物業(yè)管理典型案例評析及實戰(zhàn)指導

內容概要

　　本書是物業(yè)服務企業(yè)管理人員不可多得的一本借鑒性極強的參考書。
　　本書共分為十章，選取了50個真實的物業(yè)管理案例，每個案例都是一大類案例的代表，極具典型性。從框架結構來看，每個案例均包含案情簡介、法院審判、案例評析、風險管理與規(guī)范化操作實戰(zhàn)指導、相關法條五大部分。其中案情簡介用最精練的語言概括說明案件的來龍去脈，法院審判敘述法院判案的依據、理由和結果，案例評析重在系統(tǒng)和深入地評述案例所涉及的法律問題，企業(yè)在應對此類問題中的得與失，并對法院的裁判作出分析判斷。通過對每個成功或失敗案例的剖析，作者梳理了物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的過程中遇到的常見問題，總結出物業(yè)服務企業(yè)值得學習的經驗和應避免進入的誤區(qū)，并在此基礎上提出了企業(yè)規(guī)避風險和規(guī)范化操作的實戰(zhàn)指導。部分案例后面還附有常用文書示范文本，可供物業(yè)服務企業(yè)直接引用。
　　本書面向廣大的物業(yè)服務提供者，尤其是那些致力于提供最優(yōu)質的服務同時希望實現最佳盈利的物業(yè)服務企業(yè)的管理人員；也會讓專業(yè)律師、物業(yè)服務企業(yè)的法律顧問或物業(yè)管理專業(yè)的學者受益匪淺。

作者簡介

　
王占強，畢業(yè)于清華大學法學院，獲法律碩士學位，取得A類法律職業(yè)資格證書，中級經濟師，物業(yè)管理師。自2007年7月至今，就職于北京市住房城鄉(xiāng)建設委物業(yè)指導中心，一直活躍在物業(yè)管理實踐第一線，曾參與物業(yè)管理相關法律文件的起草。參與編寫《教你如何做物業(yè)》、《教你如何當業(yè)主》，在《中國物業(yè)管理》、《城市開發(fā)》、《現代物業(yè)》、《住宅與房地產》等多本專業(yè)雜志累計發(fā)表文章70余篇，計22萬多字，現為《城市開發(fā)》雜志”物業(yè)自由談”專欄作者。

書籍目錄

絮叨物業(yè)管理的那些事兒（代序）
前言
第一章　物業(yè)管理區(qū)域內相關秩序維護
　1?業(yè)主違反管理規(guī)約，物業(yè)公司是否有義務制止？
　2?業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司應當采取什么措施？
　3?物業(yè)公司在群租中的權利義務如何？
　4?業(yè)主在家中安放大浴缸，物業(yè)公司有權阻止嗎？
　5?業(yè)主遭入室盜竊，物業(yè)公司有無治安責任？
第二章　物業(yè)管理活動中的侵權
　6?小區(qū)內保護綠化帶的鐵絲網扎傷他人，物業(yè)公司應否承擔賠償責任？
　7?利用未清理的裝修木板傷人，物業(yè)公司要負賠償責任嗎？
　8?水泵房噪聲污染，物業(yè)公司是否承擔侵權責任？
　9?樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應否賠償？
　10?業(yè)主裝修中損壞消防噴淋水管造成鄰居損失，物業(yè)公司未能及時關閉消防水管閥門，物業(yè)公司應否負賠償責任？
　11?業(yè)主拖欠電費，物業(yè)公司有權停電嗎？
　12?高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應負賠償責任嗎？
　13?物業(yè)公司的法人名譽權如何保護？
　14?物業(yè)公司監(jiān)控人員檢查、瀏覽、評論“電子眼”攝錄的視頻，是否構成侵犯他人隱私權？
第三章　選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)
　15?前期物業(yè)服務合同期滿后，開發(fā)商是否有權再行選聘物業(yè)服務企業(yè)？
　16?前期物業(yè)管理服務何時終止？
　17?業(yè)主大會會議程序存在瑕疵，解聘物業(yè)服務企業(yè)的決議是否有效？
　18? 94%的業(yè)主對物業(yè)服務不滿意的測評結果是否形成解聘物業(yè)服務企業(yè)的效力？
　19?業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務合同的協議有效嗎？
　20?業(yè)主委員會任期屆滿后可否起訴終止物業(yè)服務關系？
　21?房屋行政主管部門指定物業(yè)公司提供物業(yè)服務合法嗎？
第四章　物業(yè)管理中的收費
　22?物業(yè)管理服務不到位，費用如何收?。?br />　23?底商物業(yè)服務費應由誰承擔？
　24?物業(yè)公司是否有權收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務費？
　25?物業(yè)服務合同到期后的物業(yè)服務如何收取物業(yè)服務費？
　26?臨時建筑應否交納物業(yè)服務費？
　27?自管小區(qū)由業(yè)主委員會收取物業(yè)服務費合法嗎？
　28?物業(yè)公司應否向一層業(yè)主收取電梯費？
　29?開發(fā)商自留“獨立”商場應否交納物業(yè)服務費？
第五章　停車管理和服務
　30?誰擁有小區(qū)停車位的經營管理權?
　31?業(yè)主車輛被劃，物業(yè)公司承擔什么責任？
　32?停車費等于停車收益嗎？
　33?升降車位損壞業(yè)主汽車，物業(yè)服務企業(yè)應否承擔賠償責任？
第六章　物業(yè)共有（共用）部分公共收益
　34?物業(yè)公司應否公布收支賬目？
　35?小區(qū)物業(yè)閑置房及地下室的收益歸誰所有？
　36?公共收益分成如何約定才有效？
第七章　物業(yè)管理項目交接
　37?撤出小區(qū)后，物業(yè)公司是否仍有義務移交物業(yè)管理相關資料？
　38?物業(yè)交接時應當如何處理老物業(yè)公司預收的物業(yè)服務費？
　39?物業(yè)項目交接內容如何確定？
　40?物業(yè)服務合同終止，物業(yè)公司可否抗辯業(yè)主委員會的請求而不撤出物業(yè)服務區(qū)域？
第八章　住宅專項維修資金
　41?如何申請劃轉住宅專項維修資金？
　42?物業(yè)公司之間能否通過轉讓住宅專項維修資金實現債務抵銷？
第九章　物業(yè)共有（共用）部分管理
　43?物業(yè)管理用房的位置和面積如何確定？
　44?登記在開發(fā)商名下的物業(yè)管理用房，業(yè)主和物業(yè)公司對其是否擁有使用權？
　45?底商是否有權利用物業(yè)外墻設立廣告牌？
　46?墻體脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應負擔全部維修費嗎？
第十章　其他
　47?裝修押金、裝修管理費應怎樣返還？
　48?分期開發(fā)的小區(qū)如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？
　49?物業(yè)公司與其分支機構應如何履行合同義務？
　50?物業(yè)公司維修工作人員為業(yè)主專有部分進行維修時摔傷，是否屬于工傷？
附錄
　附錄A　中華人民共和國物權法（節(jié)選）
　附錄B　物業(yè)管理條例
　附錄C　中華人民共和國民法通則（節(jié)選）
　附錄D　中華人民共和國合同法（節(jié)選）
　附錄E　中華人民共和國侵權責任法（節(jié)選）
　附錄F　北京市物業(yè)管理辦法
　附錄G　天津市物業(yè)管理條例（節(jié)選）
　附錄H　上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（節(jié)選）
　附錄I　深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例（節(jié)選）
　附錄J　最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
　附錄K　最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
參考文獻

