中小戶型開發(fā)與設計

前言

　　根據我國的房地產政策，住宅最多能讓購買者具有70年的所有權，而土地只能是國家和集體所有，人們對土地只有使用權而沒有所有權?！　〉俏覈膫鹘y(tǒng)歷來就有“居者有其屋”、“有地斯有財”和“宅以傳人”的思想，即把房地產看做是可以傳給子孫后代最實在的財產，而且房子要不是自己所有的住了心里也不踏實。所以人們只要有條件的都要買房，條件不夠的借錢、貸款也要買房，因此我國的住宅私有率很高（大于80％），而美國、英國和法國則分別只有62.5％、70％和55％?！　〉俏覈鴧s又偏偏是個有十幾億人口的大國，人多地少，所以使得房地產市場異?；鸨績r一漲再漲。國民對高房價的承受能力也表現得相當強，其原因，除了“居者有其屋”的思想外，人們還看到了住宅的保值增值能力、房價的長期上升勢頭以及商業(yè)性住宅抵押貸款的低進入門檻?！　×硗猓捎诖髴粜捅戎行粜偷某杀疽?，以及人們梯度置業(yè)追求高舒適性的基本規(guī)律，所以多年以來不論是開發(fā)商還是購房者，都熱衷于大戶型。但是當房價上漲速度過快、上漲幅度過大時，大戶型就越來越成為社會上少數富裕階層才能消費的產品。而市場上提供的中小戶型又太少，使得許多本來購買能力有限的人不得不去購買大戶型住宅而背負著承重的還款壓力，成為“房奴”一族。　　因此國家在不直接干預房價的情況下，考慮到廣大國民的購買能力，于2006年夏天由建設部發(fā)布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（本書簡稱為“戶型新政策”），意見要求各城市（包括縣城）年度（從2006年6月1日起計算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70％以上。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成?！　≡谠撘庖姵雠_之前，有關“套型建筑面積”這個名詞就曾在全國引起過廣泛的猜想。

內容概要

本書是一本有關90平方米以下中小戶型開發(fā)與設計的策劃參考書，針對性強。本書中第一章提綱挈領地闡述了中小戶型住宅的市場定位、設計、裝修、營銷等開發(fā)策劃內容，第二章、第三章收錄了深圳、廣州、北京、上海四地近800個住宅戶型平面圖，均為近年我國房地產市場暢銷的中小戶型。這些戶型平面圖除注明各房間功能外，大多標明了詳細的設計尺寸，并進行了家具布置，實用性強，有很好的借鑒和參考價值。    另外，本書還附帶了一張收錄了五百張暢銷的中小戶型平面圖，以方便讀者查閱引用。

作者簡介

　　余源鵬，國內知名實戰(zhàn)型房地產研究策劃人，廣州鵬起房地產代理有限公司執(zhí)行董事、20世紀70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn),本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學土木工程學院建筑工程專業(yè),結業(yè)于中山大學企業(yè)管理（營銷管理方向）研究生進修班?！　∫詫I(yè)可用理念，創(chuàng)建并領導廣州鵬起房地產代理有限公司,業(yè)務涉及居住及商業(yè)房地產項目的信息咨詢、調查分析、可行性研究、前期發(fā)展策劃、整體定位、營銷策劃,租售代理、物業(yè)管理顧問、二手房屋租售以及房地產企業(yè)內部管理顧問等領域、主編出版了近50本房地產和物業(yè)管理相關實操型專業(yè)書籍?！　∑渲薪鼛啄觋懤m(xù)出版的“房地產實戰(zhàn)營銷叢書”,包括《房地產廣告策劃與創(chuàng)作》、《房地產包裝推廣策劃》、《房地產實戰(zhàn)促銷300例》、《房地產實戰(zhàn)定價與銷售策略》、《房地產實戰(zhàn)市場調研與優(yōu)秀案例》、《中國樓盤實戰(zhàn)命名三萬例》、《售樓尖鋒》、《房地產公關活動促銷方案56例》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產實用營銷圖表大全》、《房地產一線銷售管理》、《問鼎房地產》、《中小戶型開發(fā)與設計》、《促動樓盤》、《房地產項目可行性研究實操一本通》、《房地產策劃師職業(yè)培訓實戰(zhàn)教程》、《房地產項目現場銷售管理實操范本》、《房地產公司營銷管理實操范本》、《房地產項目整合營銷實操一本通》、《房地產中介經紀人實用業(yè)務知識兩日通》、《三天造就二手房租售冠軍》、《專業(yè)市場項目開發(fā)全程策劃》、《旅游房地產項目開發(fā)全程策劃》、《社區(qū)商業(yè)街項目開發(fā)全程策劃》和《酒店式公寓項目開發(fā)全程策劃》等圖書。

