制勝寫字樓

內(nèi)容概要

國房產(chǎn)信息集團編著的這本《制勝寫字樓》全面總結分析了寫字樓投資的專業(yè)知識、技能。在此基礎上，又分別對各種不同客戶群使用的寫字樓物業(yè)進行了分析，如金融中心、會展中心、科技園區(qū)還有專業(yè)市場中的寫字樓。另外，又專門針對各個區(qū)域熱點的寫字樓物業(yè)市場進行了詳細的分析，如珠三角、長三角和環(huán)渤海三大區(qū)域。最后，《制勝寫字樓》全面解答了一些典型的疑難問題。

書籍目錄

序言
第一章苦練投資基本功，淘金寫字樓
第一步熟悉寫字樓投資常識
一、明確寫字樓的3大分類
二、關注寫字樓的6大發(fā)展趨勢
三、知曉影響寫字樓投資的3大要素
四、熟悉與寫字樓投資相關的稅費知識
第二步掌握寫字樓投資價值分析10大標準與5大技巧
一、掌握寫字樓投資價值評估10大標準
二、掌握寫字樓價值投資的5大技巧
第三步清楚寫字樓投資的9大誤區(qū)
誤區(qū)1：只注重升值空間，不注重租金水平
誤區(qū)2：忽略對客戶群體的分析
誤區(qū)3：忽略對物業(yè)管理公司的分析
誤區(qū)4：過于看重售價的高低
誤區(qū)5：忽視了對周圍景觀的分析
誤區(qū)6：輕易相信“售后包租”的承諾
誤區(qū)7：忽視寫字樓的綜合品質(zhì)
誤區(qū)8：忽視了商業(yè)運營對寫字樓價值的影響
誤區(qū)9：認為小塊面積總價便宜的就好
第四步謹記寫字樓投資的7大風險與6大注意事項
一、謹記寫字樓投資的7大風險
二、謹記寫字樓投資的6大注意事項
第二章精挑細選寫字樓。獲取最高投資回報
細節(jié)一選擇最優(yōu)質(zhì)的辦公區(qū)域
一、判斷寫字樓物業(yè)是否處于核心商務區(qū)
二、瞄準寫字樓所處區(qū)域的標志性建筑
三、了解寫字樓所處區(qū)域的行業(yè)特性
四、熟悉寫字樓所處區(qū)域的檔次定位
細節(jié)二注重寫字樓物業(yè)的規(guī)劃功能
一、注重景觀與空間規(guī)劃：形象會提升價值
二、謹慎選擇投資標的：選“熟”慎“生”
三、周邊物業(yè)出租率：應當掌握的重要一環(huán)
四、注重那些具有細分客戶群體屬性的寫字樓
五、注重那些具有強勢特征的寫字樓
六、知名的寫字樓勝過“無名之輩”
七、了解寫字樓的物業(yè)管理水平
八、清楚寫字樓規(guī)劃中是否具有餐飲配套設施
九、應小心那些業(yè)權過度分散的寫字樓
細節(jié)三控制風險的同時注重租金回報
一、注意規(guī)避寫字樓的“包租”風險
二、投資者應當考慮到租金下降的風險
三、注重同一區(qū)域內(nèi)寫字樓的租金水平
第三章按部就班，寫字樓投資“步步為贏”
第一步通過市場考察，初步篩選寫字樓物業(yè)
一、上海寫字樓市場簡要分析
二、深圳寫字樓市場簡要分析
三、北京寫字樓市場簡要分析
第二步通過項目考察，徹底了解投資標的
一、考察寫字樓項目的規(guī)劃設計
二、考察開發(fā)商的商業(yè)運營經(jīng)驗
三、考察寫字樓物業(yè)中的高檔設施是否齊全
四、考察物業(yè)管理服務水平
第三步確定預期的投資回報率
一、試用租金回報率法確定預期回報率
二、試用內(nèi)部收益率法確定預期回報率
三、試用簡易國際評估法確定預期回報率
四、應用科學方法計算投資回報率
五、謹記投資回報率的臨界點位
第四步簽署法定有效的購買或出租合同
一、買寫字樓應如何簽合同
二、出租寫字樓如何簽合同
第五步投資者驗收房屋時應處處留心
一、建筑質(zhì)量驗收的3大要點
二、收房驗房時的4大緊急策略
三、驗房收房時應注意的4個面積概念
四、專業(yè)驗房收房12招
第四章謹記“因樓制宜"，區(qū)別對待是關鍵
類型一金融中心
一、金融中心的特點
二、金融中心的投資策略：整購更有優(yōu)勢
三、金融中心投資的注意事項
類型二科技園區(qū)
一、科技園區(qū)商務寫字樓3大特點
二、科技園區(qū)寫字樓的投資策略：板塊劃分綜合分析
類型三貿(mào)易中心
一、貿(mào)易中心寫字樓3大特點
二、貿(mào)易中心的投資策略：注重整體規(guī)劃功能
類型四購物中心
二、購物中心寫字樓投資策略：關注二線城市
二、掌握購物中心寫字樓投資的12個關鍵點
類型五會展中心
一、會展中心寫字樓的特點
二、會展中心寫字樓投資策略：關注產(chǎn)業(yè)環(huán)境
第五章準確把握熱門區(qū)域，寫字樓投資很輕松
熱點一珠三角區(qū)域投資環(huán)境分析
一、珠三角寫字樓現(xiàn)狀：比較具有優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿Υ?br />二、投資機遇：佛山市空間最大
三、機遇與風險并存：東莞寫字樓看起來“便宜”
熱點二長三角區(qū)域投資環(huán)境分析
一、長三角寫字樓市場現(xiàn)狀
二、長三角區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
三、長三角商業(yè)地產(chǎn)機遇與條件
熱點三環(huán)渤海區(qū)域寫字樓投資環(huán)境分析
一、環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀
二、“一核、兩帶、三軸、六區(qū)、八鏈”產(chǎn)業(yè)布局
第六章排解投資疑難，制勝寫字樓投資
第一類投資基本知識——9大關注問題解答
一、購買寫字樓時的注意事項
二、期房合同和現(xiàn)房合同的區(qū)別
三、如何鑒別寫字樓產(chǎn)權證的真假
四、寫字樓租賃合同的注意事項
五、寫字樓租賃合同是否有范本可參考
六、租賃寫字樓應注意的問題
七、怎么判斷寫字樓租賃中的危險信號
八、商用公寓和寫字樓的區(qū)別
九、寫字樓的面積公攤問題如何計算
第二類寫字樓投資攻略——8大關注問題解答
一、寫字樓的“養(yǎng)樓”成本高嗎
二、寫字樓投資的貸款年限最長只能是10年嗎
三、寫字樓越高端越有投資價值嗎
四、可出售的高端寫字樓未來會越來越少嗎
五、為何小戶型會成為個人寫字樓投資主力軍
六、寫字樓投資回報率不應低于8％
七、寫字樓投資更適合保值增值嗎
八、寫字樓投資的關鍵是抓住領頭羊嗎
參考文獻

