中小戶型開發(fā)與設(shè)計(jì)

前言

　　根據(jù)我國的房地產(chǎn)政策，住宅最多能讓購買者具有70年的所有權(quán)，而土地只能是國家和集體所有，人們對土地只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)?！　〉俏覈膫鹘y(tǒng)歷來就有“居者有其屋”、“有地斯有財(cái)”和“宅以傳人”的思想，即把房地產(chǎn)看做是可以傳給子孫后代最實(shí)在的財(cái)產(chǎn)，而且房子要不是自己所有的住了心里也不踏實(shí)。所以人們只要有條件的都要買房，條件不夠的借錢、貸款也要買房，因此我國的住宅私有率很高（大于80％），而美國、英國和法國則分別只有62.5％、70％和55％?！　〉俏覈鴧s又偏偏是個(gè)有十幾億人口的大國，人多地少，所以使得房地產(chǎn)市場異?；鸨?，房價(jià)一漲再漲。國民對高房價(jià)的承受能力也表現(xiàn)得相當(dāng)強(qiáng)，其原因，除了“居者有其屋”的思想外，人們還看到了住宅的保值增值能力、房價(jià)的長期上升勢頭以及商業(yè)性住宅抵押貸款的低進(jìn)入門檻?！　×硗?，由于大戶型比中小戶型的成本要低，以及人們梯度置業(yè)追求高舒適性的基本規(guī)律，所以多年以來不論是開發(fā)商還是購房者，都熱衷于大戶型。但是當(dāng)房價(jià)上漲速度過快、上漲幅度過大時(shí)，大戶型就越來越成為社會(huì)上少數(shù)富裕階層才能消費(fèi)的產(chǎn)品。而市場上提供的中小戶型又太少，使得許多本來購買能力有限的人不得不去購買大戶型住宅而背負(fù)著承重的還款壓力，成為“房奴”一族?！　∫虼藝以诓恢苯痈深A(yù)房價(jià)的情況下，考慮到廣大國民的購買能力，于2006年夏天由建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（本書簡稱為“戶型新政策”），意見要求各城市（包括縣城）年度（從2006年6月1日起計(jì)算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70％以上。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。　　在該意見出臺(tái)之前，有關(guān)“套型建筑面積”這個(gè)名詞就曾在全國引起過廣泛的猜想。

內(nèi)容概要

本書是一本有關(guān)90平方米以下中小戶型開發(fā)與設(shè)計(jì)的策劃參考書，針對性強(qiáng)。本書中第一章提綱挈領(lǐng)地闡述了中小戶型住宅的市場定位、設(shè)計(jì)、裝修、營銷等開發(fā)策劃內(nèi)容，第二章、第三章收錄了深圳、廣州、北京、上海四地近800個(gè)住宅戶型平面圖，均為近年我國房地產(chǎn)市場暢銷的中小戶型。這些戶型平面圖除注明各房間功能外，大多標(biāo)明了詳細(xì)的設(shè)計(jì)尺寸，并進(jìn)行了家具布置，實(shí)用性強(qiáng)，有很好的借鑒和參考價(jià)值。    另外，本書還附帶了一張收錄了五百張暢銷的中小戶型平面圖，以方便讀者查閱引用。