章節(jié)摘錄

　　案例評析　　本案的焦點問題在于物業(yè)公司應否承擔損害賠償責任，如果承擔，責任多大？涉及的法律問題包括相鄰關系、物業(yè)服務合同義務、侵權責任等?！　“凑铡段餀喾ā罚粍赢a權利人利用相鄰不動產時，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。按照《侵權責任法》，侵害民事權益，應當依法承擔侵權責任。行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。二人以上實施危及他人人身、財產安全的行為，其中一人或者數人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權人的，由侵權人承擔責任。二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任?！　摹肚謾嘭熑畏ā方嵌?，對陳文龍財產的侵權，屬于一般侵權行為，適用過錯責任原則。本案中，茜麗公司對營業(yè)場地進行裝修時，裝修工將公用的消防噴淋水管碰裂導致水管噴水，水流入茜麗公司的營業(yè)用房內并滲漏流入到一樓原告的營業(yè)廳內，導致一樓陳文龍的營業(yè)用房的天花板、壁紙及地板被水浸泡，電源關閉，造成營業(yè)場地財產損失并影響正常營業(yè)。毫無疑問，茜麗公司存在過錯，是侵權行為人。此外，國憶物業(yè)公司作為物業(yè)服務單位，應當按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序。消防設施的管理責任也在物業(yè)公司，因此，消防水管碰裂后，物業(yè)公司當然有義務及時關閉閥門。因物業(yè)公司未及時關閉閥門而造成的陳文龍財產損失部分應由物業(yè)公司承擔，即“無法停水一個多小時”所造成的損失部分應由物業(yè)公司承擔。因此，從法理上講，茜麗公司與國憶物業(yè)公司是本案的共同侵權行為人，應共同承擔侵權責任。但該案茜麗公司未能提供證據證明國憶物業(yè)公司具有過錯。因此，最終的侵權責任只能由茜麗公司承擔?！　　?/pre>



媒體關注與評論
　　物業(yè)管理實踐中，鮮活的案例比抽象的理論更具說服力，本書的出版，希望能夠幫助物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避部分經營風險?！　　本┦凶〗ㄎ飿I(yè)管理處處長 郭彥利　　　　作者以法律碩士的功底和一線執(zhí)法的歷練，剖析典型案例，厘清法律關系，為讀者提供了一本理論性和實踐性兼具的參考手冊。　　——北京市住建委物業(yè)指導中心主任 王穎　　　　本書精選了極具參考價值的物業(yè)管理案例，加上作者的系統(tǒng)分析和總結，對物業(yè)服務企業(yè)的經營、管理和服務都有很好的借鑒意義?！　　本┦凶〗ㄎ飿I(yè)指導中心書記 趙春凱






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