感謝我的導(dǎo)師戴海平先生、陳冬華教授，你們的指導(dǎo)為我指明了方向，堅(jiān)定了我的信心。感謝我的良師益友：趙小剛、趙國慶、焉梅、金文龍、李巖峰、王大祥、李軍武、張大春、胡俊、劉雪峰、李利威、陸容馨等，和你們一起探討學(xué)習(xí)的日子是次愉快的人生旅行。最后，特別感謝我的家人，感謝我的太太和孩子，本書獻(xiàn)給你們。

內(nèi)容概要

　　本書作者朱光磊擁有豐富的房地產(chǎn)財(cái)稅工作經(jīng)驗(yàn)，本書是他十幾年工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，分入門操作篇與高級解析篇兩個(gè)部分。入門操作篇以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，按開發(fā)的時(shí)間順序介紹了房地產(chǎn)公司從拿地、項(xiàng)目公司設(shè)立、項(xiàng)目建造開發(fā)、開盤預(yù)售到竣工交房全流程各環(huán)節(jié)經(jīng)常遇到的稅收問題。高級解析篇首先介紹了企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設(shè)機(jī)構(gòu)判定原則等房地產(chǎn)公司難以回避的更高一級的稅收問題；然后以第一手的資料介紹了吸收合并購地、精裝房分劈成毛坯房與代裝飾的兩個(gè)籌劃案例，用案例來說明理論模型與稅收實(shí)踐的差距。在本書的最后一章，以一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)為案例介紹了房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)性思路。

作者簡介

　　朱光磊
　　中國注冊會計(jì)師，南京大學(xué)MBA，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10年，現(xiàn)在某房地產(chǎn)集團(tuán)從事稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)擔(dān)任多家房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)顧問，并為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做過稅收培訓(xùn)。
　　在核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會計(jì)》與《中國稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章累計(jì)5萬余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會計(jì)》理財(cái)版作為創(chuàng)刊三年的典型作品。2008年《財(cái)務(wù)與會計(jì)》理財(cái)版讀者評選的優(yōu)秀稅收論文的獲獎(jiǎng)?wù)摺?br />　　專長于房地產(chǎn)行業(yè)稅收業(yè)務(wù)和形式重于實(shí)質(zhì)的籌劃方式。長于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