書籍目錄

前言第1章　中小戶型住宅開發(fā)策劃  1.1　中小戶型住宅新政策及市場現狀分析    1.1.1  中小戶型住宅新政策綜合分析    　1.中小戶型住宅新政策的內容　    2.中小戶型住宅新政策的理解　    3.中小戶型住宅是一種理性回歸　    4.戶型新政策對住宅開發(fā)業(yè)的影響分析　    5.戶型新政策對住宅設計業(yè)的影響分析　    6.戶型新政策對家裝業(yè)的影響分析    1.1.2　中小戶型住宅市場現狀分析  　  1.中小戶型住宅市場的歷史　    2.中小戶型住宅市場的現狀分析　1.2　中小戶型住宅開發(fā)市場定位策劃    1.中小戶型住宅開發(fā)的市場基礎    2.中小戶型住宅的市場細分變量    3.中小戶型住宅的客戶群分析    4.中小戶型住宅與客戶群的對接  1.3　中小戶型住宅設計策劃    1.3.1  中小戶型住宅設計的相關名詞術語及規(guī)定  　  1.中小戶型住宅的相關名詞術語　    2.中小戶型住宅面積的相關名詞及規(guī)定　    3.影響戶型設計的住宅建筑設計規(guī)范摘要　    4.中小戶型住宅的六種概念戶型    1.3.2　中小戶型住宅的設計技術要點  　  1.中小戶型住宅設計的常見尺寸　    2.中小戶型住宅各功能房間的設計要點  　1.3.3中小戶型住宅的設計現狀    　1.我國中小戶型住宅的設計現狀　    2.日本中小戶型住宅產品設計現狀  　1.3.4　中小戶型住宅設計要訣　    1.戶型設計應讓營銷人員介入　    2.三條流線盡量不交叉　    3.盡量做到五個分離　    4.戶型格局要方正　    5.減少固定構件　    6.要有靈活的功能空間　    7.提高空間的時空利用率　    8.適當縮小開問　    9.力求多功能　    10.要注意特殊戶型的供應   　 11.結構設計應考慮用戶的自由拆隔　    12.應考慮均好性  　  13.應考慮通風效果　  1.3.5  中小戶型住宅減少面積浪費的方法  　  1.減少套內建筑面積浪費的方法　    2.減少公共面積分攤的方法　  1.3.6  中小戶型住宅增加套內可用空問的方法　  　1.多設計飄窗　　  2.底層和頂層送露臺　　  3.建高度為2.2米以下的地下室或半地下室　　  4.設置人戶花園　　  5.將空調機安放處變生活陽臺　　  6.設置空中連廊　　  7.頂層設置坡屋頂閣樓　　  8.加大層高以擴大使用空問　　  9.設置隔層空中花園　　  10.設置步人式陽臺　　  11.將房間設計成內陽臺　1.4　中小戶型住宅裝修策劃    1.中小戶型住宅裝修的必要性    2.中小戶型住宅裝修的要求    3.色調與光的運用……第2章　90平方米以下暢銷住宅型圖推介第3章　以中小戶型為主的暢銷住宅平面圖推介參考文獻

章節(jié)摘錄

　　1.2 中小戶型住宅開發(fā)市場定位策劃　　1.中小戶型住宅開發(fā)的市場基礎　　中小戶型的產生和發(fā)展其實是與城市人口結構和狀態(tài)的變化息息相關的，外來人口、本地年輕人群、年輕（老）家庭是中小戶型的主要需求者，一個成功的中小戶型住宅開發(fā)的市場應當具備城市中心、交通要道、成熟的街區(qū)環(huán)境等必備要素。具體必備條件如下：　?。?）中小戶型熱銷都出現在經濟發(fā)達的地區(qū)，而且這些地區(qū)的土地資源相當稀缺?！　。?）地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，到達公交站點的步行距離不超過500m，位于城市中心或者繁華大商業(yè)圈內。　?。?）中小戶型居住人群對生活配套依賴性高，周邊配套須相當齊備，如休閑、娛樂、購物、健身等設施，可以滿足生活多方位的需求?！　。?）戶內全套精裝修、首層公寓式大堂，整體櫥柜、整體浴室，寬帶接人，空間設計富有時代氣息?！　。?）低總價（相對于同地區(qū)大戶型而言）?！　?.中小戶型住宅的市場細分變量　　中小戶型住宅的市場定位就是要解決中小戶型的開發(fā)建設是為了滿足哪些客戶需求的問題。這需要有一個進行市場調研和市場細分的過程。　　應該說，住宅開發(fā)主要是為了滿足人們的居住使用需求的，即便是購買者不是為了自住而是為了投資轉手、出租或贈與，其購買的著眼點還是要落在該住宅物業(yè)是否適合人們居住使用這一基本功能上的。所以在做客戶市場細分的時候主要應考慮使用客戶的類型?？蛻舻氖袌黾毞挚梢詮囊韵滤膫€細分變量來分析：　　（1）地理細分　　這主要考慮客戶現在生活和工作的地理位置，以及樓盤鄰近區(qū)域的客戶情況?！　±?，從生活的地域差異性看：南方以通風為主，強調外遮陽及防潮，因此，在建筑設計上表現為大陽臺、挑廊、露臺、架空層、開敞式大堂等；北方以日照采光為主，強調保溫防凍，因此，在建筑設計上表現為封閉陽臺、陽光房、外形厚實、封閉式大堂等。　?。?）人口細分　　這是住宅市場最重要的細分標準，主要按照人口變量，包括年齡、收入、家庭規(guī)模、家庭所處生命周期階段和教育水平、職業(yè)等變量來細分客戶群體。人口變量中又以收入和家庭所處生命周期階段這兩個變量最為關鍵。收入因素影響著客戶的總價承受能力，在單價一定的條件下，收入越高的客戶往往需要的戶型面積越大；或同樣的居室數量的條件下，收入越高的客戶往往追求的居室面積越大。

編輯推薦

　　中小戶型住宅新政及市場現狀分析、中小戶型住宅開發(fā)市場定位策劃、中小戶型住宅設計策劃、中小戶型住宅裝修策劃、中小戶型住宅營銷策劃、90平方米以下暢銷住宅戶型圖推介、以中小戶型為主的暢銷住宅平面圖推介。

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