物業(yè)管理典型案例評析及實戰(zhàn)指導

內(nèi)容概要

　　本書是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員不可多得的一本借鑒性極強的參考書。
　　本書共分為十章，選取了50個真實的物業(yè)管理案例，每個案例都是一大類案例的代表，極具典型性。從框架結(jié)構(gòu)來看，每個案例均包含案情簡介、法院審判、案例評析、風險管理與規(guī)范化操作實戰(zhàn)指導、相關(guān)法條五大部分。其中案情簡介用最精練的語言概括說明案件的來龍去脈，法院審判敘述法院判案的依據(jù)、理由和結(jié)果，案例評析重在系統(tǒng)和深入地評述案例所涉及的法律問題，企業(yè)在應對此類問題中的得與失，并對法院的裁判作出分析判斷。通過對每個成功或失敗案例的剖析，作者梳理了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中遇到的常見問題，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)值得學習的經(jīng)驗和應避免進入的誤區(qū)，并在此基礎(chǔ)上提出了企業(yè)規(guī)避風險和規(guī)范化操作的實戰(zhàn)指導。部分案例后面還附有常用文書示范文本，可供物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接引用。
　　本書面向廣大的物業(yè)服務(wù)提供者，尤其是那些致力于提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)同時希望實現(xiàn)最佳盈利的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員；也會讓專業(yè)律師、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律顧問或物業(yè)管理專業(yè)的學者受益匪淺。

作者簡介

　
王占強，畢業(yè)于清華大學法學院，獲法律碩士學位，取得A類法律職業(yè)資格證書，中級經(jīng)濟師，物業(yè)管理師。自2007年7月至今，就職于北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)指導中心，一直活躍在物業(yè)管理實踐第一線，曾參與物業(yè)管理相關(guān)法律文件的起草。參與編寫《教你如何做物業(yè)》、《教你如何當業(yè)主》，在《中國物業(yè)管理》、《城市開發(fā)》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《住宅與房地產(chǎn)》等多本專業(yè)雜志累計發(fā)表文章70余篇，計22萬多字，現(xiàn)為《城市開發(fā)》雜志”物業(yè)自由談”專欄作者。

書籍目錄

絮叨物業(yè)管理的那些事兒（代序）
前言
第一章　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序維護
　1?業(yè)主違反管理規(guī)約，物業(yè)公司是否有義務(wù)制止？
　2?業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司應當采取什么措施？
　3?物業(yè)公司在群租中的權(quán)利義務(wù)如何？
　4?業(yè)主在家中安放大浴缸，物業(yè)公司有權(quán)阻止嗎？
　5?業(yè)主遭入室盜竊，物業(yè)公司有無治安責任？
第二章　物業(yè)管理活動中的侵權(quán)
　6?小區(qū)內(nèi)保護綠化帶的鐵絲網(wǎng)扎傷他人，物業(yè)公司應否承擔賠償責任？
　7?利用未清理的裝修木板傷人，物業(yè)公司要負賠償責任嗎？
　8?水泵房噪聲污染，物業(yè)公司是否承擔侵權(quán)責任？
　9?樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應否賠償？
　10?業(yè)主裝修中損壞消防噴淋水管造成鄰居損失，物業(yè)公司未能及時關(guān)閉消防水管閥門，物業(yè)公司應否負賠償責任？
　11?業(yè)主拖欠電費，物業(yè)公司有權(quán)停電嗎？
　12?高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應負賠償責任嗎？
　13?物業(yè)公司的法人名譽權(quán)如何保護？
　14?物業(yè)公司監(jiān)控人員檢查、瀏覽、評論“電子眼”攝錄的視頻，是否構(gòu)成侵犯他人隱私權(quán)？
第三章　選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　15?前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，開發(fā)商是否有權(quán)再行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
　16?前期物業(yè)管理服務(wù)何時終止？
　17?業(yè)主大會會議程序存在瑕疵，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議是否有效？
　18? 94%的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意的測評結(jié)果是否形成解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的效力？
　19?業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議有效嗎？
　20?業(yè)主委員會任期屆滿后可否起訴終止物業(yè)服務(wù)關(guān)系？
　21?房屋行政主管部門指定物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)合法嗎？
第四章　物業(yè)管理中的收費
　22?物業(yè)管理服務(wù)不到位，費用如何收??？
　23?底商物業(yè)服務(wù)費應由誰承擔？
　24?物業(yè)公司是否有權(quán)收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費？
　25?物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)服務(wù)如何收取物業(yè)服務(wù)費？
　26?臨時建筑應否交納物業(yè)服務(wù)費？
　27?自管小區(qū)由業(yè)主委員會收取物業(yè)服務(wù)費合法嗎？
　28?物業(yè)公司應否向一層業(yè)主收取電梯費？
　29?開發(fā)商自留“獨立”商場應否交納物業(yè)服務(wù)費？
第五章　停車管理和服務(wù)
　30?誰擁有小區(qū)停車位的經(jīng)營管理權(quán)?
　31?業(yè)主車輛被劃，物業(yè)公司承擔什么責任？
　32?停車費等于停車收益嗎？
　33?升降車位損壞業(yè)主汽車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應否承擔賠償責任？
第六章　物業(yè)共有（共用）部分公共收益
　34?物業(yè)公司應否公布收支賬目？
　35?小區(qū)物業(yè)閑置房及地下室的收益歸誰所有？
　36?公共收益分成如何約定才有效？
第七章　物業(yè)管理項目交接
　37?撤出小區(qū)后，物業(yè)公司是否仍有義務(wù)移交物業(yè)管理相關(guān)資料？
　38?物業(yè)交接時應當如何處理老物業(yè)公司預收的物業(yè)服務(wù)費？
　39?物業(yè)項目交接內(nèi)容如何確定？
　40?物業(yè)服務(wù)合同終止，物業(yè)公司可否抗辯業(yè)主委員會的請求而不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域？
第八章　住宅專項維修資金
　41?如何申請劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金？
　42?物業(yè)公司之間能否通過轉(zhuǎn)讓住宅專項維修資金實現(xiàn)債務(wù)抵銷？
第九章　物業(yè)共有（共用）部分管理
　43?物業(yè)管理用房的位置和面積如何確定？
　44?登記在開發(fā)商名下的物業(yè)管理用房，業(yè)主和物業(yè)公司對其是否擁有使用權(quán)？
　45?底商是否有權(quán)利用物業(yè)外墻設(shè)立廣告牌？
　46?墻體脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應負擔全部維修費嗎？
第十章　其他
　47?裝修押金、裝修管理費應怎樣返還？
　48?分期開發(fā)的小區(qū)如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？
　49?物業(yè)公司與其分支機構(gòu)應如何履行合同義務(wù)？
　50?物業(yè)公司維修工作人員為業(yè)主專有部分進行維修時摔傷，是否屬于工傷？
附錄
　附錄A　中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）
　附錄B　物業(yè)管理條例
　附錄C　中華人民共和國民法通則（節(jié)選）
　附錄D　中華人民共和國合同法（節(jié)選）
　附錄E　中華人民共和國侵權(quán)責任法（節(jié)選）
　附錄F　北京市物業(yè)管理辦法
　附錄G　天津市物業(yè)管理條例（節(jié)選）
　附錄H　上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（節(jié)選）
　附錄I　深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（節(jié)選）
　附錄J　最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
　附錄K　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
參考文獻