書籍目錄

推薦序貼近最前沿的一線稅收實(shí)務(wù)（陳冬華）
前言
入門操作篇
第一章房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介
第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡介
第二章購買土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)
問題1：甲、乙、國土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納？
問題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過規(guī)費(fèi)的形式在前期報(bào)批報(bào)建時(shí)收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)？
第二節(jié)房地分離如何繳納契稅
問題8：甲公司應(yīng)該按什么作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？
問題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節(jié)關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問題10：甲公司出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃?
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
第三章公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)選對公司注冊地
問題12：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項(xiàng)目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問題13：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
第二節(jié)注冊資本金與資本弱化
第三節(jié)分公司或子公司的選擇
第四節(jié)開辦期的止點(diǎn)
問題14：乙公司的開辦期什么時(shí)候結(jié)束？
問題15：乙公司的開辦費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
第四章開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉稅解析
問題16：乙公司如何交納營業(yè)稅？
問題17：乙公司是否需要在中國境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
第二節(jié)甲供材的避稅空間
問題18：哪些材料進(jìn)行甲供可以實(shí)現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問題19：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問題20：甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營業(yè)稅？
問題21：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營業(yè)稅？
第四節(jié)母子公司往來不需交營業(yè)稅
問題22：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問題23：甲集團(tuán)公司的流動貸款產(chǎn)生的銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
第五章銷售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購房俱樂部會員費(fèi)的納稅時(shí)點(diǎn)
問題24：甲房地產(chǎn)公司為收取的會員費(fèi)補(bǔ)交滯納金合理嗎？
第二節(jié)賣房送汽車是否混合銷售行為
問題25：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題26：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交增值稅？
問題27：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問題28：贈送的奔馳汽車是否代扣個(gè)人所得稅？
第三節(jié)無產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問題29：地上無產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰所有？
問題30：地下無產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？
問題31：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題32：無產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問題33：持有型地下車位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅？
第四節(jié)精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題
問題34：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題35：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題36：精裝房的裝修是否交契稅？
問題37：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅？
第五節(jié)購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征營業(yè)稅
第六節(jié)售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節(jié)合作建房
問題38：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
第八節(jié)同是違約金納稅并不同
問題39：沒收張某的定金是否需交營業(yè)稅？
問題40：收取王某的滯納金是否需交營業(yè)稅？
第九節(jié)合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問題
問題41：地下車位是否應(yīng)按無償捐贈不動產(chǎn)而補(bǔ)征營業(yè)稅？
第六章竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題42：甲房地產(chǎn)公司是否需補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金？
第二節(jié)交房才是所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
問題43：會計(jì)上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少？
第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與房產(chǎn)稅疑難問題
問題44：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問題45：Y項(xiàng)目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題46：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問題47：出租簡易農(nóng)貿(mào)市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題48：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰？
問題49：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題50：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問題51：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化？
問題52：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問題53：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅？
問題54：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰交？
高級解析篇
第七章企業(yè)所得稅應(yīng)對方案
第一節(jié)國稅發(fā)［2009］31號文亮點(diǎn)與漏洞解析
第二節(jié)收入的確認(rèn)
第三節(jié)成本計(jì)算與分?jǐn)?br />第四節(jié)期間費(fèi)用的處理
第五節(jié)企業(yè)所得稅財(cái)稅處理案例
問題55：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額？
問題56：2010年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理
問題57：2011年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
問題58：2012年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
第六節(jié)關(guān)聯(lián)方借款利息扣除
第八章土地增值稅清算解析
第一節(jié)土地增值稅清算體系介紹
問題59：甲房地產(chǎn)公司節(jié)稅多少？
第二節(jié)新房查賬清算
問題60：稅法理論與實(shí)務(wù)的差異。
問題61：滿足什么條件扣除項(xiàng)目才可以加計(jì)扣除20%？
問題62：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題63：開發(fā)精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題64：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)定交納的房屋維修基金在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用嗎？
問題65：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題66：代收費(fèi)與規(guī)費(fèi)的區(qū)別是什么？
問題67：房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資，是否要征收土地增值稅？
第三節(jié)舊房清算
問題68：應(yīng)納的土地增值稅額是多少？
問題69：甲公司應(yīng)交多少土地增值稅？
第四節(jié)土地增值稅經(jīng)典錯(cuò)誤籌劃批判
第九章經(jīng)典籌劃案例解析
第一節(jié)投資新設(shè)公司后吸收合并實(shí)現(xiàn)土地收購
問題70：投資新設(shè)S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生營業(yè)稅？
問題71：投資新設(shè)S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生土地增值稅？
問題72：吸收合并后，J公司是否需補(bǔ)交土地增值稅？
問題73：J公司轉(zhuǎn)讓S公司股權(quán)是否產(chǎn)生營業(yè)稅？
問題74：J公司轉(zhuǎn)讓S公司股權(quán)是否產(chǎn)生土地增值稅？
問題75：吸收合并是否產(chǎn)生稅收？
第二節(jié)銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題76：如何利用L集團(tuán)的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)集團(tuán)層面的節(jié)稅？
第十章常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定原則
第一節(jié)常設(shè)機(jī)構(gòu)判定的重要性
第二節(jié)常設(shè)機(jī)構(gòu)的種類
第三節(jié)固定營業(yè)場所類常設(shè)機(jī)構(gòu)
第四節(jié)承包工程
第五節(jié)提供勞務(wù)
問題77：特許權(quán)使用費(fèi)與營業(yè)利潤的區(qū)別
問題78：乙公司在華是否構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定
第六節(jié)非獨(dú)立代理人
第七節(jié)獨(dú)立代理人
第十一章房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理研究
第一節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)理論
第二節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理整合框架在稅收風(fēng)險(xiǎn)中的應(yīng)用
第四節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的動態(tài)框架
第五節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析
參考文獻(xiàn)

