物業(yè)管理服務(wù)方案編寫實(shí)操一本通

前言

物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)的過程。物業(yè)管理服務(wù)既可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮，又可以為業(yè)戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。物業(yè)管理服務(wù)方案是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在接管項(xiàng)目的前后編寫的一份方案書，它實(shí)際上是一份物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，指導(dǎo)著物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管項(xiàng)目后的物業(yè)管理服務(wù)工作。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管項(xiàng)目后，由于自身管理服務(wù)水平有限，為了提高自己的管理服務(wù)水平，會(huì)聘請(qǐng)資質(zhì)更高的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或有著專業(yè)知識(shí)和豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)顧問企業(yè)作為顧問，在一定期限內(nèi)指導(dǎo)自己的物業(yè)管理服務(wù)工作。這時(shí)，受雇的物業(yè)管理服務(wù)公司或物業(yè)顧問企業(yè)（簡(jiǎn)稱顧問商）就要向請(qǐng)顧問的物業(yè)管理服務(wù)公司（簡(jiǎn)稱委托商）提交物業(yè)管理服務(wù)方案，說明顧問商將如何為委托商提供顧問服務(wù)、提供哪些顧問服務(wù)以及如何收取顧問收費(fèi)等內(nèi)容。如何為各種類型的物業(yè)項(xiàng)目提出適合的物業(yè)管理服務(wù)方案是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)比較重要且有難度的問題。要解決好這個(gè)問題，高級(jí)物業(yè)管理服務(wù)人才是關(guān)鍵。由于有著豐富管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)物業(yè)管理服務(wù)人員比較短缺，而且市面上沒有一本專門介紹物業(yè)管理服務(wù)方案編寫的書。因此，為了讓廣大物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的高層人士對(duì)物業(yè)管理服務(wù)方案的編寫有更深入的認(rèn)識(shí)，并全面、有效地為各類型物業(yè)項(xiàng)目編寫出詳細(xì)、合理的物業(yè)管理服務(wù)方案，經(jīng)過近兩年的研究探索，我們特別策劃編寫了這本書——《物業(yè)管理服務(wù)方案編寫實(shí)操一本通》。

內(nèi)容概要

本書是一本內(nèi)容全面的物業(yè)管理服務(wù)方案編寫指導(dǎo)書，全面講述了物業(yè)管理服務(wù)方案的編寫內(nèi)容和要點(diǎn)，內(nèi)容包括企業(yè)介紹與項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)設(shè)想，項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的前期準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的正式啟動(dòng)方案，項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的日常運(yùn)作方案，項(xiàng)目物業(yè)管理顧問方案編寫要點(diǎn)。為便于讀者參考，本書收入了多個(gè)實(shí)用性的案例。本書是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員必須的實(shí)用工具書，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書的優(yōu)務(wù)參考范本，并可作為物業(yè)管理和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)師生的重要學(xué)習(xí)教材。

作者簡(jiǎn)介

余源鵬，國(guó)內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理。20世紀(jì)70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理營(yíng)銷管理方向研究生進(jìn)修班。主要從事房地產(chǎn)實(shí)操研究、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地

