物業(yè)管理典型案例評(píng)析及實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)

內(nèi)容概要

　　本書是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員不可多得的一本借鑒性極強(qiáng)的參考書。
　　本書共分為十章，選取了50個(gè)真實(shí)的物業(yè)管理案例，每個(gè)案例都是一大類案例的代表，極具典型性。從框架結(jié)構(gòu)來看，每個(gè)案例均包含案情簡(jiǎn)介、法院審判、案例評(píng)析、風(fēng)險(xiǎn)管理與規(guī)范化操作實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)、相關(guān)法條五大部分。其中案情簡(jiǎn)介用最精練的語言概括說明案件的來龍去脈，法院審判敘述法院判案的依據(jù)、理由和結(jié)果，案例評(píng)析重在系統(tǒng)和深入地評(píng)述案例所涉及的法律問題，企業(yè)在應(yīng)對(duì)此類問題中的得與失，并對(duì)法院的裁判作出分析判斷。通過對(duì)每個(gè)成功或失敗案例的剖析，作者梳理了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中遇到的常見問題，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)值得學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)避免進(jìn)入的誤區(qū)，并在此基礎(chǔ)上提出了企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范化操作的實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)。部分案例后面還附有常用文書示范文本，可供物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接引用。
　　本書面向廣大的物業(yè)服務(wù)提供者，尤其是那些致力于提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)同時(shí)希望實(shí)現(xiàn)最佳盈利的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員；也會(huì)讓專業(yè)律師、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律顧問或物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)者受益匪淺。

作者簡(jiǎn)介

　
王占強(qiáng)，畢業(yè)于清華大學(xué)法學(xué)院，獲法律碩士學(xué)位，取得A類法律職業(yè)資格證書，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，物業(yè)管理師。自2007年7月至今，就職于北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)指導(dǎo)中心，一直活躍在物業(yè)管理實(shí)踐第一線，曾參與物業(yè)管理相關(guān)法律文件的起草。參與編寫《教你如何做物業(yè)》、《教你如何當(dāng)業(yè)主》，在《中國(guó)物業(yè)管理》、《城市開發(fā)》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《住宅與房地產(chǎn)》等多本專業(yè)雜志累計(jì)發(fā)表文章70余篇，計(jì)22萬多字，現(xiàn)為《城市開發(fā)》雜志”物業(yè)自由談”專欄作者。

