聰明購得二手房

前言

　　衣、食、住、行是人類社會生存的四大基本條件，住房也在其中，可見房子對人的一生是多么的重要?！　‰S著這幾年房價的不斷上漲，如今的房子已經(jīng)成為眾多家庭的沉重負擔，不少城市的房價已經(jīng)大大超出了普通百姓的承受能力。雖然國家采取了一系列的政策手段，但各地房價仍然是居高不下。既然新房如此昂貴，人們的目光自然就轉向了價格稍低的二手房。如今的二手房市場不管是買房、賣房還是租房，都是一派繁榮景象，2009年末一些大城市甚至出現(xiàn)了搶購二手房的熱潮。　　房屋因為涉及的金額巨大，售或買都應該是一個比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達國家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀人可以為交易雙方提供專業(yè)的咨詢和服務，二手房（或存量房）的交易已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律、法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對來講，個人交易行為比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個人二手房交易行為還做不到這么輕松，因為國內房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的產(chǎn)業(yè)，目前市場上還沒有專業(yè)的針對個體交易的房屋經(jīng)紀人（一般國內的房產(chǎn)中介公司，他們掙的是房屋交易傭金而不是為客戶提供咨詢服務所收取的服務費，也就很少從客戶本身的需求去考慮）。況且二手房市場法律、法規(guī)不完善，給了一些不法中介投機鉆營的空子?！　∫蚨?，每個購房者都要學點買房常識，每個售房者都要了解賣房知識，每個租房者都要學會識破租房陷阱。尤其是對于經(jīng)濟基礎相對薄弱的購房者而言，更需要慎重，要時刻問自己：我為什么要買房？什么樣的房最適合我？對于每個售房者，你也要問自己：我的房子為什么要賣？房子的賣出時機是否適宜？當然對于漂在異鄉(xiāng)租房的人們，你更要問自己：我需要什么樣的家？我的家又在哪里？　　也許這本書會告訴你想要的答案。

內容概要

　　《聰明購得二手房》分別從“買”、“賣”和“租”三篇對二手房市場交易進行敘述，力圖通過精確的數(shù)據(jù)、翔實的案例、生動的圖示和漫畫來展示一個復雜的二手房市場交易過程。對于普通百姓來說房子是家庭的一項巨大支出，購房可能要花費其一生的積蓄，而且可能還要做五年甚至幾十年的“房奴”?！　τ诖蠖鄶?shù)二手房的購買者來說，其主要目的是為了居住，不管是作為向過渡用小戶型，還是為了改善居住條件而購買的大戶型住宅，其主要功能都是為了滿足自己的居住需求。所以《聰明購得二手房》的重點還是從買房者的居住消費角度，用通俗易懂的語言向讀者詮釋專業(yè)性的房地產(chǎn)術語和法律條款。希望廣大購房者在花費大筆金錢購房的同時能夠收獲幸福?！　∈袌鼋?jīng)濟永遠追求公平、公正、利益均等。不管你在二手房市場上處于什么樣的地位，無論買房、賣房還是租房，各個交易主體在市場上都是平等的。這也是《聰明購得二手房》所希望達到的目的。

作者簡介

　　徽湖，房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家，資深評論員。曾在北京、上海、深圳等地從事房地產(chǎn)工作，歷任策劃總總經(jīng)理等職。以文筆犀利、觀點獨到，看問題切中要害聞名地產(chǎn)界，其新浪、鳳凰、搜房等博客深受全國讀者喜愛。博客專欄"置業(yè)問答"為廣大購房者解決了數(shù)千置業(yè)難題。堅持一只禿筆寫遍天下房事，堅持自由精神和獨立思考。

