聰明購得二手房

前言

　　衣、食、住、行是人類社會(huì)生存的四大基本條件，住房也在其中，可見房子對(duì)人的一生是多么的重要。　　隨著這幾年房價(jià)的不斷上漲，如今的房子已經(jīng)成為眾多家庭的沉重負(fù)擔(dān)，不少城市的房價(jià)已經(jīng)大大超出了普通百姓的承受能力。雖然國家采取了一系列的政策手段，但各地房價(jià)仍然是居高不下。既然新房如此昂貴，人們的目光自然就轉(zhuǎn)向了價(jià)格稍低的二手房。如今的二手房市場(chǎng)不管是買房、賣房還是租房，都是一派繁榮景象，2009年末一些大城市甚至出現(xiàn)了搶購二手房的熱潮?！　》课菀?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，售或買都應(yīng)該是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為交易雙方提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，二手房（或存量房）的交易已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律、法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對(duì)來講，個(gè)人交易行為比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個(gè)人二手房交易行為還做不到這么輕松，因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的產(chǎn)業(yè)，目前市場(chǎng)上還沒有專業(yè)的針對(duì)個(gè)體交易的房屋經(jīng)紀(jì)人（一般國內(nèi)的房產(chǎn)中介公司，他們掙的是房屋交易傭金而不是為客戶提供咨詢服務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi)，也就很少從客戶本身的需求去考慮）。況且二手房市場(chǎng)法律、法規(guī)不完善，給了一些不法中介投機(jī)鉆營的空子。　　因而，每個(gè)購房者都要學(xué)點(diǎn)買房常識(shí)，每個(gè)售房者都要了解賣房知識(shí)，每個(gè)租房者都要學(xué)會(huì)識(shí)破租房陷阱。尤其是對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的購房者而言，更需要慎重，要時(shí)刻問自己：我為什么要買房？什么樣的房最適合我？對(duì)于每個(gè)售房者，你也要問自己：我的房子為什么要賣？房子的賣出時(shí)機(jī)是否適宜？當(dāng)然對(duì)于漂在異鄉(xiāng)租房的人們，你更要問自己：我需要什么樣的家？我的家又在哪里？　　也許這本書會(huì)告訴你想要的答案。

內(nèi)容概要

　　《聰明購得二手房》分別從“買”、“賣”和“租”三篇對(duì)二手房市場(chǎng)交易進(jìn)行敘述，力圖通過精確的數(shù)據(jù)、翔實(shí)的案例、生動(dòng)的圖示和漫畫來展示一個(gè)復(fù)雜的二手房市場(chǎng)交易過程。對(duì)于普通百姓來說房子是家庭的一項(xiàng)巨大支出，購房可能要花費(fèi)其一生的積蓄，而且可能還要做五年甚至幾十年的“房奴”?！　?duì)于大多數(shù)二手房的購買者來說，其主要目的是為了居住，不管是作為向過渡用小戶型，還是為了改善居住條件而購買的大戶型住宅，其主要功能都是為了滿足自己的居住需求。所以《聰明購得二手房》的重點(diǎn)還是從買房者的居住消費(fèi)角度，用通俗易懂的語言向讀者詮釋專業(yè)性的房地產(chǎn)術(shù)語和法律條款。希望廣大購房者在花費(fèi)大筆金錢購房的同時(shí)能夠收獲幸福?！　∈袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)追求公平、公正、利益均等。不管你在二手房市場(chǎng)上處于什么樣的地位，無論買房、賣房還是租房，各個(gè)交易主體在市場(chǎng)上都是平等的。這也是《聰明購得二手房》所希望達(dá)到的目的。

作者簡介

　　徽湖，房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家，資深評(píng)論員。曾在北京、上海、深圳等地從事房地產(chǎn)工作，歷任策劃總總經(jīng)理等職。以文筆犀利、觀點(diǎn)獨(dú)到，看問題切中要害聞名地產(chǎn)界，其新浪、鳳凰、搜房等博客深受全國讀者喜愛。博客專欄"置業(yè)問答"為廣大購房者解決了數(shù)千置業(yè)難題。堅(jiān)持一只禿筆寫遍天下房事，堅(jiān)持自由精神和獨(dú)立思考。