書籍目錄

絮叨物業(yè)管理的那些事兒（代序）
前言
第一章　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序維護(hù)
　1?業(yè)主違反管理規(guī)約，物業(yè)公司是否有義務(wù)制止？
　2?業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取什么措施？
　3?物業(yè)公司在群租中的權(quán)利義務(wù)如何？
　4?業(yè)主在家中安放大浴缸，物業(yè)公司有權(quán)阻止嗎？
　5?業(yè)主遭入室盜竊，物業(yè)公司有無治安責(zé)任？
第二章　物業(yè)管理活動(dòng)中的侵權(quán)
　6?小區(qū)內(nèi)保護(hù)綠化帶的鐵絲網(wǎng)扎傷他人，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？
　7?利用未清理的裝修木板傷人，物業(yè)公司要負(fù)賠償責(zé)任嗎？
　8?水泵房噪聲污染，物業(yè)公司是否承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任？
　9?樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？
　10?業(yè)主裝修中損壞消防噴淋水管造成鄰居損失，物業(yè)公司未能及時(shí)關(guān)閉消防水管閥門，物業(yè)公司應(yīng)否負(fù)賠償責(zé)任？
　11?業(yè)主拖欠電費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)停電嗎？
　12?高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任嗎？
　13?物業(yè)公司的法人名譽(yù)權(quán)如何保護(hù)？
　14?物業(yè)公司監(jiān)控人員檢查、瀏覽、評(píng)論“電子眼”攝錄的視頻，是否構(gòu)成侵犯他人隱私權(quán)？
第三章　選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　15?前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，開發(fā)商是否有權(quán)再行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
　16?前期物業(yè)管理服務(wù)何時(shí)終止？
　17?業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序存在瑕疵，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議是否有效？
　18? 94%的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意的測(cè)評(píng)結(jié)果是否形成解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的效力？
　19?業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議有效嗎？
　20?業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后可否起訴終止物業(yè)服務(wù)關(guān)系？
　21?房屋行政主管部門指定物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)合法嗎？
第四章　物業(yè)管理中的收費(fèi)
　22?物業(yè)管理服務(wù)不到位，費(fèi)用如何收??？
　23?底商物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)？
　24?物業(yè)公司是否有權(quán)收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
　25?物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)服務(wù)如何收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
　26?臨時(shí)建筑應(yīng)否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
　27?自管小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)合法嗎？
　28?物業(yè)公司應(yīng)否向一層業(yè)主收取電梯費(fèi)？
　29?開發(fā)商自留“獨(dú)立”商場(chǎng)應(yīng)否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
第五章　停車管理和服務(wù)
　30?誰擁有小區(qū)停車位的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)?
　31?業(yè)主車輛被劃，物業(yè)公司承擔(dān)什么責(zé)任？
　32?停車費(fèi)等于停車收益嗎？
　33?升降車位損壞業(yè)主汽車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？
第六章　物業(yè)共有（共用）部分公共收益
　34?物業(yè)公司應(yīng)否公布收支賬目？
　35?小區(qū)物業(yè)閑置房及地下室的收益歸誰所有？
　36?公共收益分成如何約定才有效？
第七章　物業(yè)管理項(xiàng)目交接
　37?撤出小區(qū)后，物業(yè)公司是否仍有義務(wù)移交物業(yè)管理相關(guān)資料？
　38?物業(yè)交接時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理老物業(yè)公司預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
　39?物業(yè)項(xiàng)目交接內(nèi)容如何確定？
　40?物業(yè)服務(wù)合同終止，物業(yè)公司可否抗辯業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求而不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域？
第八章　住宅專項(xiàng)維修資金
　41?如何申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金？
　42?物業(yè)公司之間能否通過轉(zhuǎn)讓住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)現(xiàn)債務(wù)抵銷？
第九章　物業(yè)共有（共用）部分管理
　43?物業(yè)管理用房的位置和面積如何確定？
　44?登記在開發(fā)商名下的物業(yè)管理用房，業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)其是否擁有使用權(quán)？
　45?底商是否有權(quán)利用物業(yè)外墻設(shè)立廣告牌？
　46?墻體脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)全部維修費(fèi)嗎？
第十章　其他
　47?裝修押金、裝修管理費(fèi)應(yīng)怎樣返還？
　48?分期開發(fā)的小區(qū)如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？
　49?物業(yè)公司與其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)如何履行合同義務(wù)？
　50?物業(yè)公司維修工作人員為業(yè)主專有部分進(jìn)行維修時(shí)摔傷，是否屬于工傷？
附錄
　附錄A　中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選）
　附錄B　物業(yè)管理?xiàng)l例
　附錄C　中華人民共和國(guó)民法通則（節(jié)選）
　附錄D　中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)選）
　附錄E　中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法（節(jié)選）
　附錄F　北京市物業(yè)管理辦法
　附錄G　天津市物業(yè)管理?xiàng)l例（節(jié)選）
　附錄H　上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（節(jié)選）
　附錄I　深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（節(jié)選）
　附錄J　最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
　附錄K　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　案例評(píng)析　　本案的焦點(diǎn)問題在于物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)損害賠償責(zé)任，如果承擔(dān)，責(zé)任多大？涉及的法律問題包括相鄰關(guān)系、物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)、侵權(quán)責(zé)任等?！　“凑铡段餀?quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。按照《侵權(quán)責(zé)任法》，侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。二人以上實(shí)施危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。二人以上分別實(shí)施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)賠償責(zé)任?！　摹肚謾?quán)責(zé)任法》角度，對(duì)陳文龍財(cái)產(chǎn)的侵權(quán)，屬于一般侵權(quán)行為，適用過錯(cuò)責(zé)任原則。本案中，茜麗公司對(duì)營(yíng)業(yè)場(chǎng)地進(jìn)行裝修時(shí)，裝修工將公用的消防噴淋水管碰裂導(dǎo)致水管噴水，水流入茜麗公司的營(yíng)業(yè)用房?jī)?nèi)并滲漏流入到一樓原告的營(yíng)業(yè)廳內(nèi)，導(dǎo)致一樓陳文龍的營(yíng)業(yè)用房的天花板、壁紙及地板被水浸泡，電源關(guān)閉，造成營(yíng)業(yè)場(chǎng)地財(cái)產(chǎn)損失并影響正常營(yíng)業(yè)。毫無疑問，茜麗公司存在過錯(cuò)，是侵權(quán)行為人。此外，國(guó)憶物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。消防設(shè)施的管理責(zé)任也在物業(yè)公司，因此，消防水管碰裂后，物業(yè)公司當(dāng)然有義務(wù)及時(shí)關(guān)閉閥門。因物業(yè)公司未及時(shí)關(guān)閉閥門而造成的陳文龍財(cái)產(chǎn)損失部分應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，即“無法停水一個(gè)多小時(shí)”所造成的損失部分應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。因此，從法理上講，茜麗公司與國(guó)憶物業(yè)公司是本案的共同侵權(quán)行為人，應(yīng)共同承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但該案茜麗公司未能提供證據(jù)證明國(guó)憶物業(yè)公司具有過錯(cuò)。因此，最終的侵權(quán)責(zé)任只能由茜麗公司承擔(dān)?！　　?/pre>



媒體關(guān)注與評(píng)論
　　物業(yè)管理實(shí)踐中，鮮活的案例比抽象的理論更具說服力，本書的出版，希望能夠幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。　　——北京市住建委物業(yè)管理處處長(zhǎng) 郭彥利　　　　作者以法律碩士的功底和一線執(zhí)法的歷練，剖析典型案例，厘清法律關(guān)系，為讀者提供了一本理論性和實(shí)踐性兼具的參考手冊(cè)?！　　本┦凶〗ㄎ飿I(yè)指導(dǎo)中心主任 王穎　　　　本書精選了極具參考價(jià)值的物業(yè)管理案例，加上作者的系統(tǒng)分析和總結(jié)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)都有很好的借鑒意義。　　——北京市住建委物業(yè)指導(dǎo)中心書記 趙春凱






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