物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)實(shí)操范本

前言

物業(yè)是一個(gè)具有彈性的概念，根據(jù)用途，物業(yè)可以分為住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商鋪、酒店旅館、娛樂(lè)場(chǎng)所、工業(yè)廠房、政府行政辦公樓、停車場(chǎng)、車站、碼頭、倉(cāng)庫(kù)以及文化館、影劇院、體育場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的派生產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)與完善，是一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。通常所講的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人（也就是通常所說(shuō)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）受物業(yè)業(yè)主或使用人（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)建設(shè)單位）的委托，按照國(guó)家法律規(guī)定，依照合同和契約，遵守行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)已竣S-驗(yàn)收并投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行的管理。同時(shí)，物業(yè)管理對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并且向物業(yè)使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，以創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住消費(fèi)需求，使得物業(yè)能夠保值甚至增值。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商一般都需要進(jìn)行項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)，以確定項(xiàng)目前期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)方案，因?yàn)橐患覂?yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或知名的物業(yè)管理顧問(wèn)公司會(huì)成為該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的一大賣點(diǎn)。另外，在物業(yè)交付使用、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉出業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

內(nèi)容概要

本書(shū)共14章，內(nèi)容包括：投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)要點(diǎn)與內(nèi)容、投標(biāo)書(shū)附帶文件、投標(biāo)書(shū)前言及項(xiàng)目和企業(yè)簡(jiǎn)介、物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾、人員配備計(jì)劃與人員培訓(xùn)和管理、物質(zhì)裝備計(jì)劃、維修基金使用方案、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)管理日常服務(wù)、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)等。    本書(shū)可作為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有關(guān)管理人士及業(yè)務(wù)拓展投標(biāo)人士的必備指導(dǎo)和工具書(shū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)涉及物業(yè)管理的招標(biāo)操作人士的參考書(shū)，物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)各部門(mén)管理人員編寫(xiě)物業(yè)管理方案的實(shí)用參考書(shū)，另外本書(shū)也可作為物業(yè)管理和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)師牛的教材。

作者簡(jiǎn)介

余源鵬，國(guó)內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事。20世紀(jì)70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè).結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理（營(yíng)銷管理方向）研究生進(jìn)修班。以專業(yè)可用理念.創(chuàng)建并領(lǐng)導(dǎo)廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司，業(yè)務(wù)涉及居住及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息咨詢、調(diào)查分析、可行性研究、前期發(fā)展策劃、整體定位、營(yíng)銷策劃、租售代理、物業(yè)管理顧問(wèn)、二手房屋租售以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理顧問(wèn)等領(lǐng)域。主編出版了近50本房地產(chǎn)和物業(yè)管理相關(guān)實(shí)操型專業(yè)書(shū)籍。其中近幾年陸續(xù)出版的“房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷叢書(shū)”，包括《房地產(chǎn)廣告策劃與創(chuàng)作》、《房地產(chǎn)包裝推廣策劃》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)促銷300例》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)定價(jià)與銷售策略》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例》、《中國(guó)樓盤(pán)實(shí)戰(zhàn)命名三萬(wàn)例》、《售樓尖鋒》、《房地產(chǎn)公關(guān)活動(dòng)促銷方案56例》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產(chǎn)實(shí)用營(yíng)銷圖表大全》、《房地產(chǎn)一線銷售管理》、《問(wèn)鼎房地產(chǎn)》、《中小戶型開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)》、《促動(dòng)樓盤(pán)》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)教程》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售管理實(shí)操范本》、《房地產(chǎn)公司營(yíng)銷管理實(shí)操范本》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實(shí)用業(yè)務(wù)知識(shí)兩日通》、《三天造就二手房租售冠軍》、《專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃》、《旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃》、《社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃》和《酒店式公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃》等圖書(shū)。

書(shū)籍目錄

前言第1章　投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)要點(diǎn)與內(nèi)容  1.1　投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)要求與注意要點(diǎn)  1.2　投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)結(jié)構(gòu)與內(nèi)容  附錄一　物業(yè)管理?xiàng)l例（2007年版）  附錄二　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（2003年版）  附錄三　前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本（2004年版）第2章　投標(biāo)書(shū)附帶文件  2.1　投標(biāo)承諾書(shū)  2.2　投標(biāo)書(shū)格式  2.3　法定代表人授權(quán)委托書(shū)  2.4　履約保證書(shū)（銀行保函）    2.5　投標(biāo)人資格證明文件  2.6　投標(biāo)人資格聲明  2.7　投標(biāo)函  2.8　擬派現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理資格聲明  2.9　擬派項(xiàng)目主要管理人員和工程技術(shù)人員情況表  2.10　開(kāi)標(biāo)一覽表第3章　投標(biāo)書(shū)前言及項(xiàng)目和企業(yè)簡(jiǎn)介  3.1　前言  3.2　項(xiàng)目簡(jiǎn)介  3.3　物業(yè)服務(wù)公司簡(jiǎn)介  附錄　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2007年版）第4章　物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾  4.1　物業(yè)管理基本理念　4.2　物業(yè)管理模式　4.3　工作計(jì)劃　4.4　物業(yè)管理目標(biāo)　4.5　管理承諾保證措施　附錄　普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）（2004年版）  第5章　人員配備計(jì)劃與人員培訓(xùn)和管理　5.1　人員配備計(jì)劃　5.2　人員培訓(xùn)　5.3　人員管理第6章　物質(zhì)裝備計(jì)劃　6.1　管理用房　6.2　物質(zhì)裝備計(jì)劃表　6.3　資金來(lái)源及采購(gòu)時(shí)間第7章　維修基金使用方案　7.1　維修基金的建立　　7.2　維修基金的管理程序　7.3　維修基金的使用程序　7.4　維修基金的用途　7.5　維修基金賬目的核對(duì)和公布　7.6　維修基金的再次籌集　附錄一　住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（1999年版）　附錄二　前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本（1999年版）  第8章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算  8.1　費(fèi)用測(cè)算的依據(jù)  8.2　費(fèi)用測(cè)算的原則  8.3　費(fèi)用測(cè)算的說(shuō)明  8.4　收支測(cè)算  8.5　收支測(cè)算分析  8.6　增收節(jié)支措施  附錄一　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（2003年版）  　附錄二　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定（2004年版）第9章　管理規(guī)章制度第10章　檔案管理第11章　物業(yè)前期管理第12章　物業(yè)管理日常服務(wù)第13章　智能化系統(tǒng)管理第14章　客戶服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)　

章節(jié)摘錄

插圖：1.投標(biāo)書(shū)的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫(xiě)基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)人必須對(duì)投標(biāo)書(shū)的基本要素有所了解。（1）計(jì)量單位。計(jì)量單位是投標(biāo)書(shū)中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書(shū)中必須使用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的度量制。（2）貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。（3）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。編制投標(biāo)書(shū)應(yīng)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書(shū)中說(shuō)明。（4）表述方式。投標(biāo)書(shū)的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。因此，簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書(shū)文字必須滿足的基本要求。編制投標(biāo)書(shū)時(shí)，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應(yīng)盡量做到言簡(jiǎn)意賅、措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)人的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡(jiǎn)單明了，但這同樣要求其編寫(xiě)做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo)書(shū)中的文字表述保持一致。（5）理論技巧。投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫(xiě)人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書(shū)內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧。（6）資料真實(shí)性。投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件的要求作出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無(wú)重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒絕。

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