2011房地產(chǎn)估價理論與方法考點精析及模擬題庫

內(nèi)容概要

本書是根據(jù)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的考試大綱與教材編寫的考試輔導用書。本書對考試要點進行了提煉、總結，并配有近年來考試真題解析及強化訓練題庫，可幫助廣大考生有針對性地復習備考，提高應試能力。

作者簡介

　　史貴鎮(zhèn)，房地產(chǎn)估價師，高級經(jīng)濟師，北京航空航天大學公共管理碩士（MPA），有十余年一線房地產(chǎn)估價經(jīng)歷，對實際估價中的技術問題有獨到的見解?！　?004年起，任環(huán)球職業(yè)教育在線“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”、“房地產(chǎn)估價案例與分析”課程主講教師。2008年起兼任“房地產(chǎn)估價理論與方法”課程主講教師。學員遍及全國，反饋評價良好，并應邀參加了2003年、2005年、2006年全國房地產(chǎn)估價師考試的閱卷工作。

書籍目錄

前言
第一篇 考點精析及強化訓練題庫
 第一章 房地產(chǎn)估價概述
 第二章 對房地產(chǎn)的認識與描述
 第三章 房地產(chǎn)價格和價值
 第四章 房地產(chǎn)價格影響因素分析
 第五章 房地產(chǎn)估價原則
 第六章 市場法及其運用
 第七章 收益法及其運用
 第八章 成本法及其運用
 第九章 假設開發(fā)法及其運用
 第十章 長期趨勢法及其運用
 第十一章 地價評估與地價分攤
 第十二 章 房地產(chǎn)估價程序
第二篇計 算題分析
模擬試題及真題一
歷年考試計算題分析匯總二
模擬試題
模擬試題一
模擬試題二

章節(jié)摘錄

　?。ㄒ唬┍菊職v年考試焦點1.本章內(nèi)容是歷年考試中分值所占比例最大的一章。從教材來看：1）本章內(nèi)容并不復雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學公式的推理運用。2）概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點。3）關于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好。這種圖示對于收益年限的確定能使人一目了然。2.收益期限與收益價格的確定。（1）收益期限的確定。收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲取收益的時間。收益期限應視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定（如建設用地使用權法定最高年限）、合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）等的基礎上，結合建筑物剩余經(jīng)濟壽命或建設用地使用權剩余期限來確定?！　」纼r對象的收益期限為其建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設用地使用權剩余期限的較小值；如果是計算承租人權益價值，則收益期限為剩余租賃期限?！　。?）收益價格的確定。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)建筑用地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益法公式進行計算?！　τ谕恋嘏c建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟壽命早于建筑用地使用權剩余期限而結束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算出一個價值，然后再加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限建設用地使用權折現(xiàn)到估價時點的價值?！　≡诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟壽命晚于或與建設用地使用權剩余期限一起結束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物分為予以補償和不予補償兩種情況。對收回的建筑物予以補償?shù)?，房地產(chǎn)的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建設用地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值；對收回的建筑物不予補償?shù)模越ㄔO用地使用權剩余期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產(chǎn)的價值?！　。?）應該得指出的是，對于估價對象為住宅的，由于《中華人民共和國物權法》第149條明文規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。因此，對于住宅，其建設用地使用權出讓合同應不會約定不可續(xù)期。換句話說，住宅情形下其建設用地使用權出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余經(jīng)濟壽命一般會早于建筑用地使用權剩余期限結束，此時，應根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限。計算住宅收益價格時，選用相應的收益期限為有限年的公式計算出一個價值，然后再加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限建設用地使用權折現(xiàn)到估價時點的價值。　　3.有效毛收入。有效毛收入是收益法計算的第一個難點。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入，哪些不是。有效毛收入計算分為出租和自營兩種情形。對于出租類型的，一般采用市場法計算有效毛收入，重點考慮以下幾個方面。　　……

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