作者簡介

　　余源鵬，國內(nèi)知名實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)研究策劃人，廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事、20世紀(jì)70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn),本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院建筑工程專業(yè),結(jié)業(yè)于中山大學(xué)企業(yè)管理（營銷管理方向）研究生進(jìn)修班?！　∫詫I(yè)可用理念，創(chuàng)建并領(lǐng)導(dǎo)廣州鵬起房地產(chǎn)代理有限公司,業(yè)務(wù)涉及居住及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息咨詢、調(diào)查分析、可行性研究、前期發(fā)展策劃、整體定位、營銷策劃,租售代理、物業(yè)管理顧問、二手房屋租售以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理顧問等領(lǐng)域、主編出版了近50本房地產(chǎn)和物業(yè)管理相關(guān)實(shí)操型專業(yè)書籍?！　∑渲薪鼛啄觋懤m(xù)出版的“房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營銷叢書”,包括《房地產(chǎn)廣告策劃與創(chuàng)作》、《房地產(chǎn)包裝推廣策劃》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)促銷300例》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)定價(jià)與銷售策略》、《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例》、《中國樓盤實(shí)戰(zhàn)命名三萬例》、《售樓尖鋒》、《房地產(chǎn)公關(guān)活動(dòng)促銷方案56例》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產(chǎn)實(shí)用營銷圖表大全》、《房地產(chǎn)一線銷售管理》、《問鼎房地產(chǎn)》、《中小戶型開發(fā)與設(shè)計(jì)》、《促動(dòng)樓盤》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)教程》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場銷售管理實(shí)操范本》、《房地產(chǎn)公司營銷管理實(shí)操范本》、《房地產(chǎn)項(xiàng)目整合營銷實(shí)操一本通》、《房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實(shí)用業(yè)務(wù)知識(shí)兩日通》、《三天造就二手房租售冠軍》、《專業(yè)市場項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》、《旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》、《社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》和《酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)全程策劃》等圖書。

