房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考點(diǎn)精析及模擬題庫(kù)

前言

　　一、本門(mén)考試剖析　　全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試自1995年9月開(kāi)始，至今已考了13次（其中1997年和2000年停考）。從2002年開(kāi)始，實(shí)行成績(jī)兩年滾動(dòng)有效。自2004.年以來(lái)，“房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析”是四門(mén)課程中通過(guò)率最低的一門(mén)（見(jiàn)表1）。究其原因，不外乎有以下幾點(diǎn)：①課程綜合性強(qiáng)。此門(mén)課程綜合了房地產(chǎn)估價(jià)基本制度與政策及相關(guān)知識(shí)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法三門(mén)教材的有關(guān)內(nèi)容，尤其是房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材中介紹的幾種主要估價(jià)方法，是對(duì)廣大考生綜合掌握所學(xué)知識(shí)及靈活運(yùn)用能力的考查。②要求考生有一定估價(jià)實(shí)務(wù)能力。考試中涉及的所有題型幾乎都要求考生有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的能力，這對(duì)于一些沒(méi)有實(shí)務(wù)經(jīng)歷的考生的確有相當(dāng)難度。⑧要求考生有一定的書(shū)面語(yǔ)言組織、表述能力。比如，本門(mén)考試第一大題是問(wèn)答題，占總分的30％，要在有限時(shí)間內(nèi)把答題要點(diǎn)組織好、表述準(zhǔn)確的確需要一定的文字功底，有不少“肚里有貨”的考生苦于表達(dá)不出來(lái)，白白丟了不應(yīng)該丟的分；有的考生是“胡子眉毛一把抓”，寫(xiě)了一大篇卻不得要領(lǐng)，不成章法，考點(diǎn)散、邏輯性差，甚至前言不搭后語(yǔ)，自相矛盾，要讓閱卷老師去猜，失分也就在所難免了。④抱有僥幸心理的考生大有人在。由于本門(mén)課程是開(kāi)卷考試，這一點(diǎn)著實(shí)蒙蔽了不少考生，他們認(rèn)為此門(mén)考試容易，未進(jìn)考場(chǎng)，先松了一口氣，在學(xué)習(xí)中未盡全力。殊不知，在考場(chǎng)上翻書(shū)、查資料也是要占用時(shí)間的！找到若干個(gè)知識(shí)點(diǎn)不難，難的是在有限的時(shí)間內(nèi)找全所有知識(shí)點(diǎn)并組織好，表述準(zhǔn)確。

內(nèi)容概要

本書(shū)是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考試大綱與教材編寫(xiě)的考試輔導(dǎo)用書(shū)。作者為環(huán)球職業(yè)教育在線(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)師課程的一線(xiàn)輔導(dǎo)教師。本書(shū)對(duì)考試要點(diǎn)進(jìn)行了提煉、總結(jié)，并配有近年來(lái)考試真題解析及強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)，可幫助廣大考生有針對(duì)性地復(fù)習(xí)備考，提高應(yīng)試能力。

作者簡(jiǎn)介

　　史貫鎮(zhèn)，房地產(chǎn)估價(jià)師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。有10年的一線(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)經(jīng)歷，同時(shí)也具有多年房地產(chǎn)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2004年起，任環(huán)球職業(yè)教育在線(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)師“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”、“房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析”課程主講老師，2008年起兼任“房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法”課程主講老師。學(xué)員遍及全國(guó)，反饋評(píng)價(jià)良好，并應(yīng)邀參加了2003年、2005年，2006年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試的閱卷工作。

書(shū)籍目錄

前言 第一篇  考點(diǎn)精析及強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)　第一章  房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作	　　一、考試大綱要求	　　二、考點(diǎn)精析	　　三、本章歷年考題精析	　　四、強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)	　第二章  不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)	　　一、考試大綱要求	　　二、考點(diǎn)精析	　　三、本章歷年考題精析	　　四、強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)	　第三章  不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)	　　一、考試大綱要求	　　二、考點(diǎn)精析	　　三、本章歷年考題精析	　　四、強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)	　第四章  主要估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用	　　一、考試大綱要求	　　　　二、考點(diǎn)精析	　　三、本章歷年考題精析	　　四、強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)	　第五章  房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)	　　一、考試大綱要求	　　二、考點(diǎn)精析	　　三、強(qiáng)化訓(xùn)練題庫(kù)	第二篇  模擬試題與真題　模擬試題一	　模擬試題二	　2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

章節(jié)摘錄

　　（二）估價(jià)對(duì)象土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)仍為劃撥用地，本估價(jià)報(bào)告先按出讓土地進(jìn)行估價(jià)，然后在估價(jià)結(jié)果中扣除土地出讓金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后得出估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。　　四、本案例主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)　?。ㄒ唬?duì)于抵押貸款目的的估價(jià)，按《規(guī)范》及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的相關(guān)條款要求，應(yīng)在報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)與限制條件”中明確說(shuō)明。這一點(diǎn)往往容易被忽略或說(shuō)明不全?！　。ǘ?duì)于主樓二～四層將承租人裝修費(fèi)用計(jì)入估價(jià)結(jié)果的做法符合市場(chǎng)慣例及當(dāng)?shù)亓?xí)慣，一般的承租戶(hù)都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)裝修，在承租期結(jié)束后不再拆除，所花費(fèi)用計(jì)入估價(jià)對(duì)象本身價(jià)值，但不含空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備。　?。ㄈ┰诮Y(jié)果報(bào)告中對(duì)“估價(jià)對(duì)象”的介紹說(shuō)明往往不夠全面、準(zhǔn)確，不能很好體現(xiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)要求，本報(bào)告在“估價(jià)對(duì)象”中說(shuō)明了估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況，介紹詳盡全面?！　。ㄋ模┰诒景咐械氖袌?chǎng)法計(jì)算中，注意了對(duì)權(quán)益狀況調(diào)整的分析計(jì)算。不論是對(duì)主樓第二層租金（租賃價(jià)格）計(jì)算，對(duì)主樓五～二十層測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算，還是對(duì)附樓整體進(jìn)行市場(chǎng)法測(cè)算中，都考慮了權(quán)益狀況調(diào)整，對(duì)可比實(shí)例的土地使用權(quán)剩余年限及容積率分別進(jìn)行了分析測(cè)算，使得用市場(chǎng)法測(cè)算的結(jié)果更加準(zhǔn)確可信?！　。ㄎ澹┰趯?duì)主樓第二層租金（租賃價(jià)格）計(jì)算中，說(shuō)明了可比實(shí)例租賃價(jià)格均為帶租約的租金。并與市場(chǎng)租金相比較，調(diào)整為市場(chǎng)租金后再進(jìn)行比較，從而避免了可比實(shí)例租約租金畸高畸低可能造成的誤差。

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