書籍目錄

前言 第1章　企業(yè)介紹與項(xiàng)目物業(yè)管理設(shè)想　1.1　物業(yè)服務(wù)企業(yè)介紹 　1.2　項(xiàng)目概況分析 　　1.3　項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)的制定 　1.4　項(xiàng)目管理服務(wù)指標(biāo)的制定 　1.5　項(xiàng)目管理服務(wù)理念的制定 　1.6　項(xiàng)目管理服務(wù)模式的制定 第2章　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的前期準(zhǔn)備工作 　2.1　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置 　　2.1.1　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)的設(shè)置 　　2.1.2　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)各部門職能的制定 　　2.1.3　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)各崗位職責(zé)的制定 　　2.1.4　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員的配置 　2.2　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員的招聘與培訓(xùn) 　　2.2.1　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員的招聘 　　2.2.2　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn) 　2.3　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)物資裝備的配置 　　2.3.1　項(xiàng)目管理及員工生活用房的配置方案 　　2.3.2　項(xiàng)目管理裝備的配置方案 　2.4　項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算 　　2.4.1　項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算方法 　　2.4.2　項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算優(yōu)秀案例鑒賞 第3章　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的正式起動(dòng)方案 　3.1　項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收方案 　　3.1.1　項(xiàng)目接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備 　　3.1.2　項(xiàng)目接管驗(yàn)收的流程 　　3.1.3　項(xiàng)目接管驗(yàn)收的依據(jù) 　　3.1.4　項(xiàng)目資料的接管驗(yàn)收 　　3.1.5　項(xiàng)目接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 　3.2　項(xiàng)目業(yè)戶入住管理方案 　　3.2.1　項(xiàng)目入住資料的準(zhǔn)備 　　3.2.2　項(xiàng)目入伙手續(xù)辦理流程的設(shè)計(jì) 　　3.2.3　項(xiàng)目外部工作的協(xié)調(diào) 　　3.2.4　項(xiàng)目入伙環(huán)境的布置 　　3.2.5　項(xiàng)目入伙的其他事項(xiàng) 　3.3　項(xiàng)目二次裝修管理方案 　　3.3.1　項(xiàng)目二次裝修時(shí)各部門的職責(zé) 　　3.3.2　項(xiàng)目二次裝修手續(xù)的辦理 　　3.3.3　項(xiàng)目二次裝修的管理規(guī)定 　　3.3.4　項(xiàng)目二次裝修施工隊(duì)裝修人員的管理 　　3.3.5　項(xiàng)目二次裝修過程的監(jiān)管 　　3.3.6　項(xiàng)目二次裝修的驗(yàn)收 　　　3.3.7　項(xiàng)目二次裝修臨時(shí)出入證的制作規(guī)范 　　3.3.8　項(xiàng)目二次裝修所用資料的模板 第4章　項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的日常運(yùn)作方案 　4.1　項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理方案 　　4.1.1　項(xiàng)目房屋共用部位的管理方案 　　4.1.2　項(xiàng)目公共設(shè)施、設(shè)備的管理方案 　　4.1.3　項(xiàng)目維修基金的管理方案 　4.2　項(xiàng)目工程管理方案 　　4.2.1　項(xiàng)目工程部管理方案 　　4.2.2　項(xiàng)目維修管理方案 　　4.2.3　項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備管理方案 　　4.2.4　項(xiàng)目水電管理方案 　4.3　項(xiàng)目安全管理方案 　　4.3.1　項(xiàng)目安保管理方案 　　4.3.2　項(xiàng)目消防管理方案 　　4.3.3　項(xiàng)目車輛管理方案 　　4.3.4　項(xiàng)目突發(fā)事件處理方案 　4.4　項(xiàng)目環(huán)境管理方案 　……第5章　項(xiàng)目物業(yè)管理顧問服務(wù)方案編寫要點(diǎn)

章節(jié)摘錄

插圖：2）一般對(duì)于多層公寓、別墅小區(qū)，只對(duì)配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等破壞時(shí)能及時(shí)修復(fù)。3）對(duì)于高層寫字樓商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價(jià)來投保。4）對(duì)于商廈、酒店的管理，還需投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)。5）一些特殊設(shè)備（如高層公寓的電梯）的投保?？傊?，綜合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn)、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保，是搞好物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。（2）保險(xiǎn)費(fèi)分?jǐn)偂１ｋU(xiǎn)費(fèi)=（投?？偨痤~×保險(xiǎn)費(fèi)率）/保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積10.更新儲(chǔ)備金物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到期限就得更換（否則可能會(huì)釀成災(zāi)難）。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主往往難以承擔(dān)，所以物業(yè)服務(wù)公司有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年積存這部分費(fèi)用，以備不時(shí)之需，這是物業(yè)管理重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司共同管理。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司更換時(shí)，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)公司使用這筆款項(xiàng)時(shí)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的審批。更新儲(chǔ)備金包括前面提及的電梯、空調(diào)、一般公共設(shè)施、保安員和電視系統(tǒng)的更新儲(chǔ)備金。11.利潤(rùn)前述10項(xiàng)費(fèi)用都是物業(yè)管理所需的實(shí)際支出，對(duì)物業(yè)管理公司來說是沒有利潤(rùn)的。物業(yè)管理公司作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要有合理的利潤(rùn)，否則將失去經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。管理者酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)商定，一般服務(wù)性行業(yè)的利潤(rùn)率在8％～15％之間，管理者酬金就是以前述10項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，乘上這個(gè)利潤(rùn)率即可。12.稅費(fèi)按照稅務(wù)部門的規(guī)定，交納相應(yīng)比例的稅費(fèi)。

編輯推薦

《物業(yè)管理服務(wù)方案編寫實(shí)操一本通》是根據(jù)新物業(yè)管理?xiàng)l例編寫的。

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