章節(jié)摘錄

　　案例評析　　本案的焦點問題在于物業(yè)公司應否承擔損害賠償責任，如果承擔，責任多大？涉及的法律問題包括相鄰關(guān)系、物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)、侵權(quán)責任等?！　“凑铡段餀?quán)法》，不動產(chǎn)權(quán)利人利用相鄰不動產(chǎn)時，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。按照《侵權(quán)責任法》，侵害民事權(quán)益，應當依法承擔侵權(quán)責任。行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應當承擔侵權(quán)責任。二人以上實施危及他人人身、財產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔責任。二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任?！　摹肚謾?quán)責任法》角度，對陳文龍財產(chǎn)的侵權(quán)，屬于一般侵權(quán)行為，適用過錯責任原則。本案中，茜麗公司對營業(yè)場地進行裝修時，裝修工將公用的消防噴淋水管碰裂導致水管噴水，水流入茜麗公司的營業(yè)用房內(nèi)并滲漏流入到一樓原告的營業(yè)廳內(nèi)，導致一樓陳文龍的營業(yè)用房的天花板、壁紙及地板被水浸泡，電源關(guān)閉，造成營業(yè)場地財產(chǎn)損失并影響正常營業(yè)。毫無疑問，茜麗公司存在過錯，是侵權(quán)行為人。此外，國憶物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)單位，應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。消防設(shè)施的管理責任也在物業(yè)公司，因此，消防水管碰裂后，物業(yè)公司當然有義務(wù)及時關(guān)閉閥門。因物業(yè)公司未及時關(guān)閉閥門而造成的陳文龍財產(chǎn)損失部分應由物業(yè)公司承擔，即“無法停水一個多小時”所造成的損失部分應由物業(yè)公司承擔。因此，從法理上講，茜麗公司與國憶物業(yè)公司是本案的共同侵權(quán)行為人，應共同承擔侵權(quán)責任。但該案茜麗公司未能提供證據(jù)證明國憶物業(yè)公司具有過錯。因此，最終的侵權(quán)責任只能由茜麗公司承擔?！　　?/pre>



媒體關(guān)注與評論
　　物業(yè)管理實踐中，鮮活的案例比抽象的理論更具說服力，本書的出版，希望能夠幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避部分經(jīng)營風險?！　　本┦凶〗ㄎ飿I(yè)管理處處長 郭彥利　　　　作者以法律碩士的功底和一線執(zhí)法的歷練，剖析典型案例，厘清法律關(guān)系，為讀者提供了一本理論性和實踐性兼具的參考手冊?！　　本┦凶〗ㄎ飿I(yè)指導中心主任 王穎　　　　本書精選了極具參考價值的物業(yè)管理案例，加上作者的系統(tǒng)分析和總結(jié)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營、管理和服務(wù)都有很好的借鑒意義。　　——北京市住建委物業(yè)指導中心書記 趙春凱






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