土地增值稅清算大成

前言

我國(guó)是從1994年開征土地增值稅的。開征土地增值稅的目的，概括起來有以下幾點(diǎn)：增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；抑制房?jī)r(jià)過快上漲，限制炒買、炒賣房地產(chǎn)；合理利用土地，提高我國(guó)土地的利用效率；規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配的方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的主要亮點(diǎn)有兩個(gè)：其一是對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的（簡(jiǎn)稱增值率），免征土地增值稅；如果增值率超過20％，則對(duì)全部增值額征收土地增值稅；納稅人建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，一律征收土地增值稅。其二是按照房地產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，最高稅率為增值額的60％。增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)的客觀情況，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅開征以來，各地對(duì)土地增值稅征收的做法很不平衡。普遍存在的問題是：對(duì)土地增值稅只預(yù)征不清算，使得該征的稅款沒有征收到位；預(yù)征率由各地制定，預(yù)征率高低不一，稅負(fù)普遍較低；個(gè)別地區(qū)熱衷于核定征收，導(dǎo)致國(guó)家該征的稅款沒有征到，高額暴利流人開發(fā)商的口袋。2010年4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》指出：“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！?/pre>


內(nèi)容概要
本書為適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的需要，綜合分析我國(guó)開征土地增值稅以來的所有法規(guī)政策，介紹土地增值稅的優(yōu)惠政策及應(yīng)用，講解土地增值稅清算的程序、方法以及清算報(bào)表的填報(bào)，剖析土地增值稅經(jīng)典案例中的納稅籌劃技巧，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理人員的必讀書，既可作為注冊(cè)稅務(wù)師清算鑒證的工具書，也可作為稅收征管人員的參考書。


作者簡(jiǎn)介
劉玉章，我國(guó)著名財(cái)稅專家、高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，北京劉玉章財(cái)稅顧問有限公司總裁。 
    長(zhǎng)期從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)稽核等業(yè)務(wù)工作，置身于財(cái)會(huì)稅收理論研究與教學(xué)


書籍目錄
再版前言第一章　土地增值稅稅收法規(guī)解讀　第一節(jié)　土地增值稅概述　第二節(jié)　納稅義務(wù)人和征稅范圍　第三節(jié)　土地增值稅的稅率　第四節(jié)　應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定　第五節(jié)　應(yīng)納稅額的計(jì)算方法　第六節(jié)　土地增值稅的征收管理　第七節(jié)　土地增值稅清算的管理第二章　土地增值稅優(yōu)惠政策　第一節(jié)　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠　第二節(jié)　國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠　第三節(jié)　個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠　第四節(jié)　企業(yè)兼并、投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠　第五節(jié)　合作建房的稅收優(yōu)惠第三章　土地增值稅的納稅籌劃技巧　第一節(jié)　開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧　第二節(jié)　控制建造成本降低稅負(fù)的技巧　第三節(jié)　土地增值稅納稅籌劃的十大方法(上)　第四節(jié)　土地增值稅納稅籌劃的十大方法(下)第四章　土地增值稅的清算程序和計(jì)算方法　第一節(jié)　土地增值稅的清算程序　第二節(jié)　清算前的準(zhǔn)備工作　第三節(jié)　清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算　第四節(jié)　扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算　第五節(jié)　土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)　第六節(jié)　土地增值稅的會(huì)計(jì)核算第五章　土地增值稅納稅籌劃案例分析　案例一　變轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為以國(guó)有土地使用權(quán)投資　案例二　增加美化小區(qū)環(huán)境的投入，達(dá)到免繳土地增值稅的效果　案例三　買公司股權(quán)還是買在建項(xiàng)目　案例四　劃分房產(chǎn)類別，可以降低土地增值稅　案例五　納稅人投資時(shí)機(jī)的最優(yōu)選擇　案例六　國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的選擇　案例七　企業(yè)搬遷的納稅籌劃　案例八　土地出讓金返還籌劃法附錄　有關(guān)土地增值稅的重要法規(guī)　附錄A　國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見　國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)　附錄B　中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例　國(guó)務(wù)院令[1993]138號(hào)　附錄C　中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則　財(cái)法字[1995]006號(hào)　附錄D　財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知　財(cái)稅字[1995]048號(hào)　附錄E　財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知　財(cái)稅[2006]21號(hào)　附錄F　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知　國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)　附錄G　北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法　京地稅地[2008]92號(hào)　附錄H　土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則　國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)　附錄I　《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》指南　中稅協(xié)發(fā)[2008]016號(hào)　附錄J　國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知　國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)　附錄K　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知　國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)　附錄L　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知　國(guó)稅函[2010]220號(hào)


章節(jié)摘錄
插圖：（1）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，均屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。對(duì)于上述法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有時(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。所以，集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來處理。對(duì)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。所謂國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用人根據(jù)國(guó)家法律、合同等規(guī)定，對(duì)國(guó)家所有的土地享有的使用權(quán)利。土地增值稅只對(duì)企業(yè)、單位和個(gè)人等經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅。對(duì)屬于集體所有的土地，按現(xiàn)行規(guī)定須先由國(guó)家征用后才能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《土地管理法》，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定征用集體土地，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。（2）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。




編輯推薦
《土地增值稅清算大成(第2版)》講解：土地增值稅稅收法規(guī)，土地增值稅優(yōu)惠政策，土地增值稅的納稅籌劃技巧，土地增值稅的清算程序和計(jì)算方法，土地增值稅納稅籌劃案例。上海證券報(bào) 6月4日文章：土地增值稅清算風(fēng)暴刮起六月底前報(bào)清算計(jì)劃。人民網(wǎng) 6月7日文章：土地增值稅清算風(fēng)暴來襲全方位解讀最新政策。可見土地增值稅的清算已成必然?！锻恋卦鲋刀惽逅愦蟪?第2版)》為讀者準(zhǔn)備了企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)的實(shí)用知識(shí)與基礎(chǔ)表格。





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