媒體關(guān)注與評論

《房地產(chǎn)稅收面對面：實(shí)務(wù)與案例》濃縮了作者多年來的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，和為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做培訓(xùn)與咨詢經(jīng)常被問及的問題，并且以真實(shí)的案例為背景來解析這些常見問題，貼近最前沿的一線稅收實(shí)務(wù)是本書的最大特色?！惗A，南京大學(xué)博士生導(dǎo)師，會計(jì)學(xué)教授本書概括了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的眾多代表性稅收問題，從機(jī)構(gòu)設(shè)立到項(xiàng)目選擇及至開發(fā)銷售，環(huán)環(huán)相扣，步步緊跟稅收文件，對實(shí)際工作很有幫助。——王海山，紹興景瑞置業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)作為律師，每逢遇到地產(chǎn)難題，我總是向朱光磊請教，因?yàn)樗诘禺a(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)專業(yè)。本書從地產(chǎn)規(guī)則到地產(chǎn)潛規(guī)則，從財(cái)務(wù)核算到稅務(wù)處理，從細(xì)枝末節(jié)的費(fèi)用核算到高屋建瓴的架構(gòu)搭建，講得融會貫通，是房地產(chǎn)圖書中的實(shí)力型作品。——李利威，著名稅務(wù)律師本書講了很多房地產(chǎn)稅收的實(shí)戰(zhàn)案例，并結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策，從實(shí)務(wù)的角度，分享了作者在房地產(chǎn)稅收實(shí)務(wù)處理和稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與觀點(diǎn)。本書圖文并茂，深入淺出，便于閱讀、理解和學(xué)習(xí)，是財(cái)稅人員的工作好幫手?！懭蒈?，德勤華永會計(jì)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)經(jīng)理

編輯推薦

《房地產(chǎn)稅收面對面:實(shí)務(wù)與案例》編輯推薦：一線實(shí)戰(zhàn)專家手把手講解房地產(chǎn)稅收實(shí)務(wù)，以實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、豐富案例詳述安全納稅籌劃，讓你用最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

名人推薦

《房地產(chǎn)稅收面對面:實(shí)務(wù)與案例》濃縮了作者多年來的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，和為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做培訓(xùn)與咨詢經(jīng)常被問及的問題，并且以真實(shí)的案例為背景來解析這些常見問題，貼近最前沿的一線稅收實(shí)務(wù)是本書的最大特色?！惗A，南京大學(xué)博士生導(dǎo)師，會計(jì)學(xué)教授本書概括了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的眾多代表性稅收問題，從機(jī)構(gòu)設(shè)立到項(xiàng)目選擇及至開發(fā)銷售，環(huán)環(huán)相扣，步步緊跟稅收文件，對實(shí)際工作很有幫助。——王海山，紹興景瑞置業(yè)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)作為律師，每逢遇到地產(chǎn)難題，我總是向朱光磊請教，因?yàn)樗诘禺a(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)專業(yè)。本書從地產(chǎn)規(guī)則到地產(chǎn)潛規(guī)則，從財(cái)務(wù)核算到稅務(wù)處理，從細(xì)枝末節(jié)的費(fèi)用核算到高屋建瓴的架構(gòu)搭建，講得融會貫通，是房地產(chǎn)圖書中的實(shí)力型作品?！罾悇?wù)律師本書講了很多房地產(chǎn)稅收的實(shí)戰(zhàn)案例，并結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策，從實(shí)務(wù)的角度，分享了作者在房地產(chǎn)稅收實(shí)務(wù)處理和稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與觀點(diǎn)。本書圖文并茂，深入淺出，便于閱讀、理解和學(xué)習(xí)，是財(cái)稅人員的工作好幫手?！懭蒈?，德勤華永會計(jì)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)經(jīng)理

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