書籍目錄

前言第一部分 買房篇第一章 二手房交易基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié) 房地產(chǎn)級(jí)市場(chǎng)一、一級(jí)市場(chǎng)二、二級(jí)市場(chǎng)三、級(jí)市場(chǎng)第二節(jié) 國家相關(guān)二手房政策解讀一、二手房稅費(fèi)政策二、二手房金融政策第三節(jié) 二手房具體交易稅費(fèi)一、二手商品房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、二手商品房稅費(fèi)繳納案例三、二手經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四、二手經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)具體案例（以北京地區(qū)為例）第四節(jié) 選擇二手房的理由一、價(jià)格便宜二、位置、交通、配套優(yōu)勢(shì)三、眼見為實(shí)四、即買即住五、產(chǎn)權(quán)明晰第五節(jié) 二手房產(chǎn)權(quán)類別一、商品房二、經(jīng)濟(jì)適用房三、房改房第六節(jié) 二手房購買流程一、尋找房源二、看房三、簽約四、評(píng)估五、貸款六、過戶面簽七、領(lǐng)證八、物業(yè)交割九、辦理土地證第二章 尋找房源階段第一節(jié) 明確購房目的一、住家看“舒適”二、過渡看“價(jià)格”三、投資看“區(qū)位”四、商用看“人氣”第二節(jié) 哪些二手房不能上市交易一、期房二、未取得權(quán)屬證書的房屋三、已被法律機(jī)關(guān)查封、扣押的房屋四、已抵押的房屋（未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意）五、共有房產(chǎn)的房屋（未經(jīng)共有人書面同意）六、權(quán)屬有爭議的房屋七、被依法收回土地使用權(quán)的房屋八、其他禁止交易的房屋第三節(jié) 尋找正規(guī)的二手房中介一、具備資質(zhì)資格二、注冊(cè)資金與公司規(guī)模相符三、持證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人四、合同要備案五、業(yè)務(wù)流程要規(guī)范六、收費(fèi)要公開第四節(jié) 理性面對(duì)特價(jià)二手房一、要關(guān)注特價(jià)房的產(chǎn)權(quán)二、要關(guān)注特價(jià)房的品質(zhì)三、要關(guān)注特價(jià)房的面積四、要關(guān)注特價(jià)房的保值增值功能五、要關(guān)注特價(jià)房的環(huán)境第五節(jié) 謹(jǐn)防中介或房主“一房兩賣”一、法律規(guī)定二、專家建議第三章 二手房砍價(jià)技巧談第一節(jié) 中介服務(wù)的收費(fèi)一、國家規(guī)定的合理收費(fèi)二、常見的不合理收費(fèi)第二節(jié) 二手房砍價(jià)學(xué)問大一、貨比三家二、知己知彼三、攻其弱點(diǎn)四、以彼之矛，攻彼之盾五、心理戰(zhàn)術(shù)第三節(jié) 理性面對(duì)“代理費(fèi)”打折一、聽起來似乎是美事二、付出多少，得到多少第四章 簽訂合同環(huán)節(jié)第一節(jié) 簽訂二手房合同注意事項(xiàng)一、常見合同陷阱二、簽訂合同注意事項(xiàng)第二節(jié) 二手房訂金陷阱一、意向金、訂金和定金二、“定”了就不能退錢第三節(jié) 要添加哪些補(bǔ)充條款一、要添加的補(bǔ)充協(xié)議二、協(xié)議內(nèi)容視具體情況而定第四節(jié) 房主毀約該如何處理一、法律法規(guī)二、專家建議第五章 申請(qǐng)二手房貸款階段第一節(jié) 如何知道自己是否滿足貸款條件一、各類二手房貸款的難易程度二、能貸到多少錢三、不同銀行條件不同第二節(jié) 選擇適合自己的房貸一、房貸種類二、貸款買房原則第三節(jié) 二手房貸款注意事項(xiàng)一、貸款六要二、貸款六不要三、貸款所需證件四、貸款流程第四節(jié) 首付款支付風(fēng)險(xiǎn)一、銀行是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)二、如何跳出首付陷阱第五節(jié) 中介公司代理費(fèi)何時(shí)支付一、部門法規(guī)二、專家建議三、正規(guī)中介公司何時(shí)收費(fèi)第六章 二手房評(píng)估與過戶第一節(jié) 二手房評(píng)估一、評(píng)估房屋本身價(jià)值二、評(píng)估機(jī)構(gòu)“遍地開花”第七章 二手房物業(yè)交割第八章 其他陷阱第二部分 賣房篇第十章 二手房出售前期準(zhǔn)備第十一章 二手房出售技巧第三部分 租房篇第十二章 輕輕松松租房第十三章 租房陷阱

章節(jié)摘錄

　　當(dāng)然，上述7個(gè)方面是在簽署買賣合同時(shí)需要注意的問題，但下面3個(gè)方面是購房者在簽訂二手房購買合同或與中介公司簽訂協(xié)議之前尤其要重視的?！　〉谝唬荒苓^戶的房屋不要購買。有些房屋是不能過戶的，這就要求購房者在簽訂合同之前將房屋的產(chǎn)權(quán)狀況了解清楚，千萬不要圖省事急于一手交錢，一手拿鑰匙。拿到房屋鑰匙并不能代表取得房屋的所有權(quán)，只能證明購房人暫時(shí)占有了該房屋，只有產(chǎn)權(quán)過戶后，房屋才能真正屬于購房人?！　〉诙?，合同內(nèi)容一定要細(xì)化。有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情況、房款，其他的內(nèi)容沒有或約定不明，這樣簡單的合同一旦發(fā)生糾紛，處理起來對(duì)買方或賣方都相當(dāng)不利，有利的只是中介公司。一個(gè)完整的《房屋買賣合同》一定要包括上面的7個(gè)方面?！　〉谌c小區(qū)管理的物業(yè)公司辦理交接手續(xù)，弄清楚原房主是否欠費(fèi)、欠費(fèi)多少，由誰來承擔(dān)原業(yè)主所欠費(fèi)用。最好在簽訂合同時(shí)明確約定物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用以交接時(shí)間為準(zhǔn)，在交接之前產(chǎn)生的一切費(fèi)用原房主或中介公司承擔(dān)，交接之后的由買方承擔(dān)。

編輯推薦

　　《聰明購得二手房》匯聚二手房交易知識(shí)，解析二手房交易難題，規(guī)避二手房交易陷阱。

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