書籍目錄

前言第一部分 買房篇第一章 二手房交易基礎知識第一節(jié) 房地產(chǎn)級市場一、一級市場二、二級市場三、級市場第二節(jié) 國家相關二手房政策解讀一、二手房稅費政策二、二手房金融政策第三節(jié) 二手房具體交易稅費一、二手商品房稅費標準二、二手商品房稅費繳納案例三、二手經(jīng)濟適用房稅費標準四、二手經(jīng)濟適用房稅費具體案例（以北京地區(qū)為例）第四節(jié) 選擇二手房的理由一、價格便宜二、位置、交通、配套優(yōu)勢三、眼見為實四、即買即住五、產(chǎn)權明晰第五節(jié) 二手房產(chǎn)權類別一、商品房二、經(jīng)濟適用房三、房改房第六節(jié) 二手房購買流程一、尋找房源二、看房三、簽約四、評估五、貸款六、過戶面簽七、領證八、物業(yè)交割九、辦理土地證第二章 尋找房源階段第一節(jié) 明確購房目的一、住家看“舒適”二、過渡看“價格”三、投資看“區(qū)位”四、商用看“人氣”第二節(jié) 哪些二手房不能上市交易一、期房二、未取得權屬證書的房屋三、已被法律機關查封、扣押的房屋四、已抵押的房屋（未經(jīng)抵押權人書面同意）五、共有房產(chǎn)的房屋（未經(jīng)共有人書面同意）六、權屬有爭議的房屋七、被依法收回土地使用權的房屋八、其他禁止交易的房屋第三節(jié) 尋找正規(guī)的二手房中介一、具備資質資格二、注冊資金與公司規(guī)模相符三、持證的房地產(chǎn)經(jīng)紀人四、合同要備案五、業(yè)務流程要規(guī)范六、收費要公開第四節(jié) 理性面對特價二手房一、要關注特價房的產(chǎn)權二、要關注特價房的品質三、要關注特價房的面積四、要關注特價房的保值增值功能五、要關注特價房的環(huán)境第五節(jié) 謹防中介或房主“一房兩賣”一、法律規(guī)定二、專家建議第三章 二手房砍價技巧談第一節(jié) 中介服務的收費一、國家規(guī)定的合理收費二、常見的不合理收費第二節(jié) 二手房砍價學問大一、貨比三家二、知己知彼三、攻其弱點四、以彼之矛，攻彼之盾五、心理戰(zhàn)術第三節(jié) 理性面對“代理費”打折一、聽起來似乎是美事二、付出多少，得到多少第四章 簽訂合同環(huán)節(jié)第一節(jié) 簽訂二手房合同注意事項一、常見合同陷阱二、簽訂合同注意事項第二節(jié) 二手房訂金陷阱一、意向金、訂金和定金二、“定”了就不能退錢第三節(jié) 要添加哪些補充條款一、要添加的補充協(xié)議二、協(xié)議內容視具體情況而定第四節(jié) 房主毀約該如何處理一、法律法規(guī)二、專家建議第五章 申請二手房貸款階段第一節(jié) 如何知道自己是否滿足貸款條件一、各類二手房貸款的難易程度二、能貸到多少錢三、不同銀行條件不同第二節(jié) 選擇適合自己的房貸一、房貸種類二、貸款買房原則第三節(jié) 二手房貸款注意事項一、貸款六要二、貸款六不要三、貸款所需證件四、貸款流程第四節(jié) 首付款支付風險一、銀行是為了規(guī)避風險二、如何跳出首付陷阱第五節(jié) 中介公司代理費何時支付一、部門法規(guī)二、專家建議三、正規(guī)中介公司何時收費第六章 二手房評估與過戶第一節(jié) 二手房評估一、評估房屋本身價值二、評估機構“遍地開花”第七章 二手房物業(yè)交割第八章 其他陷阱第二部分 賣房篇第十章 二手房出售前期準備第十一章 二手房出售技巧第三部分 租房篇第十二章 輕輕松松租房第十三章 租房陷阱

章節(jié)摘錄

　　當然，上述7個方面是在簽署買賣合同時需要注意的問題，但下面3個方面是購房者在簽訂二手房購買合同或與中介公司簽訂協(xié)議之前尤其要重視的。　　第一，不能過戶的房屋不要購買。有些房屋是不能過戶的，這就要求購房者在簽訂合同之前將房屋的產(chǎn)權狀況了解清楚，千萬不要圖省事急于一手交錢，一手拿鑰匙。拿到房屋鑰匙并不能代表取得房屋的所有權，只能證明購房人暫時占有了該房屋，只有產(chǎn)權過戶后，房屋才能真正屬于購房人?！　〉诙?，合同內容一定要細化。有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情況、房款，其他的內容沒有或約定不明，這樣簡單的合同一旦發(fā)生糾紛，處理起來對買方或賣方都相當不利，有利的只是中介公司。一個完整的《房屋買賣合同》一定要包括上面的7個方面?！　〉谌?，要與小區(qū)管理的物業(yè)公司辦理交接手續(xù)，弄清楚原房主是否欠費、欠費多少，由誰來承擔原業(yè)主所欠費用。最好在簽訂合同時明確約定物業(yè)費、供暖費等費用以交接時間為準，在交接之前產(chǎn)生的一切費用原房主或中介公司承擔，交接之后的由買方承擔。

編輯推薦

　　《聰明購得二手房》匯聚二手房交易知識，解析二手房交易難題，規(guī)避二手房交易陷阱。

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