章節(jié)摘錄

版權頁：2008年，重慶提出打造長江上游金融中心的具體日程，江北嘴被人們賦予更多厚望。其規(guī)劃也調(diào)整為，從2008-2012年，完成江北嘴中央商務區(qū)所有的基礎設施、公共設施，以引進大批金融機構、總部經(jīng)濟、投資商。4.廣州金融中心：以珠江新城西塔為標志華南地區(qū)的金融資源并不稀缺，問題是如何更好地調(diào)配現(xiàn)有的資源并開發(fā)新的資源。和周邊的城市展開錯位競爭，最后產(chǎn)生雙贏的局面也許是最好的選擇。利用深圳離岸金融業(yè)務的人才和經(jīng)驗優(yōu)勢，廣深兩地應該聯(lián)手打造繼上海之后叉一離岸金融市場。銀行業(yè)一向是廣州的強項，錯位競爭首先要發(fā)展自身的長處和優(yōu)勢，所以除了吸引更多的外資銀行進入廣州開分行、建立后臺電子處理中心之外，廣州市還需要考慮的是如何利用日本、歐美的產(chǎn)業(yè)資本帶動金融資本進入廣州。此外，廣州的資本流量很大，珠三角也是資本聿饒的地方。如何在繼續(xù)擴大銀行業(yè)原有優(yōu)勢的基礎上利用投資公司等金融機構調(diào)動民間資金是廣州目前需要解決的問題。在這個問題上，建立民營銀行是盤活民間資本的一個不錯的方法。要做到這一點，首先應該在政策上達到公平。首先，廣州擁有大量資金，周邊珠三角的資金量也相當可觀；其次，廣州是大區(qū)行所在地，也是外資金融機構進駐的重要據(jù)點之一，廣州金融業(yè)與外界的聯(lián)系正在加強。但是，從廣州的融資結構來看，銀行業(yè)發(fā)達，證券業(yè)和保險業(yè)較為落后，企業(yè)融資過分依賴銀行，而中小企業(yè)融資難因銀行門檻較高、社會信用體系不完善：擔保機構不發(fā)達而一直處于較困難的境地。對廣州成為金融中心影響最大的有兩個因素：一是不僅沒有證券交易所，而且鄰近就有兩大證券交易所，這種鄰近既可能成為廣州建設金融中心的優(yōu)勢，也可能成為制約因素；二是金融稅收環(huán)境也是廣州發(fā)展金融中心的重要制約因素。

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