書籍目錄

前言第1章　中小戶型住宅開發(fā)策劃  1.1　中小戶型住宅新政策及市場現(xiàn)狀分析    1.1.1  中小戶型住宅新政策綜合分析    　1.中小戶型住宅新政策的內(nèi)容　    2.中小戶型住宅新政策的理解　    3.中小戶型住宅是一種理性回歸　    4.戶型新政策對住宅開發(fā)業(yè)的影響分析　    5.戶型新政策對住宅設(shè)計(jì)業(yè)的影響分析　    6.戶型新政策對家裝業(yè)的影響分析    1.1.2　中小戶型住宅市場現(xiàn)狀分析  　  1.中小戶型住宅市場的歷史　    2.中小戶型住宅市場的現(xiàn)狀分析　1.2　中小戶型住宅開發(fā)市場定位策劃    1.中小戶型住宅開發(fā)的市場基礎(chǔ)    2.中小戶型住宅的市場細(xì)分變量    3.中小戶型住宅的客戶群分析    4.中小戶型住宅與客戶群的對接  1.3　中小戶型住宅設(shè)計(jì)策劃    1.3.1  中小戶型住宅設(shè)計(jì)的相關(guān)名詞術(shù)語及規(guī)定  　  1.中小戶型住宅的相關(guān)名詞術(shù)語　    2.中小戶型住宅面積的相關(guān)名詞及規(guī)定　    3.影響戶型設(shè)計(jì)的住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范摘要　    4.中小戶型住宅的六種概念戶型    1.3.2　中小戶型住宅的設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)  　  1.中小戶型住宅設(shè)計(jì)的常見尺寸　    2.中小戶型住宅各功能房間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)  　1.3.3中小戶型住宅的設(shè)計(jì)現(xiàn)狀    　1.我國中小戶型住宅的設(shè)計(jì)現(xiàn)狀　    2.日本中小戶型住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀  　1.3.4　中小戶型住宅設(shè)計(jì)要訣　    1.戶型設(shè)計(jì)應(yīng)讓營銷人員介入　    2.三條流線盡量不交叉　    3.盡量做到五個(gè)分離　    4.戶型格局要方正　    5.減少固定構(gòu)件　    6.要有靈活的功能空間　    7.提高空間的時(shí)空利用率　    8.適當(dāng)縮小開問　    9.力求多功能　    10.要注意特殊戶型的供應(yīng)   　 11.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮用戶的自由拆隔　    12.應(yīng)考慮均好性  　  13.應(yīng)考慮通風(fēng)效果　  1.3.5  中小戶型住宅減少面積浪費(fèi)的方法  　  1.減少套內(nèi)建筑面積浪費(fèi)的方法　    2.減少公共面積分?jǐn)偟姆椒ā? 1.3.6  中小戶型住宅增加套內(nèi)可用空問的方法　  　1.多設(shè)計(jì)飄窗　　  2.底層和頂層送露臺(tái)　　  3.建高度為2.2米以下的地下室或半地下室　　  4.設(shè)置人戶花園　　  5.將空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺(tái)　　  6.設(shè)置空中連廊　　  7.頂層設(shè)置坡屋頂閣樓　　  8.加大層高以擴(kuò)大使用空問　　  9.設(shè)置隔層空中花園　　  10.設(shè)置步人式陽臺(tái)　　  11.將房間設(shè)計(jì)成內(nèi)陽臺(tái)　1.4　中小戶型住宅裝修策劃    1.中小戶型住宅裝修的必要性    2.中小戶型住宅裝修的要求    3.色調(diào)與光的運(yùn)用……第2章　90平方米以下暢銷住宅型圖推介第3章　以中小戶型為主的暢銷住宅平面圖推介參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　　1.2 中小戶型住宅開發(fā)市場定位策劃　　1.中小戶型住宅開發(fā)的市場基礎(chǔ)　　中小戶型的產(chǎn)生和發(fā)展其實(shí)是與城市人口結(jié)構(gòu)和狀態(tài)的變化息息相關(guān)的，外來人口、本地年輕人群、年輕（老）家庭是中小戶型的主要需求者，一個(gè)成功的中小戶型住宅開發(fā)的市場應(yīng)當(dāng)具備城市中心、交通要道、成熟的街區(qū)環(huán)境等必備要素。具體必備條件如下：　?。?）中小戶型熱銷都出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，而且這些地區(qū)的土地資源相當(dāng)稀缺?！　。?）地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，到達(dá)公交站點(diǎn)的步行距離不超過500m，位于城市中心或者繁華大商業(yè)圈內(nèi)。　?。?）中小戶型居住人群對生活配套依賴性高，周邊配套須相當(dāng)齊備，如休閑、娛樂、購物、健身等設(shè)施，可以滿足生活多方位的需求?！　。?）戶內(nèi)全套精裝修、首層公寓式大堂，整體櫥柜、整體浴室，寬帶接人，空間設(shè)計(jì)富有時(shí)代氣息?！　。?）低總價(jià)（相對于同地區(qū)大戶型而言）?！　?.中小戶型住宅的市場細(xì)分變量　　中小戶型住宅的市場定位就是要解決中小戶型的開發(fā)建設(shè)是為了滿足哪些客戶需求的問題。這需要有一個(gè)進(jìn)行市場調(diào)研和市場細(xì)分的過程?！　?yīng)該說，住宅開發(fā)主要是為了滿足人們的居住使用需求的，即便是購買者不是為了自住而是為了投資轉(zhuǎn)手、出租或贈(zèng)與，其購買的著眼點(diǎn)還是要落在該住宅物業(yè)是否適合人們居住使用這一基本功能上的。所以在做客戶市場細(xì)分的時(shí)候主要應(yīng)考慮使用客戶的類型?？蛻舻氖袌黾?xì)分可以從以下四個(gè)細(xì)分變量來分析：　　（1）地理細(xì)分　　這主要考慮客戶現(xiàn)在生活和工作的地理位置，以及樓盤鄰近區(qū)域的客戶情況?！　±纾瑥纳畹牡赜虿町愋钥矗耗戏揭酝L(fēng)為主，強(qiáng)調(diào)外遮陽及防潮，因此，在建筑設(shè)計(jì)上表現(xiàn)為大陽臺(tái)、挑廊、露臺(tái)、架空層、開敞式大堂等；北方以日照采光為主，強(qiáng)調(diào)保溫防凍，因此，在建筑設(shè)計(jì)上表現(xiàn)為封閉陽臺(tái)、陽光房、外形厚實(shí)、封閉式大堂等?！　。?）人口細(xì)分　　這是住宅市場最重要的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，主要按照人口變量，包括年齡、收入、家庭規(guī)模、家庭所處生命周期階段和教育水平、職業(yè)等變量來細(xì)分客戶群體。人口變量中又以收入和家庭所處生命周期階段這兩個(gè)變量最為關(guān)鍵。收入因素影響著客戶的總價(jià)承受能力，在單價(jià)一定的條件下，收入越高的客戶往往需要的戶型面積越大；或同樣的居室數(shù)量的條件下，收入越高的客戶往往追求的居室面積越大。

編輯推薦

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